Kapitalanlage-Immobilien in Nürnberg: Zahlen, Lagen und eine ehrliche Rechnung

Michael Pauker · 2026-10-13

Sie suchen eine Wohnung zum Vermieten und schauen nach Franken. Nürnberg ist in zehn Jahren um fast 30.000 Einwohner gewachsen, der neue Mietspiegel liegt so hoch wie nie, und Bayern verlangt beim Kauf nur 3,5 % Grunderwerbsteuer. In Nordrhein-Westfalen sind es fast doppelt so viel.

Ein Selbstläufer ist Nürnberg trotzdem nicht. Die Mietpreisbremse gilt bis Ende 2029, die Kaufpreise sind nach dem Einbruch 2023 wieder gestiegen, und der Arbeitsmarkt ist seit zwei Jahren schwächer als zuvor. Wer mit Inseratsmieten rechnet, rechnet sich die Wohnung schön.

Wir arbeiten deshalb mit den Zahlen der Stadt: Melderegister, Wohnungsbericht, Mietspiegel, dazu Zensus und Agentur für Arbeit. Am Ende rechnen wir eine vermietete Wohnung vor und nach Steuern durch und vergleichen sie mit einer Neubauwohnung.

01Nürnberg in Zahlen

Die Tabelle bündelt die wichtigsten Daten. Jede Zeile hat ihre Quelle und ihren Stand, die Links stehen unten unter Quellen.

Gut zwei Drittel der bewohnten Wohnungen in Nürnberg sind vermietet. Wer hier eine Wohnung kauft, vermietet in einen großen Mietmarkt.

02Bevölkerung und Nachfrage

Nürnberg wächst seit Jahren, nur unterbrochen von den Coronajahren 2020 und 2021. Ende 2014 lebten laut Melderegister rund 516.800 Menschen in der Stadt, Ende 2024 waren es 546.397. Große Sprünge gab es 2015 und 2022 durch den Zuzug Geflüchteter. Ende 2025 waren 547.913 Menschen gemeldet, 1.516 mehr als ein Jahr zuvor.

Die Stadt rechnet bis 2033 mit 554.700 Einwohnern. Das entspricht einem Plus von rund 1.300 Menschen im Jahr. Getragen wird es vor allem vom Neubau: In der Südlichen und Westlichen Außenstadt soll bis 2033 Wohnraum für jeweils rund 11.000 bis 12.000 Menschen entstehen. Eine Vorausberechnung ist kein Versprechen. Sie hängt hier stark daran, ob diese Projekte gebaut werden.

Die Zahl der Haushalte steigt schneller als die der Einwohner, auf 293.039 Ende 2025. Gut die Hälfte sind Einpersonenhaushalte. Nach kleinen Wohnungen ist die Nachfrage besonders groß. Der Mietspiegel zeigt das: Wohnungen um 30 m² sind seit 2024 um rund 8 % teurer geworden, auf rund 13,90 €/m².

03Wirtschaft und Arbeitsmarkt

Nürnberg ist das wirtschaftliche Zentrum Frankens. Am 30.06.2025 hatten 320.595 sozialversicherungspflichtig Beschäftigte ihren Arbeitsplatz in der Stadt, 233.798 wohnten hier. Täglich pendeln rund 168.000 Menschen ein und rund 82.000 aus. Der Saldo liegt bei rund 86.700 Menschen.

Geprägt wird der Arbeitsmarkt von Industrie, Dienstleistung und Verwaltung. Dazu gehören etwa Siemens, MAN, der Software-Dienstleister Datev, die Messe Nürnberg und viele Behörden, darunter die Zentrale der Bundesagentur für Arbeit. Mit der Friedrich-Alexander-Universität, der Technischen Hochschule und der Technischen Universität Nürnberg ist die Stadt auch Hochschulstandort.

Der Arbeitsmarkt ist allerdings schwächer als vor zwei Jahren. Im September 2026 lag die Arbeitslosenquote der Stadt bei 7,4 %, ein Jahr zuvor bei 7,5 %. Die Agentur für Arbeit beschreibt den Arbeitsmarkt als eingetrübt und verweist auf spürbare wirtschaftliche Herausforderungen. Die Zahl der Arbeitslosen liegt höher als in den Jahren nach der Coronazeit.

Für Ihre Wohnung heißt das: Die Nachfrage kommt aus vielen Branchen, von Studierenden bis zu Verwaltungsangestellten. Eine kleine Wohnung mit guter Anbindung an U-Bahn oder Straßenbahn spricht die meisten dieser Gruppen an.

04Mieten, Kaufpreise und Mietrendite

Seit 01.08.2026 gilt der Mietenspiegel 2026. Er ist ein qualifizierter Mietspiegel, erstellt von der Stadt gemeinsam mit Vermieter- und Mieterverbänden. Der Durchschnitt aller Wohnungen in der Stichprobe liegt bei 10,33 €/m², 2024 waren es 9,65 €/m². Der Mietspiegel rechnet für jede Wohnung einen eigenen Wert aus Größe, Baujahr, Ausstattung und Lage. Kleine Wohnungen haben die höchsten Quadratmetermieten.

Bei den Kaufpreisen ist die Datenlage dünner. Der Grundstücksmarktbericht des Gutachterausschusses ist kostenpflichtig. Der Wohnungsbericht der Stadt nennt daraus für 2025 Spannen: Bestandswohnungen kosteten zwischen 1.800 und 6.800 €/m², neue Wohnungen zwischen 4.600 und 9.500 €/m². Bestandswohnungen wurden rund 4 % teurer, Neubauwohnungen rund 2 %. Einen Durchschnitt liefert der Angebotspreis auf Immobilienportalen: laut Engel & Völkers im September 2026 rund 3.916 €/m². Angebotspreise sind Wunschpreise der Verkäufer, gezahlt wird oft weniger.

Der Kaufpreisfaktor sagt, wie viele Jahresmieten der Kaufpreis kostet. Mit Mietspiegelmieten liegt er in Nürnberg bei 32 bis 35. Eine höhere Bruttomietrendite erreichen Sie über einen niedrigeren Kaufpreis, nicht über eine höhere Miete. Denn bei Neuvermietung erlaubt die Mietpreisbremse höchstens die ortsübliche Vergleichsmiete plus 10 %.

Wie hoch ist die Mietrendite Ihrer Wohnung? Kaufpreis, Miete und Nebenkosten eingeben, der Rechner zeigt Brutto- und Nettomietrendite.

05Stadtteile im Überblick

Nürnberg ist in zehn statistische Stadtteile gegliedert. Kaufpreise je Stadtteil liegen uns aus amtlicher Quelle nicht vor. Belegt sind zwei Dinge: Der Mietspiegel gibt für die Altstadt und engere Innenstadt einen Zuschlag von 6 %, und die Stadt plant in drei Außenstadtteilen besonders viel Neubau.

Viel Neubau in einem Stadtteil heißt zweierlei. Die Gegend wird belebter und besser versorgt. Gleichzeitig kommen viele neue Mietwohnungen auf den Markt, die mit Ihrer Wohnung um Mieter konkurrieren.

06Regeln für Vermieter in Nürnberg

Nürnberg steht in der Bayerischen Mieterschutzverordnung. Für Vermieter folgen daraus diese Regeln.

• Mietpreisbremse: Bei Neuvermietung darf die Miete höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Die Verordnung gilt bis 31.12.2029. Ausgenommen sind Wohnungen, die nach dem 01.10.2014 erstmals genutzt und vermietet wurden, und die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung. Eine höhere Vormiete dürfen Sie weiter verlangen.
• Kappungsgrenze: Im laufenden Mietverhältnis darf die Miete in drei Jahren um höchstens 15 % steigen. Eine Erhöhung ist erst möglich, wenn die Miete 15 Monate unverändert war.
• Kündigungssperrfrist: Wird eine vermietete Wohnung in Eigentum umgewandelt, kann der Käufer erst nach zehn Jahren wegen Eigenbedarfs kündigen. Gilt bis 31.12.2029.
• Zweckentfremdungsverbot: Wer Wohnraum gewerblich nutzt, als Ferienwohnung vermietet, länger leer stehen lässt oder abreißt, braucht eine Genehmigung der Stadt. Für Kurzzeitvermietung hat die Stadt eine Registrierungspflicht angekündigt, das Verfahren war am 01.10.2026 noch in Vorbereitung.

Beim Kauf zahlen Sie in Bayern 3,5 % Grunderwerbsteuer, den niedrigsten Satz in Deutschland. Dazu kommen rund 1,3 bis 1,8 % für Notar und Grundbuch und gegebenenfalls ein Makler. Ihre eigenen Zahlen rechnet der Kaufnebenkosten-Rechner aus.

07Beispielrechnung: eine vermietete Wohnung in Nürnberg

Nehmen wir Tobias. Er ist angestellt, ledig, hat ein zu versteuerndes Einkommen von 65.000 € und kauft eine vermietete Zweizimmerwohnung mit 60 m² in einem Haus von 1965. Er zahlt 3.900 €/m², etwa den aktuellen Angebotspreis. Der Mieter zahlt 9,43 €/m² kalt, genau die Vergleichsmiete laut Mietspiegel 2026. Der Name ist ausgedacht, die Zahlen sind ein Rechenbeispiel und keine Prognose.

Tobias legt nach Steuern rund 440 € im Monat drauf. Davon fließen 390 € in die Tilgung und senken seine Restschuld. Ohne Tilgung bliebe ein Minus von gut 50 € im Monat. Die niedrige Grunderwerbsteuer hilft beim Eigenkapital, die Rechnung selbst trägt sie nicht.

Wie entsteht die Steuerersparnis? Tobias darf Zinsen, Abschreibung und den Verwaltungsanteil des Hausgelds von der Miete abziehen. Für ein Haus von 1965 gilt eine Abschreibung von 2 % im Jahr. Als Gebäudeanteil setzen wir 75 % an, im Einzelfall ergibt er sich aus der Kaufpreisaufteilung.

Ehrlich gerechnet ist Nürnberg ein Standort, an dem Sie mit rund 34 Jahresmieten kaufen, wenn die Miete auf Mietspiegelniveau liegt. Mit einem günstigeren Kaufpreis als dem Angebotspreis wird die Rechnung besser, und genau dort sollten Sie verhandeln. Wie Mieteinnahmen versteuert werden, lesen Sie im Ratgeber Mieteinnahmen versteuern.

Zum Vergleich: eine Neubauwohnung in Nürnberg

Angenommen, Tobias kauft stattdessen eine neu gebaute Wohnung mit 45 m² vom Bauträger und vermietet sie als Erster. Neubauwohnungen kosteten 2025 laut Gutachterausschuss zwischen 4.600 und 9.500 €/m², einen Durchschnitt nennt der frei verfügbare Bericht nicht. Wir rechnen mit 6.500 €/m², das ist eine Annahme im unteren Teil dieser Spanne. Als Miete setzen wir 15,27 €/m² an, die Vergleichsmiete laut Mietspiegel 2026 für eine 45-m²-Neubauwohnung mit Einbauküche, Fußbodenheizung, Wärmepumpe und hochwertigem Boden. Einkommen, Zins und Tilgung bleiben wie oben.

Nach Steuern legt Tobias beim Neubau rund 295 € im Monat drauf statt rund 440 €, und er tilgt rund 490 € statt 390 €. Die Abschreibung ist im ersten Jahr mehr als dreimal so hoch wie beim Bestand, und ein neues Haus braucht in den ersten Jahren meist weniger Instandhaltung. Dafür kostet der Quadratmeter deutlich mehr, und die Bruttomietrendite liegt mit rund 2,8 % leicht unter den 2,9 % der Bestandswohnung. Weil Neubauten nach § 556f BGB von der Mietpreisbremse ausgenommen sind, kann die erste Miete über dem Mietspiegel liegen. Die Kappungsgrenze gilt bei späteren Erhöhungen trotzdem. Den Verlauf der sinkenden Abschreibung zeigt der AfA-Rechner.

08Chancen und Risiken

Was für Nürnberg spricht, lässt sich belegen. Ebenso, was dagegen spricht.

Chancen

• Wachsende Einwohnerzahl, plus rund 30.000 in zehn Jahren, und eine Vorausberechnung mit weiterem Wachstum bis 2033.
• Mehr Haushalte als Einwohnerzuwachs, gut die Hälfte Einpersonenhaushalte.
• Geringer Leerstand: nur rund 1,5 % des Bestands war 2022 kurzfristig beziehbar.
• Grunderwerbsteuer von 3,5 %, das spart Eigenkapital beim Kauf.
• Qualifizierter Mietspiegel, mit dem sich die zulässige Miete genau berechnen lässt.

Risiken

• Kaufpreise des Gutachterausschusses sind nicht frei verfügbar, Angebotspreise liegen oft über den tatsächlichen Preisen.
• Mietpreisbremse und Kappungsgrenze begrenzen Mietsteigerungen bis mindestens Ende 2029.
• Arbeitslosenquote von 7,4 % und ein Arbeitsmarkt, der laut Agentur für Arbeit eingetrübt ist.
• Bruttomietrenditen um 3 % lassen wenig Puffer für steigende Zinsen oder Instandhaltung.
• Viel geplanter Neubau in einzelnen Stadtteilen bringt neue Konkurrenz um Mieter.
• Viele Häuser stammen aus der Nachkriegszeit. Dämmung, Heizung und Leitungen stehen dort oft an.

09Weitere Standorte

Weitere Städte in Bayern: Überblick Bayern · Augsburg · Bamberg · Erlangen · Fürth · Ingolstadt · Kitzingen · München · Regensburg · Würzburg

Alle Standorte im Vergleich: Wo lohnt sich eine Kapitalanlage-Immobilie? Städte im Vergleich 2026 · Welches Bundesland eignet sich? Alle 16 im Vergleich