Kapitalanlage-Immobilien in Würzburg: Zahlen, Lagen und eine ehrliche Rechnung

Kevin Celentano · 2026-10-13

Würzburg hat einen Vorteil, den viele Städte nicht bieten: Hier wissen Sie ziemlich genau, was Wohnungen tatsächlich kosten. Der Gutachterausschuss der Stadt veröffentlicht kostenlos, zu welchen Preisen 2025 gebrauchte und neue Eigentumswohnungen verkauft wurden, aufgeteilt nach Größe und Baujahr. Sie müssen sich also nicht auf Inserate verlassen.

Und es wurde viel verkauft. 843 Eigentumswohnungen wechselten 2025 den Besitzer, so viele wie nie zuvor. Viele Käufer setzen offenbar auf die Universitätsstadt am Main. Ob Sie das auch tun sollten, hängt an ein paar Zahlen, die wir hier zusammentragen und an einer Beispielwohnung durchrechnen.

01Würzburg in Zahlen

Die Tabelle zeigt die Daten, die für eine Kaufentscheidung zählen. Jede Zahl hat eine Quelle und einen Stand.

Auffällig ist der Abstand zwischen Alt und Neu. Eine neu gebaute Wohnung kostete 2025 fast doppelt so viel pro Quadratmeter wie eine gebrauchte. Die Mieten liegen dagegen viel näher beieinander. Das prägt jede Rechnung in Würzburg.

02Bevölkerung und Nachfrage

Würzburg ist in zehn Jahren um gut 7 % gewachsen, von 124.873 Einwohnern Ende 2015 auf 133.753 Ende 2025. Ein Teil davon ist Statistik: Beim Zensus 2022 zählte das Landesamt in Würzburg mehr Menschen als vorher fortgeschrieben, und 2022 kamen Geflüchtete aus der Ukraine hinzu. Seitdem wächst die Stadt langsamer. 2025 starben 366 Menschen mehr, als geboren wurden, ausgeglichen nur durch Zuzug.

Für die nächsten Jahre rechnet das Landesamt mit fast keinem Wachstum mehr. Die Vorausberechnung vom April 2026 sieht Würzburg 2044 bei 134.900 Einwohnern, 1,2 % mehr als Ende 2024. Bis etwa 2030 erwartet sie sogar einen leichten Rückgang. Für Vermieter heißt das: Die Nachfrage dürfte stabil bleiben, aber nicht von selbst wachsen.

Universität, THWS und viele kleine Haushalte

In 41.883 von 76.487 Würzburger Haushalten lebte beim Zensus 2022 nur eine Person, das sind 54,8 %. Dahinter stehen vor allem die Hochschulen. Die Universität zählte im Wintersemester 2026/27 24.796 Studierende, etwas weniger als im Vorjahr, weil 2025 in Bayern wegen der Umstellung aufs neunjährige Gymnasium kaum Abiturienten die Schule verließen. Die Zahl der Erstsemester stieg dagegen wieder. Dazu kommen mehr als 9.100 Studierende der Technischen Hochschule Würzburg-Schweinfurt.

Wenig Leerstand, wenig Neubau

Am Zensus-Stichtag 15.05.2022 standen in Würzburg 2.518 von 80.200 Wohnungen leer, 3,1 %. Bundesweit waren es 4,3 %. Gleichzeitig wird wenig gebaut. 2017 wurden noch 837 Wohnungen fertig, 2024 nur 331. In der dicht bebauten Stadt im Maintal entstehen neue Wohnungen laut Gutachterausschuss vor allem in Baulücken oder nach Abriss. Ein größeres Neubaugebiet ist der Hubland, ein neuer Stadtteil auf dem Gelände einer früheren US-Kaserne.

03Wirtschaft und Arbeitsmarkt

Würzburg ist vor allem eine Stadt der Dienstleistungen. Von den 95.801 sozialversicherungspflichtig Beschäftigten, die am 30.06.2024 in der Stadt arbeiteten, waren nur knapp 12.000 im produzierenden Gewerbe tätig, fast 42.000 dagegen bei öffentlichen und privaten Dienstleistern. Am Wohnort Würzburg waren 55.901 Menschen beschäftigt. Die Stadt bietet also rund 40.000 Arbeitsplätze mehr, als dort beschäftigte Einwohner leben.

Klinik, Hochschulen, Maschinenbau

Größter Arbeitgeber ist das Universitätsklinikum mit 8.154 Beschäftigten (2024). Dazu kommen Universität und THWS, die Verwaltung des Regierungsbezirks Unterfranken und der Druckmaschinenhersteller Koenig & Bauer mit rund 1.800 Beschäftigten am Standort. Koenig & Bauer hat im Herbst 2024 angekündigt, die Personalkosten für etwa 200 Stellen in Würzburg zu senken.

Diese Mischung macht Würzburg weniger abhängig von einer einzelnen Branche als reine Industriestädte. Klinik, Hochschulen und Behörden schwanken mit der Konjunktur weniger stark.

Arbeitslosigkeit

Im September 2026 waren in Würzburg 4.034 Menschen arbeitslos gemeldet, die Quote lag bei 5,1 %. Im September 2025 waren es 5,0 %. Das liegt unter dem Bundesschnitt von 6,4 %. Die Zugänge in die Arbeitslosigkeit lagen im September 2026 um 15,5 % über dem Vorjahresmonat. Ein Zeichen, das Sie bei der Mieterauswahl im Blick behalten sollten.

04Mieten, Kaufpreise und Mietrendite

Der Gutachterausschuss der Stadt Würzburg wertet jedes Jahr rund 1.400 notarielle Kaufverträge aus. Die wichtigsten Zahlen zu Eigentumswohnungen stehen im kostenlosen Immo-Kompass 2025.

Nach einer Korrektur in den Jahren 2023 und 2024, die der Gutachterausschuss mit dem Zinsanstieg erklärt, ziehen die Preise seit ein bis zwei Jahren wieder leicht an. Der IVD Süd nennt für gebrauchte Wohnungen mit gutem Wohnwert im Frühjahr 2026 3.630 € pro m², 2,3 % mehr als im Herbst 2025. Günstiger sind Wohnungen aus den 1970er Jahren, in denen viele Hochhäuser entstanden.

Was die Mieten hergeben

Würzburg hat einen qualifizierten Mietspiegel. Er beruht auf einer Erhebung von 2023 mit einem Durchschnitt von 9,89 € pro m² und wurde 2025 mit dem Verbraucherpreisindex um 5,25 % fortgeschrieben. Daraus ergeben sich nach unserer Rechnung rund 10,41 € pro m² im Schnitt. Für eine Wohnung mit 50 bis 60 m² nennt die Basistabelle je nach Baujahr zwischen 8,34 € und 11,01 €, dazu kommen Zu- und Abschläge. Bei neuen Verträgen sind die Mieten höher: Der IVD Süd nennt 12,60 € für Bestandswohnungen und 13,50 € für Neubauten (Frühjahr 2026, guter Wohnwert).

Kaufpreisfaktor und Bruttomietrendite: unsere Rechnung

Der Kaufpreisfaktor zeigt, wie viele Jahresnettokaltmieten Sie für eine Wohnung bezahlen. Die Bruttomietrendite ist der Kehrwert. Wir rechnen mit dem Durchschnittspreis für gebrauchte Wohnungen mit 50 bis 60 m² von 3.459 € pro m².

Mit realistischen Mieten liegt die Bruttomietrendite gebrauchter Wohnungen bei 3,5 bis 4 %. Bei Neubauwohnungen zu 6.465 € pro m² und 13,50 € Miete sind es nur 2,5 %, ein Kaufpreisfaktor von fast 40. Ihre eigenen Zahlen rechnen Sie mit dem Mietrendite-Rechner durch.

05Stadtteile im Überblick

Würzburg hat 13 Stadtbezirke. Der Gutachterausschuss nennt Sanderau, Frauenland und Steinbachtal als stark nachgefragte Lagen, in denen die Verkaufspreise regelmäßig über dem Durchschnitt liegen. Preise je Stadtbezirk veröffentlicht er im Immo-Kompass nicht. Die Tabelle zeigt deshalb amtliche Einwohnerzahlen und eine qualitative Einordnung.

Die Einwohnerzahlen stammen aus den Stadtbezirksprofilen der Stadt und zählen Hauptwohnsitze. Bei Wohnungen in Hochhäusern der 1970er Jahre lagen die Preise 2025 unter dem Schnitt. Das kann ein günstiger Einstieg sein, oft stehen dort aber größere Sanierungen an.

06Regeln für Vermieter in Würzburg

Würzburg steht in der Bayerischen Mieterschutzverordnung. Damit gelten für Vermieter strengere Regeln als in den meisten Gemeinden des Umlands.

Für Ihre Kalkulation zählt der Mietspiegel. Liegt die Vergleichsmiete Ihrer Wohnung bei 10,41 € pro m², dürfen Sie bei einer Neuvermietung höchstens rund 11,45 € verlangen. Ausnahmen gelten bei höherer Vormiete und nach einer umfassenden Modernisierung.

Kaufnebenkosten in Bayern

Die Grunderwerbsteuer in Bayern beträgt 3,5 %. Notar und Grundbuch kosten bei einer Wohnung für rund 190.000 € mit Finanzierung etwa 3.400 €. Ohne Makler liegen Sie damit bei gut 5 %. Die einzelnen Gebühren erklärt der Ratgeber zu den Notarkosten, den Überblick über das Land gibt die Seite Kapitalanlage-Immobilien in Bayern.

Was kostet Ihr Kauf in Bayern zusätzlich? Kaufpreis eingeben, Bayern wählen: Der Rechner zeigt Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch einzeln.

07Beispielrechnung: eine vermietete Wohnung in Würzburg

Nehmen wir Sabine und Tobias, verheiratet, beide angestellt, mit einem gemeinsamen zu versteuernden Einkommen von 110.000 €. Sie kaufen eine gebrauchte, vermietete Zweizimmerwohnung mit 55 m² zum Durchschnittspreis des Gutachterausschusses von 3.459 € pro m². Das ergibt 190.245 €. Die Bank finanziert den Kaufpreis, die Nebenkosten von 10.097 € zahlen beide aus Eigenkapital. Die Miete setzen wir mit 11,00 € pro m² an, innerhalb der Mietpreisbremse. Die Namen sind ausgedacht, die Zahlen sind ein Rechenbeispiel und keine Prognose.

Die beiden zahlen im ersten Jahr rund 319 € im Monat zu, nach der Steuer rund 192 €. Davon gehen 238 € im Monat in die Tilgung. Ohne Tilgung bliebe nach Steuern ein Plus von rund 545 € im Jahr. Im Kaufjahr kommen die Kosten der Grundschuld von rund 1.090 € hinzu, die sie sofort als Werbungskosten absetzen können.

Warum ist die Steuerersparnis hier kleiner als bei einem gut verdienenden Single? Beim Splitting liegt der Grenzsteuersatz bei 110.000 € gemeinsamem Einkommen bei knapp 37 %, ein Single mit demselben Betrag läge bei 42 %. Wie Mieteinnahmen besteuert werden, steht im Ratgeber Mieteinnahmen versteuern. Steht die Wohnung drei Monate leer, fehlen rund 1.815 € Miete, und das Hausgeld läuft weiter.

Zum Vergleich: eine Neubauwohnung in Würzburg

Wie sähe die Rechnung mit einer neu gebauten Wohnung aus? Der Gutachterausschuss nennt für Erstverkäufe von Wohnungen mit Baujahr 2025 einen Durchschnitt von 6.465 € pro m² aus 29 Verkäufen, bei einer mittleren Wohnfläche von 42 m². Für 45 m² ergibt das 290.925 €. Grunderwerbsteuer (10.182 €) sowie Notar und Grundbuch (4.959 €) zahlen Sabine und Tobias aus Eigenkapital. Als Miete nehmen wir den IVD-Wert für neue Verträge im Neubau von 13,50 € pro m². Die Mietpreisbremse gilt dafür nicht, denn Wohnungen, die nach dem 01.10.2014 erstmals genutzt und vermietet wurden, sind dauerhaft ausgenommen (§ 556f BGB).

Die Abschreibung ist fast viermal so hoch wie bei der gebrauchten Wohnung (12.180 € statt 3.188 €), und in einem neuen Haus fällt in den ersten Jahren meist wenig Instandhaltung an. Dafür kostet der Quadratmeter fast doppelt so viel, während die Miete nur um gut ein Fünftel höher liegt. Die Bruttomietrendite sinkt auf 2,5 % statt 3,8 %. Vor Steuern zahlen die beiden hier rund 744 € im Monat zu statt 319 €, nach Steuern rund 250 € statt 192 €. Weil die degressive Abschreibung jedes Jahr vom kleineren Restwert gerechnet wird, sinkt die Steuerersparnis in den Folgejahren. Bei einem Kauf vor Fertigstellung tragen Sie zusätzlich das Risiko einer Bauverzögerung.

08Chancen und Risiken in Würzburg

Würzburg ist ein Standort mit stabiler Nachfrage und moderaten Preisen für gebrauchte Wohnungen. Die Zahlen zeigen aber auch, wo es eng wird.

Was für Würzburg spricht: Mehr als 30.000 Studierende, 54,8 % Single-Haushalte und ein Leerstand von 3,1 % sorgen für Nachfrage nach kleinen Wohnungen. Mit dem Uniklinikum, den Hochschulen und den Behörden hängt der Arbeitsmarkt wenig an einer einzelnen Branche. Gebrauchte Wohnungen kosten weniger als in Regensburg (laut IVD Süd 3.630 € gegenüber 4.000 € pro m², Frühjahr 2026), und die Grunderwerbsteuer liegt bei 3,5 %. Die Kaufpreise sind amtlich und frei nachlesbar.

Was dagegen spricht: Das Landesamt rechnet bis 2044 nur noch mit 1,2 % mehr Einwohnern. Mietpreisbremse und Kappungsgrenze von 15 % begrenzen die Miete. Neubauwohnungen sind so teuer, dass die Bruttorendite auf 2,5 % fällt. Wohnungen aus den 1970er Jahren sind günstig, haben aber oft Sanierungsbedarf. Die Zugänge in die Arbeitslosigkeit sind zuletzt gestiegen, und bei der Anschlussfinanzierung tragen Sie das Zinsrisiko. Dass die Preise 2023 und 2024 nachgegeben haben, zeigt: Auch hier kann der Wert einer Wohnung sinken.

09Weitere Standorte

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