Kapitalanlage-Immobilien in Neuss: Zahlen, Lagen und eine ehrliche Rechnung

Kevin Celentano · 2026-10-13

Vom Neusser Rheinufer sieht man auf den Düsseldorfer Medienhafen. Wer in Düsseldorf eine Wohnung als Kapitalanlage sucht und an den Preisen scheitert, landet deshalb oft bei Neuss. Eine gebrauchte Wohnung kostet hier im Schnitt rund 2.950 €/m².

Neuss ist aber mehr als ein Vorort. Die Stadt hat mehr Arbeitsplätze als berufstätige Einwohner, einen der großen Binnenhäfen des Landes und eine eigene Innenstadt mit über 2.000 Jahren Geschichte. Für Vermieter zählen jedoch andere Dinge: wie viele Wohnungen leer stehen, welche Miete der Mietspiegel erlaubt und was am Ende im Monat übrig bleibt.

Wir haben die amtlichen Zahlen zusammengetragen und rechnen eine vermietete Wohnung durch, vor und nach Steuern.

01Neuss in Zahlen

Alle Werte, die wir für die Einordnung verwenden, mit Quelle und Stand.

02Bevölkerung und Nachfrage

Amtlich hatte Neuss Ende 2025 knapp 153.800 Einwohner. Im Melderegister der Stadt stehen gut 161.000. Der Abstand kommt vom Zensus 2022, der die amtliche Zahl neu berechnet hat. Ein sauberer Zehnjahresvergleich ist deshalb schwierig. In der amtlichen Reihe von IT.NRW stieg die Einwohnerzahl von 152.644 Ende 2014 auf 154.317 Ende 2024, wobei beide Werte auf unterschiedlichen Volkszählungen beruhen.

Für die Zukunft ist das Landesamt zurückhaltend. Seine Modellrechnung erwartet für Neuss bis 2035 ein Minus von 2,2 % und bis 2050 von 5,7 %. Das ist deutlich mehr als für Nordrhein-Westfalen insgesamt mit rund 2,7 %. Vor allem die Zahl der 18- bis 65-Jährigen soll sinken, die der über 65-Jährigen steigen.

Für Vermieter wichtiger ist die Gegenwart. Beim Zensus 2022 standen 2,6 % der Wohnungen leer, länger als ein Jahr nur 1,1 %. 42,3 % der Haushalte waren Einpersonenhaushalte. Und knapp 60 % der Wohnungen waren vermietet. Die Durchschnittsmiete aller vermieteten Wohnungen lag laut Zensus bei 7,35 €/m², etwas über dem Landesschnitt von 6,82 €/m².

Kurzfristig sieht der Markt eng aus. Langfristig spricht die Prognose gegen ein großes Nachfragewachstum. Wer in Neuss kauft, sollte deshalb auf Lagen und Häuser setzen, die auch bei etwas weniger Nachfrage gut vermietbar bleiben.

03Wirtschaft und Arbeitsmarkt

Neuss ist ein Arbeitsort. Ende 2024 arbeiteten 79.104 sozialversicherungspflichtig Beschäftigte in der Stadt. Mitte 2024 pendelten 56.947 von außerhalb ein, nur 38.502 Neusser arbeiteten auswärts. Der Pendlersaldo von gut 18.400 ist für eine Stadt dieser Größe hoch. Ein Teil der Einpendler sucht eine Wohnung näher am Arbeitsplatz.

Die Wirtschaft ist breiter aufgestellt als in vielen Industriestädten. 27,2 % der Beschäftigten arbeiten in Handel, Verkehr und Lagerei, mehr als im Landesschnitt mit 22,3 %. Dahinter stehen der Hafen und die Logistik an den Autobahnen A46, A52 und A57. 22,6 % arbeiten im produzierenden Gewerbe, das verarbeitende Gewerbe zählte im September 2024 in 71 größeren Betrieben 11.928 Beschäftigte. Der Rest verteilt sich auf Dienstleistungen, Verwaltung und Handel.

Eine Arbeitslosenquote nur für die Stadt Neuss veröffentlicht die Arbeitsagentur nicht regelmäßig. Für den Rhein-Kreis Neuss lag sie im September 2026 bei 6,4 %, unter dem NRW-Schnitt von 7,9 %. Rund 16.200 Menschen waren im Kreis arbeitslos, etwas mehr als ein Jahr zuvor.

Eine große staatliche Hochschule hat Neuss nicht. Studierende spielen als Mietergruppe deshalb eine kleinere Rolle als im benachbarten Düsseldorf. Kleine Wohnungen fragen hier vor allem Berufstätige, Pendler und ältere Alleinstehende nach.

04Mieten, Kaufpreise und Mietrendite

Neuss hat einen einfachen Mietspiegel, den Haus & Grund und der Mieterverein gemeinsam herausgeben, Stand 01.01.2026. Er sortiert die Mieten vor allem nach Baujahr. Für Wohnungen aus den Jahren 1960 bis 1974 in mittlerer Lage nennt er 8,00 €/m² (Spanne 7,40 bis 8,60 €/m²). Ab Baujahr 1990 springen die Werte auf über 9,50 €/m², für Wohnungen ab 2020 auf 12,66 €/m². Kleine Wohnungen bis 50 m² bekommen 10 % Zuschlag, gute oder einfache Lagen 10 % Zu- oder Abschlag.

Wie hoch die Mieten in tatsächlich verkauften vermieteten Wohnungen sind, zeigt der Gutachterausschuss. Für Wohnungen mit 50 bis 120 m² lag die Nettokaltmiete 2024 und 2025 im Schnitt bei 9,26 €/m², für kleine Wohnungen von 30 bis 49 m² bei 9,86 €/m². Diese Wohnungen sind im Schnitt jünger als die Beispielwohnung unten.

Bei den Kaufpreisen hat der Gutachterausschuss 2025 nach Baujahren ausgewertet. Gebrauchte Wohnungen der Jahre 1950 bis 1974 kosteten 2.590 €/m², von 1975 bis 1994 2.810 €/m², von 1995 bis 2009 3.450 €/m². Der Durchschnitt aller gebrauchten Wohnungen lag bei rund 2.950 €/m², 4 % mehr als 2024. Neubauwohnungen kosteten 5.650 €/m², allerdings bei nur 16 Verkäufen.

Aus Kaufpreis und Miete lässt sich der Kaufpreisfaktor berechnen, also die Zahl der Jahresmieten, die der Kaufpreis kostet. Der Kehrwert ist die Bruttomietrendite. Wir rechnen mit dem Preis vermieteter Wohnungen von 2.748 €/m².

Mehr als rund 4 % brutto sind bei einer gebrauchten Wohnung mit Mietspiegelmiete kaum zu erreichen. Wer höhere Renditen in einem Angebot liest, sollte nachrechnen, welche Miete dahintersteht. Ihre eigene Zahl können Sie mit dem Mietrendite-Rechner prüfen.

05Stadtteile im Überblick

Neuss gliedert sich in 28 statistische Bezirke. Preise je Stadtteil veröffentlicht der Gutachterausschuss nicht, er arbeitet mit 79 Richtwertzonen, die Sie im Portal BORIS.NRW für jede Adresse abrufen können. Die Tabelle beschreibt deshalb den Charakter ohne Preisangaben.

Der Mietspiegel kennt nur drei Wohnlagen und ordnet den weitaus größten Teil der Stadt der mittleren Lage zu. Gute und einfache Lagen bekommen 10 % Zu- oder Abschlag. In Neuss entscheidet deshalb vor allem das Baujahr über die Miete, weniger der Stadtteil.

06Regeln für Vermieter in Neuss

Neuss gehört zu den 57 Gemeinden der Mieterschutzverordnung Nordrhein-Westfalen. Das hat für Sie als Vermieter drei Folgen:

• Mietpreisbremse: Bei einer neuen Vermietung darf die Miete höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen, gültig bis 31.12.2029. Ausgenommen sind eine höhere Vormiete, die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung und Wohnungen, die nach dem 01.10.2014 erstmals genutzt und vermietet wurden.
• Kappungsgrenze: In laufenden Verträgen darf die Miete in drei Jahren um höchstens 15 % steigen und nie über die Vergleichsmiete. Gilt seit 01.03.2025 bis 28.02.2030.
• Kündigungssperrfrist: Nach der Umwandlung einer vermieteten Wohnung in Eigentum kann der Käufer erst nach acht Jahren wegen Eigenbedarfs kündigen. Gilt bis 28.02.2030.

Beim Kauf zahlen Sie in Nordrhein-Westfalen 6,5 % Grunderwerbsteuer. Notar und Grundbuch kosten mit Finanzierung rund 1,8 % des Kaufpreises, ein Makler kommt je nach Objekt hinzu. Bei 192.000 € Kaufpreis ohne Makler sind das rund 15.900 € oder 8,3 %. Ihre Kaufnebenkosten rechnen Sie mit dem Kaufnebenkosten-Rechner durch, die einzelnen Gebühren erklärt unser Beitrag zu den Notarkosten.

07Beispielrechnung: eine vermietete Wohnung in Neuss

Nehmen wir Jonas, 44, ledig, angestellt in Düsseldorf mit einem zu versteuernden Einkommen von 60.000 €. Er kauft in Neuss eine vermietete Eigentumswohnung mit 70 m², Baujahr 1971, mittlere Lage. Der Kaufpreis von 192.000 € entspricht etwa dem Durchschnitt vermieteter Wohnungen laut Gutachterausschuss. Die Miete liegt mit 8,00 €/m² auf dem Mittelwert des Mietspiegels. Der Name ist ausgedacht, die Zahlen sind ein Rechenbeispiel und keine Prognose.

Jonas zahlt rund 244 € im Monat zu, nach Steuern. 240 € davon gehen in die Tilgung und damit in sein eigenes Vermögen. Ohne Tilgung ist die Wohnung nach Steuern gerade ausgeglichen.

Warum ist die Steuerersparnis nicht höher? Mit 60.000 € Einkommen liegt Jonas in der Progressionszone, sein Verlust von gut 5.000 € spart ihm knapp 38 Cent je Euro. Wie Mieteinnahmen besteuert werden, erklärt unser Beitrag Mieteinnahmen versteuern.

Auch in Neuss bewegt der Zins die Rechnung stärker als jede erlaubte Mieterhöhung. Eine höhere Miete ist bei dieser Wohnung nur bis 8,80 €/m² möglich, und das erst bei einem Mieterwechsel.

Zum Vergleich: eine Neubauwohnung in Neuss

Was ändert sich, wenn Jonas eine neu gebaute Wohnung kauft? Wir nehmen 45 m² zum Durchschnittspreis der Erstverkäufe 2025 von 5.650 €/m², ohne Stellplatz. Das ergibt 254.250 €. Grunderwerbsteuer (16.526 €) sowie Notar und Grundbuch (4.200 €) zahlt er aus Eigenkapital, zusammen 20.726 €. Als Miete setzen wir 13,93 €/m² an: den Mietspiegelwert für Baujahre ab 2020 von 12,66 €/m² plus 10 % Zuschlag für Wohnungen bis 50 m². In Neuss liegt die Neubaumiete damit deutlich über der Bestandsmiete, und das ändert die Rechnung spürbar.

Gegenüber der gebrauchten Wohnung ist die Abschreibung im ersten Jahr gut dreimal so hoch (10.946 € statt 3.102 €), und in einem neuen Haus fällt in den ersten Jahren meist wenig Instandhaltung an. Der Quadratmeter kostet gut doppelt so viel, die Bruttomietrendite liegt mit rund 3,0 % aber nur einen halben Punkt unter der gebrauchten Wohnung (3,5 %), weil der Neusser Mietspiegel neuen Wohnungen deutlich höhere Mieten zuordnet. Vor Steuern zahlt Jonas rund 550 € im Monat zu, nach Steuern rund 136 €. Die Steuerersparnis sinkt in den Folgejahren, weil die degressive Abschreibung jedes Jahr vom Restwert gerechnet wird. Die Mietpreisbremse gilt für Wohnungen, die nach dem 01.10.2014 erstmals genutzt und vermietet wurden, nach § 556f BGB dauerhaft nicht. Wer vor der Fertigstellung kauft, trägt das Risiko einer Bauverzögerung.

08Chancen und Risiken in Neuss

Für Neuss sprechen belegbare Punkte. Der Leerstand ist niedrig, die Stadt hat deutlich mehr Arbeitsplätze als berufstätige Einwohner, und Düsseldorf liegt auf der anderen Rheinseite. Die Wirtschaft verteilt sich auf Logistik, Industrie und Dienstleistungen statt auf eine einzige Branche. Und der Mietspiegel ordnet neueren Wohnungen deutlich höhere Mieten zu, was Neubau und jüngeren Bestand rechnerisch stärkt.

Dagegen stehen ebenso klare Punkte:

• Prognose: IT.NRW erwartet bis 2050 rund 5,7 % weniger Einwohner, deutlich mehr als im Landesschnitt.
• Mietpreisbremse und Kappungsgrenze: Bei älteren Wohnungen liegt die erlaubte Miete bei 8 bis 9 €/m².
• Niedrige Bruttorendite: Für gebrauchte Wohnungen meist 3,5 bis 4 %, mit Finanzierung eine Zuzahlung.
• Ältere Siedlungen: Wohnanlagen der 1960er- und 70er-Jahre brauchen oft Investitionen in Dach, Fassade und Heizung; das kann Sonderumlagen bedeuten.
• Kleiner Neubaumarkt: Wenige Erstverkäufe machen Preise schwer vergleichbar.
• Zins und Leerstand: Ein höherer Anschlusszins erhöht die Zuzahlung, jeder Monat Leerstand kostet die volle Miete.

Welche Vor- und Nachteile eine Eigentumswohnung als Kapitalanlage allgemein hat, steht in unserem Beitrag Eigentumswohnung als Kapitalanlage.

09Weitere Standorte

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