Moers liegt auf der linken Rheinseite, direkt neben Duisburg, und ist mit gut 100.000 Einwohnern die größte Stadt im Kreis Wesel. Viele, die hier wohnen, arbeiten in Duisburg, Krefeld oder Düsseldorf. Für Anleger heißt das: Die Nachfrage hängt weniger an Arbeitsplätzen in der Stadt selbst als an guter Erreichbarkeit und bezahlbaren Wohnungen.

Die Preise liegen deutlich unter denen der Rheinschiene, aber über dem Ruhrgebietsdurchschnitt. Neubau findet bei Eigentumswohnungen kaum noch statt. Wir legen die Zahlen des Gutachterausschusses offen und rechnen eine gebrauchte Wohnung und einen Neubau durch.

01Moers in Zahlen

Alle Werte, die wir für die Einordnung verwenden, mit Quelle und Stand. Werte, die es nur für den Kreis Wesel gibt, sind als Kreiswert gekennzeichnet.

02Bevölkerung und Nachfrage

Moers hatte Ende 2025 amtlich 101.298 Einwohner. 2015 waren es 104.529. Ein Teil des Unterschieds geht auf den Zensus 2022 zurück, der die Einwohnerzahlen bundesweit neu berechnet hat. Im letzten Jahr sank die Zahl um rund 200 Menschen. Laut Deutschlandatlas wuchs Moers zwischen 2019 und 2024 im Mittel um 0,1 % pro Jahr, war also fast stabil.

Eine eigene Prognose für Moers liegt uns nicht vor. Für den Kreis Wesel rechnet IT.NRW bis 2040 mit einem leichten und bis 2050 mit einem Rückgang um 4,2 %. Für einen Vermieter bedeutet das eher eine gleichbleibende als eine wachsende Nachfrage.

Der Leerstand ist niedrig. Beim Zensus 2022 standen 3,3 % der Wohnungen leer, deutlich weniger als in Duisburg oder Hagen. 57,3 % der Wohnungen waren vermietet, 41 % wurden von ihren Eigentümern bewohnt. Moers ist damit stärker eine Stadt der Eigentümer und Familien als eine typische Großstadt.

Der Bestand stammt überwiegend aus den Jahren 1950 bis 1979, zusammen über 28.000 Wohnungen. Neue Eigentumswohnungen entstehen kaum noch: 2025 wurden nur fünf Neubauwohnungen erstmals verkauft. Der Geldumsatz mit Erstverkäufen lag bei 1,8 Mio. €, 2017 waren es noch 39 Mio. €.

03Wirtschaft und Arbeitsmarkt

Moers ist eine Pendlerstadt. Am 30.06.2025 wohnten 38.312 sozialversicherungspflichtig Beschäftigte in der Stadt, 36.921 arbeiteten dort. 24.760 Menschen pendeln täglich ein und 26.151 aus. Das zeigt zweierlei: Moers ist selbst ein Arbeitsort mit vielen Stellen, und gleichzeitig wohnen hier viele, die in den Nachbarstädten arbeiten.

Eine Arbeitslosenquote für die Stadt allein liegt uns nicht vor. Im Kreis Wesel lag sie 2025 im Jahresdurchschnitt bei 7,3 %.

Für Vermieter ist die Nähe zu Duisburg das wichtigste Argument. Wer dort arbeitet und eine ruhigere Wohnlage sucht, landet häufig in Moers. Das stützt die Nachfrage nach mittleren Wohnungen und Familienwohnungen, weniger nach Kleinstapartments.

04Mieten, Kaufpreise und Mietrendite

Moers hat einen Mietspiegel, den Haus & Grund Grafschaft Moers und der Mieterbund Rhein-Ruhr herausgeben. Der Gutachterausschuss ist an seiner Erstellung nicht beteiligt. Für die Kalkulation nutzen wir deshalb eine Zahl aus dem Grundstücksmarktbericht: In 85 vermieteten Wohnungen, die 2024 und 2025 verkauft wurden, lag die Nettokaltmiete im Schnitt bei 7,50 €/m².

Inserate im Kreis Wesel lagen 2025 laut BBSR im Schnitt bei 8,84 €/m². Beim Zensus 2022 zahlten Mieter in Moers in laufenden Verträgen 6,26 €/m².

Die Kaufpreise stammen aus echten Kaufverträgen. Wohnungen aus den Jahren 1950 bis 1974 kosteten 2025 im Schnitt 1.840 €/m², nach 1.580 €/m² im Vorjahr. Wohnungen aus den Jahren 1975 bis 1994 lagen bei 2.320 €/m², aus den Jahren 1995 bis 2009 bei 2.640 €/m². Für neue Wohnungen zahlten Käufer zwischen 4.110 und 4.900 €/m², im Schnitt 4.440 €/m².

Aus Kaufpreis und Miete ergibt sich der Kaufpreisfaktor, sein Kehrwert ist die Bruttomietrendite.

Je jünger das Haus, desto niedriger die Bruttorendite. Ältere Wohnungen bringen mehr Miete je eingesetztem Euro, aber auch mehr Instandhaltung. Ihre eigene Zahl prüfen Sie mit dem Mietrendite-Rechner.

05Ortsteile im Überblick

Amtliche Mieten oder Kaufpreise je Ortsteil veröffentlicht der Gutachterausschuss in Zahlen nicht. Die Tabelle beschreibt deshalb nur den Charakter.

Beim Kauf zählen in Moers Baujahr und Zustand am meisten. Zwischen einer Wohnung aus den 1960er-Jahren und einer aus den 2000er-Jahren liegen im Schnitt rund 800 €/m², die Miete unterscheidet sich deutlich weniger.

06Regeln für Vermieter in Moers

Moers steht nicht in der Mieterschutzverordnung des Landes Nordrhein-Westfalen. Daraus folgt:

• Keine Mietpreisbremse: Bei einer Neuvermietung sind Sie nicht an 10 % über der Vergleichsmiete gebunden.
• Kappungsgrenze 20 %: Im laufenden Vertrag darf die Miete in drei Jahren um höchstens 20 % steigen, und nur bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete.
• Mietspiegel als Begründung: Eine Mieterhöhung im laufenden Vertrag begründen Sie in Moers in der Regel mit dem Mietspiegel der Verbände oder mit Vergleichswohnungen.

Beim Kauf zahlen Sie in Nordrhein-Westfalen 6,5 % Grunderwerbsteuer. Dazu kommen Notar und Grundbuch und je nach Objekt ein Makler. Bei 125.125 € Kaufpreis sind es ohne Makler rund 8,6 % Nebenkosten. Ihre eigenen Kosten rechnet der Kaufnebenkosten-Rechner aus, die Notarpositionen erklärt unser Beitrag zu den Notarkosten.

07Beispielrechnung: eine vermietete Wohnung in Moers

Nehmen wir Daniel, 36, ledig, Logistikplaner mit einem zu versteuernden Einkommen von 60.000 €. Er kauft eine vermietete Wohnung mit 65 m² für 125.125 €. Preis und Miete entsprechen dem Durchschnitt der vermieteten Wohnungen, die 2024 und 2025 in Moers verkauft wurden: 1.925 €/m² und 7,50 €/m². Der Name ist ausgedacht, die Zahlen sind ein Rechenbeispiel und keine Prognose.

Daniel zahlt nach Steuern rund 99 € im Monat zu. In die Tilgung fließen 156 € im Monat, ohne sie bliebe ein kleines Plus von rund 57 €. Die Miete trägt Zinsen und laufende Kosten, die Tilgung bezahlt er zum Teil selbst.

Was verändert diese Rechnung am stärksten? In Moers sind es Zins und Miete fast gleich stark. Wie Mieteinnahmen besteuert werden, erklärt unser Beitrag Mieteinnahmen versteuern.

Liegt die tatsächliche Miete einer Wohnung eher auf dem Niveau älterer Bestandsverträge, kippt die Rechnung schnell ins Minus. Lassen Sie sich deshalb den Mietvertrag und die Mietentwicklung der letzten Jahre zeigen.

Zum Vergleich: eine Neubauwohnung in Moers

Was ändert sich, wenn Daniel stattdessen eine neu gebaute Wohnung mit 45 m² kauft? Der Gutachterausschuss hat für Erstverkäufe 2025 einen Durchschnitt von 4.440 €/m² ermittelt, aus nur fünf Verkäufen. Das ergibt 199.800 €. Grunderwerbsteuer (12.987 €) sowie Notar und Grundbuch (3.438 €) zahlt er aus Eigenkapital. Eine Neubaumiete für Moers ist nicht veröffentlicht. Wir setzen die durchschnittliche Angebotsmiete im Kreis Wesel von 8,84 €/m² an, die alle Baujahre umfasst. Für einen Neubau ist das eher die Untergrenze.

Die Abschreibung ist im ersten Jahr rund viermal so hoch wie bei der gebrauchten Wohnung (8.606 € statt 2.161 €), und Instandhaltung fällt in den ersten Jahren meist kaum an. Dafür kostet der Quadratmeter mehr als das Doppelte, und die Bruttomietrendite sinkt mit unserer Mietannahme auf 2,4 %. Nach Steuern zahlt Daniel rund 171 € im Monat zu, gut 70 € mehr als beim Bestand. Wohnungen, die nach dem 01.10.2014 erstmals vermietet wurden, sind dauerhaft von der Mietpreisbremse ausgenommen (§ 556f BGB), in Moers gilt sie ohnehin nicht. Die Steuerersparnis wird in den Folgejahren kleiner, weil die degressive Abschreibung vom Restwert gerechnet wird.

08Chancen und Risiken in Moers

Für Moers sprechen belegbare Punkte. Der Leerstand ist mit 3,3 % niedrig, die Stadt ist über die Nähe zu Duisburg gut an einen großen Arbeitsmarkt angebunden, und die Kaufpreise liegen in einem Bereich, in dem die Miete die laufenden Kosten trägt. Der Markt hat sich 2025 belebt: 28 % mehr Kaufverträge als im Vorjahr und steigende Preise für gebrauchte Wohnungen.

Dagegen stehen ebenso klare Punkte:

• Leicht sinkende Einwohnerzahl: seit 2015 rund 3.200 Einwohner weniger (teils durch die Neuberechnung im Zensus 2022), Prognose für den Kreis Wesel bis 2050 minus 4,2 %.
• Alter Bestand: Der größte Teil der Wohnungen stammt aus den Jahren 1950 bis 1979.
• Kaum Neubau: Nur fünf Erstverkäufe 2025, neue Wohnungen sind teuer und selten.
• Hohe Nebenkosten beim Kauf: 6,5 % Grunderwerbsteuer plus Notar, rund 8,6 % bei unserem Beispiel.
• Zinsrisiko: Ein Prozentpunkt mehr beim Anschlusszins kostet bei 125.125 € Darlehen rund 104 € im Monat.

Welche Vor- und Nachteile eine Eigentumswohnung als Kapitalanlage allgemein hat, steht in unserem Beitrag Eigentumswohnung als Kapitalanlage.

09Weitere Standorte

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Geschrieben von

Eduard Winter

Investmentberater bei InvestImmo.de

Schreibt über Steuern, AfA, Bestandsimmobilien und Portfolioaufbau.

Eduard hat seit 2020 sieben eigene Immobilien gekauft und mehr als 150 Mandanten begleitet. Er schreibt über Steuerhebel, Objektunterlagen und Portfolioaufbau – mit ehrlichen Zahlen statt Schönrechnerei.

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Diese Seite ist eine allgemeine Information und keine Anlage-, Steuer- oder Rechtsberatung. Alle Zahlen sind Beispielrechnungen mit offengelegten Annahmen oder amtliche Werte mit genanntem Stand, Stand 16.10.2026.