Kapitalanlage-Immobilien in Aachen

Romolo Marini · 2026-10-13

Sie überlegen, eine vermietete Wohnung zu kaufen, und Aachen klingt nach einem soliden Standort: große technische Universität, Uniklinik, Grenzlage zu Belgien und den Niederlanden. Die Frage ist, ob sich das in den Zahlen wiederfindet und ob die Rechnung für Sie aufgeht.

Aachen hat Eigenschaften, die für Vermieter selten zusammenkommen. Die Stadt ist eine der großen Hochschulstädte Deutschlands, die Kaufpreise im Bestand liegen aber unter 3.000 €/m². Gleichzeitig gilt eine Mietpreisbremse, und die amtliche Prognose rechnet mit weniger Einwohnern.

Wir haben die amtlichen Zahlen zusammengetragen, die Rendite selbst gerechnet und eine Wohnung bis nach Steuern durchgespielt.

01Aachen in Zahlen

Die wichtigsten Daten für Vermieter in einer Tabelle. Einige Werte gibt es nur für die Städteregion Aachen, das steht jeweils dabei.

Eine amtliche Leerstandsquote aus dem Zensus 2022 konnten wir für Aachen nicht abrufen. Wir lassen den Wert deshalb weg, statt ihn zu schätzen.

02Bevölkerung und Nachfrage

Aachen hat rund 262.400 Einwohner und ist mit Abstand die größte Stadt der Städteregion, in der insgesamt rund 582.000 Menschen leben. Die Stadt grenzt an Belgien und die Niederlande. Viele Studierende wohnen nur für die Dauer ihres Studiums hier.

Die Prognose im Wegweiser Kommune der Bertelsmann Stiftung rechnet für Aachen bis 2040 mit 3,7 % weniger Einwohnern als 2020. Das ist ein klares Minus, kein Einbruch. Für Vermieter heißt es: Die Nachfrage wächst nicht von allein, sie hängt stark an Hochschule und Arbeitsmarkt.

Wie die Menschen wohnen, prägt den Markt:

• Rund 58 % Einpersonenhaushalte schätzt der Wegweiser Kommune für 2022. Das ist ein sehr hoher Wert und typisch für eine Universitätsstadt.
• 44.382 Studierende an der RWTH im Wintersemester 2025/26, dazu die Fachhochschule. Mehr als jeder dritte RWTH-Studierende kommt aus dem Ausland.
• Kleine Wohnungen sind deshalb gefragt. Bei Angebotsmieten zahlen Mieter für kleine Wohnungen je m² in der Regel mehr als für große.

Die Kehrseite der Studierendennachfrage ist die Saisonalität. Mieterwechsel häufen sich zum Semesterbeginn, möblierte und befristete Verträge sind verbreitet. Planen Sie bei einer Studentenwohnung mit häufigerem Wechsel und gelegentlichen Leerstandsmonaten.

03Wirtschaft und Arbeitsmarkt

Die RWTH ist der wirtschaftliche Motor der Stadt. Sie beschäftigt rund 570 Professorinnen und Professoren, über 6.200 wissenschaftliche Mitarbeitende und rund 2.900 Menschen in Technik und Verwaltung. Um die Hochschule herum sind Forschungsinstitute und technologieorientierte Unternehmen entstanden. Belastbare Zahlen zu den größten Arbeitgebern außerhalb der Hochschule haben wir nicht gefunden.

Die Arbeitslosenquote der Städteregion lag im September 2026 bei 7,7 %, genau wie ein Jahr zuvor. Eine eigene Quote für die Stadt nennt die Arbeitsagentur in ihrer Monatsmeldung nicht. In der Arbeitslosenversicherung waren im September 9,5 % mehr Menschen arbeitslos als ein Jahr zuvor, in der Grundsicherung 5,6 % weniger.

Für Vermieter bedeutet die starke Hochschule zweierlei. Sie sorgt für eine verlässliche Grundnachfrage nach kleinen Wohnungen. Sie macht die Stadt aber auch abhängig von Studierendenzahlen und Forschungsgeldern.

04Mieten, Kaufpreise und Mietrendite

Aachen hat einen qualifizierten Mietspiegel. Laut Serviceportal der Stadt gilt derzeit der Mietspiegel vom 01.01.2024. Einen Durchschnittswert daraus konnten wir nicht abrufen. Die belastbarste Zahl für Anleger stammt deshalb vom Gutachterausschuss: In der Städteregion brachten vermietete Eigentumswohnungen, die 2024 und 2025 verkauft wurden, im Mittel 9,30 €/m² Nettokaltmiete. Grundlage sind 567 Verkäufe mit durchschnittlich 62 m².

Neue Angebote liegen laut Portal miet-check.de bei 12,37 €/m², ausgewertet aus über 8.000 Inseraten der letzten zwölf Monate. Seit 2024 haben sich die Angebotsmieten kaum bewegt (12,15 €/m² 2024, 12,22 €/m² 2025).

Für die Kaufpreise veröffentlichen die Gutachterausschüsse in Nordrhein-Westfalen gemeinsame Grundstücksmarktdaten. Für weiterverkaufte Wohnungen in der Stadt Aachen nennen sie für 2025:

Die größte Gruppe sind auch hier die Nachkriegsbauten. Wohnungen, die nach Umwandlung aus Mietshäusern erstmals verkauft wurden, kosteten im gleichen Baujahr 3.960 €/m², also rund 1.300 €/m² mehr. Für Neubauwohnungen veröffentlicht der Gutachterausschuss für die Stadt keinen Durchschnittspreis. Der Preisindex für Eigentumswohnungen in der Städteregion stieg 2025 um knapp 5 % gegenüber 2024.

Was heißt das für die Rendite? Wir teilen den Kaufpreis durch die Jahresmiete und erhalten den Kaufpreisfaktor. Der Kehrwert ist die Bruttomietrendite.

Rund 24 Jahresmieten mit Bestandsmiete sind für eine Hochschulstadt dieser Größe moderat. Die Angebotsmiete können Sie bei einer Neuvermietung im Bestand wegen der Mietpreisbremse aber meist nicht voll ansetzen. Ihre eigenen Zahlen prüfen Sie mit dem Mietrendite-Rechner.

05Stadtteile im Überblick

Der Gutachterausschuss teilt Aachen für seine Auswertungen in Gemarkungen ein. Kaufpreise je Stadtteil veröffentlicht er nicht. Er hat aber festgestellt, dass Käufer in den Außenbezirken einen höheren Liegenschaftszins verlangen als in der Innenstadt, also weniger je Euro Miete zahlen. Die Angebotsmieten stammen von miet-check.de.

Für eine Kapitalanlage mit kleinen Wohnungen sind die innenstadtnahen Lagen und das Umfeld von RWTH-Campus und Uniklinik am stärksten nachgefragt. In den südlichen Stadtteilen überwiegen Eigentum und Familienwohnungen. Welche Wohnlage im Mietspiegel für eine Adresse gilt, regelt das Wohnlagenverzeichnis der Stadt.

06Regeln für Vermieter in Aachen

Aachen gehört zu den 57 Gemeinden, die Nordrhein-Westfalen als angespannten Wohnungsmarkt eingestuft hat.

• Mietpreisbremse: Bei einer neuen Vermietung darf die Miete höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen (§ 556d BGB mit der Mieterschutzverordnung NRW). Die Regel gilt bis 31.12.2029. Ausnahmen gelten unter anderem für eine höhere Vormiete, nach umfassender Modernisierung und für Wohnungen, die nach dem 01.10.2014 erstmals genutzt und vermietet wurden.
• Kappungsgrenze: In laufenden Mietverhältnissen darf die Miete in drei Jahren um höchstens 15 % steigen und nur bis zur Vergleichsmiete. Die Verordnung gilt bis 28.02.2030.
• Möblierte Vermietung: Auch bei möblierten Wohnungen gilt die Mietpreisbremse. Der Möblierungszuschlag muss angemessen sein. Das ist in einer Studentenstadt besonders relevant.
• Grunderwerbsteuer: In Nordrhein-Westfalen beträgt sie 6,5 % des Kaufpreises. Alle Sätze stehen auf unserer Seite zur Grunderwerbsteuer in Nordrhein-Westfalen.

Mit Notar und Grundbuch kommen Sie ohne Makler auf Kaufnebenkosten von gut 8 %. Bei 161.100 € sind das rund 13.500 €. Wie sich Notar- und Grundbuchkosten zusammensetzen, zeigt unser Ratgeber zu den Notarkosten.

Was kostet der Kauf in Nordrhein-Westfalen zusätzlich? Kaufpreis eingeben, Nordrhein-Westfalen wählen: Der Rechner zeigt Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch einzeln.

07Beispielrechnung: eine vermietete Wohnung in Aachen

Nehmen wir Claudia, 49, ledig, angestellt, mit einem zu versteuernden Einkommen von 75.000 € im Jahr. Sie kauft in Aachen eine vermietete Zweizimmerwohnung mit 60 m², Baujahr 1968, für 161.100 €. Das entspricht dem Durchschnittspreis weiterverkaufter Wohnungen dieser Baujahre 2025. Der Mieter zahlt 9,30 €/m², den Mittelwert vermieteter Wohnungen in der Städteregion. Der Name ist ausgedacht, die Zahlen sind ein Rechenbeispiel und keine Prognose.

Die Kaufnebenkosten bezahlt Claudia aus Eigenkapital: 10.471 € Grunderwerbsteuer und rund 3.027 € für Notar und Grundbuch, zusammen 13.498 €. Den Kaufpreis finanziert die Bank.

Vor Steuern legt Claudia jeden Monat rund 230 € drauf, nach Steuern rund 126 €. Davon fließen 201 € in die Tilgung. Ohne Tilgung gerechnet bleibt nach Steuern ein Plus von rund 75 € im Monat.

Mit 75.000 € Einkommen liegt Claudia bereits im Spitzensteuersatz von 42 %. Jeder Euro Verlust aus der Vermietung spart ihr deshalb gut 42 Cent. Mehr dazu im Ratgeber Mieteinnahmen versteuern.

Der größte Hebel ist die Miete. Liegt die vereinbarte Miete unter der Vergleichsmiete laut Mietspiegel, können Sie sie innerhalb der Kappungsgrenze anheben. Bei einem Mieterwechsel setzt die Mietpreisbremse die Obergrenze. Prüfen Sie deshalb vor dem Kauf, wo die Wohnung im Mietspiegel einzuordnen ist.

Einen Vergleich mit einer Neubauwohnung rechnen wir für Aachen bewusst nicht. Der Gutachterausschuss veröffentlicht für die Stadt keinen Durchschnittspreis für Neubauwohnungen, und eine geschätzte Zahl wollen wir nicht verwenden. Wie die Abschreibung bei Neubauten funktioniert, erklärt unser Beitrag zur Sonder-AfA und degressiven AfA. Ihre eigene Abschreibung rechnen Sie mit dem AfA-Rechner.

08Chancen und Risiken einer Wohnung in Aachen

Aachen ist eine Hochschulstadt mit moderaten Preisen. Daraus ergeben sich Chancen und Risiken, die sich beide belegen lassen.

Was für Aachen spricht: Die RWTH mit über 44.000 Studierenden sorgt für eine breite Nachfrage nach kleinen Wohnungen, der Anteil der Einpersonenhaushalte ist sehr hoch. Gebrauchte Wohnungen kosten mit Bestandsmiete rund 24 Jahresmieten. Die Angebotsmieten liegen mit über 12 €/m² klar über den Bestandsmieten. Und der Gutachterausschuss veröffentlicht detaillierte Daten, mit denen Sie einen Kaufpreis gut einordnen können.

Was dagegen spricht:

• Sinkende Einwohnerprognose: Minus 3,7 % bis 2040 laut Wegweiser Kommune.
• Regulierte Mieten: Mietpreisbremse bis Ende 2029, Kappungsgrenze von 15 %.
• Abhängigkeit von der Hochschule: Sinkende Studierendenzahlen oder weniger internationale Studierende würden die Nachfrage nach kleinen Wohnungen direkt treffen.
• Häufiger Mieterwechsel: Studentische Mieter bleiben oft nur wenige Jahre, jeder Wechsel kostet Zeit und manchmal eine Renovierung.
• Hohe Kaufnebenkosten: 6,5 % Grunderwerbsteuer, mit Notar und Grundbuch gut 8 %.
• Instandhaltung: Die günstigen Wohnungen stammen meist aus den 1950er bis 1970er Jahren. Dach, Fenster und Heizung bezahlen Sie über Rücklage oder Sonderumlage.
• Zinsänderung: Steigt der Zins nach der Zinsbindung, steigt die monatliche Belastung.

Vor- und Nachteile einer vermieteten Eigentumswohnung unabhängig von der Stadt finden Sie im Ratgeber Eigentumswohnung als Kapitalanlage.

09Weitere Standorte

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