Kapitalanlage-Immobilien in Mönchengladbach: Zahlen, Lagen und eine ehrliche Rechnung

Kevin Celentano · 2026-10-13

Mönchengladbach fällt in den Statistiken des Landes aus der Reihe. Für Nachbarn wie Krefeld und Duisburg erwartet IT.NRW bis 2050 weniger Einwohner. Für Mönchengladbach erwartet das Land ein Plus von 4,3 %. Gleichzeitig kosten gebrauchte Wohnungen dort im Schnitt rund 1.900 €/m².

Das klingt nach einer einfachen Rechnung. Ganz so einfach ist sie nicht. Die Arbeitslosigkeit ist hoch, die Mieten im Bestand sind niedrig, und neue Wohnungen kosten mehr als das Doppelte der gebrauchten.

Wir haben die amtlichen Zahlen zusammengetragen und rechnen am Ende zwei Wohnungen durch, eine gebrauchte und eine neue.

01Mönchengladbach in Zahlen

Alle Werte, die wir für die Einordnung verwenden, mit Quelle und Stand.

02Bevölkerung und Nachfrage

Mönchengladbach hat 267.176 Einwohner und ist damit die größte Stadt am linken Niederrhein. Ende 2014 zählte IT.NRW 256.853 Einwohner. Die Zahlen beruhen auf zwei verschiedenen Volkszählungen und sind deshalb nicht ganz vergleichbar, das Wachstum ist trotzdem deutlich.

Die Landesprognose setzt diesen Weg fort. IT.NRW rechnet mit einem Anstieg von 267.700 Einwohnern im Jahr 2023 auf 279.100 im Jahr 2050. Für 2040 liegt der Wert bei 104,6 % des heutigen Stands. Für Nachbarstädte rechnet das Land mit dem Gegenteil: Krefeld soll bis 2050 4,9 % verlieren, Duisburg 3,7 %.

Beim Zensus 2022 lebten 46,5 % der Haushalte allein, mehr als im Landesschnitt. 60,6 % der Wohnungen waren vermietet. Leer standen 3,7 % der Wohnungen, fast die Hälfte davon seit mindestens einem Jahr. Das sind meist Wohnungen, die in ihrem Zustand kaum vermietbar sind.

Gebaut wurde zuletzt weniger. 2024 wurden 263 Wohnungen fertig, im Schnitt der zehn Jahre davor waren es 480 im Jahr. Wenn die Einwohnerzahl wie erwartet steigt, wird das Angebot knapper.

03Wirtschaft und Arbeitsmarkt

Mönchengladbach war lange eine Textilstadt. Davon sind Unternehmen wie van Laack und Gardeur geblieben, dazu Maschinenbauer, die Textilmaschinen exportieren. Heute prägen andere Branchen die Stadt. Die Lage zwischen Benelux und Rhein-Ruhr hat Logistiker wie Amazon, Zalando und DHL angezogen, die Gewerbegebiete Regiopark und Nordpark haben nach Angaben der Stadt jeweils rund 5.000 Arbeitsplätze gebracht. Die Santander Consumer Bank hat ihre deutsche Zentrale in der Stadt, der Systemanbieter Scheidt & Bachmann seinen Stammsitz.

Am 31.12.2024 arbeiteten 107.113 sozialversicherungspflichtig Beschäftigte in Mönchengladbach. Nur 21,3 % davon im produzierenden Gewerbe, die Stadt ist also weniger von einzelnen Industriebetrieben abhängig als ihre Nachbarn. Ein- und Auspendler halten sich fast die Waage, mit einem kleinen Plus von 2.814.

Die Schwäche ist der Arbeitsmarkt. Im September 2026 waren 15.613 Menschen arbeitslos gemeldet, die Quote lag bei 10,8 %. Die Zahl der offenen Stellen ist binnen eines Jahres um 16,2 % gesunken. 15,8 % der Einwohner bezogen 2024 Leistungen der Mindestsicherung. Für Vermieter heißt das: In einfachen Lagen zahlt oft das Jobcenter die Miete, und die Spielräume für Mieterhöhungen sind dort klein.

Die Hochschule Niederrhein hat neben Krefeld einen zweiten Standort in Mönchengladbach, unter anderem mit dem Fachbereich Textil- und Bekleidungstechnik. Zum Wintersemester 2025/26 begannen an der gesamten Hochschule 2.760 Studierende.

04Mieten, Kaufpreise und Mietrendite

Der Gutachterausschuss Mönchengladbach hat 2025 1.164 Verkäufe von Eigentumswohnungen registriert, 11 % mehr als im Vorjahr. Er rechnet mit dem fiktiven Baujahr, also dem Baujahr, das eine Wohnung nach Modernisierungen rechnerisch hat. Für Wohnungen mit fiktivem Baujahr 1970 bis 1979 lag der Durchschnitt bei 1.900 €/m², unabhängig von der Größe. Neue Wohnungen im Erstverkauf kosteten 2024 und 2025 rund 4.800 bis 4.925 €/m², allerdings bei nur neun auswertbaren Verträgen.

Für Anleger noch wichtiger sind zwei weitere Auswertungen. Der Ausschuss fragt bei Käufern die tatsächliche Miete ab. Bei vermieteten Wohnungen mit 25 bis 45 Jahren Restnutzungsdauer lag sie im Schnitt bei 7,51 €/m², der Kaufpreis bei 1.770 €/m². Und er nennt Rohertragsfaktoren: 22,0 für gebrauchte Wohnungen aus 682 Kauffällen und 29,2 für Erstverkäufe.

Der Kaufpreisfaktor sagt, wie viele Jahresnettokaltmieten der Kaufpreis kostet. Der Kehrwert ist die Bruttomietrendite.

Die Zahlen liegen enger beieinander als in vielen anderen Städten. Mit tatsächlichen Mieten und dem Rohertragsfaktor landen Sie bei 4,5 bis 4,7 %. Nur mit der Angebotsmiete neuer Inserate kommen Sie auf über 5,5 %. Diese Miete erzielen Sie bei einer bereits vermieteten Wohnung nicht sofort. Ihre eigene Zahl prüfen Sie mit dem Mietrendite-Rechner.

05Stadtteile im Überblick

Mönchengladbach ist 1975 aus mehreren Städten zusammengewachsen, darunter Mönchengladbach selbst, Rheydt und Wickrath. Der Gutachterausschuss rechnet bei Eigentumswohnungen mit Lagefaktoren je Gemarkung. Sie zeigen, wie viel teurer oder günstiger eine sonst gleiche Wohnung im Vergleich zu Rheindahlen ist. Rheydt liegt genau bei 1,00.

Die Faktoren stammen aus dem Vergleichswertmodell des Gutachterausschusses für die Jahre 2023 bis 2025. Sie bilden nur die Gemarkung ab. Wie gut eine Adresse ist, misst der Ausschuss zusätzlich über das Bodenrichtwertniveau: Eine Wohnung in mäßiger Lage ist rund 9 % günstiger als in mittlerer, in sehr guter rund 11 % teurer.

06Regeln für Vermieter in Mönchengladbach

Nordrhein-Westfalen hat Mietpreisbremse und abgesenkte Kappungsgrenze in 57 Gemeinden eingeführt. Mönchengladbach gehört nicht dazu, anders als das benachbarte Krefeld. Für Sie bedeutet das:

• Keine Mietpreisbremse: Bei einer Neuvermietung ist die Miethöhe frei vereinbar. Grenzen setzen das Verbot der Mietpreisüberhöhung (§ 5 Wirtschaftsstrafgesetz) und der Mietwucher.
• Kappungsgrenze 20 %: Im laufenden Mietverhältnis darf die Miete in drei Jahren um höchstens 20 % steigen, und nur bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete laut Mietspiegel 2024.

Die rechtlichen Spielräume sind damit größer als in Köln, Düsseldorf oder Krefeld. In der Praxis setzt in vielen Lagen eher die Zahlungsfähigkeit der Mieter die Grenze.

07Beispielrechnung: eine vermietete Wohnung in Mönchengladbach

Nehmen wir Tobias, 44, ledig, angestellt mit einem zu versteuernden Einkommen von 60.000 €. Er kauft eine vermietete Eigentumswohnung mit 70 m², fiktives Baujahr 1975, in Rheydt. Der Kaufpreis von 133.000 € entspricht dem Durchschnitt des Gutachterausschusses von 1.900 €/m². Die Miete liegt mit 7,51 €/m² auf dem Niveau, das Käufer vermieteter Wohnungen dem Ausschuss als tatsächliche Miete gemeldet haben. Der Name ist ausgedacht, die Zahlen sind ein Rechenbeispiel und keine Prognose.

Tobias zahlt in diesem Beispiel rund 97 € im Monat aus eigener Tasche zu, nach Steuern. Davon fließen 166 € in die Tilgung, also in sein eigenes Vermögen. Ohne Tilgung betrachtet bleibt nach Steuern ein Überschuss von rund 70 € im Monat.

Warum spart Tobias so wenig Steuern? Der Kaufpreis ist niedrig, also sind auch Zinsen und Abschreibung niedrig. Der Verlust aus der Vermietung liegt bei gut 2.300 €, davon kommen rund 38 % als Steuerersparnis zurück. Wie Mieteinnahmen besteuert werden, erklärt unser Beitrag zu Mieteinnahmen versteuern.

Zins und Miete bewegen die Rechnung fast gleich stark. Ohne Mietpreisbremse können Sie bei einem Mieterwechsel auf das Marktniveau gehen. Im laufenden Vertrag kommen Sie nur über die Kappungsgrenze und den Mietspiegel dorthin.

Zum Vergleich: eine Neubauwohnung in Mönchengladbach

Was ändert sich, wenn Tobias statt der gebrauchten eine neu gebaute Wohnung kauft? Wir nehmen 45 m² zum Durchschnittspreis, den der Gutachterausschuss für Erstverkäufe 2024 und 2025 mit 60 bis 90 m² ermittelt hat: 4.925 €/m². Das ergibt 221.625 €. Grunderwerbsteuer (14.406 €) sowie Notar und Grundbuch (3.819 €) zahlt er aus Eigenkapital, zusammen 18.225 €. Den Kaufpreis finanziert die Bank zu denselben Bedingungen. Als Miete setzen wir die Angebotsmiete für Neubauten an, die die NRW.BANK für 2024 ausweist: 13,50 €/m².

Gegenüber der gebrauchten Wohnung ist die Abschreibung im ersten Jahr gut viermal so hoch (9.546 € statt 2.295 €), und für Instandhaltung fällt in einem neuen Haus in den ersten Jahren in der Regel weniger an. Dafür kostet der Quadratmeter mehr als das Zweieinhalbfache, und die Bruttomietrendite sinkt auf rund 3,3 % statt 4,7 %. Das passt zum Rohertragsfaktor von 29,2, den der Gutachterausschuss für Erstverkäufe nennt. Vor Steuern zahlt Tobias hier rund 425 € im Monat zu, nach Steuern rund 80 €. Weil die degressive Abschreibung jedes Jahr vom kleineren Restwert gerechnet wird, sinkt die Steuerersparnis in den Folgejahren. Und die Miete von 13,50 €/m² ist eine Angebotsmiete, die erst einmal erzielt werden muss.

08Chancen und Risiken in Mönchengladbach

Für Mönchengladbach sprechen belegbare Punkte. Die Stadt ist gewachsen und soll laut Landesprognose weiter wachsen, anders als die Nachbarstädte Krefeld und Duisburg. Gebrauchte Wohnungen kosten um 1.900 €/m², der Rohertragsfaktor von 22,0 entspricht einer Bruttomietrendite um 4,5 %. Die Wirtschaft ist breiter aufgestellt als in vielen Nachbarstädten, und eine Mietpreisbremse gibt es nicht.

Dagegen stehen ebenso klare Punkte:

• Arbeitsmarkt: 10,8 % Arbeitslosigkeit, 15,8 % Mindestsicherungsquote und deutlich weniger offene Stellen als vor einem Jahr.
• Niedrige Bestandsmieten: Vermietete Wohnungen bringen laut Gutachterausschuss im Schnitt nur 7,51 €/m².
• Prognose ist keine Zusage: Das erwartete Wachstum hängt am Zuzug.
• Langer Leerstand: Fast die Hälfte der leeren Wohnungen steht seit über einem Jahr leer, meist wegen ihres Zustands.
• Dünne Datenlage im Neubau: Der Erstverkaufspreis beruht auf wenigen Verträgen. Prüfen Sie Neubaupreise im Einzelfall.
• Zins und Instandhaltung: Ein höherer Anschlusszins oder eine Sonderumlage für die Sanierung eines 1970er-Jahre-Hauses kosten schnell mehr als die Miete einbringt.

Welche Vor- und Nachteile eine Eigentumswohnung als Kapitalanlage allgemein hat, steht in unserem Beitrag Eigentumswohnung als Kapitalanlage.

09Weitere Standorte

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