Augsburg steht als Standort fest. Jetzt geht es um die Frage, wo in der Stadt: Innenstadt oder Göggingen, Pfersee oder Lechhausen, Universitätsviertel oder Haunstetten? Augsburg zählt 42 Stadtbezirke. Für Anleger ist das zu kleinteilig. Die Stadt fasst sie deshalb selbst in 17 Planungsräume zusammen, und an diese Gliederung halten wir uns.

Eine Besonderheit vorweg: Für Augsburg gibt es keine frei zugänglichen amtlichen Kaufpreise je Stadtteil. Der Gutachterausschuss verkauft seinen Marktbericht. Dafür veröffentlicht die Stadt im Strukturatlas sehr genaue Zahlen zu Einwohnern, Haushalten, Arbeitsmarkt und Wohnungen. Dazu kommen die Zensus-Mieten je Stadtbezirk und der qualifizierte Mietspiegel.

Wir vergleichen alle 17 Planungsräume mit diesen Zahlen. Ein Ranking gibt es nicht, und eine Wertung der Menschen, die dort leben, auch nicht. Am Ende rechnen wir dieselbe Wohnung in drei Stadtteilen vor und nach Steuern durch.

01Augsburg in 17 Planungsräumen: die große Vergleichstabelle

Die Tabelle fasst die Bezirkswerte aus dem Strukturatlas 2026 der Stadt je Planungsraum zusammen (Datenstand 31.12.2025). Die Mietspalte zeigt die Spanne der Zensus-Mieten der Bezirke im Planungsraum.

Einwohner mit Hauptwohnsitz am 31.12.2025. Haushalte der wohnberechtigten Bevölkerung (Haupt- und Nebenwohnsitz). Arbeitslosenanteil: Arbeitslose in % der Einwohner von 15 bis unter 65 Jahren im Dezember 2025, nicht mit der Arbeitslosenquote der Agentur für Arbeit vergleichbar. SGB-II-Haushalte: Bedarfsgemeinschaften je 100 Haushalte. Geförderte Wohnungen in % aller Wohnungen. Zensus-Miete: Median der Bestandsmieten am 15.05.2022 je Stadtbezirk, als Spanne. Eigene Zusammenfassung, Stand 15.10.2026.

Zwei Muster fallen auf. Die Innenstadt, Hochfeld und das Antonsviertel sind der Markt der Alleinlebenden, dort besteht mehr als jeder zweite Haushalt aus einer Person. Und die Mieten der Innenstadt und von Göggingen liegen am oberen Ende, die von Firnhaberau, Inningen und Teilen Oberhausens am unteren.

02Kaufpreise: was belegt ist und was nicht

Hier wird es für Anleger unbequem. Der Augsburger Gutachterausschuss veröffentlicht seinen Immobilienmarktbericht nur gegen Gebühr. Durchschnittspreise je Stadtteil sind frei nicht verfügbar. Belegt ist der stadtweite Wert des Immobilienverbands IVD Süd: Gebrauchte Eigentumswohnungen in guter Lage kosteten im Frühjahr 2026 rund 3.990 €/m², Neubauwohnungen rund 5.960 €/m².

Für die Stadtteile nennt der Preisatlas von Engel & Völkers Werte. Wir zeigen sie, weil es keine amtliche Alternative gibt, aber mit deutlichem Vorbehalt.

Zwei Dinge sollten Sie dazu wissen. Die Werte liegen über dem IVD-Wert für gebrauchte Wohnungen in guter Lage, vermutlich weil sie Neubau einschließen. Und der Abstand zwischen den Gebieten ist klein: Zwischen dem Antonsviertel und Oberhausen liegen rund 800 €/m², der Rest drängt sich zwischen 4.400 und 4.900 €/m². In Augsburg hängt der Preis stärker am einzelnen Haus, an Baujahr und Zustand als am Stadtteil.

Fragen Sie beim Kauf deshalb nach dem Bodenrichtwert und nach Vergleichsverkäufen im Haus. Ein Gutachten oder die Auskunft aus der Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses kostet Geld, ist aber die einzige amtliche Zahl für Ihre Lage.

03Mieten: Zensus, Mietspiegel und Mietpreisbremse

Für Vermieter in Augsburg zählen drei Mietzahlen, und sie messen Verschiedenes.

Die Zensus-Mieten zeigen, was Mieter im Mai 2022 im Bestand tatsächlich zahlten. Die Stadt hat sie je Stadtbezirk ausgewertet. Für Wohnungen mit 40 bis 60 m² reichen die Mediane von 5,44 €/m² in der Firnhaberau bis 10,87 €/m² im Stadtjägerviertel, gefolgt vom Stadtbezirk Innenstadt, St. Ulrich-Dom mit 10,77 €/m². Sie zeigen das Mietniveau, aber nicht, was Sie heute verlangen dürfen.

Das regelt der qualifizierte Mietspiegel 2025, gültig bis 30.11.2027. Für eine Wohnung mit 50 bis 60 m² aus den 1970er-Jahren nennt er eine Basismiete von 9,10 €/m². Die Lage verschiebt den Wert: Der Mietspiegel teilt jede Adresse einer von sieben Lageklassen zu, von 11 % Zuschlag bis 11 % Abschlag. Grundlage sind die Entfernung zum Zentrum und Merkmale wie Bebauungsdichte, Haltestellen und Nahversorgung. Knapp zwei Drittel der erfassten Wohnungen liegen in der mittleren Klasse 4 ohne Zu- oder Abschlag.

Neue Inserate liegen deutlich höher. Der IVD Süd nennt für Bestandswohnungen bei Neuvermietung 12,50 €/m². Für eine gebrauchte Wohnung ist diese Zahl in der Regel nicht erreichbar, weil die Mietpreisbremse sie begrenzt. Rechnen Sie mit dem Mietspiegel und der Lageklasse Ihrer Adresse, nicht mit Inseraten.

04Bevölkerung, Haushalte und Sozialstruktur

Für Vermieter zählt, wer in einem Stadtteil wohnt und wie. Die Zahlen zeigen drei sehr unterschiedliche Nachfragen.

In der Innenstadt mit ihren zehn Bezirken leben gut 53.000 Menschen, 64 % der Haushalte bestehen aus einer Person. Hochfeld, das Antonsviertel und das Universitätsviertel kommen auf 56 bis 62 %. Hier wohnen Studierende, Auszubildende und Berufstätige, die oft nur einige Jahre bleiben. Im Stadtbezirk Innenstadt, St. Ulrich-Dom ist die mittlere Wohndauer der Erwachsenen mit 7,4 Jahren die kürzeste der Stadt.

Am Stadtrand sieht es anders aus. In Bergheim, der Firnhaberau, Inningen und der Hammerschmiede leben nur 32 bis 40 % allein, viele Familien wohnen im eigenen Haus. Die Zahl der Mietwohnungen ist dort klein.

Dazwischen liegen die großen gemischten Stadtteile: Lechhausen mit 37.000 Einwohnern, Haunstetten-Siebenbrunn, Pfersee, Oberhausen und Kriegshaber, der einwohnerstärkste Stadtbezirk. Dort mischen sich Alleinlebende und Familien.

Für Ihre Vermietung zählt am Ende der einzelne Haushalt, den Sie bei der Mieterauswahl prüfen. Neuer Wohnraum entsteht in den kommenden Jahren vor allem im Süden: Im Plangebiet Haunstetten Südwest sollen Wohnungen für mindestens 10.000 Menschen entstehen, das Gebiet ist noch in der Rahmenplanung.

05Vier Stadtteiltypen für Kapitalanleger

Statt eines Rankings ordnen wir die 17 Planungsräume vier Typen zu. Jeder Typ passt zu anderen Anlegern.

Typ 1: Innenstadt, Antonsviertel und Hochfeld

Die Innenstadt mit Lechviertel, Jakobervorstadt, Bahnhofsviertel und Rechts der Wertach, dazu Antonsviertel und Hochfeld. Hier ist der Anteil der Alleinlebenden am höchsten, die Zensus-Mieten liegen im Antonsviertel und in Teilen der Innenstadt über 9 €/m². Die Mieterschaft wechselt häufiger.

Typ 2: der Süden mit Göggingen, Haunstetten und Universitätsviertel

Göggingen, Haunstetten-Siebenbrunn und das Universitätsviertel verbinden kleine Haushalte rund um Universität und Technische Hochschule mit Familienwohngebieten. Die Arbeitslosenanteile liegen mit 4,1 bis 5,3 % unter dem Stadtschnitt. In Göggingen-Ost lag die Zensus-Miete mit 10,59 €/m² für 40 bis 60 m² am oberen Ende der Stadt.

Typ 3: der Westen und Norden

Pfersee, Kriegshaber, Oberhausen und der Bärenkeller liegen westlich und nördlich der Wertach. Pfersee hat Mieten nahe dem Stadtschnitt und eine gemischte Mieterschaft. Oberhausen hat die niedrigsten Marktwerte und den höchsten Anteil an Haushalten mit SGB-II-Bezug. Kriegshaber ist der einwohnerstärkste Stadtbezirk mit vielen geförderten Wohnungen.

Typ 4: der Osten und die Ränder

Lechhausen, Hochzoll, Spickel-Herrenbach, Firnhaberau und Hammerschmiede östlich des Lechs, dazu Inningen und Bergheim im Süden. Lechhausen und Hochzoll sind große Wohnstadtteile mit mittleren Mieten. Die Ränder sind von Familien und Eigentum geprägt, der Mietwohnungsmarkt ist dort klein.

06Beispielrechnung: dieselbe Wohnung in drei Stadtteilen

Nehmen wir Lena. Sie ist angestellt, ledig und hat ein zu versteuerndes Einkommen von 60.000 €. Sie kauft eine vermietete Zwei-Zimmer-Wohnung mit 55 m² aus den 1970er Jahren und vergleicht drei Gebiete: die Innenstadt, Haunstetten-Siebenbrunn und Oberhausen. Der Name ist ausgedacht, die Zahlen sind ein Rechenbeispiel und keine Prognose.

Als Kaufpreis nehmen wir den Marktwert von Engel & Völkers für das Gebiet, weil es keine amtlichen Werte je Stadtteil gibt. Bei der Miete setzen wir in allen drei Gebieten 9,10 €/m² an, die Basismiete des Mietspiegels für diese Wohnung in mittlerer Lage. Die Lageklasse wird je Adresse vergeben und kann die Miete um bis zu 11 % verschieben. Wir rechnen bewusst mit derselben Zahl, damit der Unterschied beim Kaufpreis sichtbar wird.

Lena legt in allen drei Gebieten jeden Monat viel Geld dazu. In der Innenstadt sind es nach Steuern rund 590 €, davon sind 442 € Tilgung, die ihre Restschuld senkt. Ohne Tilgung gerechnet bleiben dort rund 150 € Zuschuss im Monat, in Oberhausen rund 90 €.

Der Grund ist das Verhältnis von Preis und Miete. Die Bruttomietrendite liegt in allen drei Gebieten zwischen 2,3 und 2,6 % und damit deutlich unter dem Darlehenszins von 3,8 %. Mit dem stadtweiten IVD-Wert für gebrauchte Wohnungen von 3.990 €/m² läge der Zuschuss nach Steuern bei rund 440 € im Monat, die Bruttorendite bei 2,7 %. Auch die volle Miete nach Mietpreisbremse (10,01 €/m²) hebt sie nur auf 3,0 %.

Die Rechnung zeigt keine Empfehlung für einen Stadtteil. Wer in Augsburg eine gebrauchte Wohnung vermietet, bezahlt mit dem Zuschuss die Lage und die Nachfrage einer wachsenden Stadt. Ob sich das für Sie rechnet, hängt von Eigenkapital, Haltedauer und Steuersatz ab. Den Vergleich mit einer Neubauwohnung und deren höherer Abschreibung finden Sie auf unserer Seite Kapitalanlage-Immobilien in Augsburg. Wie hoch die Steuerersparnis bei Ihrem Einkommen ausfällt, zeigt der Ratgeber Mieteinnahmen versteuern.

07Risiken bei der Stadtteilwahl in Augsburg

Jeder Stadtteil hat eigene Risiken. Einige gelten für alle.

• Keine amtlichen Stadtteilpreise: Die Marktwerte je Gebiet sind keine Verkaufspreise des Gutachterausschusses. Prüfen Sie den Preis Ihrer Wohnung immer einzeln.
• Miete unter Zins: Mit Bruttorenditen von 2,3 bis 3,0 % liegt die Miete unter dem Darlehenszins. Jeder Prozentpunkt mehr Zins kostet bei 230.000 € Darlehen rund 2.300 € im Jahr.
• Mietpreisbremse: Bei einer Neuvermietung dürfen Sie höchstens 10 % über der Vergleichsmiete verlangen. Die Verordnung gilt bis Ende 2029, eine Verlängerung ist möglich.
• Lageklasse statt Stadtteil: Die zulässige Miete hängt an der Adresse. Zwei Häuser im selben Stadtteil können in verschiedenen Lageklassen liegen.
• Arbeitsmarkt: Die Arbeitslosenquote der Stadt lag im September 2026 bei 7,2 %, deutlich über dem Umland. Mietausfälle sind in Stadtteilen mit vielen Transferhaushalten wahrscheinlicher, aber nicht auf sie beschränkt.
• Leerstand: Beim Zensus 2022 standen 4,3 % der Wohnungen leer, Werte je Stadtteil gibt es nicht.
• Alter Bestand: Ein großer Teil der Wohnungen stammt aus der Nachkriegszeit. Dach, Fenster und Heizung treffen Rücklage und Hausgeld.

08Weitere Standorte

Die Zahlen zu ganz Augsburg, die Vermieterregeln und eine Neubau-Rechnung finden Sie auf unserer Seite Kapitalanlage-Immobilien in Augsburg. Die Stadtteile der beiden anderen großen bayerischen Städte vergleichen wir in München für Kapitalanleger und Nürnberg für Kapitalanleger. Weitere Städte stehen im Überblick Bayern, alle Städte im Städtevergleich 2026.

Geschrieben von

Kevin Celentano

Investmentberater bei InvestImmo.de

Schreibt über Kaufprozess, Notar und Grundbuch und Vermietung.

Kevin verbindet zwölf Jahre Vertriebserfahrung mit neun Jahren Spezialisierung auf Immobilien und mehr als 500 Beratungen. Er schreibt über Objektqualität, Standortrisiken und einen sicheren Weg vom ersten Vergleich bis zum Kauf.

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Diese Seite ist eine allgemeine Information und keine Anlage-, Steuer- oder Rechtsberatung. Alle Zahlen sind mit Quelle und Stand angegeben, die Beispielrechnung beruht auf offengelegten Annahmen und ist keine Prognose. Stand 15.10.2026.