Kapitalanlage-Immobilien in Gelsenkirchen: Zahlen, Lagen und eine ehrliche Rechnung

Romolo Marini · 2026-10-13

Eine vermietete Wohnung für rund 1.300 € pro Quadratmeter, und der Mieter zahlt über 6 € kalt. In Gelsenkirchen ist das der Durchschnitt, nicht die Ausnahme. Rechnerisch ergibt das eine Bruttomietrendite um 5,5 %. Im benachbarten Bochum kosten gebrauchte Wohnungen laut Gutachterausschuss rund 2.080 €/m².

Die niedrigen Preise haben Gründe. Gelsenkirchen hat eine Arbeitslosenquote von 15,6 %, das niedrigste verfügbare Einkommen aller 396 Gemeinden in Nordrhein-Westfalen und mehr Leerstand als der Landesschnitt. In einigen Straßen kauft die Stadt sogar verwahrloste Häuser auf, um sie abzureißen.

Wir zeigen beide Seiten mit amtlichen Zahlen: Gutachterausschuss, Mietspiegel, Zensus, Landesstatistik. Am Ende rechnen wir eine Bestands- und eine Neubauwohnung durch, mit einer Annahme für Mietausfall, weil sie in Gelsenkirchen dazugehört.

01Gelsenkirchen in Zahlen

Die Tabelle bündelt die wichtigsten Daten mit Quelle und Stand.

Drei von vier Wohnungen in Gelsenkirchen sind vermietet. Die Zahl der Mieter ist also groß. Die Frage ist, wie viel sie zahlen können.

02Bevölkerung und Nachfrage

Gelsenkirchen hat in den 1990er Jahren viele Einwohner verloren. Seit Mitte der 2010er Jahre wächst die Stadt wieder, von 257.651 Ende 2014 auf 267.930 Ende 2024. Ende 2025 zählte das Statistische Bundesamt 266.199. Die beiden Werte beruhen auf unterschiedlichen Zählungen, die Richtung ist trotzdem klar: Die Stadt schrumpft nicht mehr.

Das Wachstum kommt allein aus dem Zuzug aus dem Ausland. Jedes Jahr sterben in Gelsenkirchen rund 700 bis 850 Menschen mehr, als geboren werden. Die Zahl der Einwohner ohne deutschen Pass stieg zwischen 2014 und 2024 von rund 39.500 auf rund 66.800. Für Vermieter bedeutet das Nachfrage, oft aber von Haushalten mit geringem Einkommen.

Für die Zukunft rechnet IT.NRW in der Basisvariante mit einer fast stabilen Einwohnerzahl, bis 2050 nur 1,6 % weniger als 2024. Das BBSR kommt bis 2045 auf rund 3 % weniger. Ein starker Bevölkerungsrückgang wie in Teilen Ostdeutschlands ist damit nicht zu erwarten. Wachstum als Argument für steigende Mieten aber auch nicht.

03Wirtschaft und Arbeitsmarkt

Hier liegt das größte Risiko. Im September 2026 waren in Gelsenkirchen 21.480 Menschen arbeitslos, die Quote lag bei 15,6 %, ein Jahr zuvor bei 15,0 %. Fast vier von fünf Arbeitslosen werden vom Jobcenter betreut. Das verfügbare Einkommen je Einwohner lag 2022 bei 18.522 €, dem niedrigsten Wert aller Gemeinden in Nordrhein-Westfalen.

Gelsenkirchen ist zudem eine Auspendlerstadt. Mitte 2024 arbeiteten 84.124 sozialversicherungspflichtig Beschäftigte in der Stadt, 91.692 wohnten hier. Viele arbeiten also in Essen, Bochum oder Gladbeck und wohnen in Gelsenkirchen, weil es günstiger ist. Das stützt die Nachfrage nach Mietwohnungen.

Zu den großen Arbeitgebern gehört die Raffinerie in Scholven und Horst. bp hat im März 2026 vereinbart, sie an die Klesch-Gruppe zu verkaufen, die Belegschaft soll mitwechseln. Dazu kommen Energie- und Wasserversorger, Wohnungsunternehmen, Kliniken, Verwaltung und Handel.

Für einen Vermieter heißt das: Ein Teil der Mieter bezieht Leistungen vom Jobcenter. Die Miete wird dann bis zu den Angemessenheitsgrenzen der Stadt übernommen, was Zahlungen stabil machen kann, aber Mieterhöhungen begrenzt. Wohnungen über diesen Grenzen sind für diese Mieter nicht zugänglich.

04Mieten, Kaufpreise und Mietrendite

Die Mieten in Gelsenkirchen sind niedrig. Der Zensus ermittelte 2022 im Schnitt 5,47 €/m² kalt. Der Mietspiegel 2026 der Stadt, ein einfacher Mietspiegel, nennt für eine Wohnung mit 60 bis 100 m² aus den Jahren 1966 bis 1981 im Mittel 6,20 €/m². Neue Wohnungen ab Baujahr 2017 liegen bei rund 10 €/m². Auf Portalen wurden Wohnungen in den letzten zwölf Monaten im Schnitt für 7,87 €/m² angeboten.

Bei den Kaufpreisen ist der Grundstücksmarktbericht 2026 des Gutachterausschusses die beste Quelle. 2025 wurden 570 Eigentumswohnungen ausgewertet. Gebrauchte Wohnungen kosteten je nach Baujahr zwischen 1.410 €/m² (vor 1920) und 2.180 €/m² (2010 bis 2023). Vermietete Wohnungen, die für Anleger interessant sind, lagen im Schnitt bei 1.316 €/m².

Ein Kaufpreisfaktor um 17 ist für eine deutsche Großstadt sehr niedrig. Die Bruttomietrendite sagt aber nichts über Leerstand, Mietausfall und Sanierungsbedarf. Genau diese Kosten sind in Gelsenkirchen höher als anderswo. Der Gutachterausschuss weist für vermietete Wohnungen einen Liegenschaftszins von 2,6 % aus, nach Bewirtschaftungskosten von rund 30 % der Miete. Die Preise sind seit 2017 laut Index um rund zwei Drittel gestiegen, nach einem Rückgang 2023.

Wie hoch ist die Mietrendite Ihrer Wohnung? Kaufpreis, Miete und Nebenkosten eingeben, der Rechner zeigt Brutto- und Nettomietrendite.

05Stadtteile und Problemimmobilien

Gelsenkirchen teilt sich grob in den Süden mit der Altstadt, Schalke, Bismarck und Ückendorf und den Norden mit Buer, Erle, Hassel und Resse. Der Mietspiegel 2026 berücksichtigt die Lage mit Zu- und Abschlägen zwischen −0,35 und +0,50 €/m². Den höchsten Zuschlag gibt es im Bereich Buer. Die Angebotsmieten stammen aus Inseraten der letzten zwölf Monate (miet-check.de).

In einigen Vierteln gibt es Häuser, die verwahrlost sind oder überbelegt vermietet werden. Die Stadt und ihre Stadterneuerungsgesellschaft kaufen solche Problemimmobilien im Rahmen der Zukunftspartnerschaft Wohnen gezielt auf, etwa 16 Häuser im Bereich Ahlmannshof für rund 3 Mio. €. In Schalke-Nord werden mehrere Häuser abgerissen. Das verbessert diese Straßen langfristig. Eine Wohnung neben einem solchen Haus zu kaufen, ist trotzdem ein Risiko, das kein Mietspiegel abbildet.

06Regeln für Vermieter in Gelsenkirchen

Gelsenkirchen steht nicht in der Mieterschutzverordnung NRW. Das gibt Ihnen mehr Spielraum als in Köln oder Düsseldorf.

• Mietpreisbremse: gilt in Gelsenkirchen nicht. Bei Neuvermietung sind Sie nur durch das Wirtschaftsstrafgesetz gegen Mietpreisüberhöhung begrenzt, also bei mehr als 20 % über der Vergleichsmiete in einem knappen Markt.
• Kappungsgrenze: Im laufenden Mietverhältnis darf die Miete in drei Jahren um höchstens 20 % steigen, nicht um 15 % wie in den 57 gelisteten Gemeinden in NRW.
• Wohnraumstärkungsgesetz NRW: Die Stadt kann Mindeststandards durchsetzen und Wohnungen bei gravierenden Mängeln oder Überbelegung für unbewohnbar erklären. Für gepflegte Wohnungen ist das kein Thema, bei vernachlässigten Häusern schon.
• Zweckentfremdung und Umwandlung: Eine Zweckentfremdungssatzung oder einen Umwandlungsschutz nach § 250 BauGB gibt es für Gelsenkirchen nach unserem Stand nicht.

Beim Kauf zahlen Sie in Nordrhein-Westfalen 6,5 % Grunderwerbsteuer, einen der höchsten Sätze in Deutschland. Dazu kommen Notar und Grundbuch, die bei kleinen Kaufpreisen anteilig höher ausfallen, und gegebenenfalls ein Makler. Was der Notar kostet, lesen Sie im Ratgeber zu den Notarkosten. Ihre eigenen Kaufnebenkosten rechnen Sie mit dem Kaufnebenkosten-Rechner aus.

07Beispielrechnung: eine vermietete Wohnung in Gelsenkirchen

Nehmen wir Markus. Er ist angestellt, ledig und hat ein zu versteuerndes Einkommen von 55.000 €. Er kauft eine vermietete Dreizimmerwohnung mit 62 m² in einem Mehrfamilienhaus aus den 1970er Jahren. Er zahlt 1.350 €/m², etwas über dem Schnitt für vermietete Wohnungen 2025. Der Mieter zahlt 6,20 €/m² kalt, genau den Mietspiegelwert. Weil in Gelsenkirchen Leerstand und Zahlungsausfälle häufiger sind, ziehen wir 4 % der Jahresmiete als Mietausfall ab. Der Name ist ausgedacht, die Zahlen sind ein Rechenbeispiel und keine Prognose.

Markus legt nach Steuern rund 109 € im Monat drauf und tilgt gleichzeitig rund 140 €. Ohne Tilgung bliebe ein Überschuss von rund 370 € im Jahr. Trotz Bruttomietrendite von 5,5 % trägt sich die Wohnung also nicht von selbst. Der Grund liegt im Hausgeld: Bei einer niedrigen Miete fressen die festen Kosten einen großen Teil der Einnahmen.

Die Steuerersparnis ist klein, weil der steuerliche Verlust klein ist. Markus zieht Zinsen, Abschreibung von 2 % und den Verwaltungsteil des Hausgelds von der Miete ab. Als Gebäudeanteil setzen wir 80 % an, weil Grund und Boden in Gelsenkirchen wenig kosten.

Was passiert, wenn die Wohnung sechs Monate leer steht oder eine Sonderumlage für das Dach kommt? Dann fehlen schnell 2.000 bis 5.000 €. Wer in Gelsenkirchen kauft, braucht deshalb eine Reserve und sollte nicht jeden Euro der Rendite verplanen. Wie Mieteinnahmen versteuert werden, lesen Sie im Ratgeber Mieteinnahmen versteuern.

Zum Vergleich: eine Neubauwohnung in Gelsenkirchen

Angenommen, Markus kauft stattdessen eine neu gebaute Wohnung mit 45 m² vom Bauträger und vermietet sie als Erster. Neubauwohnungen im Erstverkauf kosteten 2025 laut Gutachterausschuss im Schnitt 3.546 €/m². Das beruht nur auf 15 Verkäufen mit im Schnitt 95 m², kleine Wohnungen können je Quadratmeter teurer sein. Als Miete setzen wir 11,27 €/m² an, die Angebotsmiete für Wohnungen ab Baujahr 2021 auf miet-check.de, und ziehen wie oben 4 % Mietausfall ab.

Nach Steuern legt Markus hier rund 112 € im Monat drauf, fast so viel wie beim Bestand, tilgt aber rund 266 € statt 140 €. Die Abschreibung ist fast fünfmal so hoch, und ein neues Haus braucht in den ersten Jahren meist weniger Instandhaltung. Dafür kostet der Quadratmeter mehr als das Zweieinhalbfache, und die Bruttomietrendite liegt mit rund 3,8 % deutlich unter der Bestandswohnung (5,5 %). Mit dem Mietspiegelwert für Wohnungen ab 2017 (10,05 €/m²) wären es rund 3,4 %, und Markus legte rund 147 € im Monat drauf.

Die Mietpreisbremse gilt in Gelsenkirchen ohnehin nicht, für Neubauten nach dem 01.10.2014 auch anderswo nicht (§ 556f BGB). Die degressive Abschreibung sinkt jedes Jahr, weil sie vom Restwert rechnet. Den Verlauf zeigt der AfA-Rechner.

08Chancen und Risiken

Gelsenkirchen ist ein Standort, an dem Chancen und Risiken besonders weit auseinanderliegen.

Chancen

• Sehr niedrige Kaufpreise, ein Rohertragsfaktor um 17 laut Gutachterausschuss.
• Keine Mietpreisbremse, Kappungsgrenze 20 % statt 15 %.
• Die Einwohnerzahl ist stabil, die Prognosen erwarten bis 2045 bzw. 2050 nur einen leichten Rückgang.
• Nachfrage durch Zuzug und durch Beschäftigte, die in Nachbarstädten arbeiten.
• Die Stadt geht gezielt gegen Problemimmobilien vor.

Risiken

• Arbeitslosenquote von 15,6 % und das niedrigste verfügbare Einkommen in NRW, die Spielräume für Mieterhöhungen sind gering.
• Leerstand von 5,3 %, davon fast die Hälfte seit über einem Jahr, und mehr Auswahl für Mieter.
• Viele Gebäude der 1960er und 1970er Jahre mit Sanierungsbedarf, schwache Eigentümergemeinschaften können Reparaturen verzögern.
• Problemimmobilien in einzelnen Straßen beeinflussen Vermietbarkeit und Wiederverkauf.
• 6,5 % Grunderwerbsteuer und anteilig hohe Nebenkosten bei kleinen Kaufpreisen.
• Beim Wiederverkauf ist die Käufergruppe kleiner, das kann dauern.
• Die Zukunft großer Industriearbeitgeber wie der Raffinerie hängt am neuen Eigentümer.

09Weitere Standorte

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