Kapitalanlage-Immobilien in Bocholt: Zahlen, Lagen und eine ehrliche Rechnung

Bocholt ist die größte Stadt im Kreis Borken und liegt direkt an der niederländischen Grenze. Mit gut 73.000 Einwohnern ist sie kleiner als die Ruhrgebietsstädte, aber wirtschaftlich eigenständig: Hier arbeiten mehr sozialversicherungspflichtig Beschäftigte, als hier wohnen. Die Einwohnerzahl ist in zehn Jahren gewachsen, und beim Zensus 2022 standen nur wenige Wohnungen leer.

Für Kapitalanleger klingt das nach einem soliden Markt. Die Zahlen des Gutachterausschusses zeigen aber auch die Kehrseite: Gebrauchte Wohnungen sind 2025 deutlich teurer geworden, die Mieten laut Mietspiegel sind dagegen moderat. Die Bruttomietrendite liegt deshalb eher bei 3,5 als bei 5 %. Wir legen alle Werte offen und rechnen eine Bestands- und eine Neubauwohnung durch.

01Bocholt in Zahlen

Alle Werte, die wir für die Einordnung verwenden, mit Quelle und Stand.

02Bevölkerung und Nachfrage

Ende 2025 lebten in Bocholt 73.048 Menschen, rund 1.600 mehr als Ende 2015. Weil die ältere Zahl noch auf dem Zensus 2011 beruht, ist der Vergleich nicht ganz exakt, die Richtung ist aber eindeutig. Im letzten Jahr ging die Zahl leicht zurück, um gut 200 Einwohner. Der Kreis Borken gewinnt bei Umzügen innerhalb Deutschlands und aus dem Ausland.

Für die Zukunft ist IT.NRW vorsichtig. Für die Stadt selbst gibt es keine eigene Vorausberechnung. Für den Kreis Borken erwartet das Landesamt bis etwa 2035 noch ein Plus von rund 2 % und bis 2050 eine Bevölkerung knapp unter dem heutigen Stand (−0,7 %).

Bocholt ist eine Stadt der Eigentümer. Mehr als die Hälfte der Wohnungen (51,9 %) wurde beim Zensus 2022 von den Eigentümern selbst bewohnt, nur 47,3 % waren vermietet. Gut ein Drittel der Haushalte besteht aus einer Person, deutlich weniger als in Großstädten. Der Mietmarkt ist damit kleiner, die Nachfrage nach Mietwohnungen kommt vor allem von Berufstätigen, jungen Haushalten und Älteren, die aus dem Einfamilienhaus in eine Wohnung ziehen.

03Wirtschaft und Arbeitsmarkt

Bocholt ist Arbeitsort für die Umgebung. Am 30.06.2025 arbeiteten 32.871 sozialversicherungspflichtig Beschäftigte in der Stadt, 30.480 wohnten dort. Es pendeln mehr Menschen ein (14.147) als aus (11.767). Die Wirtschaft ist von Industrie und Mittelstand geprägt, mit Maschinenbau und Antriebstechnik als traditionellem Schwerpunkt. Die Westfälische Hochschule hat in Bocholt einen Standort.

Die Arbeitslosenquote im Kreis Borken lag 2025 im Jahresdurchschnitt bei 4,6 %, ein eigener Jahreswert für die Stadt liegt nicht vor. Für Vermieter ist das ein gutes Umfeld: Die niedrige Arbeitslosigkeit unterstützt die Mietnachfrage, und die Kaufkraft im Kreis liegt mit rund 29.300 € verfügbarem Einkommen je Einwohner (2023) höher als im Ruhrgebiet. Die Abhängigkeit von einzelnen Industriebetrieben ist dagegen ein Risiko, das Sie im Blick behalten sollten.

04Mieten, Kaufpreise und Mietrendite

Seit dem 01.01.2026 gilt in Bocholt ein neuer qualifizierter Mietspiegel für zwei Jahre, erstellt aus einer Vollerhebung bei den Vermietern zum Stand Mai 2025. Er nennt für Wohnungen zwischen 65 und 85 m² diese Mittelwerte:

Die Angebotsmieten liegen höher. Für den Kreis Borken nennt das BBSR für 2025 im Schnitt 9,32 €/m² bei neu inserierten Wohnungen, einen eigenen Wert für Bocholt gibt es nicht. Beim Zensus 2022 zahlten Bocholter Mieter in laufenden Verträgen im Schnitt 6,57 €/m².

Die Kaufpreise stammen aus dem Grundstücksmarktbericht 2026 des Gutachterausschusses. 2025 wurden 132 gebrauchte Wohnungen weiterverkauft. Im Dreijahresmittel 2023 bis 2025 kosteten Wohnungen der Baujahre 1950 bis 1974 1.980 €/m², 1975 bis 1994 2.130 €/m² und 1995 bis 2009 2.700 €/m². Allein 2025 stiegen die Preise der Baujahre 1950 bis 1974 auf 2.250 €/m², ein Plus von rund 25 % gegenüber 2024. Neu gebaute Wohnungen kosteten 2025 im Schnitt 3.940 €/m², 12,6 % weniger als im Vorjahr.

Aus Kaufpreis und Miete ergibt sich der Kaufpreisfaktor, sein Kehrwert ist die Bruttomietrendite.

Nur mit der Angebotsmiete des Kreises kommt man auf rund 5 %. Diese Miete ist für eine Wohnung aus den 1960er-Jahren in Bocholt aber deutlich über der Obergrenze des Mietspiegels (7,34 €/m²) und damit bei Mieterhöhungen nicht begründbar. Rechnen Sie deshalb mit dem Mietspiegel. Ihre eigene Zahl prüfen Sie mit dem Mietrendite-Rechner.

05Stadtteile in Bocholt im Überblick

Amtliche Kaufpreise oder Mieten je Stadtteil gibt es für Bocholt nicht. Der Mietspiegel teilt das Stadtgebiet aber in vier Lagezonen und bewertet sie unterschiedlich: Zone I, durchgrünt und gut angebunden, erhält +0,71 €/m². Zone II, die allgemeine und meist dicht bebaute Wohngegend, ist der Normalfall. Zone III mit Lärm- oder Abgasbelastung bekommt −0,10 €/m², die Ortslagen und der Außenbereich (Zone IV) −0,70 €/m². Welche Straße in welcher Zone liegt, steht im Straßenverzeichnis des Mietspiegels.

Zwischen der besten und der schwächsten Lagezone liegen im Mietspiegel rund 1,40 €/m², bei einer Wohnung mit 65 m² also gut 90 € im Monat. Prüfen Sie die Zone vor dem Kauf, bevor Sie mit einer Miete rechnen.

06Regeln für Vermieter in Bocholt

Bocholt steht nicht in der Mieterschutzverordnung des Landes Nordrhein-Westfalen. Daraus folgt:

• Keine Mietpreisbremse: Bei einer Neuvermietung sind Sie nicht an 10 % über der Vergleichsmiete gebunden.
• Kappungsgrenze 20 %: Im laufenden Vertrag darf die Miete in drei Jahren um höchstens 20 % steigen, und nur bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete.
• Qualifizierter Mietspiegel: Bei jeder Mieterhöhung müssen Sie seine Werte nennen. Er gibt zu jedem Baujahr eine Spanne vor, etwa 5,51 bis 7,34 €/m² für Wohnungen bis Baujahr 1979.

Beim Kauf zahlen Sie in Nordrhein-Westfalen 6,5 % Grunderwerbsteuer. Dazu kommen Notar und Grundbuch und je nach Objekt ein Makler. Bei 146.250 € Kaufpreis sind es ohne Makler rund 8,4 % Nebenkosten. Ihre eigenen Kosten rechnet der Kaufnebenkosten-Rechner aus, die Notarpositionen erklärt unser Beitrag zu den Notarkosten.

07Beispielrechnung: eine vermietete Wohnung in Bocholt

Nehmen wir Sandra, 37, ledig, Bauingenieurin mit einem zu versteuernden Einkommen von 60.000 €. Sie kauft eine vermietete Wohnung mit 65 m², Baujahr 1970, für 146.250 €. Das entspricht dem Durchschnittspreis der Baujahre 1950 bis 1974 im Jahr 2025 (2.250 €/m²). Die Miete von 6,44 €/m² ist der Mittelwert des Mietspiegels 2026 für dieses Baujahr, ohne Zuschläge. Der Name ist ausgedacht, die Zahlen sind ein Rechenbeispiel und keine Prognose.

Sandra zahlt nach Steuern rund 199 € im Monat zu. Selbst ohne Tilgung bliebe ein kleines Minus von rund 17 € im Monat. Die Miete deckt in Bocholt bei Durchschnittswerten also nicht einmal Zinsen und laufende Kosten. Das ist der Preis für einen Markt mit wenig Leerstand und solider Nachfrage.

Am stärksten wirkt der Zins, gefolgt vom Kaufpreis. Zahlt Sandra den Durchschnitt der letzten drei Jahre statt des Preisniveaus 2025, sinkt ihre Zuzahlung vor Steuern um fast 80 € im Monat. Bei Kaufpreisen, die in einem Jahr um ein Viertel gestiegen sind, lohnt sich ein genauer Vergleich mit ähnlichen Verkäufen. Wie Mieteinnahmen besteuert werden, erklärt unser Beitrag Mieteinnahmen versteuern.

Zum Vergleich: eine Neubauwohnung in Bocholt

Bocholt hat einen Vorteil für diesen Vergleich: Der neue Mietspiegel enthält erstmals Wohnungen ab Baujahr 2022. Für Sandra rechnen wir eine 45-m²-Neubauwohnung zum Durchschnittspreis der Erstverkäufe 2025 (3.940 €/m²). Die Miete von 10,11 €/m² ist der Mittelwert für Baujahre ab 2022 (9,68 €/m²) plus Zuschlag für 45 bis 65 m² (0,43 €/m²). Neubauwohnungen, die nach dem 01.10.2014 erstmals vermietet wurden, wären ohnehin dauerhaft von einer Mietpreisbremse ausgenommen (§ 556f BGB).

Vor Steuern ist der Neubau mit −382 € im Monat teurer als die Bestandswohnung (−337 €), nach Steuern ist er mit −88 € deutlich günstiger (−199 €). Das liegt an der höheren Abschreibung. Die Bruttorendite ist mit 3,1 % niedriger als beim Bestand (3,4 %), dafür sind in den ersten Jahren meist weniger Reparaturen fällig, und die Neubaupreise sind 2025 gesunken, während die Preise gebrauchter Wohnungen stiegen. Weil die degressive Abschreibung jedes Jahr kleiner wird, schrumpft der Steuervorteil mit der Zeit.

Zusätzlich kann eine Sonderabschreibung nach § 7b EStG in Frage kommen, wenn unter anderem ein Effizienzhaus 40 mit QNG-Siegel vorliegt, die Baukosten höchstens 5.200 € je m² betragen und höchstens 4.000 € je m² als Bemessungsgrundlage angesetzt werden. In unserer Rechnung ist sie nicht enthalten. Mehr dazu in unserem Beitrag zur Sonder-AfA und degressiven AfA, Ihre eigene Abschreibung rechnet der AfA-Rechner.

08Chancen und Risiken in Bocholt

Für Bocholt sprechen belegbare Punkte: eine gewachsene Einwohnerzahl, 2,7 % Leerstand, mehr Arbeitsplätze als Beschäftigte am Wohnort und eine niedrige Arbeitslosigkeit im Kreis. Der neue qualifizierte Mietspiegel macht Mieten für alle Baujahre bis 2025 nachprüfbar.

Dagegen stehen ebenso klare Punkte:

• Niedrige Bruttorendite: rund 3,4 bis 3,9 % auf Mietspiegelniveau, eine Bestandswohnung trägt sich bei Durchschnittswerten nicht.
• Stark gestiegene Preise: +25 % bei Wohnungen der Baujahre 1950 bis 1974 in einem Jahr, bei kleiner Fallzahl.
• Kleiner Mietmarkt: Über die Hälfte der Wohnungen wird von Eigentümern bewohnt.
• Prognose: Für den Kreis Borken bis 2050 leicht sinkende Einwohnerzahl.
• Hohe Kaufnebenkosten: 6,5 % Grunderwerbsteuer plus Notar.

Welche Vor- und Nachteile eine Eigentumswohnung als Kapitalanlage allgemein hat, steht in unserem Beitrag Eigentumswohnung als Kapitalanlage.

09Weitere Standorte

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Geschrieben von

Kevin Celentano

Investmentberater bei InvestImmo.de

Schreibt über Kaufprozess, Notar und Grundbuch und Vermietung.

Kevin verbindet zwölf Jahre Vertriebserfahrung mit neun Jahren Spezialisierung auf Immobilien und mehr als 500 Beratungen. Er schreibt über Objektqualität, Standortrisiken und einen sicheren Weg vom ersten Vergleich bis zum Kauf.

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Diese Seite ist eine allgemeine Information und keine Anlage-, Steuer- oder Rechtsberatung. Alle Zahlen sind Beispielrechnungen mit offengelegten Annahmen oder amtliche Werte mit genanntem Stand, Stand 19.10.2026.