Aschaffenburg liegt am Main, gut 40 Kilometer östlich von Frankfurt, und gehört zu Bayern. Die Stadt ist ein Arbeitszentrum für den bayerischen Untermain: Täglich kommen fast doppelt so viele Menschen zum Arbeiten in die Stadt, wie Aschaffenburger auswärts arbeiten. Dazu kommen eine Technische Hochschule und eine wachsende Einwohnerzahl.

Für Anleger ist das eine gute Ausgangslage, mit einem Haken. Die Kaufpreise für gebrauchte Wohnungen sind 2025 um 9 % gestiegen, die Mieten sind durch Mietspiegel und Mietpreisbremse gebunden. Wir legen beides offen und rechnen eine gebrauchte Wohnung und einen Neubau durch.

01Aschaffenburg in Zahlen

Alle Werte, die wir für die Einordnung verwenden, mit Quelle und Stand.

02Bevölkerung und Nachfrage

Aschaffenburg hatte Ende 2025 amtlich 73.326 Einwohner. 2015 waren es 68.986, ein Plus von 6,3 %, obwohl der Zensus 2022 die Einwohnerzahlen bundesweit nach unten korrigiert hat. Im letzten Jahr kamen rund 240 Einwohner dazu. Die Stadt gewinnt vor allem durch Zuzug aus anderen Teilen Deutschlands, 2024 per Saldo 78 Menschen je 10.000 Einwohner.

Das Landesamt für Statistik erwartet bis 2034 rund 73.700 und bis 2044 rund 74.000 Einwohner, 1,3 % mehr als 2024. Dabei verschiebt sich die Altersstruktur deutlich: Die Gruppe ab 65 Jahren wächst um 21 %, die Zahl der unter 40-Jährigen sinkt leicht. Für Vermieter heißt das mehr Nachfrage nach barrierearmen, kleineren Wohnungen.

Beim Zensus 2022 lebten 47,3 % der Haushalte allein, und 63,4 % der Wohnungen waren vermietet. Aschaffenburg ist damit eine Mieterstadt mit vielen kleinen Haushalten.

Gebaut wurde in den letzten Jahren mehr als in vielen anderen Städten: Über 4.000 Wohnungen stammen laut Zensus aus der Zeit ab 2010. Der Großteil des Bestands entstand aber zwischen 1950 und 1999.

03Wirtschaft und Arbeitsmarkt

Aschaffenburg ist ein Arbeitszentrum. Am 30.06.2025 arbeiteten 46.925 sozialversicherungspflichtig Beschäftigte in der Stadt, aber nur 30.991 wohnten dort. Täglich pendeln 33.016 Menschen ein und 17.082 aus, ein Plus von fast 16.000. Die Stadt ist über die A3 und die Bahnstrecke Frankfurt–Würzburg gut angebunden.

Die Technische Hochschule Aschaffenburg hatte im Wintersemester 2025/26 genau 4.033 Studierende. Sie suchen meist kleine Wohnungen in Hochschulnähe oder in der Innenstadt.

Die Arbeitslosenquote der Stadt lag 2025 im Jahresdurchschnitt bei 7,4 %. Das ist für Bayern ein hoher Wert und deutlich mehr als im Landkreis Aschaffenburg mit 4,2 %. Die Mieterschaft ist entsprechend gemischt.

04Mieten, Kaufpreise und Mietrendite

Aschaffenburg hat einen qualifizierten Mietspiegel. Der Mietspiegel 2024 wurde mit dem Verbraucherpreisindex um 4,4 % fortgeschrieben und gilt seit dem 14.05.2026 für weitere zwei Jahre. Die Basismiete hängt von der Größe ab: 11,06 €/m² bei 30 m², 9,05 €/m² bei 45 m² und 8,67 €/m² bei 59 bis 64 m². Dazu kommen Zu- und Abschläge, etwa minus 11 % für Baujahre 1946 bis 1977, plus 12 % für 2016 bis 2023, plus 6 % für eine Küche mit drei oder vier Ausstattungsmerkmalen und ein Zu- oder Abschlag für die Wohnlage laut Adressverzeichnis.

Inserate liegen deutlich höher. Das BBSR nennt für 2025 eine durchschnittliche Angebotsmiete von 11,57 €/m². Diese Miete dürfen Sie bei einer gebrauchten Wohnung wegen der Mietpreisbremse in der Regel nicht verlangen.

Die Kaufpreise kommen aus dem Immobilienmarktbericht des Oberen Gutachterausschusses, also aus echten Kaufverträgen. Gebrauchte Wohnungen über 45 m² kosteten 2025 im Schnitt 3.600 €/m², 9,1 % mehr als 2024. Neubauwohnungen lagen bei 5.200 €/m². Kleine gebrauchte Apartments unter 45 m² wurden für rund 4.200 €/m² verkauft, im Schnitt für 111.000 €.

Aus Kaufpreis und Miete ergibt sich der Kaufpreisfaktor, sein Kehrwert ist die Bruttomietrendite.

Mit Mietspiegelmieten liegt die Bruttorendite einer gebrauchten Wohnung bei rund 2,7 %. Der obere Balken zeigt eine Rechnung, die bei einer Neuvermietung im Bestand an der Mietpreisbremse scheitert. Ihre eigene Zahl prüfen Sie mit dem Mietrendite-Rechner.

05Stadtteile im Überblick

Amtliche Preise oder Mieten je Stadtteil gibt es für Aschaffenburg nicht frei. Der Mietspiegel ordnet jede Straße über ein Adressverzeichnis einer Wohnlage zu, mit Zu- oder Abschlägen von einigen Prozent. Die Tabelle beschreibt deshalb nur den Charakter.

Beim Kauf zählen in Aschaffenburg Größe und Baujahr am stärksten. Eine 30-m²-Wohnung hat im Mietspiegel eine um rund 28 % höhere Basismiete je m² als eine 60-m²-Wohnung, gebrauchte Apartments kosten dafür auch mehr je Quadratmeter.

06Regeln für Vermieter in Aschaffenburg

Aschaffenburg steht in der Bayerischen Mieterschutzverordnung, die vom 01.01.2026 bis 31.12.2029 gilt. Daraus folgen drei Regeln:

• Mietpreisbremse: Bei einer Neuvermietung darf die Miete höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete laut Mietspiegel liegen. Ausgenommen sind unter anderem Wohnungen, die nach dem 01.10.2014 erstmals genutzt und vermietet wurden, die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung und eine höhere Vormiete.
• Kappungsgrenze: Im laufenden Mietvertrag darf die Miete in drei Jahren um höchstens 15 % steigen, und nur bis zur Vergleichsmiete.
• Kündigungssperrfrist: Wird eine vermietete Wohnung in Eigentum umgewandelt, ist eine Kündigung wegen Eigenbedarfs zehn Jahre lang ausgeschlossen.

Beim Kauf zahlen Sie in Bayern 3,5 % Grunderwerbsteuer, den niedrigsten Satz in Deutschland. Dazu kommen Notar und Grundbuch mit rund 1,8 % des Kaufpreises, wenn Sie finanzieren, und je nach Objekt ein Makler. Bei 216.000 € Kaufpreis sind das ohne Makler rund 5,3 % Nebenkosten. Ihre eigenen Kosten rechnet der Kaufnebenkosten-Rechner aus, die Notarpositionen erklärt unser Beitrag zu den Notarkosten.

07Beispielrechnung: eine vermietete Wohnung in Aschaffenburg

Nehmen wir Christian, 45, ledig, Vertriebsingenieur mit einem zu versteuernden Einkommen von 60.000 €. Er kauft eine vermietete Wohnung mit 60 m², Baujahr 1970, für 216.000 €. Das entspricht dem Durchschnittspreis gebrauchter Wohnungen 2025. Die Miete liegt mit 8,24 €/m² beim Mietspiegelwert für diese Größe, dieses Baujahr und eine einfache Einbauküche. Der Name ist ausgedacht, die Zahlen sind ein Rechenbeispiel und keine Prognose.

Christian zahlt nach Steuern rund 339 € im Monat zu. Davon fließen 270 € in die Tilgung, also in sein eigenes Vermögen. Ohne Tilgung bleibt trotzdem ein Minus von rund 69 € im Monat. Die Miete deckt in Aschaffenburg nicht einmal die Zinsen.

Was hilft, sind die niedrigen Kaufnebenkosten. Mit 3,5 % Grunderwerbsteuer zahlt Christian rund 6.480 € weniger als ein Käufer in Nordrhein-Westfalen bei gleichem Preis. Wie Mieteinnahmen besteuert werden, erklärt unser Beitrag Mieteinnahmen versteuern.

Der Zins bewegt die Rechnung mehr als dreimal so stark wie die mögliche Mieterhöhung. Wer in Aschaffenburg gebraucht kauft, sollte die Zinsbindung lang wählen und die Anschlussfinanzierung von Anfang an mitrechnen.

Zum Vergleich: eine Neubauwohnung in Aschaffenburg

Was ändert sich, wenn Christian stattdessen eine neu gebaute Wohnung mit 45 m² kauft? Der Obere Gutachterausschuss hat für Neubauwohnungen in Aschaffenburg 2025 einen Durchschnitt von 5.200 €/m² ermittelt. Das ergibt 234.000 €. Grunderwerbsteuer (8.190 €) sowie Notar und Grundbuch (4.200 €) zahlt er aus Eigenkapital. Als Miete setzen wir 11,04 €/m² an: die Basismiete für 45 m² mit den Zuschlägen des Mietspiegels für Baujahr 2016 bis 2023, stufenlosen Zugang und hochwertige Fenster. Eine eigene Klasse für Erstbezüge ab 2024 hat der Mietspiegel nicht.

Die Abschreibung ist im ersten Jahr fast dreimal so hoch wie bei der gebrauchten Wohnung (9.802 € statt 3.619 €), und Instandhaltung fällt in den ersten Jahren meist kaum an. Die Bruttomietrendite liegt mit 2,5 % etwas unter der gebrauchten Wohnung, weil der Quadratmeter fast die Hälfte mehr kostet. Vor Steuern zahlt Christian rund 591 € im Monat zu, nach Steuern rund 186 €, also gut 150 € weniger als beim Bestand. Wohnungen, die nach dem 01.10.2014 erstmals vermietet wurden, sind dauerhaft von der Mietpreisbremse ausgenommen (§ 556f BGB). Die Steuerersparnis wird in den Folgejahren kleiner, weil die degressive Abschreibung vom Restwert gerechnet wird.

08Chancen und Risiken in Aschaffenburg

Für Aschaffenburg sprechen belegbare Punkte. Die Stadt ist seit 2015 gewachsen, das Landesamt erwartet bis 2044 ein leichtes Plus. Sie ist ein Arbeitszentrum mit fast 16.000 mehr Ein- als Auspendlern, hat eine Hochschule mit über 4.000 Studierenden und einen qualifizierten Mietspiegel, der die Kalkulation nachprüfbar macht. Die Grunderwerbsteuer ist mit 3,5 % niedrig.

Dagegen stehen ebenso klare Punkte:

• Kaufpreise weit vor den Mieten: Bei 3.600 €/m² und 8,24 €/m² Miete liegt die Bruttomietrendite bei rund 2,7 %.
• Mietpreisbremse: Bei Neuvermietung im Bestand höchstens 10 % über dem Mietspiegel.
• Kappungsgrenze 15 %: Laufende Mieten steigen nur langsam.
• Arbeitslosenquote 7,4 %: hoch für Bayern.
• Alternde Bevölkerung: Das Wachstum bis 2044 kommt fast nur aus der Gruppe ab 65 Jahren.
• Zinsrisiko: Ein Prozentpunkt mehr beim Anschlusszins kostet bei 216.000 € Darlehen rund 180 € im Monat.

Welche Vor- und Nachteile eine Eigentumswohnung als Kapitalanlage allgemein hat, steht in unserem Beitrag Eigentumswohnung als Kapitalanlage.

09Weitere Standorte

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Geschrieben von

Eduard Winter

Investmentberater bei InvestImmo.de

Schreibt über Steuern, AfA, Bestandsimmobilien und Portfolioaufbau.

Eduard hat seit 2020 sieben eigene Immobilien gekauft und mehr als 150 Mandanten begleitet. Er schreibt über Steuerhebel, Objektunterlagen und Portfolioaufbau – mit ehrlichen Zahlen statt Schönrechnerei.

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Diese Seite ist eine allgemeine Information und keine Anlage-, Steuer- oder Rechtsberatung. Alle Zahlen sind Beispielrechnungen mit offengelegten Annahmen oder amtliche Werte mit genanntem Stand, Stand 16.10.2026.