Nürnberg für Kapitalanleger: Alle 10 Stadtteile im Vergleich 2026
Nürnbergs Stadtteile unterscheiden sich weniger beim Preis als bei Baualter, Haushalten und Neubau. Wir vergleichen alle zehn statistischen Stadtteile mit amtlichen Zahlen und rechnen dieselbe Wohnung in drei Stadtteilen durch.
Michael PaukerInvestmentberater bei InvestImmo.de
Nürnberg steht als Standort fest. Jetzt geht es um den Stadtteil: Altstadt oder Südstadt, Langwasser oder Thon? In vielen Großstädten liegen zwischen den Bezirken tausende Euro je Quadratmeter. In Nürnberg ist das Bild anders.
Die Angebotspreise der großen Gebiete liegen nah beieinander, und der Mietenspiegel kennt nur einen Lagezuschlag von 6 % für die Altstadt und engere Innenstadt. Viel stärker unterscheiden sich die Stadtteile beim Baualter der Häuser, bei der Größe der Haushalte und beim Neubau, der bis 2033 entsteht.
Wir vergleichen hier alle zehn statistischen Stadtteile mit amtlichen Zahlen der Stadt. Ein Ranking gibt es nicht. Am Ende rechnen wir dieselbe Wohnung in drei Stadtteilen vor und nach Steuern durch.
01Nürnberg in zehn Stadtteilen: die große Vergleichstabelle
Die Tabelle fasst die Bezirksdatenblätter des Amts für Stadtforschung und Statistik je Stadtteil zusammen (Stand 31.12.2025). Die letzte Spalte zeigt, für wie viele Menschen die Stadt bis 2033 Wohnraum in neuen Gebäuden erwartet.
| Statistischer Stadtteil | Einwohner 2025 | Veränderung seit 2015 | Personen je Haushalt | Wohnungen | Altbau bis 1948 | Arbeitslose je 100 im Erwerbsalter | Neubau-Bewohner bis 2033 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 Altstadt und engere Innenstadt | 58.562 | +0,3 % | 1,57 | 34.824 | 21,9 % | 6,5 | 2.480 |
| 1 Weiterer Innenstadtgürtel Süd | 98.903 | +4,0 % | 1,75 | 50.475 | 32,8 % | 8,3 | 3.550 |
| 2 Weiterer Innenstadtgürtel West/Nord/Ost | 93.002 | +3,8 % | 1,80 | 50.655 | 32,8 % | 6,7 | 2.730 |
| 3 Südöstliche Außenstadt | 48.767 | +0,1 % | 2,02 | 24.229 | 5,4 % | 5,5 | 1.980 |
| 4 Südliche Außenstadt | 51.672 | +4,0 % | 2,08 | 25.301 | 17,6 % | 4,0 | 11.350 |
| 5 Südwestliche Außenstadt | 48.296 | +4,8 % | 2,00 | 25.281 | 10,7 % | 5,2 | 1.730 |
| 6 Westliche Außenstadt | 34.441 | +8,9 % | 1,98 | 16.686 | 23,1 % | 6,0 | 12.280 |
| 7 Nordwestliche Außenstadt | 35.464 | +6,3 % | 2,04 | 17.707 | 10,1 % | 2,9 | 8.960 |
| 8 Nordöstliche Außenstadt | 29.521 | +5,0 % | 1,96 | 14.955 | 29,1 % | 5,0 | 1.510 |
| 9 Östliche Außenstadt | 49.285 | +6,5 % | 2,01 | 25.291 | 15,4 % | 3,8 | 2.550 |
| Nürnberg | 547.913 | +4,0 % | 1,87 | 285.404 | 22,1 % | 5,9 | rund 49.000 |
Einwohner mit Hauptwohnung laut Melderegister, Wohnungen in Wohngebäuden. Arbeitslose (SGB II und III) je 100 Einwohner von 15 bis 64 Jahren, Summe der Bezirkswerte, nicht mit der Quote der Agentur für Arbeit vergleichbar. Neubau-Bewohner laut kleinräumiger Bevölkerungsvorausberechnung 2025 bis 2033. Eigene Zusammenfassung, Stand 14.10.2026.
Zwei Muster fallen auf. Die Innenstadt und der Innenstadtgürtel haben die kleinsten Haushalte und den höchsten Altbauanteil. Und der Neubau der kommenden Jahre konzentriert sich auf drei Stadtteile am Rand, nicht auf die Mitte.
02Kaufpreise: was belegt ist und was nicht
Hier wird es für Anleger unbequem. Der Nürnberger Gutachterausschuss veröffentlicht seinen Grundstücksmarktbericht nur gegen Gebühr, Durchschnittspreise je Stadtteil sind frei nicht verfügbar. Belegt sind die Eckwerte, die die Stadt im Wohnungsbericht 2025 nennt.
2025 gab es 5.621 Kaufverträge. Gebrauchte Eigentumswohnungen kosteten zwischen 1.800 und 6.800 €/m², im Schnitt 4 % mehr als im Vorjahr. Neubauwohnungen lagen zwischen 4.600 und 9.500 €/m², rund die Hälfte davon waren Ein-Zimmer-Apartments.
Zwischen dem teuersten und dem günstigsten Gebiet liegen in dieser Quelle rund 400 €/m², also gut 10 %. Die amtliche Spanne von 1.800 bis 6.800 €/m² zeigt dagegen, wie weit einzelne Wohnungen auseinanderliegen. Der Unterschied entsteht in Nürnberg vor allem durch Baujahr, Zustand und Mikrolage, weniger durch den Stadtteil.
Für Ihre Kaufentscheidung heißt das: Ein Inseratspreis je Stadtteil sagt wenig. Prüfen Sie den Bodenrichtwert der Lage beim Gutachterausschuss und vergleichen Sie Wohnungen gleichen Baujahrs. Wer in Nürnberg mehrere Wohnungen prüft, für den lohnt der Grundstücksmarktbericht mit den Preisen nach Teilmärkten.
03Mieten: was der Mietenspiegel je Lage erlaubt
Die Stadt Nürnberg veröffentlicht keine Mieten je Stadtteil. Der qualifizierte Mietenspiegel 2026 rechnet die Vergleichsmiete aus einer Basismiete nach Größe und Zu- und Abschlägen. Für eine 55-m²-Wohnung beträgt die Basis 10,18 €/m².
| Merkmal laut Mietenspiegel 2026 | Zu- oder Abschlag |
|---|---|
| Stadtteil Altstadt und engere Innenstadt | +6 % |
| Wohnlage mit Vorteilen (Park, Tram oder U-Bahn nah, Nebenstraße) | +2 % |
| Wohnlage mit Nachteilen (Hauptverkehrsstraße, Gewerbegebiet, weite Wege) | −2 % |
| Baujahr 1919 bis 1948 | −8 % |
| Baujahr 1949 bis 1976 | −6 % |
| Baujahr 1996 bis 2006 | +9 % |
| Baujahr 2017 und später | +23 % |
Quelle: Mietenspiegel 2026 der Stadt Nürnberg, Stand 01.08.2026, Auszug. Die Altstadt-Zone ist nach Straßen abgegrenzt und nicht identisch mit dem statistischen Stadtteil 0.
In Nürnberg gelten die Mietpreisbremse und die Kappungsgrenze von 15 % in drei Jahren bis 31.12.2029. Bei einer Neuvermietung darf die Miete höchstens 10 % über der Vergleichsmiete liegen. Ausgenommen sind Wohnungen, die nach dem 01.10.2014 erstmals genutzt und vermietet wurden.
Kaufpreis und tatsächliche Miete eintragen, der Rechner zeigt Brutto- und Nettomietrendite.
04Bevölkerung, Haushalte und Neubau je Stadtteil
Nürnberg wuchs zwischen 2015 und 2025 um 4,0 % auf 547.913 Einwohner. Am stärksten wuchsen die Westliche Außenstadt (+8,9 %), die Östliche (+6,5 %) und die Nordwestliche Außenstadt (+6,3 %). Altstadt und Südöstliche Außenstadt mit Langwasser blieben fast gleich.
Die Haushaltsgröße zeigt, wo kleine Wohnungen gefragt sind. In der Altstadt und engeren Innenstadt leben im Schnitt 1,57 Personen in einem Haushalt, im Innenstadtgürtel 1,75 bis 1,80. In allen Außenstädten sind es rund zwei Personen, in der Südlichen Außenstadt 2,08.
Viel Neubau bedeutet für Anleger zweierlei. Die Gegend wächst und wird besser versorgt. Gleichzeitig kommen neue Mietwohnungen auf den Markt, die mit älteren Wohnungen um Mieter konkurrieren.
Zur Sozialstruktur nennen wir nur amtliche Zahlen. Je 100 Einwohner im Erwerbsalter waren Ende 2025 zwischen 2,9 in der Nordwestlichen Außenstadt und 8,3 im Innenstadtgürtel Süd arbeitslos gemeldet. Das beschreibt Unterschiede in der Mieterschaft, keine Qualität der Stadtteile. Für Ihre Vermietung zählt das Einkommen des einzelnen Haushalts, das Sie bei der Mieterauswahl prüfen.
05Vier Stadtteiltypen für Kapitalanleger
Die Stadt selbst fasst die zehn Stadtteile in ihrer Vorausberechnung zu vier Gruppen zusammen. Wir übernehmen diese Einteilung. Jeder Typ passt zu anderen Anlegern.
Typ 1: Innenstadt und Innenstadtgürtel
Die Stadtteile 0 bis 2 reichen von der Altstadt mit St. Johannis und Gostenhof über die Südstadt bis St. Leonhard, Maxfeld und Gleißhammer. Hier leben rund 250.000 Menschen in kleinen Haushalten, fast ein Drittel der Wohnungen stammt aus der Zeit vor 1949. Die Haushalte sind hier die kleinsten der Stadt.
- Sie kleine Wohnungen an Einzelpersonen vermieten wollen.
- Sie Altbau mit seiner Instandhaltung bewusst kaufen.
- Sie Mieterwechsel einplanen.
- Sie eine Wohnung ohne Sanierungsbedarf suchen.
- Sie mit Inseratsmieten statt mit dem Mietenspiegel rechnen.
Typ 2: die Südliche Außenstadt
Zwischen Hasenbuck, Gartenstadt, Werderau und Katzwang wächst Nürnberg am stärksten in der Fläche. Auf dem früheren Güterbahnhof entsteht Lichtenreuth mit Wohnungen und dem Campus der Technischen Universität Nürnberg. Die Stadt erwartet hier bis 2033 Neubau für über 11.000 Menschen.
- Sie Neubau mit degressiver Abschreibung prüfen.
- Sie auf ein wachsendes Quartier setzen und Geduld haben.
- Sie Paare und Familien als Mieter suchen.
- Sie Konkurrenz durch viele neue Mietwohnungen scheuen.
- Sie eine fertige, eingewachsene Nachbarschaft erwarten.
Typ 3: äußere Stadt Südwest und Ost
Dazu gehören Langwasser und Altenfurt im Südosten, Eibach und Röthenbach im Südwesten, Ziegelstein und Schoppershof im Nordosten sowie Mögeldorf, Erlenstegen und Laufamholz im Osten. Die Südöstliche Außenstadt mit der Großsiedlung Langwasser aus den 1960er und 1970er Jahren hat nur 5 % Altbau. Im Osten wuchs die Bevölkerung seit 2015 um 6,5 %, die Arbeitslosigkeit ist niedrig.
- Sie Wohnungen mit zwei bis drei Zimmern für Paare und Familien suchen.
- Sie Rücklage und Sanierungsstand von Großwohnanlagen genau prüfen.
- Sie eine ruhigere Mieterschaft mit längerer Wohndauer bevorzugen.
- Sie vor allem Einzelpersonen als Mieter suchen.
- Sie mit einem Lagezuschlag im Mietenspiegel rechnen.
Typ 4: äußere Stadt Nord und West
Die Westliche Außenstadt mit Eberhardshof, Muggenhof und Höfen sowie die Nordwestliche Außenstadt mit Thon, Buch und Schniegling wachsen seit Jahren. In der Westlichen Außenstadt erwartet die Stadt bis 2033 den meisten Neubau aller Stadtteile. Die Nordwestliche Außenstadt hat die niedrigste Arbeitslosigkeit der Stadt.
- Sie in wachsenden Stadtteilen mit guter Anbindung kaufen wollen.
- Sie Neubau und Bestand im selben Quartier vergleichen.
- Sie mit stabilen Haushalten als Mietern rechnen.
- Sie Angebotsdruck durch Neubau ausschließen wollen.
- Sie den höchsten Angebotspreis als Zeichen höherer Miete lesen.
06Beispielrechnung: dieselbe Wohnung in drei Stadtteilen
Nehmen wir Jonas. Er ist angestellt, ledig und hat ein zu versteuerndes Einkommen von 60.000 €. Er kauft eine vermietete Zwei-Zimmer-Wohnung mit 55 m² aus den 1960er Jahren und vergleicht die Altstadt, die Nordwestliche Außenstadt und die Südstadt. Der Name ist ausgedacht, die Zahlen sind ein Rechenbeispiel und keine Prognose.
Die Kaufpreise sind Angebotspreise der Gebiete Mitte, Nordwestliche Außenstadt und Süd, weil amtliche Stadtteilpreise fehlen. Bei der Miete rechnen wir mit dem Mietenspiegel 2026: Basis 10,18 €/m², Baujahr −6 %, in der Altstadt +6 %, darauf 10 % nach Mietpreisbremse. Das ergibt 11,20 €/m² in der Altstadt und 10,53 €/m² in den beiden anderen Stadtteilen.
| Altstadt | Nordwestliche Außenstadt | Südstadt | |
|---|---|---|---|
| Kaufpreis je m² (Angebotspreis) | 4.004 € | 4.144 € | 3.743 € |
| Kaufpreis 55 m² | 220.220 € | 227.920 € | 205.865 € |
| Grunderwerbsteuer 3,5 % | 7.708 € | 7.977 € | 7.205 € |
| Notar und Grundbuch (rund 1,8 %) | 3.964 € | 4.103 € | 3.706 € |
| Gesamtkosten | 231.892 € | 240.000 € | 216.776 € |
| Kaltmiete je m² | 11,20 € | 10,53 € | 10,53 € |
| Kaltmiete im Jahr | +7.392 € | +6.950 € | +6.950 € |
| Hausgeld, nicht umlagefähig | −924 € | −924 € | −924 € |
| Zinsen (3,8 %) | −8.368 € | −8.661 € | −7.823 € |
| Tilgung (2 %) | −4.404 € | −4.558 € | −4.117 € |
| Cashflow vor Steuern | −6.304 € | −7.193 € | −5.914 € |
| Abschreibung 2 % auf 75 % der Gesamtkosten | 3.478 € | 3.600 € | 3.252 € |
| Steuerliches Ergebnis der Vermietung | −4.916 € | −5.773 € | −4.587 € |
| Steuerersparnis (Tarif 2026) | +1.855 € | +2.170 € | +1.734 € |
| Cashflow nach Steuern | −4.449 € | −5.023 € | −4.180 € |
| pro Monat | rund −370 € | rund −420 € | rund −350 € |
| Bruttomietrendite | 3,4 % | 3,0 % | 3,4 % |
Jonas legt in allen drei Stadtteilen jeden Monat Geld dazu, nach Steuern rund 350 bis 420 €. Davon sind jeweils rund 340 bis 380 € Tilgung, die seine Restschuld senkt. Ohne Tilgung wäre die Wohnung in Altstadt und Südstadt nach Steuern fast ausgeglichen.
Die Altstadt schneidet nicht schlechter ab als die Südstadt. Der Angebotspreis ist dort rund 7 % höher, der Mietenspiegel erlaubt aber auch rund 6 % mehr Miete. In der Nordwestlichen Außenstadt ist der Preis am höchsten, einen Lagezuschlag gibt der Mietenspiegel dort nicht.
Die Unterschiede zwischen den Stadtteilen sind in Nürnberg klein. Hätte Jonas statt eines Hauses aus den 1960er Jahren eines aus den 2000er Jahren gekauft, läge die erlaubte Miete um 15 Prozentpunkte höher, der Kaufpreis aber auch. Wie hoch die Steuerersparnis bei Ihrem Einkommen ausfällt, zeigt der Ratgeber Mieteinnahmen versteuern.
Die Rechnung ist keine Empfehlung für einen Stadtteil. Sie zeigt, dass in Nürnberg Haus, Baujahr und Kaufpreis der einzelnen Wohnung mehr bewirken als der Stadtteil. Die Zahlen der ganzen Stadt, eine Neubau-Rechnung und die Regeln für Vermieter finden Sie auf der Seite Kapitalanlage-Immobilien in Nürnberg.
07Risiken bei der Stadtteilwahl in Nürnberg
Jeder Stadtteil hat eigene Risiken. Einige gelten für alle.
- Fehlende amtliche Stadtteilpreise: Angebotspreise je Gebiet liegen eng beieinander und sagen wenig über den gezahlten Preis Ihrer Wohnung. Die amtliche Spanne reicht von 1.800 bis 6.800 €/m².
- Baualter: Ein Drittel der Wohnungen im Innenstadtgürtel stammt aus der Zeit vor 1949. Dach, Leitungen und Heizung belasten dort die Rücklage, und der Mietenspiegel zieht für diese Baujahre 6 bis 8 % ab.
- Neubau in der Nachbarschaft: In der Westlichen, Südlichen und Nordwestlichen Außenstadt entsteht bis 2033 Wohnraum für zusammen über 32.000 Menschen. Das bringt Angebot, mit dem Ihre Wohnung um Mieter konkurriert.
- Mietspiegel und Mietpreisbremse: Die Neuvermietung ist bis Ende 2029 begrenzt, Mieterhöhungen im Bestand auf 15 % in drei Jahren.
- Zinsen: Bei Bruttorenditen zwischen 3,0 und 3,4 % trifft jeder Prozentpunkt Zinsänderung die Rechnung stark.
- Großwohnanlagen: In Langwasser und anderen Siedlungen der 1960er und 1970er Jahre entscheiden Rücklage und Sanierungsplan der Eigentümergemeinschaft über die Kosten der nächsten Jahre.
- Zweckentfremdung: Kurzzeitvermietung und längerer Leerstand brauchen in Nürnberg eine Genehmigung.
08Weitere Standorte
Die Zahlen zu ganz Nürnberg, die Vermieterregeln und eine Neubau-Rechnung finden Sie auf unserer Seite Kapitalanlage-Immobilien in Nürnberg. Die Stadtbezirke der Landeshauptstadt vergleicht unsere Analyse München für Kapitalanleger. Weitere Städte in Bayern stehen im Überblick Bayern, alle Städte im Städtevergleich 2026.
FAQHäufige Fragen
Welcher Nürnberger Stadtteil ist am besten für Kapitalanleger?
Einen besten Stadtteil gibt es nicht. Die Innenstadt hat die kleinsten Haushalte und damit die breiteste Nachfrage nach kleinen Wohnungen, aber viel Altbau. Die Außenstädte im Westen, Nordwesten und Süden wachsen, bekommen aber viel neues Angebot. Entscheidend sind Haus, Baujahr und der Preis der einzelnen Wohnung.
Wo sind Wohnungen in Nürnberg am günstigsten?
Amtliche Durchschnittspreise je Stadtteil veröffentlicht der Gutachterausschuss nicht frei. Nach Angebotspreisen von Engel & Völkers lagen im dritten Quartal 2026 die Gebiete Süd (3.743 €/m²) und Südöstliche Außenstadt (3.789 €/m²) am niedrigsten, die Nordwestliche Außenstadt (4.144 €/m²) am höchsten.
Wie viele Stadtteile hat Nürnberg?
Für die Statistik ist Nürnberg in zehn statistische Stadtteile und 87 statistische Bezirke gegliedert. Daneben gibt es viele historische Stadtteilnamen wie Gostenhof, St. Johannis oder Langwasser, die keine eigene Verwaltungseinheit bilden.
Wie hoch ist die Mietrendite in den Nürnberger Stadtteilen?
In unserer Beispielrechnung mit einer 55-m²-Wohnung aus den 1960er Jahren liegt die Bruttomietrendite zwischen 3,0 % in der Nordwestlichen Außenstadt und 3,4 % in Altstadt und Südstadt. Grundlage sind Angebotspreise und Mieten nach Mietenspiegel plus 10 %.
Lohnt sich eine Wohnung in Langwasser als Kapitalanlage?
Langwasser ist eine Großsiedlung der 1960er und 1970er Jahre. Im Stadtteil Südöstliche Außenstadt leben im Schnitt rund zwei Personen in einem Haushalt, Altbau gibt es kaum. Der Mietenspiegel gibt dort keinen Lagezuschlag. Ob es sich lohnt, entscheiden Kaufpreis, Rücklage und Sanierungsplan der Eigentümergemeinschaft.
Gilt die Mietpreisbremse in ganz Nürnberg?
Ja. Die Bayerische Mieterschutzverordnung erfasst die ganze Stadt. Die Mietpreisbremse und die Kappungsgrenze von 15 % in drei Jahren gelten bis 31.12.2029.
Wo wächst Nürnberg?
Zwischen 2015 und 2025 wuchsen die Westliche (+8,9 %), die Östliche (+6,5 %) und die Nordwestliche Außenstadt (+6,3 %) am stärksten. Bis 2033 erwartet die Stadt das meiste Wachstum durch Neubau in der Westlichen, Südlichen und Nordwestlichen Außenstadt.
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Quellen
Alle Quellen abgerufen am 14.10.2026.
- Amt für Stadtforschung und Statistik für Nürnberg und Fürth, Bezirksdatenblätter 2025 (87 statistische Bezirke, Stand 31.12.2025) und Bezirksdatenblätter 2015
- Amt für Stadtforschung und Statistik, Kleinräumige Bevölkerungsvorausberechnung Nürnberg 2025–2033 (10.09.2025)
- Stadt Nürnberg, Stab Wohnen, Wohnungsbericht 2025 (Immobilienmarkt nach Grundstücksmarktbericht des Gutachterausschusses)
- Stadt Nürnberg, Mietenspiegel 2026 (Stand 01.08.2026)
- Engel & Völkers, Immobilienpreise Nürnberg (Angebotspreise, aktualisiert 12.10.2026, Marktquelle)
- Gutachterausschuss Nürnberg, Grundstücksmarktbericht 2025, Inhaltsverzeichnis (Bezug gegen Gebühr)
- Bayerische Staatsregierung, Mieterschutzverordnung, GVBl. 2025 S. 718; Stadt Nürnberg, Zweckentfremdung
- § 32a EStG (Tarif 2026), § 7 EStG (Abschreibung), § 556d BGB (Mietpreisbremse)
- Zusammenfassung der Bezirksdatenblätter je Stadtteil, Bruttomietrenditen und Beispielrechnung: eigene Berechnung, Stand 14.10.2026
Schreibt über Finanzierung und Kalkulation, Steuern und Pflegeimmobilien.
Michael verbindet seine Erfahrung als Banker und ehemaliger Portfolio Manager im Family Office mit der Praxis als eigener Immobilieninvestor. Er schreibt über belastbare Kalkulationen, Finanzierung, Risiken und strategischen Portfolioaufbau.
Diese Seite ist eine allgemeine Information und keine Anlage-, Steuer- oder Rechtsberatung. Alle Zahlen sind mit Quelle und Stand angegeben, die Beispielrechnung beruht auf offengelegten Annahmen und ist keine Prognose. Stand 14.10.2026.
