Kapitalanlage-Immobilien in Dortmund: Zahlen, Lagen und eine ehrliche Rechnung

Romolo Marini · 2026-10-13

Sie suchen eine Wohnung zum Vermieten, bei der Kaufpreis und Miete näher beieinanderliegen als in München oder Stuttgart. Dortmund fällt dabei schnell auf. Eine Wohnung aus der Nachkriegszeit kostet hier im Median rund 2.100 € pro Quadratmeter, und die Universität und die Fachhochschule haben zusammen über 40.000 Studierende.

Die andere Seite gehört genauso dazu. Die Arbeitslosenquote liegt über 12 %, das Landesamt rechnet bis 2050 mit weniger Einwohnern, und der Mietspiegel liegt deutlich unter den Mieten in Inseraten. Dazu kommen 6,5 % Grunderwerbsteuer.

Wir arbeiten deshalb mit amtlichen Zahlen: Stadtstatistik, Zensus, Gutachterausschuss, qualifizierter Mietspiegel. Am Ende rechnen wir eine vermietete Wohnung vor und nach Steuern durch und vergleichen sie mit einer Neubauwohnung.

01Dortmund in Zahlen

Die Tabelle bündelt die wichtigsten Daten. Jede Zeile hat ihre Quelle und ihren Stand, die Links stehen unten unter Quellen.

Knapp drei Viertel der bewohnten Wohnungen in Dortmund sind vermietet. Für Vermieter ist das ein großer Markt, für Käufer aber auch ein Markt mit viel Auswahl.

02Bevölkerung und Nachfrage

Dortmund ist bis 2024 gewachsen. Ende 2024 zählte die Stadt 614.495 Einwohner, so viele wie lange nicht. Ende 2025 waren es 612.165. Den Rückgang erklärt die Stadt mit einer Bereinigung des Melderegisters, also mit Karteileichen, nicht mit Wegzug. Zu- und Fortzüge hielten sich 2025 fast die Waage, es starben aber gut 2.200 Menschen mehr, als geboren wurden.

Das Landesamt IT.NRW rechnet langfristig mit einem Rückgang. Bis 2040 soll die Einwohnerzahl um knapp 2 % sinken, bis 2050 um 3,7 % gegenüber 2023. Eine Prognose ist kein Versprechen. Sie zeigt aber, dass Wachstum in Dortmund keine Selbstverständlichkeit ist und die Wohnung im Wettbewerb um Mieter bestehen muss.

Auf der Nachfrageseite helfen die Hochschulen. Die Technische Universität hat fast 30.000 Studierende, die Fachhochschule gut 13.000. Dazu kommt ein hoher Anteil an Einpersonenhaushalten von 48,6 %. Kleine Wohnungen in der Nähe von Hochschulen und Bahnstrecken sind deshalb gefragt.

03Wirtschaft und Arbeitsmarkt

Am 30.06.2025 hatten 266.398 sozialversicherungspflichtig Beschäftigte ihren Arbeitsplatz in Dortmund, 230.596 wohnten in der Stadt. Täglich pendeln rund 123.500 Menschen ein und 87.800 aus. Der Saldo von rund 35.700 ist deutlich kleiner als in Düsseldorf oder Stuttgart.

Dortmund hat sich nach dem Ende von Kohle und Stahl zu einem Standort für Dienstleistung, Logistik, Informationstechnik und Wissenschaft entwickelt. Mit TU Dortmund, Fachhochschule und Forschungsinstituten ist die Stadt ein großer Hochschulstandort.

Der Arbeitsmarkt bleibt trotzdem die größte Schwäche. Im September 2026 waren 40.858 Menschen arbeitslos, die Quote lag bei 12,3 %, ein Jahr zuvor bei 11,9 %. Mehr als die Hälfte der Arbeitslosen ist laut Jobcenter seit mindestens einem Jahr ohne Arbeit. Neu gemeldete Stellen liegen laut Arbeitsagentur auf sehr niedrigem Niveau.

Für Ihre Wohnung bedeutet das: Mieterauswahl und Lage sind in Dortmund wichtiger als in Städten mit niedriger Arbeitslosigkeit. Eine Wohnung, die für Studierende, Auszubildende und Berufstätige passt, ist breiter gefragt als eine Wohnung in einem Viertel mit vielen leeren Läden.

04Mieten, Kaufpreise und Mietrendite

Dortmund hat einen qualifizierten Mietspiegel. Die Ausgabe 2025/2026 gilt bis 31.12.2026 und schreibt die Werte von 2023/2024 um 5,01 % fort. Für Wohnungen aus den Jahren 1960 bis 1969 liegt der Mittelwert bei 6,30 €/m², die Spanne reicht von 5,43 bis 7,18 €/m². Je nach Stadtgebiet kommen bis zu 0,91 €/m² hinzu. Inserate liegen deutlich höher: Laut NRW.BANK lag die Angebotsmiete bei Wiedervermietung 2024 im Median bei 8,98 €/m².

Die Kaufpreise stammen aus dem Grundstücksmarktbericht 2026 des Gutachterausschusses. 2025 wurden 1.725 Eigentumswohnungen verkauft, rund 10 % mehr als im Vorjahr. Die meisten kosteten zwischen 125.000 und 200.000 €. Der Gutachterausschuss weist Medianpreise je Baujahr aus: Wohnungen aus den Jahren 1946 bis 1975 mit 40 bis 110 m² kosteten 2.090 €/m², Wohnungen von 2010 bis 2023 3.670 €/m². Neubauwohnungen im Erstverkauf lagen bei 4.550 €/m². Bestandswohnungen wurden 2025 rund 5 % teurer.

Der Kaufpreisfaktor liegt in Dortmund deutlich unter dem von Düsseldorf oder Stuttgart. Die Bruttomietrendite von über 5 % mit Angebotsmiete erreichen Sie aber nur, wenn die Mietpreisbremse diese Miete zulässt. Bei einer Wohnung von 1965 wären bei Neuvermietung höchstens rund 7 bis 8 €/m² erlaubt, je nach Gebiet und Ausstattung. Realistisch sind damit 3,6 bis gut 4 %.

Wie hoch ist die Mietrendite Ihrer Wohnung? Kaufpreis, Miete und Nebenkosten eingeben, der Rechner zeigt Brutto- und Nettomietrendite.

05Stadtgebiete im Überblick

Der Mietspiegel teilt Dortmund in sieben Gebiete ein und gibt für jedes einen eigenen Zuschlag auf die Vergleichsmiete. Das ist die belastbarste amtliche Einordnung der Lagen, die es für Dortmund gibt.

Die Zuschläge sind klein, verglichen mit den Preisunterschieden beim Kauf. In der Innenstadt und im Süden zahlen Sie deutlich mehr pro Quadratmeter, die Miete steigt dort aber nur um rund 0,60 bis 0,90 €/m². In der Nordstadt wurden die Preise 2025 laut Gutachterausschuss etwas stärker teurer, ausgehend von einem niedrigen Niveau.

06Regeln für Vermieter in Dortmund

Dortmund gehört zu den 57 Gemeinden, die Nordrhein-Westfalen als angespannten Wohnungsmarkt eingestuft hat.

• Mietpreisbremse: Bei Neuvermietung darf die Miete höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Die Verordnung gilt bis 31.12.2029. Ausgenommen sind Wohnungen, die nach dem 01.10.2014 erstmals genutzt und vermietet wurden, und die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung. Eine höhere Vormiete dürfen Sie weiter verlangen.
• Kappungsgrenze: Im laufenden Mietverhältnis darf die Miete in drei Jahren um höchstens 15 % steigen. Gilt bis 28.02.2030.
• Kündigungssperrfrist: Wird eine vermietete Wohnung in Eigentum umgewandelt, kann der Käufer erst nach acht Jahren wegen Eigenbedarfs kündigen. Gilt bis 28.02.2030.
• Mietspiegel: Der qualifizierte Mietspiegel 2025/2026 ist Maßstab für Mieterhöhungen und für die Mietpreisbremse. Er gilt bis 31.12.2026, danach folgt eine Neuauflage.

Beim Kauf zahlen Sie in Nordrhein-Westfalen 6,5 % Grunderwerbsteuer. Dazu kommen rund 1,3 bis 1,8 % für Notar und Grundbuch, bei kleinen Kaufpreisen eher mehr, und gegebenenfalls ein Makler. Bei einer Wohnung für 126.000 € sind das ohne Makler gut 10.000 €. Ihre eigenen Zahlen rechnet der Kaufnebenkosten-Rechner aus.

07Beispielrechnung: eine vermietete Wohnung in Dortmund

Nehmen wir Anna. Sie ist angestellt, ledig, hat ein zu versteuerndes Einkommen von 55.000 € und kauft eine vermietete Zweizimmerwohnung mit 60 m² in einem Haus von 1965 im Dortmunder Süden. Sie zahlt 2.100 €/m², etwa den Median für Wohnungen dieser Baujahre. Der Mieter zahlt 6,95 €/m² kalt, den Mietspiegel-Mittelwert plus Gebietszuschlag Süd. Der Name ist ausgedacht, die Zahlen sind ein Rechenbeispiel und keine Prognose.

Anna legt nach Steuern rund 200 € im Monat drauf. Gleichzeitig tilgt sie 210 € im Monat. Ohne Tilgung wäre die Wohnung nach Steuern ungefähr kostendeckend, mit einem kleinen Überschuss von rund 100 € im Jahr. Das ist deutlich weniger Zuzahlung als in den teuren Großstädten, aber auch weniger Vermögensaufbau, weil die Kreditsumme kleiner ist.

Wie entsteht die Steuerersparnis? Anna darf Zinsen, Abschreibung und den Verwaltungsanteil des Hausgelds von der Miete abziehen. Für ein Haus von 1965 gilt eine Abschreibung von 2 % im Jahr. Als Gebäudeanteil setzen wir 75 % an, im Einzelfall ergibt er sich aus der Kaufpreisaufteilung.

Ehrlich gerechnet zeigt das Beispiel, warum Dortmund für viele Anleger interessant ist und wo die Grenzen liegen. Die Miete deckt hier die Zinsen, das ist in Stuttgart oder Düsseldorf nicht so. Dafür tragen Sie ein höheres Risiko bei Mieterwechsel, Mietausfall und Sanierung, das in der Rechnung nicht enthalten ist. Wie Mieteinnahmen versteuert werden, lesen Sie im Ratgeber Mieteinnahmen versteuern.

Zum Vergleich: eine Neubauwohnung in Dortmund

Angenommen, Anna kauft stattdessen eine neu gebaute Wohnung mit 45 m² vom Bauträger und vermietet sie als Erste. Neubauwohnungen kosteten 2025 laut Gutachterausschuss im Median 4.550 €/m². Als Miete setzen wir 13,26 €/m² an, den Median der Neubau-Angebotsmieten 2024 laut NRW.BANK. Einkommen, Zins und Tilgung bleiben wie oben.

Nach Steuern legt Anna beim Neubau rund 160 € im Monat drauf statt rund 200 €, und sie tilgt rund 340 € statt 210 € im Monat. Die Abschreibung ist im ersten Jahr mehr als viermal so hoch wie beim Bestand, und ein neues Haus braucht in den ersten Jahren meist weniger Instandhaltung. Dafür kostet der Quadratmeter mehr als doppelt so viel, und die Bruttomietrendite liegt mit rund 3,5 % unter den rund 4,0 % der Bestandswohnung. Für die Neubauwohnung gilt die Mietpreisbremse nicht (§ 556f BGB), die Kappungsgrenze bei späteren Erhöhungen schon. Die degressive Abschreibung sinkt jedes Jahr, den Verlauf zeigt der AfA-Rechner.

08Chancen und Risiken

Was für Dortmund spricht, lässt sich belegen. Ebenso, was dagegen spricht.

Chancen

• Niedrige Kaufpreise, mit Mietspiegelmieten Kaufpreisfaktoren um 25 bis 28.
• In unserem Beispiel deckt die Miete die Zinsen, die Zuzahlung bleibt klein.
• Große Hochschulen mit über 40.000 Studierenden an TU und FH.
• Qualifizierter Mietspiegel mit klaren Gebietszuschlägen.
• Bestandspreise 2025 rund 5 % höher, die Zahl der Verkäufe stieg um rund 10 %.

Risiken

• Arbeitslosenquote von 12,3 %, gestiegen gegenüber dem Vorjahr, viele Langzeitarbeitslose.
• IT.NRW rechnet bis 2050 mit 3,7 % weniger Einwohnern.
• Mietspiegelwerte älterer Wohnungen um 6 bis 7 €/m², die Mietpreisbremse begrenzt Neuvermietungen.
• 6,5 % Grunderwerbsteuer und bei kleinen Kaufpreisen anteilig höhere Notarkosten.
• Große Unterschiede zwischen den Stadtteilen, höheres Risiko von Mietausfall und Mieterwechsel in schwächeren Lagen.
• Viele Häuser aus den 1950er und 1960er Jahren mit Sanierungsbedarf bei Dach, Fassade und Heizung.

09Weitere Standorte

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