Kapitalanlage-Immobilien in Iserlohn: Zahlen, Lagen und eine ehrliche Rechnung

Iserlohn ist die größte Stadt im Märkischen Kreis, am Übergang vom Ruhrgebiet ins Sauerland. Gut 91.000 Menschen leben hier, und es gibt mehr Arbeitsplätze als Beschäftigte mit Wohnsitz in der Stadt. Eigentumswohnungen sind günstig, für vermietete Wohnungen ergibt sich im Schnitt eine rechnerische Bruttorendite von knapp 5 %.

Die andere Seite der Rechnung ist die Demografie. Iserlohn hat in zehn Jahren Einwohner verloren, und für den Märkischen Kreis rechnet IT.NRW bis 2050 mit einem Rückgang um ein Achtel. Für eine Kapitalanlage, die Sie 20 oder 30 Jahre halten, ist das ein ernst zu nehmender Punkt. Wir legen beides offen und rechnen eine Wohnung mit den Zahlen des Gutachterausschusses durch.

01Iserlohn in Zahlen

Alle Werte, die wir für die Einordnung verwenden, mit Quelle und Stand.

02Bevölkerung und Nachfrage

Ende 2025 lebten in Iserlohn 91.317 Menschen, rund 2.200 weniger als Ende 2015. Ein Teil des Rückgangs geht auf die Neuberechnung durch den Zensus 2022 zurück, aber auch im letzten Jahr sank die Zahl, um rund 500 Einwohner. Die Stadt gewinnt Zuzügler vor allem aus dem Ausland, im Austausch mit dem übrigen Deutschland ist der Saldo im Kreis nur leicht positiv.

Die Prognose ist der wichtigste Gegenpunkt. Für Iserlohn allein gibt es keine eigene Vorausberechnung des Landes. Für den Märkischen Kreis erwartet IT.NRW bis 2030 ein Minus von 2,8 % und bis 2050 von 12,5 %. Das gehört zu den stärksten Rückgängen in Nordrhein-Westfalen. Fast ein Viertel der Kreisbevölkerung ist heute 65 Jahre oder älter.

Für Vermieter heißt das: Mit einem Wachstum der Gesamtnachfrage ist auf dieser Grundlage nicht zu rechnen. Gefragt bleiben eher kleine, gut erreichbare und barrierearme Wohnungen. 43,3 % der Haushalte bestehen schon heute aus einer Person, und 58,9 % der Wohnungen sind vermietet.

03Wirtschaft und Arbeitsmarkt

Iserlohn ist Industriestandort mit langer Tradition in der Metallverarbeitung und Arbeitsort für die Umgebung. Am 30.06.2025 arbeiteten 37.059 sozialversicherungspflichtig Beschäftigte in der Stadt, 35.628 wohnten dort. Es pendeln etwas mehr Menschen ein (19.472) als aus (18.052). Die Fachhochschule Südwestfalen hat in Iserlohn einen Standort.

Die Arbeitslosenquote im Märkischen Kreis lag 2025 im Jahresdurchschnitt bei 8,3 %; die Angabe bezieht sich auf den Kreis, nicht auf die Stadt. Das ist höher als im Münsterland, aber deutlich niedriger als in Ruhrgebietsstädten wie Hagen oder Herne. Die Abhängigkeit von der Industrie ist dabei ein eigenes Risiko: Stellenabbau in einzelnen Betrieben schlägt in einer Stadt dieser Größe schnell auf den Wohnungsmarkt durch.

04Mieten, Kaufpreise und Mietrendite

Ein amtlicher Mietspiegel der Stadt Iserlohn liegt nicht vor. Für die Rendite nutzen wir deshalb die Auswertung des Gutachterausschusses: Für 278 vermietete Eigentumswohnungen, die 2024 und 2025 verkauft wurden, hat er Kaufpreis und Miete erfasst. Im Schnitt hatten diese Wohnungen 77 m², kosteten 1.612 €/m² und brachten 6,63 €/m² Nettokaltmiete.

Die Angebotsmiete für neu inserierte Wohnungen lag im Märkischen Kreis 2025 laut BBSR bei 7,13 €/m², ein Stadtwert liegt nicht vor. In laufenden Verträgen zahlten Iserlohner Mieter beim Zensus 2022 im Schnitt 5,69 €/m².

Die Kaufpreise sind 2025 deutlich gestiegen. Der Preisindex des Gutachterausschusses für weiterverkaufte Wohnungen legte von 142,9 auf 173,4 zu, ein Plus von rund 21 % nach zwei Jahren mit sinkenden Preisen. 168 gebrauchte Wohnungen wurden 2025 weiterverkauft. Im Schnitt kosteten sie:

Aus Kaufpreis und Miete ergibt sich der Kaufpreisfaktor, sein Kehrwert ist die Bruttomietrendite.

Jüngere Wohnungen erzielen in der Regel etwas höhere Mieten als der Durchschnitt, die letzte Zeile ist deshalb eher eine Untergrenze. Ihre eigene Zahl prüfen Sie mit dem Mietrendite-Rechner.

05Stadtteile in Iserlohn im Überblick

Amtliche Preise oder Mieten je Stadtteil gibt es für Iserlohn nicht. Der Gutachterausschuss bewertet die Lage über den Bodenrichtwert: Bei sonst gleicher Wohnung liegt der Preis in Lagen mit 176 bis 250 €/m² Bodenrichtwert rund 9 % höher als in Lagen bis 175 €/m², ab 251 €/m² rund 21 % höher. Vermietete Wohnungen werden im Schnitt 6 % günstiger verkauft als leere.

In einer Stadt mit sinkender Bevölkerung entscheidet die Lage über die Vermietbarkeit. Wohnungen mit guter Anbindung an Bahnhof, Einkauf und Ärzte dürften auch in Zukunft eher gefragt sein als abgelegene Lagen mit großen Wohnanlagen.

06Regeln für Vermieter in Iserlohn

Iserlohn steht nicht in der Mieterschutzverordnung des Landes Nordrhein-Westfalen. Daraus folgt:

• Keine Mietpreisbremse: Bei einer Neuvermietung sind Sie nicht an 10 % über der Vergleichsmiete gebunden.
• Kappungsgrenze 20 %: Im laufenden Vertrag darf die Miete in drei Jahren um höchstens 20 % steigen, und nur bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete.
• Ohne amtlichen Mietspiegel: Mieterhöhungen begründen Sie mit mindestens drei Vergleichswohnungen, einem Gutachten oder einer Mietdatenbank.

Beim Kauf zahlen Sie in Nordrhein-Westfalen 6,5 % Grunderwerbsteuer. Dazu kommen Notar und Grundbuch und je nach Objekt ein Makler. Bei 124.246 € Kaufpreis sind es ohne Makler rund 8,4 % Nebenkosten. Ihre eigenen Kosten rechnet der Kaufnebenkosten-Rechner aus, die Notarpositionen erklärt unser Beitrag zu den Notarkosten.

07Beispielrechnung: eine vermietete Wohnung in Iserlohn

Nehmen wir Katrin, 40, ledig, Industriekauffrau in Leitungsfunktion mit einem zu versteuernden Einkommen von 60.000 €. Sie kauft eine vermietete Wohnung mit 74 m², Baujahr 1982, für 124.246 €. Das entspricht dem Durchschnitt der Baujahre 1975 bis 1994 im Jahr 2025 (1.679 €/m²). Als Miete setzen wir 6,63 €/m² an, den Durchschnitt der vermieteten Wohnungen laut Gutachterausschuss. Der Name ist ausgedacht, die Zahlen sind ein Rechenbeispiel und keine Prognose.

Katrin zahlt nach Steuern rund 98 € im Monat zu. In die Tilgung fließen 155 € im Monat, ohne sie bliebe ein Plus von rund 57 €. Die Miete deckt in diesem Beispiel also Zinsen und laufende Kosten, solange die Wohnung vermietet ist.

Bei einem Haus aus den 1980er-Jahren stehen in den nächsten Jahren oft Fenster, Heizung oder Dach an. Prüfen Sie Rücklage und Beschlüsse der Eigentümerversammlung. Wie Mieteinnahmen besteuert werden, erklärt unser Beitrag Mieteinnahmen versteuern.

Zwei Monate Leerstand kosten fast so viel wie ein Prozentpunkt mehr Zins. In einer Region mit sinkender Einwohnerzahl ist das das realistischere Risiko als eine zu niedrige Miete. Planen Sie eine Reserve für Mieterwechsel ein.

Und eine Neubauwohnung in Iserlohn?

Neubau spielt in Iserlohn kaum eine Rolle. 2025 hat der Gutachterausschuss 14 Erstverkäufe neu gebauter Wohnungen ausgewertet und nennt dafür nur eine Spanne von 3.306 bis 4.620 €/m², keinen Mittelwert. Eine amtliche Neubaumiete gibt es ebenfalls nicht. Für eine belastbare Vergleichsrechnung mit der degressiven Abschreibung fehlt damit die Grundlage.

Bei Neubaupreisen von mehr als dem Doppelten einer gebrauchten Wohnung müsste die Miete in Iserlohn deutlich über dem heutigen Niveau liegen, damit die Bruttorendite mithalten kann. Rechnen Sie ein konkretes Angebot deshalb immer mit einer Miete, die Sie belegen können.

08Chancen und Risiken in Iserlohn

Für Iserlohn sprechen belegbare Punkte: niedrige Kaufpreise, tatsächliche Mieten, die in der Beispielrechnung Zinsen und Kosten tragen, und eine Stadt, die mehr Arbeitsplätze hat als Beschäftigte mit Wohnsitz vor Ort. Die Arbeitslosigkeit im Kreis liegt unter der einiger Ruhrgebietsstädte.

Dagegen stehen ebenso klare Punkte:

• Schrumpfende Region: −2,4 % Einwohner seit 2015, Prognose für den Märkischen Kreis −12,5 % bis 2050.
• Alternde Bevölkerung: fast ein Viertel der Kreisbevölkerung ist 65 oder älter.
• Leerstand 4,2 %: rund die Hälfte davon Langzeitleerstand.
• Stark gestiegene Preise: +21 % beim Preisindex 2025, nach zwei Jahren mit Rückgängen.
• Kein amtlicher Mietspiegel: Mieterhöhungen sind schwerer zu begründen.
• Industrieabhängigkeit: Entwicklungen einzelner Betriebe wirken direkt auf die Nachfrage.

Welche Vor- und Nachteile eine Eigentumswohnung als Kapitalanlage allgemein hat, steht in unserem Beitrag Eigentumswohnung als Kapitalanlage.

09Weitere Standorte

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Geschrieben von

Andriy Bezborodko

Geschäftsführer der InvestImmo Gruppe

Schreibt über Steuern, AfA, Finanzierung und Kapitalanlage-Konzept.

Andriy ist Geschäftsführer der InvestImmo Gruppe und seit 2020 Unternehmer in der Immobilienwirtschaft. Seine Erfahrung aus Maklergeschäft, Immobilienmarketing und eigenen Investments prägt seinen Blick auf Immobilienauswahl und langfristige Investmentkonzepte. Die persönliche Anlegerberatung übernimmt sein Team.

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Diese Seite ist eine allgemeine Information und keine Anlage-, Steuer- oder Rechtsberatung. Alle Zahlen sind Beispielrechnungen mit offengelegten Annahmen oder amtliche Werte mit genanntem Stand, Stand 19.10.2026.