Kapitalanlage-Immobilien in Erlangen: Zahlen, Lagen und eine ehrliche Rechnung

Michael Pauker · 2026-10-13

Erlangen ist eine kleine Großstadt mit großen Arbeitgebern. Siemens hat hier seinen größten Standort, die Universität zählt Zehntausende Studierende, dazu kommt das Universitätsklinikum. Jeden Morgen fahren rund 66.000 Menschen zur Arbeit in die Stadt. Viele würden lieber hier wohnen.

Diese Nachfrage zeigt sich in den Mieten. Der neue Mietspiegel nennt eine durchschnittliche Basismiete von 9,67 €/m², bei Neubauten liegt der Wert deutlich höher. Gleichzeitig kosten gebrauchte Wohnungen rund 3.700 € pro Quadratmeter, neue 7.000 €. Und auch in Erlangen gilt die Mietpreisbremse.

Wir haben die amtlichen Zahlen zusammengetragen und rechnen am Ende eine gebrauchte und eine neue Wohnung durch, vor und nach Steuern.

01Erlangen in Zahlen

Alle Werte, die wir für die Einordnung verwenden, mit Quelle und Stand.

02Bevölkerung und Nachfrage

Erlangen ist in zehn Jahren deutlich gewachsen. Ende 2015 zählte das Landesamt 108.336 Einwohner, Ende 2025 waren es 116.450, ein Plus von 7,5 %. Die Zahlen beruhen bis 2021 auf dem Zensus 2011 und danach auf dem Zensus 2022, der Vergleich ist also nur ungefähr. Bis 2044 rechnet das Landesamt mit rund 120.700 Einwohnern, 4,1 % mehr als Ende 2024 und doppelt so viel Wachstum wie in Bayern insgesamt.

Prägend ist die Hochschule. Die Friedrich-Alexander-Universität hatte im Wintersemester 2025/26 38.625 Studierende, etwa drei Viertel davon mit Schwerpunkt in Erlangen. Das ist rund ein Viertel der Einwohnerzahl. Entsprechend lebten beim Zensus 2022 in 53,3 % der Haushalte Menschen allein. Nur 31,9 % der Wohnungen wurden von ihren Eigentümern selbst bewohnt.

Beim Bauen hat Erlangen stark nachgelassen. 2018 wurden 1.056 Wohnungen fertig, 2024 nur noch 333. Genehmigt wurden 2024 immerhin 527 Wohnungen. Der Bestand wächst damit langsamer als die Zahl der Einwohner.

03Wirtschaft und Arbeitsmarkt

Am 30.06.2025 arbeiteten in Erlangen 96.696 sozialversicherungspflichtig Beschäftigte. Davon pendelten 66.003 von außerhalb ein, nur 22.860 Erlanger arbeiteten außerhalb. Auf jeden Erlanger, der zur Arbeit hinausfährt, kommen also fast drei, die hereinfahren. Für Vermieter ist das eine große mögliche Mieterschaft vor der Haustür.

Der größte Arbeitgeber ist Siemens. Das Unternehmen nennt Erlangen seinen weltweit größten Standort. Mit dem letzten Bauabschnitt des Siemens Campus in der Südstadt, geplant für Sommer 2026, sollen dort und auf dem Technology Campus im Westen nach Angaben von Siemens mehr als 20.000 Menschen für Siemens arbeiten, Siemens Healthineers nicht mitgezählt. Weitere große Arbeitgeber sind die Universität und das Universitätsklinikum. Entsprechend arbeiteten 2024 mehr als ein Drittel der Beschäftigten bei Unternehmensdienstleistern und gut ein Viertel im Produzierenden Gewerbe.

Die Arbeitslosenquote lag im September 2026 bei 4,9 %, unter dem Bundesschnitt. Die Kehrseite der starken Wirtschaft ist die Abhängigkeit von einem Konzern. Wenn Siemens oder seine Ausgründungen Stellen abbauen, trifft das in Erlangen besonders viele Haushalte. Berichte über Abbauprogramme einzelner Siemens-Gesellschaften gab es in den vergangenen Jahren mehrfach.

04Mieten, Kaufpreise und Mietrendite

Der Erlanger Mietspiegel 2025–2027 ist seit 01.10.2025 gültig und beruht auf einer Befragung von 4.000 Miethaushalten. Die durchschnittliche Basismiete liegt bei 9,67 €/m², 10,7 % mehr als bei der letzten Neuerstellung 2021. Anders als in vielen Städten richtet sich die Basismiete in Erlangen nach Wohnfläche und Baujahr zugleich. Eine 60 m² große Wohnung aus den Jahren 1978 bis 1994 kommt auf 8,45 €/m², dieselbe Wohnung mit Baujahr ab 2023 auf 13,22 €/m².

Auf die Basis kommen Zu- und Abschläge in Prozent. Eine höchstens zehn Jahre alte Einbauküche bringt 11 %, ein guter Bodenbelag 7 %. Wurde in den letzten 15 Jahren nichts modernisiert, gehen 7 % ab. Die Spanne um den Mittelwert beträgt 21 % nach oben und unten.

Die Kaufpreise stammen vom Oberen Gutachterausschuss für Bayern. Gebrauchte Eigentumswohnungen über 45 m² kosteten 2025 im Mittel 3.700 €/m², 2,8 % mehr als 2024 und weniger als 2023 mit 3.900 €/m². Neubauwohnungen lagen bei 7.000 €/m², so viel wie im Vorjahr. 2023 waren es noch 5.700 €/m².

Aus Kaufpreis und Miete ergibt sich der Kaufpreisfaktor. Sein Kehrwert ist die Bruttomietrendite.

Mehr als gut 3 % brutto sind bei einer gebrauchten Wohnung kaum drin. Ihre eigene Wohnung prüfen Sie mit dem Mietrendite-Rechner.

05Stadtteile im Überblick

Der Mietspiegel teilt die Stadt deshalb nicht in Wohnlagen nach Stadtteilen ein. Er vergibt Zuschläge nach Entfernung: 4 % für Adressen bis 500 m von der Innenstadt, 2 % für einen Supermarkt oder ein Nahversorgungszentrum in der Nähe, 2 % für eine Grünfläche bis 300 m. Amtliche Preise je Stadtteil gibt es nicht frei, die Tabelle beschreibt deshalb den Charakter.

Wer an Studierende vermieten will, sucht meist Innenstadtnähe. Wer an Berufstätige von Siemens oder Klinikum vermietet, findet Mieter auch in der Südstadt und in Bruck. Prüfen Sie die Lagemerkmale jeder Adresse mit dem Online-Mietspiegel der Stadt.

06Regeln für Vermieter in Erlangen

Erlangen steht in der Bayerischen Mieterschutzverordnung und gilt damit als Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt, bis mindestens 31.12.2029.

Für die Kalkulation heißt das: Bei einer Wohnung mit 9,38 €/m² Vergleichsmiete dürfen Sie bei einer Neuvermietung höchstens rund 10,32 €/m² verlangen. Ausnahmen gelten bei einer höheren Vormiete und nach einer umfassenden Modernisierung.

Beim Kauf zahlen Sie in Bayern 3,5 % Grunderwerbsteuer. Notar und Grundbuch kosten mit Finanzierung rund 1,6 bis 1,7 % des Kaufpreises. Ohne Makler kommen Sie damit auf rund 5,2 % Kaufnebenkosten. Mit dem Kaufnebenkosten-Rechner rechnen Sie Ihren Fall durch, die Positionen beim Notar erklärt unser Beitrag zu den Notarkosten.

07Beispielrechnung: eine vermietete Wohnung in Erlangen

Nehmen wir Tobias, 41, ledig, Softwareentwickler mit einem zu versteuernden Einkommen von 75.000 €. Er kauft eine vermietete Eigentumswohnung mit 60 m², Baujahr 1988, mit Laminatboden, erneuertem Bad und neuen Fenstern, einen Supermarkt um die Ecke. Der Kaufpreis entspricht dem Mittelwert gebrauchter Wohnungen 2025. Die Miete liegt genau auf Mietspiegelniveau. Der Name ist ausgedacht, die Zahlen sind ein Rechenbeispiel und keine Prognose.

Tobias zahlt in diesem Beispiel rund 290 € im Monat zu, nach Steuern. 278 € davon fließen in die Tilgung, also in sein eigenes Vermögen. Ohne Tilgung betrachtet bleibt nach Steuern ein kleines Minus von rund 12 € im Monat.

Mit 75.000 € Einkommen liegt Tobias im Bereich des Spitzensteuersatzes von 42 %. Jeder Euro Verlust aus der Vermietung spart ihm deshalb rund 42 Cent Steuer. Wie das genau funktioniert, erklärt unser Beitrag zu Mieteinnahmen versteuern.

Auch in Erlangen bewegt der Zins die Rechnung mehr als jeder Spielraum bei der Miete.

Zum Vergleich: eine Neubauwohnung in Erlangen

Was ändert sich, wenn Tobias eine neu gebaute Wohnung kauft? Wir nehmen 45 m² zum mittleren Preis, den der Obere Gutachterausschuss für Neubauwohnungen in Erlangen 2025 ermittelt hat: 7.000 €/m², also 315.000 €. Grunderwerbsteuer (11.025 €) und Notar mit Grundbuch (4.959 €) zahlt er aus Eigenkapital, zusammen 15.984 €. Als Miete setzen wir den Mietspiegel an. Für 45 m² und Baujahr ab 2023 nennt er eine Basismiete von 15,49 €/m². Mit neuer Einbauküche (11 %) und gutem Bodenbelag (7 %) ergibt das 18,28 €/m². Weitere Zuschläge, etwa für Tiefgarage oder Aufzug, lassen wir bewusst weg. Neubauten sind nach § 556f BGB dauerhaft von der Mietpreisbremse ausgenommen.

Gegenüber der gebrauchten Wohnung ist die Abschreibung im ersten Jahr mehr als dreimal so hoch (13.177 € statt 3.718 €), und in den ersten Jahren fällt meist weniger Instandhaltung an. Der Quadratmeter kostet fast doppelt so viel. Weil der Erlanger Mietspiegel für Neubauten aber deutlich höhere Mieten ausweist, liegt die Bruttomietrendite mit rund 3,1 % sogar etwas über der gebrauchten Wohnung mit 3,0 %. Vor Steuern zahlt Tobias rund 623 € im Monat zu, nach Steuern rund 82 €. Die degressive Abschreibung sinkt jedes Jahr, weil sie vom kleineren Restwert gerechnet wird. Ob sich eine Neubaumiete von über 18 €/m² tatsächlich erzielen lässt, hängt an der einzelnen Wohnung. Und wer vor der Fertigstellung kauft, trägt das Risiko einer Bauverzögerung.

08Chancen und Risiken in Erlangen

Für Erlangen sprechen belegbare Punkte. Die Stadt wächst seit Jahren und soll laut Landesamt bis 2044 weiter wachsen. Über die Hälfte der Haushalte sind Singles, dazu kommen Zehntausende Studierende und rund 66.000 Einpendler. Die Arbeitslosigkeit ist niedrig. Gebaut wird deutlich weniger als vor einigen Jahren. Und die Grunderwerbsteuer ist mit 3,5 % die niedrigste in Deutschland.

Dagegen stehen ebenso klare Punkte:

• Abhängigkeit von Siemens: Ein Konzern prägt den Arbeitsmarkt, Stellenabbau dort trifft viele Haushalte.
• Niedrige Bruttorendite: Bei 3.700 €/m² bleiben mit Mietspiegelmieten rund 3 %.
• Regulierung: Mietpreisbremse und 15 % Kappungsgrenze bis mindestens 2029.
• Leerstand im Zensus: 4,9 % am Stichtag 2022, mehr als in den Nachbarstädten.
• Studentische Mieter: häufigere Wechsel, mehr Aufwand bei Vermietung und Übergaben.
• Zins und Leerstand: Ein höherer Anschlusszins erhöht die Zuzahlung, jeder Monat Leerstand kostet die volle Miete.

Welche Vor- und Nachteile eine Eigentumswohnung als Kapitalanlage allgemein hat, steht in unserem Beitrag Eigentumswohnung als Kapitalanlage.

09Weitere Standorte

Weitere Städte in Bayern: Überblick Bayern · Augsburg · Bamberg · Fürth · Ingolstadt · Kitzingen · München · Nürnberg · Regensburg · Würzburg

Alle Standorte im Vergleich: Wo lohnt sich eine Kapitalanlage-Immobilie? Städte im Vergleich 2026 · Welches Bundesland eignet sich? Alle 16 im Vergleich