Sie haben sich für Dortmund entschieden. Die nächste Frage ist, wo: Kreuzviertel oder Nordstadt, Hombruch oder Huckarde, Aplerbeck oder Scharnhorst? Die Unterschiede sind groß, und sie folgen einem Muster, das man aus dem ganzen Ruhrgebiet kennt. Der Süden ist teurer und hat weniger Arbeitslose, der Norden ist günstiger und hat mehr Familien und mehr Transferhaushalte.

Für Vermieter ist ein zweiter Punkt wichtiger. In Dortmund gilt die Mietpreisbremse, und der Mietspiegel kennt nur sieben Gebiete mit Zuschlägen zwischen 0 und 91 Cent je Quadratmeter. Wer in der City kauft, bezahlt deshalb deutlich mehr für die Lage, bekommt aber nur wenig mehr Miete.

Wir vergleichen alle zwölf Stadtbezirke mit amtlichen Zahlen von Stadt und Gutachterausschuss. Ein Ranking gibt es nicht, und eine Wertung der Menschen, die dort leben, auch nicht. Am Ende rechnen wir dieselbe Wohnung in drei Bezirken vor und nach Steuern durch.

01Dortmund in zwölf Bezirken: die große Vergleichstabelle

Die Tabelle fasst die wichtigsten amtlichen Kennzahlen je Bezirk zusammen. Einwohner, Haushalte und Arbeitslose stammen von der Dortmunder Statistik, die Gebiete und Zuschläge aus dem Mietspiegel, die Kaufpreise aus den Immobilienrichtwerten des Gutachterausschusses.

Hauptwohnbevölkerung am 31.12.2025 (auf 5 gerundet), Veränderung gegenüber 31.12.2015. „Allein lebend“ ist der Anteil der Einwohner in Einpersonenhaushalten. Arbeitslose als Anteil an der Bevölkerung bis zur Regelaltersgrenze, nicht mit der Quote der Agentur für Arbeit vergleichbar. Mietspiegel-Gebiet nach Gebietseinteilung des Gutachterausschusses, einzelne Ortsteile liegen in Nachbargebieten. Richtwerte: einfacher Mittelwert der Immobilienrichtwertzonen für gebrauchte Eigentumswohnungen mit Normbaujahr 1950 bis 1985 zum 01.01.2026, Normobjekt 70 m², eigene Auswertung.

Zwei Dinge fallen auf. Die drei Innenstadtbezirke könnten unterschiedlicher kaum sein: West und Ost sind die teuersten Bezirke, die Nordstadt ist der günstigste. Und gewachsen ist Dortmund vor allem in der Innenstadt-Ost, in Hörde und in Scharnhorst, während West, Hombruch und Lütgendortmund in zehn Jahren fast gleich geblieben sind.

02Kaufpreise je Bezirk: was die Richtwerte zeigen

Der Gutachterausschuss leitet aus den notariellen Kaufverträgen jedes Jahr Immobilienrichtwerte ab. Für Eigentumswohnungen gibt es in Dortmund 152 Richtwertzonen, jede mit einem typischen Normobjekt von 70 m². Wir haben jede Zone über ihre Lage einem Stadtbezirk zugeordnet und die Zonen mit Normbaujahr 1950 bis 1985 gemittelt, damit Baujahre vergleichbar bleiben.

Innerhalb der Bezirke ist die Spanne groß. In Hörde liegt die Zone Remberg nahe dem Phoenix-See, deren Normobjekt ein Neubau ist, bei 3.605 €/m², die Zone Clarenberg bei 1.890 €/m². In Hombruch reicht es von 1.960 €/m² in Kruckel bis 3.165 €/m² rund um die Universität. In der Nordstadt liegen die Altbauzonen am Nordmarkt und am Borsigplatz bei rund 1.450 bis 1.500 €/m².

Wie sich die Preise entwickelt haben, zeigt der Preisindex des Gutachterausschusses. Seit 2020 sind gebrauchte Wohnungen stadtweit um 24,6 % teurer geworden. Am stärksten stiegen sie in den Gebieten Innenstadt-Nord (+30,8 %) und Dortmund-West (+31,5 %), am schwächsten in der Innenstadt-Mitte (+14,5 %) und im Ortskern Hörde (+8,0 %). Die Nordstadt holt also auf, von einem niedrigen Niveau.

Wie viel laufende Rendite Käufer akzeptieren, zeigt der Liegenschaftszinssatz. Für das Gebiet Innenstadt-Mitte weist der Gutachterausschuss −0,27 % aus, für Dortmund-Nord 1,43 %. Ein negativer Wert heißt: Käufer bezahlen dort mehr, als sich aus der heutigen Miete rechnet, weil sie auf Lage und Wertentwicklung setzen. Eine Garantie für eine solche Entwicklung gibt es nicht.

03Mieten: Mietspiegel-Zuschläge statt großer Unterschiede

Dortmund hat einen qualifizierten Mietspiegel. Für eine Wohnung aus den Jahren 1960 bis 1969 nennt er im Mittel 6,30 €/m². Je nach Gebiet kommt ein Zuschlag hinzu: 0,91 € in der Innenstadt-Mitte, rund 0,65 € im Süden und in Hörde, 0,28 € im Osten, 4 bis 9 Cent im Norden und in der Nordstadt, nichts im Westen.

Neu inserierte Wohnungen liegen deutlich darüber. Laut Wohnungsmarktbericht der Stadt lag die mittlere Angebotsmiete für Bestandswohnungen 2025 bei 9,30 €/m². Die niedrigsten frei finanzierten Angebote fand die Stadt 2024/25 in Sölde-Süd (6,62 €/m²) und Kirchhörde-Nord (6,30 €/m²), die höchsten in Schönau (13,66 €/m²) und Hörde (12,51 €/m²), dort mit vielen Neubauwohnungen.

Der Gutachterausschuss nennt für vermietete Eigentumswohnungen, die 2025 verkauft wurden, eine tatsächliche Miete von durchschnittlich 7,50 €/m² bei einem Kaufpreis von 2.131 €/m². Das sind rund 24 Jahresmieten oder gut 4 % Bruttomietrendite, stadtweit gerechnet.

04Bevölkerung, Haushalte und Leerstand je Bezirk

Für Vermieter zählt, wer in einem Bezirk wohnt und wie. Die Unterschiede in Dortmund sind deutlich.

Die meisten Alleinlebenden wohnen in der Innenstadt-West, also in City, Kreuzviertel und Klinikviertel: 38,8 % der Einwohner leben dort allein. In der Innenstadt-Ost sind es 34,9 %. In Scharnhorst, Mengede und Huckarde ist es nur jeder Fünfte oder weniger, dort wohnen vor allem Paare und Familien.

Gewachsen ist Dortmund seit 2015 um rund 2,6 %. Am stärksten legten die Innenstadt-Ost (+7,2 %), Hörde (+5,1 %) mit dem Phoenix-See und Scharnhorst (+4,7 %) zu. Fast gleich geblieben sind Innenstadt-West, Lütgendortmund und Hombruch. Ende 2025 sank die Zahl leicht, laut Stadt wegen einer Bereinigung des Melderegisters.

Zur Sozialstruktur nennen wir nur amtliche Zahlen. Der Anteil Arbeitsloser an der Bevölkerung im Erwerbsalter reichte 2025 von 6,1 % in Hombruch bis 22,7 % in der Innenstadt-Nord, der Anteil der Menschen im SGB-II-Bezug von 6,6 % bis 34,7 %. Den höchsten Anteil geförderter Wohnungen haben Innenstadt-Nord (9,0 %), Lütgendortmund (8,4 %) und Scharnhorst (7,8 %). Das beschreibt Unterschiede in der Mieterschaft, keine Qualität der Bezirke. Für Ihre Vermietung zählt der einzelne Haushalt, den Sie bei der Mieterauswahl prüfen.

05Vier Bezirkstypen für Kapitalanleger

Statt eines Rankings ordnen wir die zwölf Bezirke vier Typen zu. Jeder Typ passt zu anderen Anlegern.

Typ 1: City, Kreuzviertel und Innenstadt-Ost

Innenstadt-West und Innenstadt-Ost sind mit rund 2.720 bis 2.790 €/m² die teuersten Bezirke, mit den meisten Alleinlebenden und dem höchsten Lagezuschlag im Mietspiegel. Der negative Liegenschaftszinssatz zeigt, dass Käufer hier vor allem für die Lage bezahlen. Die Preise sind seit 2020 langsamer gestiegen als in anderen Teilen der Stadt.

Typ 2: der Süden mit Hombruch, Hörde und Aplerbeck

Die südlichen Bezirke liegen zwischen rund 2.350 und 2.680 €/m², mit der niedrigsten Arbeitslosigkeit der Stadt. Hier liegen die Technische Universität, der Phoenix-See und viele Wohnsiedlungen der 1960er und 70er Jahre. Hörde ist dabei zweigeteilt: Neubau am See und ältere Siedlungen wie Clarenberg liegen nah beieinander.

Typ 3: die äußeren Bezirke im Osten, Westen und Norden

Brackel, Huckarde, Eving, Mengede, Lütgendortmund und Scharnhorst liegen zwischen rund 1.960 und 2.170 €/m². Es sind Wohnbezirke mit vielen Familien, Siedlungen und ehemaligen Zechenkolonien. Die Arbeitslosigkeit liegt mit Ausnahme von Brackel über dem Stadtschnitt, Scharnhorst und Eving sind seit 2015 gewachsen.

Typ 4: die Nordstadt

Die Innenstadt-Nord mit Nordmarkt, Borsigplatz und Hafen ist der günstigste Bezirk, mit rund 1.760 €/m² für Wohnungen der Nachkriegszeit und um 1.500 €/m² für die Altbauzonen. Sie ist dicht bebaut und wächst. Der Anteil Arbeitsloser und der Menschen im SGB-II-Bezug ist der höchste der Stadt. Die Preise sind seit 2020 überdurchschnittlich gestiegen. Ein niedriger Kaufpreis bedeutet hier nicht automatisch mehr Ertrag.

06Beispielrechnung: dieselbe Wohnung in drei Bezirken

Nehmen wir Lara. Sie ist angestellt, ledig und hat ein zu versteuerndes Einkommen von 60.000 €. Sie kauft eine vermietete Zwei-Zimmer-Wohnung mit 55 m² aus den 1960er Jahren und vergleicht drei Bezirke: Innenstadt-Ost, Aplerbeck und Innenstadt-Nord. Der Name ist ausgedacht, die Zahlen sind ein Rechenbeispiel und keine Prognose.

Als Kaufpreis nehmen wir den Durchschnitt der Richtwerte im Bezirk. Als Miete setzen wir die Vergleichsmiete nach Mietspiegel an: 6,30 €/m² plus Gebietszuschlag, also 7,21 € in der Innenstadt-Ost, 6,58 € in Aplerbeck und 6,39 € in der Nordstadt. Bei einer Neuvermietung wären bis zu 10 % mehr erlaubt.

Lara legt in allen drei Bezirken jeden Monat Geld dazu. In der Innenstadt-Ost sind es nach Steuern rund 285 €, davon sind 249 € Tilgung, die ihre Restschuld senkt. In der Nordstadt sind es rund 145 € bei 162 € Tilgung.

Warum ist die Innenstadt-Ost so viel teurer im Unterhalt? Der Kaufpreis liegt dort rund 54 % über der Nordstadt, die erlaubte Miete nur rund 13 %. Aplerbeck liegt beim Zuschuss nah an der Innenstadt-Ost, weil der Kaufpreis nur rund 300 € je Quadratmeter niedriger ist, die Miete aber auch.

Die Rechnung zeigt keine Empfehlung für einen Bezirk. Sie zeigt, wie stark der Kaufpreis das Ergebnis bestimmt, wenn der Mietspiegel die Miete eng begrenzt. In der Nordstadt ist der Zuschuss am kleinsten, dafür tragen Sie mehr Vermietungsrisiko. Wie hoch die Steuerersparnis bei Ihrem Einkommen ausfällt, zeigt der Ratgeber Mieteinnahmen versteuern.

07Risiken bei der Bezirkswahl in Dortmund

Jeder Bezirk hat eigene Risiken. Einige gelten für alle.

• Durchschnitt statt Einzelfall: Innerhalb eines Bezirks liegen Richtwertzonen bis zu 1.700 €/m² auseinander. Der Bezirksdurchschnitt ist ein Startpunkt, kein Preis für Ihre Wohnung.
• Mietpreisbremse und Mietspiegel: Die Verordnung gilt bis 31.12.2029, die Kappungsgrenze von 15 % bis 28.02.2030. Der aktuelle Mietspiegel läuft am 31.12.2026 aus.
• Arbeitsmarkt: Die Arbeitslosenquote lag im September 2026 bei 12,3 %. Mietausfälle sind in Bezirken mit vielen Transferhaushalten wahrscheinlicher, aber nicht auf sie beschränkt.
• Bevölkerung: Das Land rechnet für Dortmund bis 2050 mit 3,7 % weniger Einwohnern. Die Bezirke haben sich in den vergangenen zehn Jahren sehr unterschiedlich entwickelt.
• Zinsen: Bei Bruttorenditen zwischen 3,2 und 4,3 % trifft jeder Prozentpunkt Zinsänderung die Rechnung stark.
• Alter Bestand: Viele Wohnungen der 1950er bis 1970er Jahre brauchen neue Fenster, Leitungen oder Heizungen. Das trifft Rücklage und Hausgeld.
• Wohnraumschutz: Dortmund hat eine Wohnraumschutzsatzung. Leerstand über sechs Monate kontrolliert die Stadt.

08Weitere Standorte

Die Zahlen zu ganz Dortmund, die Vermieterregeln und eine Neubau-Rechnung finden Sie auf unserer Seite Kapitalanlage-Immobilien in Dortmund. Die Bezirke der Nachbarstadt vergleichen wir in Essen für Kapitalanleger: Alle 9 Bezirke im Vergleich. Weitere Städte in Nordrhein-Westfalen stehen im Überblick Nordrhein-Westfalen, alle Städte im Städtevergleich 2026.

Geschrieben von

Romolo Marini

Investmentberater bei InvestImmo.de

Schreibt über Finanzierung und Steuern.

Romolo bringt beinahe 17 Jahre Bank- und Finanzierungserfahrung sowie die Führung von rund 145 Vertriebsmitarbeitenden in seine Arbeit ein. Er schreibt über Finanzierung, Steuern und Immobilienentscheidungen, die langfristig zum Leben passen.

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Diese Seite ist eine allgemeine Information und keine Anlage-, Steuer- oder Rechtsberatung. Alle Zahlen sind mit Quelle und Stand angegeben, die Beispielrechnung beruht auf offengelegten Annahmen und ist keine Prognose. Stand 14.10.2026.