Kapitalanlage-Immobilien in Duisburg: Zahlen, Stadtbezirke und eine ehrliche Rechnung

Andriy Bezborodko · 2026-10-13

Eine vermietete Zwei-Zimmer-Wohnung für gut 100.000 €, die Miete deckt Zinsen und Hausgeld fast vollständig. Solche Rechnungen machen Duisburg für viele Anleger interessant. Die Stadt hat aber auch die höchste Arbeitslosenquote der großen Ruhrgebietsstädte und einen Arbeitsmarkt, der mehr Menschen auspendeln als einpendeln lässt.

Ob die Zahlen tragen, zeigt ein genauer Blick. Der Duisburger Gutachterausschuss veröffentlicht nicht nur Kaufpreise, sondern auch die tatsächlichen Mieten und Rohertragsfaktoren vermieteter Wohnungen. Wir haben diese Daten zusammengetragen, jede mit Quelle und Stand.

Am Ende rechnen wir eine gebrauchte und eine neue Wohnung durch, vor und nach Steuern.

01Duisburg in Zahlen

Die Tabelle bündelt die Daten, die für eine vermietete Wohnung zählen. Die Links stehen am Ende der Seite.

Die wichtigste Zahl für Anleger steht weiter unten: Der Rohertragsfaktor von 19,4. Er stammt aus 76 tatsächlichen Verkäufen vermieteter Wohnungen und ist deshalb aussagekräftiger als jede Angebotsrechnung.

02Bevölkerung und Nachfrage

Duisburg ist in den letzten Jahren kaum gewachsen und kaum geschrumpft. Ende 2025 zählte das Statistische Bundesamt 500.810 Einwohner, 1.460 weniger als ein Jahr zuvor. IT.NRW rechnet bis 2050 mit einem leichten Rückgang auf rund 484.600, das wären 3,7 % weniger als 2023. Ein Viertel der Einwohner hat keine deutsche Staatsangehörigkeit, ohne Zuwanderung würde die Stadt deutlich schneller schrumpfen.

Die Haushalte sind in Duisburg größer als in vielen anderen Großstädten. Beim Zensus 2022 lebte in 47,1 % der 244.650 Haushalte eine Person allein, die durchschnittliche Haushaltsgröße liegt laut NRW.BANK bei 2,1 Personen. Gefragt sind deshalb nicht nur kleine Wohnungen, sondern auch familiengerechte mit drei und mehr Zimmern.

03Wirtschaft und Arbeitsmarkt

Duisburg ist Stahl- und Hafenstadt. Der Duisburger Hafen gilt als größter Binnenhafen der Welt, thyssenkrupp Steel hat hier seinen Hauptsitz und seine größten Werke. Dazu kommen die Universität Duisburg-Essen mit insgesamt 37.298 Studierenden an den Standorten Duisburg und Essen, Logistik und Handel. Die Stahlindustrie steckt im Umbau, und davon hängen viele Arbeitsplätze in der Stadt ab.

Anders als die meisten Großstädte hat Duisburg mehr Aus- als Einpendler. Am 30.06.2025 arbeiteten 179.779 sozialversicherungspflichtig Beschäftigte in der Stadt. 89.443 pendelten ein, 94.453 Duisburger arbeiteten außerhalb. Der Saldo liegt bei rund −5.000.

Die Arbeitslosenquote lag im September 2026 bei 13,4 %, mit 35.944 Arbeitslosen. Das sind 1.047 mehr als ein Jahr zuvor und mehr als doppelt so viel wie im Bundesschnitt von 6,4 %. Laut NRW.BANK lebten 2024 16,8 % der Einwohner von Mindestsicherungsleistungen. Für Vermieter heißt das: Ein großer Teil der Mieter hat ein knappes Budget, das setzt der Miete Grenzen.

04Mieten, Kaufpreise und Mietrendite

Der Gutachterausschuss hat 2025 genau 76 Verkäufe vermieteter Eigentumswohnungen ausgewertet. Diese Wohnungen kosteten im Schnitt 1.697 €/m², die Mieter zahlten 7,26 €/m². Der durchschnittliche Kaufpreisfaktor lag bei 19,4, die Streuung war mit ± 6,2 allerdings groß. Neu angebotene Bestandswohnungen kosteten laut NRW.BANK 2024 im Median 7,71 €/m², neue Wohnungen 11,92 €/m². Seit dem 01.02.2026 gilt ein neuer qualifizierter Mietspiegel.

Bei den Kaufpreisen unterscheidet der Gutachterausschuss nach Lage und Baujahr. Gebrauchte Wohnungen aus den Jahren 1950 bis 1974, der größte Teil des Marktes, kosteten 2025 in mittlerer Lage 1.647 €/m², in guter Lage 2.004 €/m². Jüngere Baujahre von 1995 bis 2009 lagen bei 2.330 bzw. 2.677 €/m². Neubauwohnungen kosteten in mittlerer Lage im Schnitt 4.752 €/m², vor allem im neuen Quartier in Wedau, in guter Lage 5.687 €/m².

Aus Preis und Miete ergibt sich die Bruttomietrendite, der Kehrwert des Kaufpreisfaktors:

Die erste Zeile stammt direkt vom Gutachterausschuss, die beiden anderen sind unsere eigene Rechnung. Eine Bruttorendite von gut 5 % ist für eine deutsche Großstadt hoch. Sie hat Gründe: Der Gutachterausschuss rechnet bei diesen Wohnungen mit Bewirtschaftungskosten von 26,4 % der Miete und einer Restnutzungsdauer von nur 31 Jahren. Ihren eigenen Fall prüfen Sie mit dem Mietrendite-Rechner.

05Stadtteile im Überblick

Duisburg besteht aus sieben Stadtbezirken mit sehr unterschiedlichem Charakter. Der Gutachterausschuss weist Lagen aus, Mieten je Bezirk haben wir nicht in belastbarer Form gefunden. Die Tabelle zeigt deshalb Einwohner und Charakter.

Zwischen den Bezirken liegen Welten. Im Bezirk Süd haben 12 % der Einwohner keinen deutschen Pass, in Hamborn 36,6 %. Bei den gebrauchten Wohnungen der Baujahre 1950 bis 1974 lagen einfache Lagen 2025 bei 1.262 €/m², gute bei 2.004 €/m². Für Ihre Wohnung entscheiden Lage und Baujahr über Preis und Vermietbarkeit.

06Regeln für Vermieter in Duisburg

Nordrhein-Westfalen hat Mietpreisbremse und abgesenkte Kappungsgrenze in 57 Gemeinden eingeführt, Duisburg gehört nicht dazu. Für Sie bedeutet das:

• Keine Mietpreisbremse: Bei einer Neuvermietung gibt es keine Obergrenze von 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Grenzen setzen der Markt und das allgemeine Mietrecht. Mehr zur Mietpreisbremse im Glossar.
• Kappungsgrenze 20 %: Im laufenden Mietverhältnis darf die Miete in drei Jahren um höchstens 20 % steigen, und nur bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete laut Mietspiegel 2026. Das ist die gesetzliche Kappungsgrenze.

Die rechtlichen Spielräume sind damit größer als in Köln oder Düsseldorf. In der Praxis setzt in Duisburg eher die Zahlungsfähigkeit der Mieter die Grenze.

07Beispielrechnung: eine vermietete Wohnung in Duisburg

Nehmen wir Daniel, 42, angestellt, ledig, mit einem zu versteuernden Einkommen von 60.000 €. Er kauft eine gebrauchte, vermietete Zwei-Zimmer-Wohnung mit 60 m² für 102.000 €, also 1.700 €/m². Kaufpreis und Miete entsprechen dem Durchschnitt der vermieteten Wohnungen, die der Gutachterausschuss 2025 ausgewertet hat. Der Name ist ausgedacht, die Zahlen sind ein Rechenbeispiel und keine Prognose.

Der Mieter zahlt 7,26 €/m², also 436 € im Monat. Daniel finanziert den Kaufpreis voll und zahlt die Nebenkosten aus eigenem Geld.

Daniel zahlt rund 80 € im Monat zu und tilgt dabei 128 €. Rechnerisch wächst sein Vermögen also schneller, als er zuzahlt. Im ersten Jahr sind die Kosten der Grundschuld von rund 690 € zusätzlich sofort abziehbar.

Die Rechnung sieht besser aus als in den meisten Großstädten, weil die Miete 5,1 % des Kaufpreises bringt und die Zinsen 3,8 % kosten. Sie ist aber empfindlich. Zwei Monate Leerstand kosten rund 870 € Miete, eine Sonderumlage für Dach oder Heizung schnell einige tausend Euro. Der Gutachterausschuss setzt für solche Wohnungen Bewirtschaftungskosten von gut einem Viertel der Miete an, mehr als in unserer Rechnung. Wie Mieteinnahmen versteuert werden, lesen Sie im Ratgeber Mieteinnahmen versteuern.

Zum Vergleich: eine Neubauwohnung in Duisburg

Angenommen, Daniel kauft stattdessen eine neu gebaute Wohnung mit 45 m² vom Bauträger und vermietet sie als Erster. Neubauwohnungen in mittlerer Lage kosteten 2025 laut Gutachterausschuss im Schnitt 4.752 €/m², wir rechnen mit 4.750 €/m². Für die Miete nehmen wir 11,92 €/m², den Median der Neubau-Angebotsmieten 2024 laut NRW.BANK. Einkommen, Zins und Tilgung bleiben gleich.

Nach Steuern zahlt Daniel hier rund 111 € im Monat zu statt rund 80 €. Vor Steuern ist das Minus mehr als viermal so groß, die Abschreibung von gut 9.200 € im ersten Jahr gleicht den größten Teil aus. Sie sinkt jedes Jahr, weil sie vom Restwert rechnet; den Verlauf zeigt der AfA-Rechner. Der Quadratmeter kostet fast dreimal so viel, die Bruttomietrendite liegt bei 3,0 % statt 5,1 %. Dafür setzen wir eine kleinere Rücklage an, und ein neues Haus hat in den ersten Jahren meist weniger Reparaturen. Die Kosten der Grundschuld von rund 1.210 € sind im ersten Jahr zusätzlich sofort abziehbar.

08Chancen und Risiken in Duisburg

Duisburg bietet, was in vielen Großstädten fehlt: vermietete Wohnungen mit gut 5 % Bruttomietrendite und keine Mietpreisbremse. Der Markt war 2025 lebhaft, mit 1.885 verkauften Wohnungen und 30 % mehr Kauffällen als im Vorjahr. Der Preisindex des Gutachterausschusses für Wohnungseigentum stieg um rund 14 %. Das beschreibt die Vergangenheit und sagt nichts darüber, wie sich die Preise künftig entwickeln.

Die Risiken sind ebenso klar. Die Arbeitslosenquote ist mehr als doppelt so hoch wie im Bundesschnitt, die Stahlindustrie im Umbruch, und mehr Menschen pendeln aus der Stadt hinaus als hinein. Rund drei Viertel der Wohngebäude stammen laut Zensus aus der Zeit vor 1979. Fast die Hälfte des Leerstands ist langfristig.

Die allgemeinen Vor- und Nachteile dieser Anlageform beschreibt der Ratgeber Eigentumswohnung als Kapitalanlage: Vor- und Nachteile.

09Weitere Standorte

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