Kapitalanlage-Immobilien in Krefeld: Zahlen, Stadtteile und eine ehrliche Rechnung

Moe Afonso · 2026-10-13

Krefeld liegt am Niederrhein, nur wenige Kilometer von Düsseldorf entfernt. Gebrauchte Eigentumswohnungen werden hier aber im Schnitt für rund die Hälfte angeboten: 2.325 €/m² statt 4.470 €/m² in der Landeshauptstadt, so die NRW.BANK für 2024. Genau dieser Abstand bringt viele Anleger auf die Stadt.

Bevor Sie über eine einzelne Wohnung nachdenken, lohnt der Blick auf die Stadt. Krefeld ist Industriestandort, hat eine hohe Arbeitslosigkeit und als eine von wenigen Städten in dieser Preisklasse eine Mietpreisbremse. Das verändert die Rechnung.

Wir haben die amtlichen Zahlen zusammengetragen und rechnen am Ende zwei Wohnungen durch, eine gebrauchte und eine neue.

01Krefeld in Zahlen

Alle Werte, die wir für die Einordnung verwenden, mit Quelle und Stand.

02Bevölkerung und Nachfrage

Krefeld hat 230.738 Einwohner. Vor zehn Jahren waren es laut IT.NRW 222.500. Ganz sauber ist dieser Vergleich nicht, weil die Zahl von 2014 noch auf dem Zensus 2011 beruht. Die Richtung ist trotzdem klar: Seit 2015 ist die Stadt gewachsen, vor allem durch Zuzug. 2024 zogen 1.930 Menschen mehr nach Krefeld, als wegzogen. Gleichzeitig starben gut 1.000 Menschen mehr, als geboren wurden.

Für die Zukunft rechnet das Land mit dem Gegenteil. Laut Bevölkerungsvorausberechnung von IT.NRW sinkt die Einwohnerzahl von 230.400 im Jahr 2023 auf rund 219.000 im Jahr 2050. Das ist ein Minus von 4,9 %. Für 2040 liegt der Wert bei 97,3 % des heutigen Stands. Ob es so kommt, hängt vor allem vom Zuzug ab, und der war zuletzt stärker als angenommen.

Für Vermieter wichtiger als die Einwohnerzahl ist, wie die Menschen wohnen. Beim Zensus 2022 lebten 46,3 % der Krefelder Haushalte allein, mehr als im Landesschnitt. 61,7 % der Wohnungen waren vermietet. Krefeld ist also eine Mieterstadt, mit einem großen Bedarf an kleinen und mittleren Wohnungen.

Gebaut wird wenig. 2024 wurden 197 Wohnungen fertig, im Schnitt der letzten zehn Jahre waren es 273 im Jahr. Der Bestand ist in zehn Jahren um 2,8 % auf gut 123.000 Wohnungen gewachsen.

03Wirtschaft und Arbeitsmarkt

Krefeld ist eine Industriestadt. 27,7 % der Beschäftigten arbeiten im produzierenden Gewerbe, im Landesschnitt sind es 24,7 %. Im Chempark Krefeld-Uerdingen produzieren unter anderem Covestro und Lanxess. Siemens Mobility baut in Krefeld seit 1898 Schienenfahrzeuge, heute mit mehr als 2.000 Beschäftigten, darunter Züge für das ICE-Netz.

Am 31.12.2024 arbeiteten 96.597 sozialversicherungspflichtig Beschäftigte in der Stadt. 51.679 pendelten von außerhalb ein, 43.946 Krefelder arbeiteten auswärts. Unterm Strich kommen also mehr Menschen zur Arbeit nach Krefeld, als hinausfahren.

Die Kehrseite ist die hohe Arbeitslosigkeit. Im September 2026 lag die Quote in der Stadt bei 10,8 %, so hoch wie ein Jahr zuvor. Im benachbarten Kreis Viersen waren es 5,9 %. 14 % der Einwohner bezogen 2024 Leistungen der Mindestsicherung. Für Vermieter heißt das: Die Mieterschaft ist gemischt, und in einfachen Lagen hängt die Miete oft am Jobcenter.

Dazu kommt die Abhängigkeit von wenigen großen Industriebetrieben. Entscheidungen in Konzernzentralen über den Chempark oder das Siemens-Werk wirken direkt auf die Nachfrage nach Wohnungen in der Stadt.

Mit der Hochschule Niederrhein hat Krefeld eine große Fachhochschule, die sich die Stadt mit Mönchengladbach teilt. Zum Wintersemester 2025/26 begannen dort 2.760 Studierende ihr Studium.

04Mieten, Kaufpreise und Mietrendite

Der Gutachterausschuss der Stadt hat 2025 853 verkaufte Eigentumswohnungen ausgewertet, fast alle davon gebraucht. Er weist die Preise nach Baujahr und Wohnlage aus, als Median. In mittlerer Lage kostete eine Wohnung aus den 1970er-Jahren 1.981 €/m², aus den 1960er-Jahren 1.944 €/m², aus den 1990er-Jahren 2.490 €/m². Neue Wohnungen lagen bei 4.780 €/m², in guter Lage bei 6.203 €/m².

Besonders wertvoll für Anleger ist eine zweite Auswertung. Für vermietete Eigentumswohnungen hat der Ausschuss 98 Verkäufe aus den Jahren 2023 bis 2025 untersucht. Im Schnitt hatten sie 63 m², kosteten 2.010 €/m² und brachten 8,3 €/m² Miete. Das ist keine Angebotsmiete, sondern die Miete aus den ausgewerteten Fällen.

Die Preise schwanken. Der Index für gebrauchte Wohnungen stieg bis 2022 auf 125,7 Punkte (2020 = 100), fiel 2023 auf 114,3 und lag 2025 wieder bei 124,2.

Aus Kaufpreis und Miete lässt sich der Kaufpreisfaktor ausrechnen. Er sagt, wie viele Jahresnettokaltmieten der Kaufpreis kostet. Der Kehrwert ist die Bruttomietrendite.

Die Spanne ist groß. Rechnen Sie mit der Miete, die vermietete Wohnungen tatsächlich bringen, landen Sie bei rund 5 %. Das ist mehr als in vielen Großstädten. Höhere Mieten bei Neuvermietung sind in Krefeld aber durch die Mietpreisbremse begrenzt, dazu gleich mehr. Ihre eigene Zahl prüfen Sie mit dem Mietrendite-Rechner.

05Stadtteile im Überblick

Der Gutachterausschuss zählt, wo in Krefeld Immobilien verkauft werden. Die meisten Kauffälle gab es 2025 in diesen acht Stadtteilen. Die Zahlen umfassen alle Immobilienarten, nicht nur Wohnungen. Preise je Stadtteil veröffentlicht der Ausschuss nicht, er arbeitet mit Wohnlagen.

Wie gut eine einzelne Adresse ist, entscheidet über den Preis stärker als der Stadtteil. Der Gutachterausschuss unterscheidet einfache, mittlere, gute und beste Wohnlagen. Bei Wohnungen aus den 1970er-Jahren lag der Median 2025 in einfacher Lage bei 1.573 €/m², in guter bei 2.326 €/m².

06Regeln für Vermieter in Krefeld

Krefeld gehört zu den 57 Gemeinden in Nordrhein-Westfalen, für die die Mieterschutzverordnung des Landes gilt. Das hat drei Folgen.

• Mietpreisbremse bis 31.12.2029: Bei einer neuen Vermietung darf die Miete höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Ausnahmen gibt es unter anderem für umfassend modernisierte Wohnungen, für eine höhere Vormiete und für Neubauten. Mehr zur Mietpreisbremse im Glossar.
• Kappungsgrenze 15 %: Im laufenden Mietverhältnis darf die Miete in drei Jahren um höchstens 15 % steigen, und nur bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete. Mehr zur Kappungsgrenze.
• Kündigungssperrfrist acht Jahre: Wird eine Mietwohnung in eine Eigentumswohnung umgewandelt und verkauft, kann der Käufer dem Mieter acht Jahre lang nicht wegen Eigenbedarfs kündigen.

Beim Kauf zahlen Sie in Nordrhein-Westfalen 6,5 % Grunderwerbsteuer, einen der höchsten Sätze in Deutschland. Notar und Grundbuch kosten mit Finanzierung rund 2 % des Kaufpreises, bei kleinen Kaufpreisen etwas mehr. Bei einer Wohnung für 129.000 € sind das zusammen rund 11.000 € ohne Makler. Ihren Fall rechnet der Kaufnebenkosten-Rechner, die Positionen beim Notar erklärt unser Beitrag zu den Notarkosten.

07Beispielrechnung: eine vermietete Wohnung in Krefeld

Nehmen wir Jana, 38, ledig, angestellt mit einem zu versteuernden Einkommen von 60.000 €. Sie kauft eine vermietete Eigentumswohnung mit 65 m², Baujahr 1974, in mittlerer Lage. Der Kaufpreis von 129.000 € entspricht dem Median des Gutachterausschusses für diese Baujahre. Die Miete liegt mit 8,30 €/m² auf dem Niveau, das vermietete Wohnungen laut Gutachterausschuss im Schnitt bringen. Der Name ist ausgedacht, die Zahlen sind ein Rechenbeispiel und keine Prognose.

Jana zahlt in diesem Beispiel rund 77 € im Monat aus eigener Tasche zu, nach Steuern. Davon fließen 161 € in die Tilgung, also in ihr eigenes Vermögen. Ohne Tilgung betrachtet bleibt nach Steuern ein Überschuss von rund 84 € im Monat.

Warum ist die Steuerersparnis so klein? Die niedrige Kaufsumme bedeutet wenig Zinsen und wenig Abschreibung, der Verlust aus der Vermietung liegt nur bei knapp 2.000 €. Wie Mieteinnahmen besteuert werden, erklärt unser Beitrag zu Mieteinnahmen versteuern.

Der Zins bewegt die Rechnung stärker als die Miete. Und eine höhere Miete ist bei einer vermieteten Wohnung in Krefeld nur in den Grenzen von Mietspiegel und Kappungsgrenze erreichbar.

Zum Vergleich: eine Neubauwohnung in Krefeld

Was ändert sich, wenn Jana statt der gebrauchten eine neu gebaute Wohnung kauft? Wir nehmen 45 m² zum Median, den der Gutachterausschuss 2025 für neue Wohnungen in mittlerer Lage ermittelt hat: 4.780 €/m². Das ergibt 215.100 €. Grunderwerbsteuer (13.982 €) sowie Notar und Grundbuch (3.819 €) zahlt sie aus Eigenkapital, zusammen 17.801 €. Den Kaufpreis finanziert die Bank zu denselben Bedingungen. Als Miete setzen wir die Angebotsmiete für Neubauten an, die die NRW.BANK für 2024 ausweist: 13,50 €/m². Einen eigenen Neubauwert aus dem Mietspiegel haben wir nicht ausgewertet.

Gegenüber der gebrauchten Wohnung ist die Abschreibung im ersten Jahr gut viermal so hoch (9.268 € statt 2.227 €), und für Instandhaltung fällt in einem neuen Haus in den ersten Jahren in der Regel weniger an. Dafür kostet der Quadratmeter fast das Zweieinhalbfache, und die Bruttomietrendite sinkt auf rund 3,4 % statt 5,0 %. Vor Steuern zahlt Jana hier rund 397 € im Monat zu, nach Steuern rund 66 €. Weil die degressive Abschreibung jedes Jahr vom kleineren Restwert gerechnet wird, sinkt die Steuerersparnis in den Folgejahren. Und die Mietannahme ist eine Angebotsmiete, die erst einmal erzielt werden muss.

Ein Punkt spricht in Krefeld zusätzlich für den Vergleich: Wohnungen, die nach dem 01.10.2014 erstmals genutzt und vermietet wurden, fallen nach § 556f BGB dauerhaft nicht unter die Mietpreisbremse. Die Kappungsgrenze von 15 % gilt bei späteren Mieterhöhungen aber auch hier.

08Chancen und Risiken in Krefeld

Für Krefeld sprechen belegbare Punkte. Gebrauchte Wohnungen kosten um 2.000 €/m², und vermietete Wohnungen bringen laut Gutachterausschuss im Schnitt 8,3 €/m². Das ergibt eine Bruttomietrendite um 5 %. Die Stadt ist in den letzten Jahren durch Zuzug gewachsen, fast jeder zweite Haushalt ist ein Einpersonenhaushalt, und mit Chempark und Siemens Mobility gibt es große Arbeitgeber, die mehr Menschen in die Stadt holen, als hinauspendeln.

Dagegen stehen ebenso klare Punkte:

• Arbeitsmarkt: 10,8 % Arbeitslosigkeit und 14 % Mindestsicherungsquote. In einfachen Lagen hängt die Miete oft an Sozialleistungen.
• Prognose: IT.NRW erwartet bis 2050 knapp 5 % weniger Einwohner.
• Mietpreisbremse: Bei Neuvermietung im Bestand ist die Miete auf 10 % über der Vergleichsmiete begrenzt, im laufenden Vertrag auf 15 % in drei Jahren.
• Branchenrisiko: Viele Arbeitsplätze hängen an Chemie und Schienenfahrzeugbau; ein Stellenabbau würde die Nachfrage treffen.
• Langer Leerstand: Fast die Hälfte der leeren Wohnungen steht seit über einem Jahr leer. Wohnungen in schlechtem Zustand finden schwer Mieter.
• Zins und Instandhaltung: Viele Wohnungen stammen aus den 1950er- bis 70er-Jahren; Sanierungen können Sonderumlagen auslösen.

Welche Vor- und Nachteile eine Eigentumswohnung als Kapitalanlage allgemein hat, steht in unserem Beitrag Eigentumswohnung als Kapitalanlage.

09Weitere Standorte

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