Bottrop liegt im nördlichen Ruhrgebiet zwischen Essen, Gladbeck und Oberhausen. Wer dort eine Wohnung als Kapitalanlage sucht, findet Preise, von denen man in Süddeutschland nur träumt: Eine gebrauchte Wohnung aus den 1970er-Jahren kostete 2024 und 2025 im Schnitt rund 1.600 €/m².

Niedrige Preise allein sind aber noch keine gute Anlage. Entscheidend ist, ob die Miete den Kaufpreis trägt, wie stabil die Nachfrage ist und was beim Kauf an Steuern anfällt. Der Gutachterausschuss der Stadt veröffentlicht dazu ungewöhnlich genaue Daten. Wir haben sie zusammengetragen und rechnen offen.

01Bottrop in Zahlen

Alle Werte, die wir für die Einordnung verwenden, mit Quelle und Stand.

02Bevölkerung und Nachfrage

Bottrop hatte Ende 2025 amtlich 118.482 Einwohner, etwas mehr als 2015 (117.143). Die Stadt ist damit über zehn Jahre praktisch stabil geblieben. Laut Deutschlandatlas wuchs sie zwischen 2019 und 2024 um durchschnittlich 0,14 % im Jahr, 2024 zogen mehr Menschen aus anderen Teilen Deutschlands zu als weg.

Für die Zukunft rechnet IT.NRW mit einem leichten Rückgang. Bis 2035 soll die Einwohnerzahl ungefähr gleich bleiben, bis 2045 um 1,8 % unter dem Stand von 2023 liegen. Die Zahl der über 65-Jährigen steigt dabei deutlich.

Bottrop ist keine typische Mieterstadt. Nur 40,9 % der Haushalte sind Einpersonenhaushalte, und 37,5 % der Wohnungen werden von ihren Eigentümern bewohnt. Die Nachfrage nach Mietwohnungen kommt hier eher von Paaren, Familien und Älteren als von Studierenden.

Auffällig ist das Alter der Häuser. Die größte Baujahresklasse im Zensus sind die 1950er-Jahre mit 12.232 Wohnungen, gut jede fünfte Wohnung der Stadt. Wer hier kauft, kauft oft ein Gebäude aus der Wiederaufbauzeit und sollte Dach, Fenster, Leitungen und Heizung genau prüfen.

03Wirtschaft und Arbeitsmarkt

Bottrop ist vor allem eine Wohnstadt. Am 30.06.2025 wohnten 44.267 sozialversicherungspflichtig Beschäftigte in der Stadt, aber nur 33.356 arbeiteten dort. Täglich pendeln 29.666 Menschen aus und 18.733 ein. Die Arbeitsplätze vieler Bottroper liegen in den Nachbarstädten des Ruhrgebiets.

Für Vermieter muss ein Auspendlerüberschuss kein Nachteil sein. Er zeigt, dass Bottrop als Wohnort im Ruhrgebiet gefragt ist, mit kürzeren Wegen nach Essen und Oberhausen und günstigeren Mieten. Die Nachfrage hängt damit auch an der Wirtschaft der Nachbarstädte. Ende 2018 schloss in Bottrop die Zeche Prosper-Haniel, die letzte Steinkohlenzeche Deutschlands.

Die Arbeitslosenquote lag 2025 im Jahresdurchschnitt bei 8,2 %. Das ist deutlich über dem Bundesschnitt, für das Ruhrgebiet aber kein Ausreißer. Ein Teil der Mieter hat ein knappes Budget, und die Miethöhe hat Grenzen.

04Mieten, Kaufpreise und Mietrendite

Die Stadt Bottrop gibt gemeinsam mit dem Gutachterausschuss einen Mietspiegel heraus, Stand 01.01.2025. Er nennt Mietrichtwerte für 60 bis 90 m² große Wohnungen in mittlerer Lage: im Schnitt 6,45 €/m² für die Baujahre 1949 bis 1977, 7,21 €/m² für 1978 bis 1994 und 8,14 €/m² für 1995 bis 2016. Innerhalb jeder Altersklasse steigt der Wert mit jedem Baujahr um 2 bis 5 Cent. Eine Wohnung von 1974 kommt so auf 6,67 €/m².

Der Gutachterausschuss selbst hält den Mietspiegel für etwas zu niedrig. Weil er Mieten der letzten sechs Jahre auswertet, setzt der Ausschuss für marktübliche Mieten 10 % mehr an. Inserate lagen 2025 laut BBSR im Schnitt bei 8,48 €/m².

Bei den Kaufpreisen ist Bottrop gut dokumentiert. Der Grundstücksmarktbericht 2026 nennt Durchschnittspreise aus Kauffällen 2024 und 2025, getrennt nach Baujahr und Wohnlage. In Mehrfamilienhäusern mit 4 bis 19 Wohnungen in mittlerer Lage kosteten Wohnungen der Baujahre 1970 bis 1979 im Schnitt 1.644 €/m², der 1990er-Jahre 2.240 €/m² und ab 2010 rund 3.571 €/m². Neubauwohnungen kosteten 2025 im Schnitt 5.104 €/m².

Zum Abgleich nennt der Gutachterausschuss einen Kaufpreisfaktor aus echten Verkäufen vermieteter Wohnungen. Er lag 2025 im Schnitt bei 18,9, das entspricht einer Bruttomietrendite von rund 5,3 %. Unsere Rechnung liegt damit im realistischen Bereich. Ihre eigene Zahl rechnet der Mietrendite-Rechner.

05Stadtteile im Überblick

Amtliche Kaufpreise je Stadtteil gibt es nicht. Der Gutachterausschuss unterscheidet aber einfache, mittlere und gute Wohnlagen. Eine Wohnung der 1970er-Jahre kostete in einfacher Lage 1.553 €/m², in guter 1.734 €/m². Die Bodenrichtwerte für Wohnbauland liegen in guten Lagen im Schnitt bei 410 €/m², in einfachen bei 215 €/m².

Der Unterschied zwischen einfacher und guter Lage beträgt bei gebrauchten Wohnungen gut 10 %, im Mietspiegel 6 Qualitätspunkte, also knapp 0,50 €/m². Die Lage zählt, aber weniger als Baujahr und Zustand.

06Regeln für Vermieter in Bottrop

Bottrop gehört nicht zu den 57 Gemeinden der Mieterschutzverordnung Nordrhein-Westfalen. Das hat Folgen:

• Keine Mietpreisbremse: Bei einer Neuvermietung ist die Miethöhe frei vereinbar. Grenzen setzen nur das Verbot der Mietpreisüberhöhung (§ 5 Wirtschaftsstrafgesetz) und der Mietwucher.
• Kappungsgrenze 20 %: Im laufenden Mietvertrag darf die Miete in drei Jahren um höchstens 20 % steigen, und nie über die ortsübliche Vergleichsmiete.
• Keine verlängerte Kündigungssperrfrist: Nach einer Umwandlung in Eigentum gilt die gesetzliche Frist von drei Jahren.

Beim Kauf zahlen Sie in Nordrhein-Westfalen 6,5 % Grunderwerbsteuer, einen der höchsten Sätze in Deutschland. Dazu kommen Notar und Grundbuch mit rund 2,1 % des Kaufpreises, wenn Sie finanzieren, und je nach Objekt ein Makler. Bei 106.860 € Kaufpreis sind das ohne Makler rund 8,6 % Nebenkosten. Ihre eigenen Kosten rechnet der Kaufnebenkosten-Rechner aus, die Notarpositionen erklärt unser Beitrag zu den Notarkosten.

07Beispielrechnung: eine vermietete Wohnung in Bottrop

Nehmen wir Kerstin, 47, ledig, Sachbearbeiterin mit einem zu versteuernden Einkommen von 60.000 €. Sie kauft eine vermietete Wohnung mit 65 m² in einem Mehrfamilienhaus von 1974 in mittlerer Lage, für 106.860 €. Das entspricht dem Durchschnittspreis des Gutachterausschusses (1.644 €/m²). Die Miete liegt mit 6,67 €/m² genau beim Mietspiegel. Der Name ist ausgedacht, die Zahlen sind ein Rechenbeispiel und keine Prognose.

Kerstin zahlt nach Steuern rund 84 € im Monat zu und tilgt dabei 134 €. Ohne Tilgung bliebe ein Überschuss von rund 50 € im Monat. Die Miete deckt hier Zinsen und laufende Kosten.

Der Preis dafür sind die Nebenkosten. Gut 9.000 € zahlt Kerstin aus Eigenkapital, davon fast 7.000 € Grunderwerbsteuer. Diese fließt nur anteilig und über Jahrzehnte über die Abschreibung zurück. Wie Mieteinnahmen besteuert werden, erklärt unser Beitrag Mieteinnahmen versteuern.

Weil der Kaufpreis niedrig ist, wiegt der Zins weniger schwer als in teuren Städten. Umso stärker fallen Leerstand und Instandhaltung ins Gewicht. Eine Sonderumlage für ein neues Dach kann bei einem Haus aus den 1970er-Jahren mehrere Jahresüberschüsse kosten.

Zum Vergleich: eine Neubauwohnung in Bottrop

Was ändert sich, wenn Kerstin stattdessen eine neu gebaute Wohnung mit 45 m² kauft? Der Gutachterausschuss hat für Neubauwohnungen 2025 einen Durchschnitt von 5.104 €/m² ermittelt, bei im Schnitt 80 m² Wohnfläche. Für 45 m² ergibt das 229.680 €. Grunderwerbsteuer (14.929 €) sowie Notar und Grundbuch (3.819 €) zahlt sie aus Eigenkapital. Als Miete setzen wir 9,38 €/m² an, den Mietspiegelwert für Baujahr 2025. Der Mietspiegel enthält ausdrücklich keine Erstbezugsmieten, die tatsächliche Erstmiete kann höher liegen.

Die Abschreibung ist im ersten Jahr mehr als fünfmal so hoch wie bei der gebrauchten Wohnung (9.889 € statt 1.845 €), und Instandhaltung fällt in den ersten Jahren meist kaum an. Dafür kostet der Quadratmeter dreimal so viel, und die Bruttomietrendite fällt von 4,9 % auf rund 2,2 %. Vor Steuern zahlt Kerstin rund 646 € im Monat zu, nach Steuern rund 219 €, also mehr als doppelt so viel wie bei der gebrauchten Wohnung. Die Grunderwerbsteuer steigt mit dem Kaufpreis auf fast 15.000 €. Die Steuerersparnis wird in den Folgejahren kleiner, weil die degressive Abschreibung vom Restwert gerechnet wird.

08Chancen und Risiken in Bottrop

Für Bottrop sprechen belegbare Punkte. Kaufpreise und Mieten passen zusammen, die Bruttomietrendite liegt bei gebrauchten Wohnungen um 4,5 bis 5 %, und der Gutachterausschuss bestätigt das mit einem Kaufpreisfaktor von 18,9. Der Leerstand war beim Zensus niedrig, die Einwohnerzahl ist seit Jahren stabil. Eine Mietpreisbremse gibt es nicht.

Dagegen stehen ebenso klare Punkte:

• 6,5 % Grunderwerbsteuer: Die Kaufnebenkosten liegen bei über 8 % ohne Makler.
• Alte Bausubstanz: Die größte Baujahresklasse sind die 1950er-Jahre, Sanierungen und Sonderumlagen sind wahrscheinlicher.
• Arbeitslosenquote 8,2 %: Ein Teil der Mieter hat ein knappes Budget.
• Prognose −1,8 % bis 2045: Die Nachfrage wächst nicht.
• Auspendlerstadt: Die Nachfrage hängt an Arbeitsplätzen in den Nachbarstädten.
• Zins und Leerstand: Jeder Monat Leerstand kostet die volle Miete, ein höherer Anschlusszins erhöht die Zuzahlung.

Welche Vor- und Nachteile eine Eigentumswohnung als Kapitalanlage allgemein hat, steht in unserem Beitrag Eigentumswohnung als Kapitalanlage.

09Weitere Standorte

Weitere Städte in Nordrhein-Westfalen: Überblick Nordrhein-Westfalen · Aachen · Bielefeld · Bochum · Bonn · Dortmund · Duisburg · Düsseldorf · Essen · Gelsenkirchen · Gütersloh · Hamm · Krefeld · Köln · Leverkusen · Mönchengladbach · Mülheim an der Ruhr · Münster · Neuss · Oberhausen · Paderborn · Recklinghausen · Siegen · Solingen · Troisdorf · Wuppertal

Alle Standorte im Vergleich: Wo lohnt sich eine Kapitalanlage-Immobilie? Städte im Vergleich 2026 · Welches Bundesland eignet sich? Alle 16 im Vergleich

Geschrieben von

Romolo Marini

Investmentberater bei InvestImmo.de

Schreibt über Finanzierung und Steuern.

Romolo bringt beinahe 17 Jahre Bank- und Finanzierungserfahrung sowie die Führung von rund 145 Vertriebsmitarbeitenden in seine Arbeit ein. Er schreibt über Finanzierung, Steuern und Immobilienentscheidungen, die langfristig zum Leben passen.

Alle Beiträge von Romolo Marini

Diese Seite ist eine allgemeine Information und keine Anlage-, Steuer- oder Rechtsberatung. Alle Zahlen sind Beispielrechnungen mit offengelegten Annahmen oder amtliche Werte mit genanntem Stand, Stand 15.10.2026.