Sie haben sich für Essen entschieden. Jetzt geht es um die Frage, die in Essen schwerer wiegt als anderswo: Süden oder Norden, Rüttenscheid oder Altenessen, Kettwig oder Steele? Die Stadt ist entlang der Autobahn A 40 sichtbar geteilt. Südlich davon sind Wohnungen teurer, nördlich günstiger.

Für Anleger ist Essen dabei ein Sonderfall unter den Großstädten im Rheinland und Ruhrgebiet. Es gilt keine Mietpreisbremse. Bei einer neuen Vermietung sind Sie also nicht an die Vergleichsmiete plus 10 % gebunden. Das verschiebt die Rechnung, aber es ändert nichts daran, dass Lage, Haus und Mieter zusammenpassen müssen.

Wir vergleichen hier alle neun Stadtbezirke mit amtlichen Zahlen von Stadt und Gutachterausschuss. Ein Ranking gibt es nicht, und eine Wertung der Menschen, die dort leben, auch nicht. Am Ende rechnen wir dieselbe Wohnung in drei Bezirken vor und nach Steuern durch.

01Essen in neun Bezirken: die große Vergleichstabelle

Die Tabelle fasst die wichtigsten amtlichen Kennzahlen je Bezirk zusammen. Einwohner, Haushalte und Wohnungen stammen vom Amt für Statistik, die Vorausberechnung und der Leerstand aus dem Essener Wohnungsmarktbericht, die Kaufpreise aus den Immobilienrichtwerten des Gutachterausschusses.

Einwohner mit Hauptwohnung am 30.06.2026, Haushalte am 30.06.2026, Wohnungen am 31.12.2025 (vorläufig). Vorausberechnung der Stadt in der Hauptvariante ohne geplante Neubaugebiete. Leerstand nach Stromzählermethode zum 31.12.2023, er enthält auch gewollten und baubedingten Leerstand. Geförderte Mietwohnungen am 01.01.2023. Richtwerte: einfacher Mittelwert der Immobilienrichtwertzonen für gebrauchte Eigentumswohnungen zum 01.01.2026, Normobjekt Baujahr 1962 mit 69 m², eigene Auswertung.

Zwei Muster fallen auf. Die Bezirke an der Ruhr im Süden (II, VIII, IX) sind die teuersten, die Bezirke im Norden (V, VI) die günstigsten, mit rund 960 € Abstand je Quadratmeter. Und die Innenstadt mit den angrenzenden Bezirken I und III ist der Markt der Alleinlebenden: Dort besteht mehr als jeder zweite Haushalt aus einer Person, und die Stadt erwartet hier bis 2035 Wachstum.

02Kaufpreise je Bezirk: was die Richtwerte zeigen

Der Gutachterausschuss leitet aus den notariellen Kaufverträgen jedes Jahr Immobilienrichtwerte ab. Für Eigentumswohnungen gibt es in Essen 453 Richtwertzonen. Alle beziehen sich auf dieselbe Normwohnung: Baujahr 1962, 69 m² Wohnfläche. Deshalb lassen sich die Zonen direkt vergleichen. Für die Bezirke haben wir die Werte aller Zonen gemittelt.

Innerhalb der Bezirke streuen die Werte. Im Stadtbezirk III liegen Holsterhausen (2.807 €/m²) und Altendorf (2.089 €/m²) rund 700 € auseinander, im Stadtbezirk I das Südviertel (2.894 €/m²) und Frillendorf (2.012 €/m²). Die höchsten Stadtteilwerte haben Bredeney (3.242 €/m²) und Heisingen (3.000 €/m²), die niedrigsten Vogelheim (1.900 €/m²), Karnap (1.907 €/m²) und Katernberg (1.919 €/m²).

Wie stark die Lage den Preis bestimmt, sagt der Gutachterausschuss selbst. Für den Vergleich von Wohnungen nennt er Umrechnungskoeffizienten: Eine Wohnung in einfacher Lage ist rund 25 % weniger wert als in mittlerer Lage, in guter Lage 20 % mehr, in sehr guter Lage 35 % mehr. Zwischen einfacher und sehr guter Lage liegt also fast das Doppelte.

Ein Richtwert ist kein Preis für Ihre Wohnung. Er beschreibt eine Normwohnung in der Zone. Baujahr, Größe, Zustand, Etage und Ausstattung verschieben den Wert, oft deutlich. Kleine Wohnungen kosten je Quadratmeter meist mehr als die Normwohnung mit 69 m².

03Mieten: was belegt ist und was ohne Mietpreisbremse gilt

Mieten je Stadtbezirk veröffentlicht die Stadt Essen nicht. Belegt ist, was vermietete Eigentumswohnungen tatsächlich einbringen. Der Gutachterausschuss hat 2025 173 Verkäufe vermieteter Wohnungen ausgewertet: Die Miete lag im Schnitt bei 7,41 €/m², die Spanne reichte von 6,29 bis 11,03 €/m². Der Kaufpreis lag im Schnitt bei 2.174 €/m², im Mittel das 24,2-Fache der Jahresmiete.

Neu inserierte Wohnungen liegen höher. Laut NRW.BANK lag die Angebotsmiete bei Wiedervermietung 2024 im Median bei 8,77 €/m². Das ist eine stadtweite Zahl aus Inseraten, keine vereinbarte Miete.

Für Anleger heißt das: In gefragten Lagen lässt sich bei einem Mieterwechsel eher eine Miete am Markt erzielen als in Köln oder Dortmund. Ob der Markt sie hergibt, entscheiden Lage und Zustand der Wohnung. Rechnen Sie deshalb mit der Miete im laufenden Vertrag, nicht mit der Hoffnung auf den nächsten Mieter.

04Bevölkerung, Haushalte und Leerstand je Bezirk

Für Vermieter zählt, wer in einem Bezirk wohnt und wie. Die Zahlen zeigen zwei sehr unterschiedliche Nachfragen.

In den Bezirken I und III, also der Innenstadt und dem Westen mit Holsterhausen und Frohnhausen, leben in 57 bis 58 % der Haushalte Menschen allein. Hier liegen Universitätsklinikum und Campus, hier gibt es die meisten kleinen Wohnungen. Die Stadt rechnet bis 2035 im Bezirk I mit rund 10 % mehr Einwohnern, in Essen-West mit 3 % mehr.

Im Süden ist die Lage anders. Die Bezirke VIII und IX haben weniger Alleinlebende und die ältere Bevölkerung, die Vorausberechnung erwartet hier 5 bis 6 % weniger Einwohner bis 2035. Neubaugebiete sind darin noch nicht enthalten.

Der Norden ist am stärksten von Familien geprägt. Im Bezirk Zollverein sind nur 40,7 % der Haushalte Einpersonenhaushalte, die durchschnittliche Haushaltsgröße liegt bei 2,2 Personen. Die Bezirke V und VI sollen leicht wachsen.

Zur Sozialstruktur nennen wir nur amtliche Zahlen. Der Anteil öffentlich geförderter Mietwohnungen reichte Anfang 2023 von 0,8 % im Bezirk IX bis 10,9 % im Bezirk Zollverein. Den höchsten Anteil Arbeitsloser an den 18- bis 64-Jährigen hatte im September 2022 der Bezirk V mit 12,1 %, die niedrigsten die Bezirke IX (3,4 %) und II (3,6 %). Das beschreibt Unterschiede in der Mieterschaft, keine Qualität der Bezirke. Für Ihre Vermietung zählt der einzelne Haushalt, den Sie bei der Mieterauswahl prüfen.

05Vier Bezirkstypen für Kapitalanleger

Statt eines Rankings ordnen wir die neun Bezirke vier Typen zu. Jeder Typ passt zu anderen Anlegern.

Typ 1: der Süden an der Ruhr

Werden, Kettwig, Bredeney, Rüttenscheid, Bergerhausen und die Ruhrhalbinsel haben die höchsten Richtwerte der Stadt, zwischen rund 2.500 und 2.900 €/m². Der Anteil geförderter Wohnungen ist niedrig, die Arbeitslosigkeit ebenso. Rüttenscheid mit seinem Ausgehviertel ist dabei ein eigener, dichter Markt, die Ruhrhalbinsel eher ein Familien- und Eigenheimgebiet.

Typ 2: Innenstadt und Essen-West

Die Bezirke I und III liegen im Schnitt bei rund 2.450 €/m², mit großen Unterschieden zwischen Südviertel und Holsterhausen auf der einen und Altendorf oder Frillendorf auf der anderen Seite. Hier leben die meisten Alleinlebenden, Studierende und Beschäftigte des Universitätsklinikums. Die Stadt erwartet hier das meiste Wachstum.

Typ 3: Borbeck und Steele/Kray

Die Bezirke IV und VII liegen mit rund 2.080 bis 2.140 €/m² unter dem Stadtmittel. Borbeck-Mitte und Steele haben eigene Stadtteilzentren mit S-Bahn. Die Mieterschaft ist gemischt, der Anteil geförderter Wohnungen liegt mit 6 bis 9 % über dem Stadtschnitt. Die Vorausberechnung erwartet hier leichte Rückgänge.

Typ 4: der Essener Norden

Altenessen, Karnap, Vogelheim, Katernberg, Stoppenberg und Schonnebeck haben die niedrigsten Richtwerte der Stadt, rund 1.940 bis 1.950 €/m². Hier liegt das Welterbe Zollverein, hier wohnen viele Familien, und der Anteil geförderter Wohnungen ist mit über 10 % am höchsten. Ein niedriger Kaufpreis bedeutet nicht automatisch weniger Risiko oder mehr Ertrag: Vermietungsaufwand und Mieterwechsel können höher sein.

06Beispielrechnung: dieselbe Wohnung in drei Bezirken

Nehmen wir Sven. Er ist angestellt, ledig und hat ein zu versteuerndes Einkommen von 60.000 €. Er kauft eine vermietete Zwei-Zimmer-Wohnung mit 55 m² aus den 1960er Jahren und vergleicht drei Bezirke: Rüttenscheid/Bergerhausen, Essen-West und Zollverein. Der Name ist ausgedacht, die Zahlen sind ein Rechenbeispiel und keine Prognose.

Als Kaufpreis nehmen wir den Durchschnitt der Richtwerte im Bezirk. Bei der Miete setzen wir in allen drei Bezirken 7,41 €/m² an, die Durchschnittsmiete vermieteter Wohnungen laut Gutachterausschuss. Mieten je Bezirk gibt es nicht. In gefragten Lagen kann die Miete höher liegen, im Norden niedriger. Wir rechnen bewusst mit derselben Zahl, damit der Unterschied beim Kaufpreis sichtbar wird.

Sven legt in allen drei Bezirken jeden Monat Geld dazu. In Rüttenscheid/Bergerhausen sind es nach Steuern rund 270 €, davon sind 247 € Tilgung, die seine Restschuld senkt. In Zollverein sind es rund 140 €, bei 178 € Tilgung. Ohne Tilgung gerechnet läge er dort knapp im Plus.

Bei gleicher Miete entscheidet allein der Kaufpreis. Die Wohnung im Süden kostet rund 40 % mehr als im Norden, bringt in dieser Rechnung aber keinen Euro mehr Miete. Wer im Süden kauft, bezahlt die stabilere Nachfrage und die Lage. Ob er dort auch mehr Miete erzielt, hängt von der einzelnen Wohnung ab.

Die Rechnung zeigt keine Empfehlung für einen Bezirk. Im Norden ist der Zuschuss kleiner, dafür tragen Sie mehr Vermietungsrisiko und müssen Haus und Mieter genauer prüfen. Wie hoch die Steuerersparnis bei Ihrem Einkommen ausfällt, zeigt der Ratgeber Mieteinnahmen versteuern.

07Risiken bei der Bezirkswahl in Essen

Jeder Bezirk hat eigene Risiken. Einige gelten für alle.

• Durchschnitt statt Einzelfall: Richtwerte gelten für eine Normwohnung von 1962. Innerhalb eines Bezirks liegen die Zonen bis zu 1.000 €/m² auseinander.
• Weniger Einwohner im Süden: Die Stadt rechnet bis 2035 in fünf von neun Bezirken mit Rückgängen, auf der Ruhrhalbinsel mit 6 %. Weniger Haushalte heißt mehr Wettbewerb um Mieter.
• Alter Bestand: Mehr als die Hälfte der Essener Wohnungen stammt aus den Jahren 1949 bis 1978. Fenster, Leitungen, Dächer und Heizungen stehen vielerorts an, das trifft Rücklage und Hausgeld.
• Leerstand: Mit 3,94 % lag der Leerstand im Zensus 2022 höher als etwa in Köln (2,5 %). In einfachen Lagen kann eine Neuvermietung länger dauern.
• Zinsen: Bei Bruttorenditen zwischen 3,3 und 4,6 % trifft jeder Prozentpunkt Zinsänderung die Rechnung stark.
• Arbeitsmarkt: Die Arbeitslosenquote lag im September 2026 bei 11,3 %. Mietausfälle sind in Bezirken mit vielen Transferhaushalten wahrscheinlicher, aber nicht auf sie beschränkt.
• Regeln können sich ändern: Heute gilt in Essen keine Mietpreisbremse. Das Land kann die Gebietskulisse der Mieterschutzverordnung erweitern.

08Weitere Standorte

Die Zahlen zu ganz Essen, die Vermieterregeln und eine Neubau-Rechnung finden Sie auf unserer Seite Kapitalanlage-Immobilien in Essen. Die Bezirke der Nachbarstadt vergleichen wir in Dortmund für Kapitalanleger: Alle 12 Bezirke im Vergleich. Weitere Städte in Nordrhein-Westfalen stehen im Überblick Nordrhein-Westfalen, alle Städte im Städtevergleich 2026.

Geschrieben von

Kevin Celentano

Investmentberater bei InvestImmo.de

Schreibt über Kaufprozess, Notar und Grundbuch und Vermietung.

Kevin verbindet zwölf Jahre Vertriebserfahrung mit neun Jahren Spezialisierung auf Immobilien und mehr als 500 Beratungen. Er schreibt über Objektqualität, Standortrisiken und einen sicheren Weg vom ersten Vergleich bis zum Kauf.

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Diese Seite ist eine allgemeine Information und keine Anlage-, Steuer- oder Rechtsberatung. Alle Zahlen sind mit Quelle und Stand angegeben, die Beispielrechnung beruht auf offengelegten Annahmen und ist keine Prognose. Stand 14.10.2026.