Kapitalanlage-Immobilien in Oberhausen: Zahlen, Lagen und eine ehrliche Rechnung

Michael Pauker · 2026-10-13

Oberhausen kennen viele als Einkaufsziel. Das CentrO in der Neuen Mitte zieht Besucher aus dem ganzen Ruhrgebiet an. Für Anleger ist eine andere Zahl interessanter: Eine gebrauchte Eigentumswohnung aus den 1970er-Jahren kostete hier 2024 und 2025 im Schnitt 1.796 €/m².

Der niedrige Preis hat Gründe. Oberhausen hat eine hohe Arbeitslosigkeit, mehr Menschen pendeln zur Arbeit hinaus als herein, und das Land rechnet bis 2050 mit weniger Einwohnern. Auf der anderen Seite sind zwei von drei Wohnungen vermietet, und der Leerstand ist nicht höher als im Landesschnitt.

Wir haben die amtlichen Zahlen zusammengetragen und rechnen am Ende zwei Wohnungen durch, eine gebrauchte und eine neue.

01Oberhausen in Zahlen

Alle Werte, die wir für die Einordnung verwenden, mit Quelle und Stand.

02Bevölkerung und Nachfrage

Oberhausen hat 213.178 Einwohner. Ende 2014 zählte IT.NRW 209.292. Die beiden Zahlen beruhen auf verschiedenen Volkszählungen und sind nur eingeschränkt vergleichbar. Die Richtung ist trotzdem erkennbar: Nach Jahren des Rückgangs hat sich die Einwohnerzahl seit Mitte der 2010er-Jahre stabilisiert.

Für die Zukunft rechnet das Land mit einem Rückgang. Laut IT.NRW sinkt die Einwohnerzahl von 213.500 im Jahr 2023 auf rund 203.900 im Jahr 2050, ein Minus von 4,5 %. Für 2040 liegt der Wert bei 97,6 % des heutigen Stands.

Oberhausen ist eine Mieterstadt. Beim Zensus 2022 waren 65,8 % der Wohnungen vermietet, nur 31,9 % wurden von den Eigentümern selbst bewohnt. 44,9 % der Haushalte bestanden aus einer Person. Die durchschnittliche Nettokaltmiete aller Mietwohnungen lag bei 5,73 €/m², deutlich unter dem Landesschnitt von 6,82 €/m².

Gebaut wird wenig. 2024 wurden 200 Wohnungen fertig, im Schnitt der zehn Jahre davor 266 im Jahr. Der Bestand ist in zehn Jahren um 2,4 % gewachsen.

03Wirtschaft und Arbeitsmarkt

Oberhausen ist mit Kohle und Stahl groß geworden. Die Zechen und Hochöfen sind verschwunden, auf ihren Flächen ist unter anderem die Neue Mitte mit dem Einkaufszentrum CentrO und Veranstaltungsorten entstanden. Daneben gibt es weiter Industrie, vor allem Maschinen- und Anlagenbau mit Unternehmen wie MAN Energy Solutions und Bilfinger. Im produzierenden Gewerbe arbeiten 22,6 % der Beschäftigten.

Am 31.12.2024 arbeiteten 70.812 sozialversicherungspflichtig Beschäftigte in der Stadt. Das sind wenige für eine Stadt mit über 200.000 Einwohnern. 48.565 Oberhausener pendelten zur Arbeit hinaus, nur 40.129 Menschen kamen von außerhalb. Viele Einwohner arbeiten also in den Nachbarstädten des Ruhrgebiets.

Im September 2026 waren 13.069 Menschen arbeitslos gemeldet, 3,5 % mehr als ein Jahr zuvor. Die Quote lag bei 11,6 %. Drei von vier Arbeitslosen wurden vom Jobcenter betreut, also in der Grundsicherung. 14,5 % der Einwohner bezogen 2024 Leistungen der Mindestsicherung. Für Vermieter bedeutet das: Ein Teil der Mieter bezieht Leistungen, die Miete übernimmt dann das Jobcenter. Das macht Zahlungen planbar, begrenzt aber die Miethöhe auf die Angemessenheitsgrenzen der Stadt.

04Mieten, Kaufpreise und Mietrendite

Der Gutachterausschuss Oberhausen hat 2025 549 Verkäufe von Eigentumswohnungen registriert, darunter 29 Neubauten. Weil die Zahl der gut auswertbaren Fälle klein ist, fasst er 2024 und 2025 zusammen. Wohnungen aus den 1970er-Jahren kosteten im Schnitt 1.796 €/m², aus den 1980er-Jahren 1.974 €/m², aus den 1990er-Jahren 2.317 €/m². Neue Wohnungen lagen 2025 zwischen 3.073 und 4.140 €/m².

Seit 2026 gibt es in Oberhausen zusätzlich einen Immobilienrichtwert. Für eine 80-m²-Wohnung, Baujahr 1995, in mittlerer Lage nennt er zum 01.01.2026 2.455 €/m², 6 % mehr als ein Jahr zuvor. Der Wert schwankt: 2023 lag er schon einmal bei 2.429 €/m², 2024 bei 2.244 €/m².

Für Anleger am wichtigsten ist die Auswertung vermieteter Wohnungen. In 19 Fällen kannte der Ausschuss die tatsächliche Miete: im Schnitt 7,52 €/m² bei einem Kaufpreis von 1.881 €/m². Als Rohertragsvervielfältiger, also Kaufpreis geteilt durch Jahresmiete, nennt er für vermietete Wohnungen 20,3.

Aus Kaufpreis und Miete ergibt sich der Kaufpreisfaktor. Der Kehrwert ist die Bruttomietrendite.

Bemerkenswert ist der geringe Abstand zwischen tatsächlicher Miete und Angebotsmiete. Bei einem Mieterwechsel ist in Oberhausen also wenig mehr zu holen. Die Bruttorendite um 5 % entsteht vor allem durch den niedrigen Kaufpreis. Ihre eigene Zahl prüfen Sie mit dem Mietrendite-Rechner.

05Stadtteile im Überblick

Oberhausen hat drei Stadtbezirke: Alt-Oberhausen im Süden, Sterkrade im Norden und Osterfeld im Osten. Preise oder Verkaufszahlen je Stadtteil veröffentlicht der Gutachterausschuss nicht. Er unterscheidet aber Wohnlagen: Eine Wohnung in einfacher Lage ist im Modell rund 5 % günstiger als in mittlerer, in guter Lage rund 14 % teurer.

Welche Wohnlage eine Adresse hat, ordnet der Gutachterausschuss nach Lärm, Gewerbenähe, Grün und Anbindung ein. Für Ihre Rechnung zählt am Ende die einzelne Straße mehr als der Stadtbezirk.

06Regeln für Vermieter in Oberhausen

Nordrhein-Westfalen hat Mietpreisbremse und abgesenkte Kappungsgrenze in 57 Gemeinden eingeführt. Oberhausen gehört nicht dazu. Für Sie bedeutet das:

• Keine Mietpreisbremse: Bei einer Neuvermietung ist die Miethöhe frei vereinbar. Grenzen setzen das Verbot der Mietpreisüberhöhung (§ 5 Wirtschaftsstrafgesetz) und der Mietwucher.
• Kappungsgrenze 20 %: Im laufenden Mietverhältnis darf die Miete in drei Jahren um höchstens 20 % steigen, und nur bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete laut Mietspiegel.

In der Praxis begrenzt in Oberhausen weniger das Gesetz die Miete als die Zahlungsfähigkeit der Mieter und bei Haushalten im Leistungsbezug die Mietobergrenze des Jobcenters.

07Beispielrechnung: eine vermietete Wohnung in Oberhausen

Nehmen wir Sandra, 47, ledig, angestellt mit einem zu versteuernden Einkommen von 60.000 €. Sie kauft eine vermietete Eigentumswohnung mit 70 m², Baujahr 1976, in mittlerer Lage in Sterkrade. Der Kaufpreis von 125.720 € entspricht dem Durchschnitt des Gutachterausschusses für diese Baujahre. Die Miete liegt mit 7,52 €/m² auf dem Niveau, das vermietete Wohnungen laut Gutachterausschuss tatsächlich bringen. Der Name ist ausgedacht, die Zahlen sind ein Rechenbeispiel und keine Prognose.

Sandra zahlt in diesem Beispiel rund 77 € im Monat aus eigener Tasche zu, nach Steuern. Davon fließen 157 € in die Tilgung, also in ihr eigenes Vermögen. Ohne Tilgung betrachtet bleibt nach Steuern ein Überschuss von rund 81 € im Monat.

Was kann die Rechnung kippen? In Oberhausen vor allem Leerstand und Instandhaltung. Ein Haus aus den 1970er-Jahren braucht früher oder später neue Fenster, Dämmung oder Heizung, und die Kosten trägt die Eigentümergemeinschaft. Wie Mieteinnahmen besteuert werden, erklärt unser Beitrag zu Mieteinnahmen versteuern.

Eine höhere Miete bringt hier wenig, weil die Angebotsmieten kaum über den tatsächlichen Mieten liegen. Zins und Leerstand wirken drei- bis viermal so stark.

Zum Vergleich: eine Neubauwohnung in Oberhausen

Was ändert sich, wenn Sandra statt der gebrauchten eine neu gebaute Wohnung kauft? Der Gutachterausschuss nennt für Neubauwohnungen 2025 keinen Durchschnitt, sondern eine Spanne von 3.073 bis 4.140 €/m². Wir rechnen mit der Mitte, 3.607 €/m², und 45 m². Das ergibt 162.315 €. Grunderwerbsteuer (10.550 €) sowie Notar und Grundbuch (3.027 €) zahlt sie aus Eigenkapital, zusammen 13.578 €. Als Miete setzen wir die Angebotsmiete für Neubauten an, die die NRW.BANK für 2024 ausweist: 13,50 €/m².

Gegenüber der gebrauchten Wohnung ist die Abschreibung im ersten Jahr gut dreimal so hoch (6.998 € statt 2.171 €), und für Instandhaltung fällt in einem neuen Haus in den ersten Jahren in der Regel weniger an. Der Quadratmeter kostet doppelt so viel, die Bruttomietrendite liegt mit rund 4,5 % trotzdem nur wenig unter der gebrauchten Wohnung (5,0 %). Vor Steuern zahlt Sandra hier rund 163 € im Monat zu, nach Steuern bleibt ein kleiner Überschuss von rund 40 €.

Dieses Ergebnis hängt an zwei Annahmen. Die Neubau-Angebotsmiete von 13,50 €/m² liegt weit über allem, was vermietete Wohnungen in Oberhausen heute bringen, und es gibt nur wenige Neubauten als Vergleich. Mit 11,50 €/m² Miete wird aus dem Überschuss eine Zuzahlung von rund 17 € im Monat nach Steuern, am oberen Ende der Preisspanne (4.140 €/m²) eine von rund 7 €. Weil die degressive Abschreibung jedes Jahr vom kleineren Restwert gerechnet wird, sinkt die Steuerersparnis außerdem in den Folgejahren. Eine Mietpreisbremse gilt in Oberhausen nicht. Für Wohnungen, die nach dem 01.10.2014 erstmals genutzt und vermietet wurden, wäre sie nach § 556f BGB ohnehin nicht anzuwenden.

08Chancen und Risiken in Oberhausen

Für Oberhausen sprechen belegbare Punkte. Ältere Wohnungen kosten um 1.800 €/m², und vermietete Wohnungen bringen laut Gutachterausschuss im Schnitt 7,52 €/m². Das ergibt eine Bruttomietrendite um 5 %. Zwei von drei Wohnungen sind vermietet, der Leerstand liegt nur leicht über dem Landesschnitt, und eine Mietpreisbremse gibt es nicht.

Dagegen stehen ebenso klare Punkte:

• Arbeitsmarkt: 11,6 % Arbeitslosigkeit mit steigender Tendenz im Vorjahresvergleich, drei Viertel der Arbeitslosen in der Grundsicherung.
• Wenig Arbeitsplätze vor Ort: Mehr Einwohner pendeln hinaus, als Beschäftigte hereinkommen.
• Prognose: IT.NRW erwartet bis 2050 4,5 % weniger Einwohner.
• Wenig Mietsteigerungsspielraum: Angebotsmieten liegen kaum über den tatsächlichen Mieten.
• Dünne Datenbasis: Die Durchschnittspreise je Baujahr beruhen auf wenigen Kauffällen. Prüfen Sie jedes Angebot mit dem Immobilienrichtwert.
• Alter Bestand: Viele Häuser stammen aus der Nachkriegszeit und den 1970er-Jahren; Sanierungen können Sonderumlagen auslösen.

Welche Vor- und Nachteile eine Eigentumswohnung als Kapitalanlage allgemein hat, steht in unserem Beitrag Eigentumswohnung als Kapitalanlage.

09Weitere Standorte

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