Kapitalanlage-Immobilien in Troisdorf: Zahlen, Lagen und eine ehrliche Rechnung

Andriy Bezborodko · 2026-10-13

Troisdorf liegt zwischen Köln und Bonn, und viele Anleger aus der Region kennen die Stadt eher vom Durchfahren als vom Hinsehen. Dabei ist sie mit rund 76.000 Einwohnern die größte Stadt im Rhein-Sieg-Kreis. Eine gebrauchte Eigentumswohnung kostet hier deutlich weniger als in Köln oder Bonn.

Wer in Troisdorf vermietet, bekommt einen Markt mit kaum freiem Wohnraum. Er bekommt aber auch Regeln: Troisdorf gehört zu den 57 Gemeinden in NRW mit Mietpreisbremse und abgesenkter Kappungsgrenze. Beides entscheidet mit darüber, ob die Rechnung aufgeht.

Wir haben die amtlichen Zahlen zusammengetragen und rechnen am Ende eine gebrauchte und eine neue Wohnung durch.

01Troisdorf in Zahlen

Alle Werte, die wir für die Einordnung verwenden, mit Quelle und Stand.

02Bevölkerung und Nachfrage

Troisdorf ist in den letzten Jahren leicht gewachsen. Ende 2014 zählte die Landesstatistik 73.494 Einwohner, Ende 2024 waren es 75.901. Ende 2025 waren es amtlich 75.742. Die Stadt selbst zählt mit Nebenwohnsitzen gut 79.000. Für die Zukunft rechnet IT.NRW mit einem leichten Rückgang auf rund 73.500 im Jahr 2050, ein Minus von 3,1 %.

Für Vermieter wichtiger ist, wie eng der Markt ist. Beim Zensus 2022 standen nur 1,9 % der Wohnungen leer. Marktaktiv, also innerhalb von drei Monaten beziehbar, waren gerade 0,8 %. Fachleute sehen rund 3 % als nötige Reserve für Umzüge an. In Troisdorf ist davon wenig übrig.

Gleichzeitig verändert sich die Haushaltsstruktur. 2011 lebten in 33,6 % der Haushalte Menschen allein, beim Zensus 2022 waren es 41,6 %. Kleine Wohnungen werden also gesucht, auch wenn Troisdorf im Vergleich zu Köln oder Bonn eher eine Stadt der Familien ist.

Der Markt ist eng, die Nachfrage stabil. Das spricht für die Vermietbarkeit, sagt aber noch nichts über die Rendite.

03Wirtschaft und Arbeitsmarkt

Troisdorf lebt von seiner Lage. Am 30.06.2025 arbeiteten 32.118 sozialversicherungspflichtig Beschäftigte in der Stadt, fast genauso viele, wie dort wohnen. 22.855 pendelten ein, 22.435 aus. Die Stadt ist also eng mit Köln, Bonn und dem Umland verflochten. Gut sieben von zehn Beschäftigten, die in Troisdorf wohnen, arbeiten außerhalb der Stadt.

Für die Vermietung ist das ein Vorteil. Die Nachfrage hängt nicht an einem einzelnen Arbeitgeber, sondern am Arbeitsmarkt einer ganzen Region mit Großstädten auf beiden Seiten. Eine Hochschule gibt es in Troisdorf nicht. Die Hochschule Bonn-Rhein-Sieg liegt im Nachbarort Sankt Augustin.

Die Arbeitslosenquote im Agenturbezirk Bonn und Rhein-Sieg-Kreis lag im September 2026 bei 6,5 %, knapp über dem Bundesschnitt von 6,4 %. Eine eigene Quote für Troisdorf haben wir in den Veröffentlichungen der Agentur nicht gefunden.

04Mieten, Kaufpreise und Mietrendite

Troisdorf hat seit Oktober 2025 einen neuen qualifizierten Mietspiegel. Er beruht auf einer Befragung von 3.000 Mieterhaushalten im März 2025 und wurde mit Mieterbund und Haus & Grund erstellt. Für eine 60 m² große Wohnung aus den Jahren 1919 bis 1983 in normaler Lage nennt er eine Basismiete von 7,89 €/m². Zu- und Abschläge gibt es für Baujahr, Lage und Ausstattung, etwa +2,93 € für Baujahre 2021 bis 2024. Die übliche Spanne reicht von 15 % darunter bis 14 % darüber.

Zum Vergleich: Beim Zensus 2022 lag die durchschnittliche Nettokaltmiete aller Mietwohnungen bei 7,00 €/m². Der Gutachterausschuss ermittelte für vermietete Eigentumswohnungen mit Baujahr bis 1989 im ganzen Kreis eine Durchschnittsmiete von 9,05 €/m².

Bei den Kaufpreisen hat der Gutachterausschuss für 2024 und 2025 nach Größe und Baujahr ausgewertet. Für Wohnungen mit 41 bis 80 m² in Troisdorf:

Die Preise sind ohne Stellplatz. 2025 wurden in Troisdorf 217 Eigentumswohnungen verkauft, deutlich mehr als 2024 mit 155. Der mittlere Kaufpreis lag bei 242.000 €.

Aus Kaufpreis und Miete ergibt sich der Kaufpreisfaktor, der Kehrwert ist die Bruttomietrendite.

Die Spanne zeigt, worauf es ankommt. Mit einer Miete auf Mietspiegelniveau liegt die Bruttorendite knapp unter 4 %. Wo Wohnungen tatsächlich mit rund 9 €/m² vermietet sind, wie im Kreisschnitt, wird es mehr. Ihre eigene Zahl prüfen Sie mit dem Mietrendite-Rechner.

05Stadtteile im Überblick

Troisdorf besteht aus zwölf Stadtteilen. Preise je Stadtteil veröffentlicht der Gutachterausschuss nicht, und der Mietspiegel unterscheidet nur zwei Wohnlagen, „normal“ und „gut“ (+0,19 €/m²), nach Straßen. Belegt sind die Einwohnerzahlen der Stadt.

Weitere Stadtteile sind Rotter See, Eschmar, Kriegsdorf, Altenrath und Müllekoven, jeweils mit weniger als 4.100 Einwohnern und überwiegend Einfamilienhäusern. Ob eine Adresse in normaler oder guter Wohnlage liegt, steht im Straßenverzeichnis des Mietspiegels.

06Regeln für Vermieter in Troisdorf

In Troisdorf gilt die Mietpreisbremse. Die Mieterschutzverordnung NRW nennt die Stadt ausdrücklich, die Regel gilt bis 31.12.2029. Bei einer neuen Vermietung darf die Miete höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete laut Mietspiegel liegen. Für eine 60-m²-Wohnung mit Basismiete 7,89 €/m² wären das ohne Zuschläge rund 8,68 €/m². Ausnahmen gelten unter anderem für Wohnungen, die nach dem 01.10.2014 erstmals genutzt und vermietet wurden, und nach einer umfassenden Modernisierung. War die Vormiete höher, darf sie bleiben.

Bei laufenden Verträgen gilt die abgesenkte Kappungsgrenze: höchstens 15 % mehr in drei Jahren statt 20 %, und nie über die ortsübliche Vergleichsmiete. Diese Regel gilt in Troisdorf bis 28.02.2030. Wird ein Mietshaus in Eigentumswohnungen umgewandelt, kann ein Käufer einem Mieter acht Jahre lang nicht wegen Eigenbedarfs kündigen.

Beim Kauf zahlen Sie in NRW 6,5 % Grunderwerbsteuer, einen der höchsten Sätze in Deutschland. Dazu kommen Notar und Grundbuch mit rund 2 % des Kaufpreises, wenn Sie finanzieren. Ihre Kaufnebenkosten rechnen Sie mit dem Kaufnebenkosten-Rechner durch, die Positionen beim Notar erklärt unser Beitrag zu den Notarkosten.

07Beispielrechnung: eine vermietete Wohnung in Troisdorf

Nehmen wir Sandra, 42, ledig, angestellt mit einem zu versteuernden Einkommen von 60.000 €. Sie kauft eine vermietete Eigentumswohnung mit 60 m², Baujahr 1974, in normaler Wohnlage für 144.000 €. Das entspricht dem Median von 2.400 €/m². Die Miete liegt mit 7,89 €/m² genau auf der Basismiete des Mietspiegels. Der Name ist ausgedacht, die Zahlen sind ein Rechenbeispiel und keine Prognose.

Sandra zahlt in diesem Beispiel rund 153 € im Monat zu, nach Steuern. Davon fließen 180 € in die Tilgung, also in ihr eigenes Vermögen. Ohne Tilgung betrachtet bleibt nach Steuern ein kleiner Überschuss von rund 27 € im Monat.

Wegen der Kappungsgrenze kann die Miete in den nächsten drei Jahren um höchstens 15 % steigen, und nur bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete. Bei einer Wohnung, die schon auf Mietspiegelniveau vermietet ist, ist der Spielraum also klein. Wie Mieteinnahmen besteuert werden, erklärt unser Beitrag zu Mieteinnahmen versteuern.

Der Zins bewegt die Rechnung stärker als jede Mietänderung, die in Troisdorf rechtlich möglich ist. Leerstand ist bei 0,8 % marktaktivem Leerstand ein kleineres Risiko als in vielen anderen Städten.

Zum Vergleich: eine Neubauwohnung in Troisdorf

Was ändert sich, wenn Sandra eine neue Wohnung kauft? Der Gutachterausschuss weist für Troisdorf keine eigenen Preise für Erstverkäufe aus. Wir nehmen deshalb den Median der jüngsten Baujahresklasse ab 2011 für Wohnungen mit 41 bis 80 m²: 5.000 €/m², ohne Stellplatz. Für 45 m² sind das 225.000 €. Grunderwerbsteuer (14.625 €) sowie Notar und Grundbuch (3.819 €) zahlt Sandra aus Eigenkapital. Als Miete setzen wir 11,30 €/m² an: die Basismiete des Mietspiegels für 45 m² (8,37 €/m²) plus den Zuschlag für Baujahre 2021 bis 2024 (2,93 €/m²).

Die Abschreibung ist im ersten Jahr fast viermal so hoch wie bei der gebrauchten Wohnung (9.689 € statt 2.485 €), und in einem neuen Haus fällt in den ersten Jahren in der Regel wenig Instandhaltung an. Dafür kostet der Quadratmeter gut doppelt so viel, und die Bruttomietrendite sinkt auf rund 2,7 % statt 3,9 %. Nach Steuern zahlt Sandra mit rund 152 € im Monat fast genauso viel zu wie bei der gebrauchten Wohnung, vor Steuern mit 539 € aber gut das Doppelte. Weil die degressive Abschreibung jedes Jahr vom kleineren Restwert gerechnet wird, sinkt die Steuerersparnis in den Folgejahren.

Ein Unterschied ist in Troisdorf besonders wichtig: Für Wohnungen, die nach dem 01.10.2014 erstmals genutzt und vermietet wurden, gilt die Mietpreisbremse nach § 556f BGB dauerhaft nicht. Bei einer Neuvermietung ist die Miete dort frei vereinbar. Die Kappungsgrenze von 15 % gilt bei laufenden Verträgen aber auch für Neubauten.

08Chancen und Risiken in Troisdorf

Für Troisdorf sprechen belegbare Punkte. Der marktaktive Leerstand ist mit 0,8 % sehr niedrig, die Einwohnerzahl stabil und die Lage zwischen zwei Großstädten verteilt die Nachfrage auf einen großen Arbeitsmarkt. Es gibt einen neuen qualifizierten Mietspiegel, mit dem sich Mieterhöhungen leichter begründen lassen. Und die Kaufpreise liegen unter denen von Köln und Bonn.

Dagegen stehen ebenso klare Punkte:

• Mietpreisbremse und Kappungsgrenze: Neuvermietung höchstens 10 % über Mietspiegel, Erhöhungen im Bestand höchstens 15 % in drei Jahren.
• Moderate Bruttorendite: rund 4 % bei Mietspiegelmiete, mit heutigen Zinsen meist eine Zuzahlung.
• Hohe Nebenkosten: 6,5 % Grunderwerbsteuer in NRW.
• Leichter Rückgang: IT.NRW rechnet bis 2050 mit 3,1 % weniger Einwohnern.
• Älterer Bestand: Die günstigsten Wohnungen stammen aus der Zeit bis 1980; Sanierungen können Sonderumlagen auslösen.
• Zins: Ein höherer Anschlusszins erhöht die Zuzahlung stärker als jede Mieterhöhung.

Welche Vor- und Nachteile eine Eigentumswohnung als Kapitalanlage allgemein hat, steht in unserem Beitrag Eigentumswohnung als Kapitalanlage.

09Weitere Standorte

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