Sie haben sich für Aachen entschieden. Die nächste Frage ist, wo: Ponttorviertel oder Burtscheid, Forst oder Laurensberg, Brand oder Eilendorf? Aachen hat sieben Stadtbezirke, und einer davon ist größer als alle anderen zusammen. In Aachen-Mitte leben rund 172.000 der 263.000 Einwohner, darunter fast alle Studierenden. Die sechs äußeren Bezirke sind gewachsene Orte mit eigenem Zentrum.

Für Vermieter ist ein zweiter Punkt wichtig. In Aachen gilt die Mietpreisbremse, und der Mietspiegel 2026 kennt für die Wohnlage nur kleine Zuschläge: 6 % für eine gute, 10 % für eine sehr gute Lage. Mehr als acht von zehn Mietwohnungen liegen in mittlerer Lage. Die Kaufpreise unterscheiden sich viel stärker.

Wir vergleichen alle sieben Stadtbezirke mit amtlichen Zahlen von Stadt und Gutachterausschuss. Ein Ranking gibt es nicht, und eine Wertung der Menschen, die dort leben, auch nicht. Am Ende rechnen wir dieselbe Wohnung in drei Lagen vor und nach Steuern durch.

01Aachen in sieben Bezirken: die große Vergleichstabelle

Die Tabelle fasst die wichtigsten amtlichen Kennzahlen je Bezirk zusammen. Einwohner und Altersstruktur stammen aus den Offenen Daten der Stadt Aachen, die Kaufpreise aus den Immobilienrichtwerten des Gutachterausschusses für die Städteregion Aachen.

Einwohner mit Haupt- und Nebenwohnsitz am 31.12.2025, Veränderung gegenüber 31.12.2015, Altersanteile an allen Einwohnern des Bezirks. Richtwerte: einfacher Mittelwert der Immobilienrichtwertzonen für gebrauchte Eigentumswohnungen zum 01.01.2026, in Klammern die Zahl der Zonen, Normobjekt unvermietet, Baujahr und Wohnfläche je Zone verschieden, eigene Auswertung.

Zwei Dinge fallen auf. Aachen-Mitte ist mit fast zwei Dritteln der Einwohner der mit Abstand größte Bezirk, fast jeder dritte Einwohner dort ist zwischen 18 und 29 Jahre alt. Und am stärksten gewachsen sind seit 2015 Laurensberg mit dem Hochschulgelände Melaten und Brand im Südosten, während Richterich und Kornelimünster/Walheim leicht verloren haben.

02Kaufpreise je Bezirk und Lage

Der Gutachterausschuss leitet aus den notariellen Kaufverträgen der Jahre 2016 bis 2025 Immobilienrichtwerte ab und rechnet sie auf den 01.01.2026 hoch. Für Eigentumswohnungen gibt es in Aachen 167 Zonen. Anders als in vielen Städten hat in Aachen jede Zone ein eigenes Normobjekt: In der Altstadt ist es oft ein Apartment aus den 1990er Jahren, in Forst eine Wohnung der 1950er Jahre, in Brand teils ein Neubau ab 2010. Wir haben jede Zone über ihre Lage einem Stadtbezirk zugeordnet und die Werte gemittelt.

Dass Brand vorne liegt, hat vor allem mit den Baujahren zu tun: Drei der neun Zonen dort beziehen sich auf Wohnungen ab 2015, etwa am Kollenbruch mit 4.200 €/m². Vergleicht man nur Zonen, deren Normobjekt aus den Jahren 1950 bis 1979 stammt, ergibt sich ein klareres Bild: Laurensberg rund 2.860 €/m², Aachen-Mitte rund 2.790 €/m², Brand rund 2.730 €/m², Kornelimünster/Walheim rund 2.520 €/m² und Eilendorf rund 2.430 €/m². In Richterich, Brand und Haaren gibt es aber nur eine oder zwei solcher Zonen.

Innerhalb von Aachen-Mitte ist die Spanne größer als zwischen den Bezirken. Wir haben die 112 Zonen deshalb zusätzlich den statistischen Bezirken der Stadt zugeordnet:

Immobilienrichtwerte zum 01.01.2026, eigene Zuordnung zu den statistischen Bezirken der Stadt Aachen, einfacher Mittelwert, auf 10 € gerundet. Eigene Berechnung, Stand 16.10.2026.

Die höchsten Werte der Stadt liegen am Rand des Hochschulviertels: Am Guten Hirten und Süsterfeldwinkel 5.450 €/m², an der Rütscher Straße und Lousbergstraße 4.700 €/m², beides Zonen mit Apartments ab 2015. Am niedrigsten sind Zonen mit älterem Bestand im Osten: Ludwigforum bis Liebigstraße und Hüttenstraße mit je 2.150 €/m², die Trierer Straße zwischen Adenauerallee und Schopenhauerstraße ebenfalls 2.150 €/m².

03Mieten: was der Mietspiegel 2026 vorgibt

Aachen hat einen qualifizierten Mietspiegel. Die Stadt hat ihn 2025 per Stichprobe fortgeschrieben, die Mieten im Mietspiegel 2026 liegen um 6,3 % über denen von 2024. Im Schnitt der befragten Wohnungen zahlten Mieter zum Stichtag 01.06.2025 8,82 €/m² Nettokaltmiete.

Anders als in vielen Städten richtet sich die Basismiete in Aachen nur nach der Wohnfläche. Kleine Wohnungen kosten je Quadratmeter deutlich mehr: 13,66 €/m² bei 15 m², 8,26 €/m² bei 45 m², 7,93 €/m² bei 55 m². Hinzu kommen Zu- und Abschläge, etwa für das Baujahr, eine Einbauküche oder einen Aufzug.

Stadt Aachen, Mietspiegel 2026 (Fortschreibung zum Stichtag 01.06.2025), Tabelle 7. Die Spanne um den errechneten Wert beträgt ±17 %.

Welche Wohnlage für eine Adresse gilt, steht im Wohnlagenverzeichnis der Stadt. In der Stichprobe 2025 lagen 84 % der Wohnungen in mittlerer Lage, 11 % in guter, 1 % in sehr guter und 3 % in einfacher Lage. Prüfen Sie die Einstufung vor dem Kauf, bei einer guten Lage sind 6 % mehr Miete zulässig.

Angebotsmieten liegen in Aachen deutlich höher, laut Portalauswertung bei rund 12 €/m². Neue Mietverträge im Bestand können Sie wegen der Mietpreisbremse aber meist nicht auf dieses Niveau setzen. Wie sich die Mietrendite einer bestimmten Wohnung ergibt, zeigt unser Rechner.

04Bevölkerung, Haushalte und Altersstruktur je Bezirk

Für Vermieter zählt, wer in einem Bezirk wohnt und wie. Aachen ist zwischen Ende 2015 und Ende 2025 von rund 254.000 auf knapp 263.000 Einwohner gewachsen (+3,5 %). Die Zahl der Haushalte stieg im selben Zeitraum stärker, von 144.529 auf 153.086 (+5,9 %).

Die Stadt ist von Alleinlebenden geprägt. 59,0 % aller Haushalte sind Einpersonenhaushalte, im Schnitt leben 1,70 Menschen in einem Haushalt. Zahlen je Bezirk veröffentlicht die Stadt dazu nicht. Die Altersstruktur zeigt aber, wo die Nachfrage nach kleinen Wohnungen sitzt:

• Aachen-Mitte: 31,2 % der Einwohner sind zwischen 18 und 29 Jahre alt. Im statistischen Bezirk Ponttor, zwischen Hauptgebäude der RWTH und Lousberg, sind es 54 %. Ponttor ist seit 2015 um 11 % gewachsen.
• Laurensberg: 20,7 % junge Erwachsene, im Vaalserquartier nahe Uniklinik und Campus Melaten 29 %. Der Bezirk ist seit 2015 um 5,1 % gewachsen, so stark wie kein anderer.
• Brand, Richterich, Kornelimünster/Walheim: Rund jeder vierte Einwohner ist 65 Jahre oder älter, der Anteil der Kinder liegt bei 16 bis 17 %. Hier wohnen vor allem Familien und Ältere.

Zur Sozialstruktur nennen wir nur amtliche Zahlen. Arbeitslosen- oder SGB-II-Anteile je Stadtbezirk haben wir in den Offenen Daten der Stadt nicht gefunden. Die Altersstruktur beschreibt Unterschiede in der Mieterschaft, keine Qualität der Bezirke. Für Ihre Vermietung zählt der einzelne Haushalt, den Sie bei der Mieterauswahl prüfen.

05Vier Lagetypen für Kapitalanleger

Statt eines Rankings ordnen wir die Bezirke und Viertel vier Typen zu. Jeder Typ passt zu anderen Anlegern.

Typ 1: Hochschulviertel und Altstadt

Ponttor, Lindenplatz, Markt, Theater und St. Jakob liegen bei Richtwerten zwischen rund 2.950 und 5.450 €/m², im Mittel bei rund 3.600 €/m². Hier sind die Wege zu RWTH-Hauptgebäude, Fachhochschule und Innenstadt kurz, mehr als die Hälfte der Einwohner im Ponttorviertel ist zwischen 18 und 29 Jahre alt. Mehrere Zonen beziehen sich auf Apartments unter 35 m², für die der Mietspiegel die höchsten Quadratmetermieten nennt.

Typ 2: Burtscheid, Westen und Süden von Mitte

Burtscheid, Steinebrück, Beverau, Hangeweiher, Westpark und Hörn liegen zwischen rund 2.300 und 4.400 €/m². Es sind ruhigere Wohnviertel mit Gründerzeit, Nachkriegsbau und einzelnen neueren Anlagen, im Westen nah an Uniklinik und Campus. Der Anteil junger Erwachsener ist niedriger als im Hochschulviertel, der Liegenschaftszins ist derselbe wie in der Innenstadt.

Typ 3: der Osten von Mitte und Forst

Adalbertsteinweg, Panneschopp, Rothe Erde, Trierer Straße, Forst und Kalkofen liegen meist zwischen rund 2.150 und 3.200 €/m². Hier stehen viele Wohnungen der 1950er bis 1970er Jahre, Forst ist mit über 13.000 Einwohnern einer der größten statistischen Bezirke. Der Gutachterausschuss rechnet in Forst mit einem um 1,10 Prozentpunkte höheren Liegenschaftszins als in der Innenstadt.

Typ 4: die äußeren Bezirke

Laurensberg, Richterich, Brand, Eilendorf, Haaren und Kornelimünster/Walheim liegen zwischen rund 2.250 und 4.250 €/m², je nach Baujahr der Zone. Es sind Orte mit eigenem Zentrum, vielen Familien und einem hohen Anteil Älterer. Eine Ausnahme ist Laurensberg: Mit Vaalserquartier und Campus Melaten wohnen hier überdurchschnittlich viele junge Erwachsene, und der Bezirk wächst.

06Beispielrechnung: dieselbe Wohnung in drei Lagen

Nehmen wir Tobias. Er ist angestellt, ledig und hat ein zu versteuerndes Einkommen von 60.000 €. Er kauft eine vermietete Zwei-Zimmer-Wohnung mit 55 m² aus den 1960er oder 1970er Jahren und vergleicht drei Lagen: Burtscheid (Zone Kapellenstraße), das Ponttorviertel (Zone Seilgraben, Hirschgraben, Pontdriesch) und Forst (Zone Mataréstraße, Köhlstraße). Alle drei Zonen haben ein Normobjekt mit 46 bis 60 m² aus den Jahren 1961 bis 1976. Der Name ist ausgedacht, die Zahlen sind ein Rechenbeispiel und keine Prognose.

Als Kaufpreis nehmen wir den Richtwert der Zone, umgerechnet auf eine vermietete Wohnung. Dafür sieht der Gutachterausschuss einen Abschlag von 7 % vor. Als Miete setzen wir den Mietspiegel 2026 an: 7,93 €/m² Basismiete für 55 m², kein Zuschlag für Baujahre 1961 bis 1976, mittlere Wohnlage. In allen drei Lagen ergibt das dieselbe Miete. Bei einer guten Wohnlage wären 6 % mehr zulässig, bei einer Neuvermietung bis zu 10 % über der Vergleichsmiete.

Tobias legt in allen drei Lagen jeden Monat Geld dazu. In Burtscheid sind es nach Steuern rund 325 €, davon sind rund 285 € Tilgung, die seine Restschuld senkt. In Forst sind es rund 150 € bei rund 190 € Tilgung, ohne Tilgung bliebe dort ein kleines Plus.

Warum ist Burtscheid so viel teurer im Unterhalt? Der Kaufpreis liegt dort rund 50 % höher als in Forst, die Vergleichsmiete ist bei gleicher Wohnlage gleich. Auch eine gute Wohnlage mit 6 % Zuschlag würde in Burtscheid nur rund 25 € Miete im Monat mehr bringen. Das Ponttorviertel liegt dazwischen: In dieser Zone sind die Richtwerte niedriger als im Durchschnitt des Hochschulviertels (rund 3.600 €/m²), weil das Normobjekt eine ältere Wohnung ist.

Die Rechnung zeigt keine Empfehlung für eine Lage. Sie zeigt, wie stark der Kaufpreis das Ergebnis bestimmt, wenn der Mietspiegel die Miete eng begrenzt. Eine kleinere Wohnung hätte je Quadratmeter eine höhere Vergleichsmiete, ein Apartment mit 30 m² im Hochschulviertel käme laut Mietspiegel auf 9,58 €/m². In Forst ist der Zuschuss am kleinsten, dafür brauchen Haus, Rücklage und Mieterauswahl mehr Aufmerksamkeit. Wie hoch die Steuerersparnis bei Ihrem Einkommen ausfällt, zeigt der Ratgeber Mieteinnahmen versteuern.

07Risiken bei der Lagewahl in Aachen

Jede Lage hat eigene Risiken. Einige gelten für alle.

• Durchschnitt statt Einzelfall: Innerhalb von Aachen-Mitte liegen Richtwertzonen bis zu 3.300 €/m² auseinander, und jede Zone hat ein eigenes Normobjekt. Der Bezirksdurchschnitt ist ein Startpunkt, kein Preis für Ihre Wohnung.
• Mietpreisbremse und Mietspiegel: Die Mieterschutzverordnung NRW gilt bis 31.12.2029, die Kappungsgrenze von 15 % in drei Jahren bis 28.02.2030. Die Wohnlage der Adresse entscheidet über bis zu 10 % Zuschlag oder 5 % Abschlag.
• Studentische Nachfrage: Kleine Wohnungen in Mitte und Laurensberg hängen stark an RWTH und Fachhochschule. Häufigere Mieterwechsel kosten Zeit und Geld, möblierte Vermietung unterliegt ebenfalls der Mietpreisbremse.
• Bevölkerung: Die Prognose im Wegweiser Kommune rechnet für Aachen bis 2040 mit 3,7 % weniger Einwohnern als 2020. Seit 2015 ist die Stadt gewachsen, Richterich und Kornelimünster/Walheim haben leicht verloren. Eine Prognose ist keine Zusage.
• Zinsen: Bei Bruttorenditen zwischen 3,1 und 4,5 % trifft jeder Prozentpunkt Zinsänderung die Rechnung stark.
• Alter Bestand: Viele günstige Wohnungen stammen aus den 1950er bis 1970er Jahren. Neue Fenster, Leitungen oder Heizungen treffen Rücklage und Hausgeld.

08Weitere Standorte

Die Zahlen zu ganz Aachen, die Vermieterregeln und die Lage am Arbeitsmarkt finden Sie auf unserer Seite Kapitalanlage-Immobilien in Aachen. Die Bezirke im Rheinland vergleichen wir in Köln für Kapitalanleger: Alle 9 Bezirke im Vergleich und für Bonn in Bonn für Kapitalanleger: Bezirke im Vergleich. Weitere Städte in Nordrhein-Westfalen stehen im Überblick Nordrhein-Westfalen, alle Städte im Städtevergleich 2026.

Geschrieben von

Eduard Winter

Investmentberater bei InvestImmo.de

Schreibt über Steuern, AfA, Bestandsimmobilien und Portfolioaufbau.

Eduard hat seit 2020 sieben eigene Immobilien gekauft und mehr als 150 Mandanten begleitet. Er schreibt über Steuerhebel, Objektunterlagen und Portfolioaufbau – mit ehrlichen Zahlen statt Schönrechnerei.

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Diese Seite ist eine allgemeine Information und keine Anlage-, Steuer- oder Rechtsberatung. Alle Zahlen sind mit Quelle und Stand angegeben, die Beispielrechnung beruht auf offengelegten Annahmen und ist keine Prognose. Stand 16.10.2026.