Kapitalanlage-Immobilien in Münster: was die Zahlen 2026 sagen

Michael Pauker · 2026-10-13

Sie suchen eine Stadt, in der Wohnungen kaum leer stehen und Mieter nicht lange gesucht werden müssen. Münster steht dann weit oben auf der Liste: Universitätsstadt, Verwaltungszentrum, eine der niedrigsten Arbeitslosenquoten unter den Großstädten in Nordrhein-Westfalen.

Die Zahlen bestätigen das. Laut Zensus 2022 standen nur 2,0 % der Wohnungen leer, und mehr als die Hälfte aller Haushalte sind Einpersonenhaushalte. Rund 60.000 Studierende suchen jedes Semester Wohnraum.

Den Preis dafür sehen Sie beim Kauf. Vermietete Bestandswohnungen kosteten 2025 im Schnitt rund das 30-Fache ihrer Jahresmiete. Hier finden Sie die amtlichen Zahlen, die Lagezonen des Gutachterausschusses und eine ehrliche Rechnung für eine gebrauchte und eine neue Wohnung.

01Münster in Zahlen

Die Tabelle fasst die Daten zusammen, auf die sich diese Seite stützt. Jede Zeile nennt Quelle und Stand.

02Bevölkerung und Nachfrage

Münster ist in den letzten zehn Jahren deutlich gewachsen. Ende 2015 zählte die Stadt 305.235 wohnberechtigte Einwohner, Ende 2025 waren es 320.728, ein Plus von 5,1 %. Im letzten Jahr ging die Zahl allerdings um 1.987 zurück. Ob das ein Ausreißer ist oder eine Wende, lässt sich aus einem Jahr nicht ablesen.

Für Vermieter entscheidend ist die Haushaltsstruktur. Von 177.747 Haushalten bestehen 98.005 aus einer Person, das sind 55,1 %. 2015 waren es noch 89.506. Das ist mehr als in Köln (51,9 %) oder Bochum (51,1 %). Kleine Wohnungen sind hier gefragt.

Beim Neubau ist die Lage angespannt. 2025 wurden 1.402 Wohnungen fertiggestellt, 2024 waren es nur 1.115, 2023 noch 2.220. Neue Quartiere entstehen vor allem auf früheren Kasernenflächen, etwa im York-Quartier in Gremmendorf und im Oxford-Quartier in Gievenbeck. Sie entlasten den Markt, aber nur über Jahre.

Langfristig rechnet das Land mit weiterem Wachstum. Die Vorausberechnung von IT.NRW erwartet bis 2050 ein Plus von 2,0 %. Das ist mehr als in Bielefeld (+0,7 %) und deutlich mehr als im Ruhrgebiet, aber weniger als in Bonn.

03Wirtschaft und Arbeitsmarkt

Münster ist eine Stadt der Dienstleistungen und der Verwaltung. Von 195.920 sozialversicherungspflichtig Beschäftigten am Arbeitsort Ende 2024 arbeiteten rund 70 % in sonstigen Dienstleistungen, dazu Handel und Verkehr. Prägend sind die Universität mit dem Universitätsklinikum, Behörden, Gerichte und Versicherungen wie LVM und Provinzial mit Sitz in Münster.

Münster ist Arbeitsort für das ganze Münsterland. 95.660 Menschen pendeln ein, 34.490 aus, der Pendlersaldo liegt bei +61.170. Fast jeder zweite Arbeitsplatz in der Stadt wird von außerhalb besetzt. Wer in Münster arbeitet und näher heranziehen will, sucht oft eine Wohnung.

Die Arbeitslosigkeit ist niedrig. Im September 2026 waren 9.259 Menschen arbeitslos, die Quote lag bei 5,0 %, ein Jahr zuvor bei 5,3 %. Bochum lag im selben Monat bei 9,6 %, Bielefeld bei 9,2 %.

Der größte Nachfrageblock sind die Hochschulen. Im Wintersemester 2024/25 studierten in Münster 60.282 Menschen, allein 41.962 an der Universität. Dazu kommen Fachhochschule, Kunstakademie, Polizei- und Verwaltungshochschulen. Bei rund 320.000 Einwohnern ist das fast jeder fünfte.

04Mieten, Kaufpreise und Mietrendite

Bei den Mieten hat Münster einen qualifizierten Mietspiegel aus dem Jahr 2025. Er arbeitet mit einer Basismiete nach Größe und Baujahr und Zuschlägen für Ausstattung und Wohnbereich. Für eine 57 m² große Wohnung aus den Jahren 1975 bis 1984 liegt die Basismiete bei 7,75 €/m². In der Altstadt kommen 25 % dazu, im Innenstadtbereich 20 %, im erweiterten Innenstadtbereich 14 %.

Bei den Kaufpreisen ist der Grundstücksmarktbericht des Gutachterausschusses die beste Quelle. 2025 wurden 1.564 Eigentumswohnungen für 478,7 Mio. € verkauft, so viele wie seit zehn Jahren nicht. Gebrauchte Wohnungen kosteten im Mittel 3.980 €/m², neue 6.615 €/m². Die Preise stiegen im Weiterverkauf um 3,8 %, im Ersterwerb um 4,1 %.

Die Preise haben sich seit 2016 fast verdoppelt. 2023 fielen sie um rund 11 %, seitdem steigen sie wieder, liegen aber noch unter dem Wert von 2022.

Für Anleger am wichtigsten ist die Auswertung vermieteter Wohnungen: 226 Verkäufe, Ø 57 m², Ø 3.973 €/m², Ø Miete 10,86 €/m². Daraus ergibt sich ein Kaufpreisfaktor von 30,5 und eine Bruttomietrendite von 3,3 %. Der Gutachterausschuss weist außerdem Rohertragsfaktoren nach Lage aus: In den inneren Zonen zahlten Käufer vermieteter Wohnungen im Schnitt das 35,7-Fache der Jahresmiete, in den äußeren Zonen das 25,5-Fache.

Der Liegenschaftszinssatz für vermietete Wohnungen liegt in den inneren Zonen bei 1,0 %, in den äußeren bei 2,1 %. Käufer in Münster zahlen also vor allem für Lage und Knappheit, nicht für laufenden Ertrag.

Wie hoch ist die Mietrendite bei Ihrer Wohnung? Kaufpreis, Miete und Kosten eingeben: Der Rechner zeigt Brutto- und Nettomietrendite.

05Lagen im Überblick

Der Gutachterausschuss teilt Münster in fünf Zonen ein, vom Zentrum bis zu den äußeren Stadtteilen. Die Preisunterschiede sind groß: Eine gebrauchte Wohnung im Zentrum kostet fast doppelt so viel wie am Stadtrand. Die Werte sind Durchschnitte über alle Baujahre und Größen, ein einzelnes Objekt kann deutlich abweichen.

Die Rohertragsfaktoren zeigen dasselbe Bild wie die Preise. In den Zonen 4 und 5 bekommen Sie rechnerisch rund 40 % mehr Miete je eingesetztem Euro als in den Zonen 1 bis 3. Kleine Wohnungen bis 50 m² sind im Neubau je Quadratmeter meist teurer als größere, in Zone 3 etwa 7.377 statt 6.610 €/m².

06Regeln für Vermieter in Münster

Münster gehört zu den 57 Gemeinden, die Nordrhein-Westfalen als Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt eingestuft hat. Für Sie als Vermieter heißt das:

• Mietpreisbremse: Bei einer neuen Vermietung darf die Miete höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Die Verordnung gilt bis 31.12.2029. Ausgenommen sind Wohnungen, die nach dem 01.10.2014 erstmals genutzt und vermietet wurden, und die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung. Eine höhere Vormiete dürfen Sie weiter verlangen.
• Kappungsgrenze: In laufenden Mietverhältnissen darf die Miete in drei Jahren um höchstens 15 % steigen. Gilt bis 28.02.2030.
• Kündigungssperrfrist: Wurde eine Mietwohnung nach der Überlassung an den Mieter in Eigentum umgewandelt, kann der Käufer erst nach acht Jahren wegen Eigenbedarfs kündigen. Gilt bis 28.02.2030.

Beim Kauf zahlen Sie in Nordrhein-Westfalen 6,5 % Grunderwerbsteuer. Hinzu kommen rund 1,7 % für Notar und Grundbuch und, falls ein Makler beteiligt ist, in der Regel 3,57 %. Bei einer Wohnung für 226.000 € sind das gut 26.500 €. Die Einzelheiten finden Sie auf unserer Seite zur Grunderwerbsteuer in Nordrhein-Westfalen und im Kaufnebenkosten-Rechner.

07Beispielrechnung: eine vermietete Wohnung in Münster

Nehmen wir Jonas, 39, angestellt, ledig, mit einem zu versteuernden Einkommen von 85.000 €. Er kauft eine vermietete Zwei-Zimmer-Wohnung mit 57 m², Baujahr 1980, für 226.000 €. Das sind rund 3.970 €/m², der Durchschnitt vermieteter Wohnungen laut Gutachterausschuss. Der Mieter zahlt 10,86 €/m², also 619,02 € im Monat. Die Kaufnebenkosten zahlt Jonas aus Eigenkapital, den Kaufpreis finanziert die Bank. Der Name ist ausgedacht, die Zahlen sind ein Rechenbeispiel und keine Prognose.

Jetzt die laufende Rechnung für ein volles Jahr.

Jonas zahlt also rund 244 € im Monat zu, nach Steuern. Davon sind 283 € Tilgung, die seinen Kredit senken. Ohne Tilgung bliebe ein knapper Überschuss von rund 39 € im Monat. Bei seinem Einkommen spart jeder Euro Verlust rund 47 Cent Steuern, das hilft. Ohne diese Steuerwirkung wäre die Lücke fast doppelt so groß.

Bei einem Kaufpreisfaktor um 30 entscheidet vor allem der Zins. Ein Prozentpunkt mehr bei der Anschlussfinanzierung kostet Jonas fast so viel wie die Tilgung. Wie die Mieteinnahmen versteuert werden, lesen Sie im Ratgeber zu Mieteinnahmen versteuern.

Zum Vergleich: eine Neubauwohnung in Münster

Was ändert sich, wenn Jonas eine neu gebaute Wohnung kauft? Wir nehmen 45 m² zum Durchschnittspreis, den der Gutachterausschuss für den Ersterwerb 2025 ermittelt hat: 6.615 €/m², ohne Stellplatz. Das ergibt 297.675 €. Grunderwerbsteuer (19.349 €) sowie Notar und Grundbuch (4.959 €) zahlt Jonas aus Eigenkapital, einen Makler gibt es beim Bauträger in der Regel nicht. Für die Miete gibt es in Münster keine amtliche Neubau-Angebotsmiete. Wir nehmen deshalb den Mietspiegelwert der jüngsten Baujahre für 45 m² (10,26 €/m²) mit dem Zuschlag für den erweiterten Innenstadtbereich, zusammen 11,70 €/m².

Die Abschreibung ist im ersten Jahr mehr als dreimal so hoch (12.817 € statt 3.771 €), und für Instandhaltung fällt in einem neuen Haus in den ersten Jahren in der Regel wenig an. Bei Jonas' Steuersatz holt das viel zurück. Nach Steuern zahlt er hier rund 167 € im Monat zu, vor Steuern aber rund 853 €. Der Quadratmeter kostet dafür zwei Drittel mehr, und die Bruttomietrendite sinkt auf rund 2,1 % statt 3,3 %. Weil die degressive Abschreibung jedes Jahr vom kleineren Restwert gerechnet wird, sinkt die Steuerersparnis in den Folgejahren, und die Lücke vor Steuern muss Jonas jeden Monat erst einmal aufbringen. Wohnungen, die nach dem 01.10.2014 erstmals genutzt und vermietet wurden, sind nach § 556f BGB dauerhaft von der Mietpreisbremse ausgenommen.

08Chancen und Risiken einer Kapitalanlage in Münster

Münster hat Eigenschaften, die für eine Vermietung sprechen. Jede davon hat eine Kehrseite.

Dazu kommen Risiken, die nicht von Münster abhängen: höhere Zinsen bei der Anschlussfinanzierung, Sonderumlagen in älteren Gebäuden und Mietausfall bis zur nächsten Vermietung. Bei Wohnungen für Studierende ist der Mieterwechsel häufiger als bei Berufstätigen. Wie sich der Wert einer Wohnung entwickelt, kann niemand vorhersagen.

Mehr zu den allgemeinen Vor- und Nachteilen lesen Sie im Ratgeber Eigentumswohnung als Kapitalanlage.

09Weitere Standorte

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