Gütersloh ist eine Stadt, die man eher von Firmennamen kennt als von Immobilienanzeigen. Hier haben Bertelsmann und Miele ihren Hauptsitz, und in der Stadt arbeiten deutlich mehr Menschen, als dort wohnen. Die Arbeitslosigkeit im Kreis ist mit 5,1 % niedrig.

Für Anleger ist Gütersloh trotzdem kein Selbstläufer. Fast jede zweite Wohnung wird von ihren Eigentümern bewohnt, Alleinlebende sind eine Minderheit, und beim Kauf fallen 6,5 % Grunderwerbsteuer an. Wir haben die amtlichen Zahlen zusammengetragen und rechnen offen, was eine vermietete Wohnung hier bringt.

01Gütersloh in Zahlen

Alle Werte, die wir für die Einordnung verwenden, mit Quelle und Stand.

02Bevölkerung und Nachfrage

Gütersloh hatte Ende 2025 amtlich 99.854 Einwohner und liegt damit knapp unter der Großstadtgrenze. 2015 waren es 97.586. Laut Deutschlandatlas wuchs die Stadt zwischen 2019 und 2024 um durchschnittlich 0,3 % im Jahr, 2025 ging die Zahl leicht zurück.

Für den Kreis Gütersloh rechnet IT.NRW bis 2035 mit einem leichten Wachstum und bis 2045 mit einem Stand knapp über dem von 2023 (+0,6 %). Eine Prognose nur für die Stadt gibt es von IT.NRW nicht.

Die Haushaltsstruktur ist für Vermieter der schwächste Punkt. Nur 40,6 % der Haushalte sind Einpersonenhaushalte, 45,1 % der Wohnungen werden von ihren Eigentümern bewohnt, und die durchschnittliche Wohnung ist fast 98 m² groß. Gütersloh ist eine Stadt der Familien und Eigenheime.

Kleine Mietwohnungen sind in dieser Struktur eher knapp. Für Anleger kann das eine Chance sein, wenn die Wohnung zu den Menschen passt, die zum Arbeiten nach Gütersloh ziehen.

03Wirtschaft und Arbeitsmarkt

Gütersloh ist ein Arbeitszentrum mit Weltkonzernen und vielen Mittelständlern. Am 30.06.2025 arbeiteten 57.977 sozialversicherungspflichtig Beschäftigte in der Stadt, 44.612 wohnten dort. Täglich pendeln 36.413 Menschen ein und 23.068 aus, ein Überschuss von über 13.000.

Die Arbeitslosenquote im Kreis Gütersloh lag 2025 im Jahresdurchschnitt bei 5,1 %. Das verfügbare Einkommen je Einwohner lag 2023 bei 31.540 €. Für Vermieter bedeutet das eine kaufkräftige Mieterschaft.

Die Kehrseite ist die Abhängigkeit von wenigen großen Arbeitgebern. Schwächelt eine Branche oder baut ein großes Unternehmen Stellen ab, spürt das der Mietmarkt einer Stadt dieser Größe schneller als eine Großstadt mit breiter Wirtschaft.

04Mieten, Kaufpreise und Mietrendite

Für Gütersloh gibt es einen qualifizierten Mietspiegel, erstellt gemeinsam für alle 13 Städte und Gemeinden im Kreis. Die aktuelle Fassung 2026 wurde mit dem Verbraucherpreisindex um 4,42 % fortgeschrieben und am 28.04.2026 anerkannt. Er gilt für Wohnungen, die bis Ende 2023 bezugsfertig waren.

Die Werte hängen von Größe und Baujahr ab. Eine Wohnung mit 50 bis 65 m² kommt bei Baujahr 1968 bis 1977 auf 6,82 €/m² (Spanne 5,76 bis 7,92 €/m²), bei 1978 bis 1994 auf 7,48 €/m² und bei 2020 bis 2023 auf 10,53 €/m². Inserate lagen 2025 im Kreis laut BBSR bei 9,56 €/m².

Die Kaufpreise kommen aus dem Grundstücksmarktbericht des gemeinsamen Gutachterausschusses von Kreis und Stadt. Nach Baujahr ausgewertet sind sie nur für den ganzen Kreis: Wohnungen der Baujahre 1970 bis 1979 kosteten 2025 im Schnitt 2.032 €/m², der 1990er-Jahre 2.428 €/m², neue Wohnungen im Erstverkauf 4.334 €/m². In der Stadt Gütersloh wurden 2025 gut 100 von 188 gebrauchten Wohnungen für 1.500 bis 2.500 €/m² verkauft, die meisten Neubauwohnungen für 4.000 bis 5.000 €/m².

Zum Abgleich nennt der Gutachterausschuss einen Kaufpreisfaktor für vermietete Eigentumswohnungen von 25,3 im Kreis. Das entspricht einer Bruttomietrendite von rund 4,0 %, also genau dem Wert unserer Rechnung mit Mietspiegelmiete. Ihre eigene Zahl rechnet der Mietrendite-Rechner.

05Stadtteile im Überblick

Amtliche Preise oder Mieten je Stadtteil gibt es für Gütersloh nicht frei, der Mietspiegel unterscheidet keine Lagen. Die Tabelle beschreibt den Charakter.

Für Mieter kleiner Wohnungen zählen in Gütersloh kurze Wege zu Bahnhof und Arbeitsplatz. Die Randlagen sind eher Eigenheimgebiete, dort gibt es weniger Nachfrage nach kleinen Mietwohnungen.

06Regeln für Vermieter in Gütersloh

Gütersloh gehört nicht zu den 57 Gemeinden der Mieterschutzverordnung Nordrhein-Westfalen. Im Kreis steht nur Harsewinkel in der Liste. Für die Stadt gilt:

• Keine Mietpreisbremse: Bei einer Neuvermietung ist die Miethöhe frei vereinbar. Grenzen setzen nur das Verbot der Mietpreisüberhöhung (§ 5 Wirtschaftsstrafgesetz) und der Mietwucher.
• Kappungsgrenze 20 %: Im laufenden Mietvertrag darf die Miete in drei Jahren um höchstens 20 % steigen, und nie über die ortsübliche Vergleichsmiete laut Mietspiegel.
• Keine verlängerte Kündigungssperrfrist: Nach einer Umwandlung in Eigentum gilt die gesetzliche Frist von drei Jahren.

Beim Kauf zahlen Sie in Nordrhein-Westfalen 6,5 % Grunderwerbsteuer. Dazu kommen Notar und Grundbuch mit rund 2,0 % des Kaufpreises, wenn Sie finanzieren, und je nach Objekt ein Makler. Bei 121.920 € Kaufpreis sind das ohne Makler rund 8,5 % Nebenkosten. Ihre eigenen Kosten rechnet der Kaufnebenkosten-Rechner aus, die Notarpositionen erklärt unser Beitrag zu den Notarkosten.

07Beispielrechnung: eine vermietete Wohnung in Gütersloh

Nehmen wir Markus, 39, ledig, Vertriebsingenieur mit einem zu versteuernden Einkommen von 60.000 €. Er kauft eine vermietete Wohnung mit 60 m², Baujahr 1975, für 121.920 €. Das entspricht dem Durchschnittspreis im Kreis für dieses Baujahr (2.032 €/m²). Die Miete liegt mit 6,82 €/m² genau beim Mietspiegel. Der Name ist ausgedacht, die Zahlen sind ein Rechenbeispiel und keine Prognose.

Markus zahlt nach Steuern rund 133 € im Monat zu, und 152 € fließen in die Tilgung. Ohne Tilgung bliebe ein kleiner Überschuss von rund 19 € im Monat.

Gut 10.000 € Kaufnebenkosten zahlt er aus Eigenkapital, davon fast 8.000 € Grunderwerbsteuer. Wie Mieteinnahmen besteuert werden, erklärt unser Beitrag Mieteinnahmen versteuern.

Weil es keine Mietpreisbremse gibt, verbessert ein Mieterwechsel die Rechnung. Eine Miete am oberen Rand der Spanne bringt rund 66 € im Monat mehr. Sie setzt aber eine Wohnung voraus, die vom Zustand her an den oberen Rand passt.

Zum Vergleich: eine Neubauwohnung in Gütersloh

Was ändert sich, wenn Markus stattdessen eine neu gebaute Wohnung mit 45 m² kauft? Der Gutachterausschuss hat für Neubauwohnungen im Erstverkauf 2025 im Kreis einen Durchschnitt von 4.334 €/m² ermittelt, bei im Schnitt 75 m². In der Stadt lagen die meisten Erstverkäufe zwischen 4.000 und 5.000 €/m². Mit dem Kreiswert ergibt das 195.030 €. Grunderwerbsteuer (12.677 €) sowie Notar und Grundbuch (3.438 €) zahlt er aus Eigenkapital. Als Miete setzen wir 10,60 €/m² an, den Mietspiegelwert für 25 bis 50 m² und Baujahr 2020 bis 2023.

Die Abschreibung ist im ersten Jahr viermal so hoch wie bei der gebrauchten Wohnung (8.402 € statt 2.104 €), und Instandhaltung fällt in den ersten Jahren meist kaum an. Dafür kostet der Quadratmeter gut doppelt so viel, und die Bruttomietrendite sinkt von 4,0 % auf rund 2,9 %. Vor Steuern zahlt Markus rund 438 € im Monat zu, nach Steuern rund 110 €, also etwas weniger als beim Bestand. Liegt der Kaufpreis eher bei 4.500 bis 5.000 €/m² wie bei den meisten Erstverkäufen in der Stadt, steigt die Zuzahlung. Die Steuerersparnis wird in den Folgejahren kleiner, weil die degressive Abschreibung vom Restwert gerechnet wird.

08Chancen und Risiken in Gütersloh

Für Gütersloh sprechen belegbare Punkte. Die Stadt hat einen starken Arbeitsmarkt mit über 13.000 Einpendlern mehr als Auspendlern, eine niedrige Arbeitslosigkeit im Kreis und eine kaufkräftige Bevölkerung. Gebrauchte Wohnungen sind mit rund 2.000 €/m² bezahlbar, der Mietspiegel ist qualifiziert und aktuell, und es gibt keine Mietpreisbremse.

Dagegen stehen ebenso klare Punkte:

• Eigentümerstadt: 45 % Eigentümerquote, nur 40,6 % Einpersonenhaushalte, die Nachfrage nach kleinen Mietwohnungen ist begrenzt.
• 6,5 % Grunderwerbsteuer: Die Kaufnebenkosten liegen bei über 8 % ohne Makler.
• Abhängigkeit von großen Arbeitgebern: Stellenabbau in einer Branche trifft den Mietmarkt einer Mittelstadt direkt.
• Prognose flach: Der Kreis wächst laut IT.NRW bis 2045 kaum.
• Kaufpreise nur für den Kreis nach Baujahr: Für die Stadt gibt es nur Preisgruppen.
• Zins und Leerstand: Ein höherer Anschlusszins erhöht die Zuzahlung, jeder Monat Leerstand kostet die volle Miete.

Welche Vor- und Nachteile eine Eigentumswohnung als Kapitalanlage allgemein hat, steht in unserem Beitrag Eigentumswohnung als Kapitalanlage.

09Weitere Standorte

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Geschrieben von

Michael Pauker

Investmentberater bei InvestImmo.de

Schreibt über Finanzierung und Kalkulation, Steuern und Pflegeimmobilien.

Michael verbindet seine Erfahrung als Banker und ehemaliger Portfolio Manager im Family Office mit der Praxis als eigener Immobilieninvestor. Er schreibt über belastbare Kalkulationen, Finanzierung, Risiken und strategischen Portfolioaufbau.

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Diese Seite ist eine allgemeine Information und keine Anlage-, Steuer- oder Rechtsberatung. Alle Zahlen sind Beispielrechnungen mit offengelegten Annahmen oder amtliche Werte mit genanntem Stand, Stand 15.10.2026.