Kapitalanlage-Immobilien in Bochum: was die Zahlen 2026 sagen

Moe Afonso · 2026-10-13

Sie suchen eine vermietete Wohnung, bei der Kaufpreis und Miete noch in einem vernünftigen Verhältnis stehen. Dann landen Sie früher oder später im Ruhrgebiet, und Bochum ist dort eine der Städte, die am häufigsten genannt werden. Universität, Hochschulen, ein neues Gewerbegebiet auf dem früheren Opel-Gelände.

Die Zahlen bestätigen einen Teil davon. Eine vermietete Eigentumswohnung kostete 2025 im Schnitt 1.779 €/m², also rund das 21-Fache ihrer Jahresmiete. In Köln oder Düsseldorf liegt dieser Wert deutlich höher. Der Preis dafür steht in denselben Statistiken: niedrige Mieten, eine Bevölkerung, die nach der Landesprognose langfristig schrumpft, und mehr Leerstand als in den Rheinstädten.

Hier finden Sie die amtlichen Zahlen mit Quelle, die sechs Stadtbezirke im Vergleich, die Regeln für Vermieter und eine ehrliche Rechnung für eine Bestands- und eine Neubauwohnung.

01Bochum in Zahlen

Die Tabelle fasst die Daten zusammen, auf die sich diese Seite stützt. Jede Zeile nennt Quelle und Stand.

02Bevölkerung und Nachfrage

Wie viele Menschen in Bochum leben, hängt davon ab, wen man fragt. Die Stadt zählt im Melderegister 375.625 Einwohner (Ende 2025), 421 mehr als ein Jahr zuvor. Das Statistische Landesamt IT.NRW kommt auf 358.676 (Ende 2024), weil es auf dem Zensus 2022 aufbaut und nur Hauptwohnsitze zählt. Für Sie als Anleger zählt vor allem die Richtung.

Und die ist gemischt. 2025 zogen 2.531 Menschen mehr nach Bochum als weg. Gleichzeitig starben 1.774 Menschen mehr, als geboren wurden. Das Durchschnittsalter liegt bei 44,4 Jahren. Die Stadt wächst also nur durch Zuzug, und der hängt stark an Hochschulen und Arbeitsplätzen.

Für Vermieter ist die Haushaltsstruktur wichtig. Von 199.800 Bochumer Haushalten bestehen 102.000 aus einer Person, das sind 51,1 %. Im Schnitt leben nur 1,85 Personen in einem Haushalt. Kleine und mittlere Wohnungen werden also gebraucht.

Langfristig sieht das Land Bochum nicht im Wachstum. Die Vorausberechnung von IT.NRW erwartet bis 2050 einen Rückgang von 357.000 auf 348.200 Einwohner, also −2,5 %. Bonn, Münster oder Bielefeld sollen im selben Zeitraum wachsen. Eine Prognose ist keine Gewissheit, aber sie gehört in Ihre Abwägung, wenn Sie eine Wohnung 20 oder 30 Jahre halten wollen.

03Wirtschaft und Arbeitsmarkt

Bochum ist ein Beispiel für Strukturwandel. Die letzte Zeche schloss 1973, das Opel-Werk 2014. Auf dem früheren Werksgelände in Laer entsteht seitdem das Gewerbegebiet Mark 51°7 mit rund 70 Hektar. Dort haben sich unter anderem ein Paketzentrum von DHL, der Bahntechnik-Hersteller Wabtec und ETAS aus der Bosch-Gruppe angesiedelt. Ein Max-Planck-Institut für Sicherheit und Privatsphäre wird dort gebaut.

Am Arbeitsort Bochum waren Ende 2024 genau 151.284 Menschen sozialversicherungspflichtig beschäftigt. 94.530 pendelten ein, 84.184 aus, ein Saldo von +10.346. Bochum ist damit Arbeitsort für das Umland, aber in deutlich kleinerem Maß als Köln oder Düsseldorf.

Das Gegenargument steht in der Arbeitslosenstatistik. Im September 2026 waren in Bochum 19.410 Menschen arbeitslos, die Quote lag bei 9,6 %. Ein Jahr zuvor waren es 9,0 %. Der Landesdurchschnitt liegt darunter. Fast drei Viertel der Arbeitslosen beziehen Grundsicherung.

Der stabilste Nachfrageblock sind die Hochschulen. Die Ruhr-Universität zählt im Wintersemester 2025/26 rund 37.650 Studierende, die Hochschule Bochum rund 9.360. Dazu kommen kleinere Hochschulen wie die Technische Hochschule Georg Agricola und die Evangelische Hochschule. Studierende suchen vor allem kleine Wohnungen in Uni-Nähe und in der Innenstadt.

04Mieten, Kaufpreise und Mietrendite

In Bochum gibt es drei Mietzahlen, die Sie auseinanderhalten sollten.

Der Mietspiegel in Bochum ist qualifiziert, also nach wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und von Mieter- und Vermieterverbänden anerkannt. Eine Besonderheit: Er unterscheidet keine Wohnlagen. Die Auswertung fand keine klaren Preisunterschiede zwischen den Lagen. Zuschläge gibt es für Ausstattung, etwa 0,44 €/m² für einen Balkon oder 0,66 €/m² bei sehr gutem Energiewert.

Bei den Kaufpreisen ist der Grundstücksmarktbericht des Gutachterausschusses die beste Quelle, weil er alle notariellen Kaufverträge auswertet. 2025 wurden 905 Eigentumswohnungen für rund 169 Mio. € verkauft. Gebrauchte Wohnungen kosteten im Mittel rund 2.080 €/m², gewichtet nach der Zahl der Verkäufe je Baujahrsgruppe. Neubauwohnungen kosteten 4.870 €/m².

Für Anleger noch genauer ist die Auswertung der vermieteten Wohnungen. 362 solcher Verkäufe hat der Gutachterausschuss erfasst: Ø 59 m², Ø 1.779 €/m², Ø Miete 7,09 €/m². Unvermietete Wohnungen waren mit 2.148 €/m² rund ein Fünftel teurer, weil Selbstnutzer mitbieten.

Daraus lassen sich zwei Kennzahlen ableiten. Der Kaufpreisfaktor gibt an, wie viele Jahresmieten der Kaufpreis entspricht. Die Bruttomietrendite ist der Kehrwert in Prozent, also Jahresmiete geteilt durch Kaufpreis, noch ohne Kosten.

Bei vermieteten Wohnungen ergibt sich ein Kaufpreisfaktor von 20,9. Das ist für eine deutsche Großstadt niedrig. Der Liegenschaftszinssatz, den der Gutachterausschuss für vermietete Eigentumswohnungen mit 1,9 % ermittelt hat, zeigt aber: Nach allen Bewirtschaftungskosten bleibt deutlich weniger übrig. Diese Kosten lagen in der Auswertung bei 29 % des Rohertrags.

Wie hoch ist die Mietrendite bei Ihrer Wohnung? Kaufpreis, Miete und Kosten eingeben: Der Rechner zeigt Brutto- und Nettomietrendite.

05Stadtbezirke im Überblick

Bochum hat sechs Stadtbezirke. Die Unterschiede bei den Preisen sind kleiner als in den großen Rheinstädten, aber spürbar. Die Tabelle zeigt Angebotswerte aus dem Wohnungsmarktbarometer der Stadt (Inserate 07/2024 bis 06/2025) und unsere Rechnung zur Bruttomietrendite. Tatsächlich gezahlte Preise liegen meist darunter, ein einzelnes Objekt kann deutlich abweichen.

Das Muster ist in Bochum klarer als in teuren Städten. Die günstigeren Bezirke im Norden, Osten und in Wattenscheid bringen rechnerisch mehr Miete je Euro Kaufpreis. Süd und Südwest sind teurer, haben aber auch die höchsten Mieten. Weil der Mietspiegel keine Wohnlagen unterscheidet, lässt sich eine höhere Miete in guter Lage bei Bestandsmietern allerdings schwerer begründen.

06Regeln für Vermieter in Bochum

Anders als Köln, Bonn, Münster oder Bielefeld steht Bochum nicht auf der Liste der Mieterschutzverordnung NRW. Das Land sieht den Bochumer Wohnungsmarkt also nicht als angespannt an. Für Sie als Vermieter heißt das:

• Keine Mietpreisbremse: Bei einer neuen Vermietung gilt keine Obergrenze von 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Grenzen setzen der Markt und das allgemeine Verbot der Mietpreisüberhöhung (§ 5 Wirtschaftsstrafgesetz).
• Kappungsgrenze 20 %: In laufenden Mietverhältnissen darf die Miete innerhalb von drei Jahren um höchstens 20 % steigen, und nur bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete laut Mietspiegel.
• Keine verlängerte Kündigungssperrfrist: Nach einer Umwandlung in Eigentum gilt die bundesweite Frist von drei Jahren für eine Eigenbedarfskündigung.
• Wohnraumschutz: Der Rat hat am 28.05.2025 eine Satzung zum Schutz und Erhalt von Wohnraum beschlossen. Längerer Leerstand und Abriss von Wohnraum brauchen danach eine Genehmigung. Klären Sie die Details vor dem Kauf mit der Stadt.

Beim Kauf zahlen Sie in Nordrhein-Westfalen 6,5 % Grunderwerbsteuer, gemeinsam mit drei anderen Ländern der höchste Satz. Hinzu kommen rund 2 % für Notar und Grundbuch, weil diese Gebühren bei kleinen Kaufpreisen anteilig höher ausfallen, und gegebenenfalls 3,57 % Maklerprovision. Bei einer Wohnung für 107.000 € sind das knapp 13.000 €. Die Einzelheiten finden Sie auf unserer Seite zur Grunderwerbsteuer in Nordrhein-Westfalen und im Kaufnebenkosten-Rechner.

07Beispielrechnung: eine vermietete Wohnung in Bochum

Nehmen wir Tim, 36, angestellt, ledig, mit einem zu versteuernden Einkommen von 55.000 €. Er kauft eine vermietete Zwei-Zimmer-Wohnung mit 60 m², Baujahr 1968, für 107.000 €. Das sind rund 1.780 €/m², genau der Durchschnitt vermieteter Wohnungen laut Gutachterausschuss. Der Mieter zahlt 7,09 €/m², also 425,40 € im Monat. Die Kaufnebenkosten zahlt Tim aus Eigenkapital, den Kaufpreis finanziert die Bank. Der Name ist ausgedacht, die Zahlen sind ein Rechenbeispiel und keine Prognose.

Knapp 13.000 € fließen also in Kosten, die beim Verkauf nicht zurückkommen. Jetzt die laufende Rechnung für ein volles Jahr.

Tim zahlt also rund 86 € im Monat zu, nach Steuern. Gleichzeitig tilgt er 134 € im Monat. Ohne die Tilgung bliebe ein kleiner Überschuss von rund 48 € im Monat. Das ist eine andere Ausgangslage als in Köln oder München, wo dieselbe Rechnung schnell mehrere hundert Euro Zuzahlung zeigt.

Bei niedrigen Mieten hat jeder Kostenblock großes Gewicht. Eine Sonderumlage für Dach oder Heizung frisst bei einer Wohnung für 107.000 € schnell den Überschuss mehrerer Jahre. Prüfen Sie deshalb Protokolle der Eigentümerversammlung, Rücklage und Wirtschaftsplan. Wie die Mieteinnahmen versteuert werden, lesen Sie im Ratgeber zu Mieteinnahmen versteuern.

Zum Vergleich: eine Neubauwohnung in Bochum

Was ändert sich, wenn Tim statt der gebrauchten eine neu gebaute Wohnung kauft? Wir nehmen 45 m² zum Durchschnittspreis, den der Gutachterausschuss für Erstverkäufe 2025 ermittelt hat: 4.870 €/m², ohne Stellplatz. Das ergibt 219.150 €. Grunderwerbsteuer (14.245 €) sowie Notar und Grundbuch (3.819 €) zahlt Tim aus Eigenkapital, einen Makler gibt es beim Bauträger in der Regel nicht. Als Miete setzen wir 9,78 €/m² an, den Mietspiegelwert für Wohnungen ab Baujahr 2020 mit 35 bis 49 m².

Die Abschreibung ist im ersten Jahr mehr als fünfmal so hoch (9.440 € statt 1.789 €), und für Instandhaltung fällt in einem neuen Haus in den ersten Jahren in der Regel wenig an. Dafür kostet der Quadratmeter mehr als das Doppelte, und die Bruttomietrendite sinkt auf rund 2,4 % statt 4,8 %. Vor Steuern zahlt Tim hier rund 591 € im Monat zu, nach Steuern rund 212 €. Weil die degressive Abschreibung jedes Jahr vom kleineren Restwert gerechnet wird, sinkt die Steuerersparnis in den Folgejahren. Eine Mietpreisbremse gibt es in Bochum nicht. Wohnungen, die nach dem 01.10.2014 erstmals genutzt und vermietet wurden, wären nach § 556f BGB ohnehin dauerhaft ausgenommen.

08Chancen und Risiken einer Kapitalanlage in Bochum

Bochum hat Eigenschaften, die für eine Vermietung sprechen. Jede davon hat eine Kehrseite.

Dazu kommen Risiken, die nicht von Bochum abhängen: höhere Zinsen bei der Anschlussfinanzierung, Sonderumlagen in älteren Häusern und Mietausfall bis zur nächsten Vermietung. In Bochum stammen viele Häuser aus der Nachkriegszeit bis 1969. Energetische Sanierungen können dort in den nächsten Jahren anstehen. Wie sich der Wert einer Wohnung entwickelt, kann niemand vorhersagen.

Mehr zu den allgemeinen Vor- und Nachteilen lesen Sie im Ratgeber Eigentumswohnung als Kapitalanlage.

09Weitere Standorte

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