Berlin für Kapitalanleger: Alle 12 Bezirke im Vergleich 2026

Andriy Bezborodko · 2026-10-14

Berlin steht auf Ihrer Liste, die Stadt als Ganzes kennen Sie schon. Jetzt kommt die eigentliche Frage: welcher Bezirk? Zwölf Bezirke mit je 260.000 bis 430.000 Einwohnern, jeder so groß wie eine eigene Großstadt.

Zwischen den teuersten und den günstigsten Lagen liegt fast der Faktor drei. Die Mieten, die Sie bei einer vermieteten Wohnung tatsächlich bekommen, unterscheiden sich viel weniger. Genau daraus entsteht die Rechnung, um die es hier geht.

Wir zeigen alle zwölf Bezirke mit amtlichen Zahlen und rechnen dieselbe Wohnung in drei Bezirken durch. Eine Rangliste gibt es nicht. Welcher Bezirk passt, hängt von Ihrem Ziel ab.

01Berlin auf einen Blick

Die Stadtwerte sind der Maßstab, an dem Sie jeden Bezirk messen. Ausführlich mit Wirtschaft, Regeln und Neubau-Vergleich stehen sie auf unserer Seite Kapitalanlage-Immobilien in Berlin.

Einen Leerstand je Bezirk weist die amtliche Statistik nicht aus. Für ganz Berlin lag er beim Zensus 2022 bei 1,97 %, mehr als die Hälfte der leeren Wohnungen war innerhalb von drei Monaten beziehbar.

02Alle 12 Bezirke in Zahlen

Die Tabelle ist das Herzstück dieser Seite. Die Kaufpreise stammen aus der Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses, also aus echten notariellen Verträgen. Er wertet sie nach den 23 alten Bezirken vor der Reform 2001 aus, deshalb stehen pro Bezirk teils mehrere Werte.

Einwohner: Einwohnerregister 31.12.2025 (Amt für Statistik Berlin-Brandenburg, im Bericht des Gutachterausschusses). Entwicklung 2015–2024: Index des IBB-Tabellenbands. Prognose: Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Bevölkerungsprognose 2024–2040, mittlere Variante. Kaufpreis: Gutachterausschuss, Mittel aller Verkäufe von Eigentumswohnungen 2025 je Altbezirk nach Bereinigung um 10 % Ausreißer. ¹ Köpenick ohne die dort zahlreich verkauften Mikroapartments: 5.321 €/m². Inseratsmiete: IBB/VALUE, Median nettokalt. Arbeitslosenquote und Haushaltsnettoeinkommen (Median, Mikrozensus): IBB-Tabellenband, Tab. 1.

Was fällt auf? Die höchsten Mittelwerte haben die Altbezirke Mitte, Dahlem und Prenzlauer Berg, die niedrigsten Spandau, Hellersdorf und Marzahn am Stadtrand. Köpenick liegt nur wegen vieler verkaufter Mikroapartments so hoch. Gewachsen sind in den letzten zehn Jahren vor allem Treptow-Köpenick, Lichtenberg und Marzahn-Hellersdorf. Dieselben Bezirke führen auch die Prognose bis 2040 an. Vier Bezirke im Westen und Süden verlieren laut Prognose leicht an Einwohnern.

03Kaufpreise und Mieten: warum die Bezirke so weit auseinanderliegen

Bei den Kaufpreisen ist die Spanne riesig. Im Altbezirk Mitte kostete eine Eigentumswohnung 2025 im Mittel 9.374 €/m², in Spandau 3.235 €/m². Auch die Inserate zeigen das: In Spandau lagen 57 % aller angebotenen Wohnungen unter 4.000 €/m², in Mitte nur 9 %. Dafür verlangten in Mitte 30 % der Inserate 8.000 €/m² und mehr.

Bei den Mieten sieht es auf den ersten Blick ähnlich aus. Inserate in Mitte verlangen im Median 20,00 €/m², in Marzahn-Hellersdorf 11,56 €/m². Diese Zahlen beschreiben aber neue Verträge, oft möbliert, oft in Neubauten. Kaufen Sie eine vermietete Wohnung, gilt für Sie in aller Regel der laufende Vertrag. Und der orientiert sich am Mietspiegel.

Der Berliner Mietspiegel kennt keine Bezirke. Er unterscheidet nach Wohnlage, Baujahr, Größe und Ausstattung. Der Median liegt in einfacher Wohnlage bei 7,05 €/m², in mittlerer bei 7,79 €/m² und in guter bei 9,14 €/m². Zwischen einfacher und guter Lage liegen also rund 30 %. Beim Kaufpreis sind es zwischen den Altbezirken fast 190 %.

Daraus folgt die wichtigste Erkenntnis dieser Seite. Bei vermieteten Wohnungen steigt die Miete von Bezirk zu Bezirk viel weniger als der Kaufpreis. Die Bruttomietrendite ist deshalb in den teuren Lagen am niedrigsten. Das sagt nichts darüber, wie sich Preise künftig entwickeln. Es sagt nur, wie viel Miete Sie heute für Ihr Geld bekommen.

04Vier Bezirkstypen

Zwölf Bezirke einzeln zu vergleichen, ist mühsam. Nach Lage, Preisniveau und Entwicklung lassen sie sich grob in vier Gruppen einteilen. Die Grenzen sind fließend, und innerhalb jedes Bezirks gibt es sehr unterschiedliche Straßen.

Innenstadt mit hohem Preisniveau

Dazu zählen der Altbezirk Mitte, Friedrichshain-Kreuzberg, Prenzlauer Berg und Charlottenburg-Wilmersdorf. Die Kaufpreise liegen meist zwischen 5.200 und 9.400 €/m², die Inseratsmieten bei 17 bis 20 €/m². Friedrichshain-Kreuzberg ist mit durchschnittlich 39,4 Jahren der jüngste Bezirk der Stadt. Viele Häuser liegen in sozialen Erhaltungsgebieten, dem sogenannten Milieuschutz. Dort brauchen Modernisierungen und seit April 2026 auch Wohnen auf Zeit eine Genehmigung.

Bürgerlicher Westen und Südwesten

Steglitz-Zehlendorf, Tempelhof-Schöneberg und Reinickendorf haben einen höheren Anteil an Eigentümern und ältere Bewohner. Steglitz-Zehlendorf ist mit durchschnittlich 46,5 Jahren der älteste Bezirk und hat mit 3.000 € das höchste mittlere Haushaltseinkommen der Stadt. Die Kaufpreise liegen meist zwischen 3.750 und 5.500 €/m², in Dahlem auch darüber. Die Senatsprognose erwartet für Steglitz-Zehlendorf und Tempelhof-Schöneberg bis 2040 leicht sinkende Einwohnerzahlen.

Innenstadtnahe Lagen mit mittleren Preisen

Neukölln sowie die Altbezirke Wedding und Tiergarten im Bezirk Mitte liegen nah am Zentrum, die Kaufpreise mit 4.200 bis 5.500 €/m² aber deutlich darunter. Die Einkommen sind laut Mikrozensus niedriger als im Stadtschnitt, Neukölln hatte mit 15,1 % die höchste Arbeitslosenquote der Bezirke. Neukölln ist seit 2015 kaum gewachsen (+0,4 %), die Prognose bis 2040 ist leicht negativ. Auch hier gelten in vielen Gebieten Milieuschutz-Regeln.

Wachsender Stadtrand im Osten und Westen

Treptow-Köpenick, Lichtenberg, Marzahn-Hellersdorf, Spandau und der Norden Pankows wachsen am stärksten. Treptow-Köpenick legte seit 2015 um 17,3 % zu, für 2040 erwartet der Senat weitere 9,6 %. Hier entsteht viel Neubau, in Spandau zum Beispiel die Siemensstadt Square. Die Kaufpreise liegen meist zwischen 3.200 und 5.000 €/m², die Inseratsmieten zwischen 11,56 und 15,60 €/m². In Lichtenberg sind 94,5 % aller Wohnungen Mietwohnungen, so viel wie in keinem anderen Bezirk.

05Dieselbe Wohnung in drei Bezirken

Wie wirkt sich der Bezirk auf Ihre Rechnung aus? Wir nehmen Jonas. Er ist ledig, hat ein zu versteuerndes Einkommen von 80.000 € und kauft eine vermietete Zweizimmerwohnung mit 55 m². Wir stellen dieselbe Wohnung gedanklich in drei Bezirke: nach Prenzlauer Berg in gute Wohnlage, nach Tempelhof in mittlere und nach Marzahn in einfache Wohnlage. Der Name ist ausgedacht, die Zahlen sind ein Rechenbeispiel und keine Prognose.

Der Kaufpreis entspricht jeweils dem Mittelwert des Gutachterausschusses für den Altbezirk 2025. Die Miete entspricht dem Mietspiegel-Median der Wohnlage. Jonas finanziert den Kaufpreis voll zu 3,8 % Zins und 1,5 % Tilgung (Annahme), die Nebenkosten mit 6,0 % Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und 3,57 % Makler zahlt er aus Erspartem. Ob eine Bank so finanziert, hängt von seiner Bonität ab.

Alle drei Wohnungen kosten Jonas jeden Monat Geld. In Prenzlauer Berg zahlt er nach Steuern rund 652 € im Monat zu, in Tempelhof 372 €, in Marzahn 305 €. Rechnet man die Tilgung heraus, die ja sein Vermögen aufbaut, bleiben 218 €, 96 € und 73 € echte Unterdeckung im Monat.

Warum ist der Abstand so groß? In Prenzlauer Berg zahlt Jonas 87 % mehr als in Marzahn, bekommt aber nur 30 % mehr Miete. Bei geringerem Einkommen wäre die Zuzahlung höher: Mit 60.000 € zu versteuerndem Einkommen wären es nach Steuern 733 €, 420 € und 347 € im Monat. Wie die Steuerwirkung entsteht, erklärt der Ratgeber Mieteinnahmen versteuern.

Zwei Dinge zeigt die Rechnung nicht. Der Gutachter-Mittelwert enthält auch bezugsfreie Wohnungen und Neubauten. Vermietete Altbauwohnungen wurden 2025 rund 31 % günstiger verkauft als bezugsfreie. Und niemand weiß, wie sich Preise und Mieten in den drei Bezirken weiterentwickeln. Eine Wohnung in Marzahn ist nicht automatisch die bessere Anlage, nur weil die Zuzahlung kleiner ist. Ihre eigene Wohnung prüfen Sie mit dem Mietrendite-Rechner.

Wie hoch ist die Mietrendite Ihrer Wohnung? Kaufpreis, Nebenkosten und Miete eingeben, der Rechner zeigt Brutto- und Nettomietrendite.

06Risiken je Bezirk

Die Regeln für Vermieter gelten in ganz Berlin: Mietpreisbremse bis 31.12.2029, Kappungsgrenze von 15 % bis 10.05.2028, Umwandlungsverbot nach § 250 BauGB bis 31.12.2030. Je nach Bezirk kommen eigene Risiken dazu.

• Milieuschutz: In den 82 sozialen Erhaltungsgebieten sind Modernisierung, Grundrissänderung und Wohnen auf Zeit genehmigungspflichtig. Ob Ihre Adresse betroffen ist, zeigt das Geoportal Berlin.
• Bevölkerung: Steglitz-Zehlendorf, Charlottenburg-Wilmersdorf, Tempelhof-Schöneberg und Neukölln verlieren laut Prognose bis 2040 leicht Einwohner. Eine Prognose ist keine Gewissheit, sie hängt vor allem an Zuwanderung und Neubau.
• Neubau im Umfeld: In den Wachstumsbezirken entstehen viele neue Wohnungen. Das bringt Infrastruktur, aber auch Konkurrenz bei der Vermietung, besonders zu Neubaumieten.
• Mieterstruktur: In Bezirken mit niedrigeren Einkommen und höherer Arbeitslosenquote sind Mietausfälle im Schnitt wahrscheinlicher. Planen Sie dafür eine Reserve ein, egal wo Sie kaufen.
• Zins und Instandhaltung: Steigt der Zins bei der Anschlussfinanzierung, wächst die Zuzahlung in jedem Bezirk. Ältere Häuser brauchen Rücklagen, Sonderumlagen sind möglich.
• Datenqualität: Bezirksmittelwerte verbergen große Unterschiede. Ein einzelner Neubau kann den Wert eines Altbezirks verschieben, wie die Mikroapartments in Köpenick zeigen.

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