Kapitalanlage-Immobilien in Essen: Zahlen, Lagen und eine ehrliche Rechnung

Andriy Bezborodko · 2026-10-13

Sie suchen eine Wohnung, bei der die Miete einen großen Teil der Kosten trägt. Essen gehört zu den wenigen Großstädten, in denen das mit heutigen Zinsen noch annähernd gelingt. Vermietete Eigentumswohnungen wurden 2025 im Schnitt für 2.174 € pro Quadratmeter verkauft, bei einer Miete von 7,41 €/m².

Das hat Gründe. Die Arbeitslosenquote liegt über 11 %, der Leerstand ist höher als in Düsseldorf oder Stuttgart, und mehr als die Hälfte der Wohnungen stammt aus den Jahren 1949 bis 1978. Dafür gilt in Essen keine Mietpreisbremse, anders als in Düsseldorf, Köln oder Dortmund.

Wir arbeiten mit amtlichen Zahlen: Stadtstatistik, Zensus, Gutachterausschuss, Agentur für Arbeit. Am Ende rechnen wir eine vermietete Wohnung vor und nach Steuern durch und vergleichen sie mit einer Neubauwohnung.

01Essen in Zahlen

Die Tabelle bündelt die wichtigsten Daten. Jede Zeile hat ihre Quelle und ihren Stand, die Links stehen unten unter Quellen.

Knapp drei Viertel der bewohnten Wohnungen in Essen sind vermietet. Der Markt ist groß, und Mieter haben mehr Auswahl als in Düsseldorf oder Köln.

02Bevölkerung und Nachfrage

Essen ist von 2021 bis 2023 deutlich gewachsen, auf 595.908 Einwohner. Getragen wurde das vom Zuzug, unter anderem von Geflüchteten aus der Ukraine. Es sterben jedes Jahr rund 2.000 bis 2.600 Menschen mehr, als geboren werden. Mitte 2026 meldet die Stadt 590.338 Einwohner. Der Rückgang geht auf eine umfangreiche Bereinigung des Melderegisters im ersten Quartal 2026 zurück.

Die Stadt rechnet in ihrer Hauptvariante bis 2035 mit rund 596.700 Einwohnern, also mit Stabilität. IT.NRW kommt auf einer anderen Datenbasis bis 2050 auf ein Minus von 1,7 %. Eine Prognose ist kein Versprechen. Für Vermieter heißt das: Mit wachsender Nachfrage sollten Sie in Essen nicht rechnen, wohl aber mit einer stabilen.

Wichtiger als die Einwohner sind die Haushalte. Essen hat rund 305.700 Privathaushalte, knapp die Hälfte davon Einpersonenhaushalte. Die durchschnittliche Haushaltsgröße liegt bei 1,9 Personen. Neubau gibt es kaum: 2024 wurden laut NRW.BANK nur 488 Wohnungen fertig.

03Wirtschaft und Arbeitsmarkt

Am 30.06.2025 hatten 271.635 sozialversicherungspflichtig Beschäftigte ihren Arbeitsplatz in Essen, 220.537 wohnten in der Stadt. Rund 144.600 Menschen pendeln täglich ein, rund 93.600 aus. Der Saldo liegt bei rund 51.000.

Essen ist Sitz großer Konzerne aus Energie, Chemie und Industrie, darunter E.ON, RWE, Evonik und thyssenkrupp. Dazu kommen das Universitätsklinikum, die Universität Duisburg-Essen und viele Dienstleister.

Gleichzeitig ist die Arbeitslosigkeit hoch. Im September 2026 waren 35.493 Menschen arbeitslos, die Quote lag bei 11,3 %, ein Jahr zuvor bei 11,5 %. Die Agentur für Arbeit sieht eine leichte Belebung, aber keine Trendwende.

Für Ihre Wohnung heißt das: In Essen hängt fast alles an der Lage innerhalb der Stadt. Eine Wohnung in einem gefragten Stadtteil im Süden spricht andere Mieter an als eine Wohnung im Norden, und das Risiko von Mietausfällen unterscheidet sich entsprechend.

04Mieten, Kaufpreise und Mietrendite

Für Anleger ist der Grundstücksmarktbericht 2026 des Gutachterausschusses besonders nützlich. Er wertet 173 Verkäufe vermieteter Eigentumswohnungen aus 2025 aus. Im Schnitt kosteten sie 2.174 €/m², die Miete lag bei 7,41 €/m², die Wohnungen waren im Schnitt 68 m² groß. Der Rohertragsvervielfältiger, also der Kaufpreisfaktor, lag bei 24,2.

Insgesamt wurden 2025 in Essen 2.381 Eigentumswohnungen verkauft, 2.125 davon im Weiterverkauf. Die Preise für gebrauchte Wohnungen stiegen gegenüber 2024 wieder, der Index des Gutachterausschusses von 196 auf 212 Punkte, liegt aber noch unter dem Höchststand von 2022. Neubauwohnungen kosteten im Median 5.350 €/m².

Die Bruttomietrendite von rund 4 % mit tatsächlich gezahlten Mieten ist für eine Großstadt hoch. Mit der Angebotsmiete wären es knapp 5 %. Weil in Essen keine Mietpreisbremse gilt, dürfen Sie bei Neuvermietung grundsätzlich die Marktmiete verlangen, bis zur Grenze der Mietpreisüberhöhung nach § 5 Wirtschaftsstrafgesetz. Ob Sie sie bekommen, hängt am Zustand der Wohnung und an der Lage.

Wie hoch ist die Mietrendite Ihrer Wohnung? Kaufpreis, Miete und Nebenkosten eingeben, der Rechner zeigt Brutto- und Nettomietrendite.

05Stadtbezirke im Überblick

Essen hat neun Stadtbezirke mit 50 Stadtteilen. Durchschnittspreise je Stadtteil veröffentlicht der Gutachterausschuss im Bericht nicht. Die Tabelle ordnet ausgewählte Stadtteile qualitativ ein. Die Einwohnerzahlen stammen von der Stadt, Stand 30.06.2026.

In gefragten Lagen zahlen Sie mehr je Quadratmeter und finden in der Regel schneller einen Mieter. In einfacheren Lagen ist der Einstieg günstiger und die Bruttorendite höher, dafür ist das Risiko von Leerstand und Mietausfall größer. Die höhere Rendite ist dort der Ausgleich für dieses Risiko.

06Regeln für Vermieter in Essen

Essen steht nicht in der Mieterschutzverordnung Nordrhein-Westfalens. Das unterscheidet die Stadt von Düsseldorf, Köln, Bonn oder Dortmund.

• Keine Mietpreisbremse: Bei Neuvermietung sind Sie nicht an die ortsübliche Vergleichsmiete plus 10 % gebunden. Grenzen setzt nur das allgemeine Recht, insbesondere das Verbot der Mietpreisüberhöhung, wenn die Miete die Vergleichsmiete um mehr als 20 % übersteigt und ein geringes Angebot ausgenutzt wird.
• Kappungsgrenze 20 %: Im laufenden Mietverhältnis darf die Miete in drei Jahren um höchstens 20 % steigen, und nur bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete.
• Mietspiegel: Essen hat einen qualifizierten Mietspiegel, der alle vier Jahre neu erhoben wird. Er ist Maßstab für Mieterhöhungen im laufenden Vertrag.
• Keine verlängerte Kündigungssperrfrist: Nach Umwandlung in Eigentum gilt die gesetzliche Frist von drei Jahren für Eigenbedarfskündigungen.

Beim Kauf zahlen Sie in Nordrhein-Westfalen 6,5 % Grunderwerbsteuer. Dazu kommen rund 1,3 bis 1,8 % für Notar und Grundbuch, bei kleinen Kaufpreisen eher mehr, und gegebenenfalls ein Makler. Ihre eigenen Zahlen rechnet der Kaufnebenkosten-Rechner aus.

07Beispielrechnung: eine vermietete Wohnung in Essen

Nehmen wir Miriam. Sie ist angestellt, ledig, hat ein zu versteuerndes Einkommen von 50.000 € und kauft eine vermietete Zweizimmerwohnung mit 60 m² in einem Haus aus den 1960er Jahren. Sie zahlt 2.200 €/m², etwa den Durchschnitt vermieteter Wohnungen 2025. Der Mieter zahlt 7,40 €/m² kalt, das entspricht der Durchschnittsmiete in diesen Verkäufen. Der Name ist ausgedacht, die Zahlen sind ein Rechenbeispiel und keine Prognose.

Miriam legt nach Steuern rund 210 € im Monat drauf und tilgt gleichzeitig 220 €. Ohne Tilgung bliebe ein kleiner Überschuss von rund 155 € im Jahr. Die Miete deckt hier Zinsen und Hausgeld fast vollständig. Mietausfälle, Leerstand zwischen zwei Mietern und größere Reparaturen sind in der Rechnung nicht enthalten, und genau sie entscheiden in Essen über das Ergebnis.

Wie entsteht die Steuerersparnis? Miriam darf Zinsen, Abschreibung und den Verwaltungsanteil des Hausgelds von der Miete abziehen. Für ein Haus aus den 1960er Jahren gilt eine Abschreibung von 2 % im Jahr. Als Gebäudeanteil setzen wir 75 % an, im Einzelfall ergibt er sich aus der Kaufpreisaufteilung.

Ehrlich gerechnet ist Essen ein Standort, an dem die Miete trägt und das Risiko im Detail steckt. Wer zu durchschnittlichen Preisen kauft, zahlt nach Steuern wenig zu. Wer ein Haus mit Sanierungsstau erwischt oder lange Leerstand hat, verliert diesen Vorsprung schnell. Wie Mieteinnahmen versteuert werden, lesen Sie im Ratgeber Mieteinnahmen versteuern.

Zum Vergleich: eine Neubauwohnung in Essen

Angenommen, Miriam kauft stattdessen eine neu gebaute Wohnung mit 45 m² vom Bauträger und vermietet sie als Erste. Neubauwohnungen kosteten 2025 laut Gutachterausschuss im Median 5.350 €/m². Als Miete setzen wir 13,81 €/m² an, den Median der Neubau-Angebotsmieten 2024 laut NRW.BANK. Einkommen, Zins und Tilgung bleiben wie oben.

Nach Steuern legt Miriam beim Neubau rund 255 € im Monat drauf statt rund 210 €, und sie tilgt rund 400 € statt 220 € im Monat. Die Abschreibung ist im ersten Jahr fast fünfmal so hoch wie beim Bestand, und ein neues Haus braucht in den ersten Jahren meist weniger Instandhaltung. Dafür kostet der Quadratmeter fast zweieinhalbmal so viel, und die Bruttomietrendite liegt mit rund 3,1 % deutlich unter den rund 4,0 % der Bestandswohnung. Die Kappungsgrenze von 20 % gilt bei späteren Erhöhungen auch hier. Die degressive Abschreibung sinkt jedes Jahr, den Verlauf zeigt der AfA-Rechner.

08Chancen und Risiken

Was für Essen spricht, lässt sich belegen. Ebenso, was dagegen spricht.

Chancen

• Kaufpreisfaktor vermieteter Wohnungen um 24, Bruttomietrendite um 4 % laut Gutachterausschuss.
• Keine Mietpreisbremse, Kappungsgrenze 20 % statt 15 %.
• Sehr wenig Neubau, 2024 nur 488 fertige Wohnungen, also wenig neue Konkurrenz um Mieter.
• Viele Einpersonenhaushalte und eine stabile Einwohnerzahl laut Vorausberechnung der Stadt.
• Konzernzentralen, Universitätsklinikum und Universität als Arbeitgeber.

Risiken

• Arbeitslosenquote von 11,3 %, fast doppelt so hoch wie in Stuttgart.
• Leerstand von 3,9 %, mehr Wohnungen kurzfristig verfügbar als in Düsseldorf oder Nürnberg.
• IT.NRW rechnet bis 2050 mit 1,7 % weniger Einwohnern.
• Hoher Anteil an Nachkriegsbauten mit Sanierungsbedarf, Risiko von Sonderumlagen.
• 6,5 % Grunderwerbsteuer und bei kleinen Kaufpreisen anteilig höhere Notarkosten.
• Große Unterschiede zwischen Süden und Norden, das einzelne Haus entscheidet.

09Weitere Standorte

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