Kapitalanlage-Immobilien in Herne: Zahlen, Lagen und eine ehrliche Rechnung

Herne ist eine Stadt, die viele Anleger nur von der Autobahn kennen. Zwischen Bochum, Gelsenkirchen, Recklinghausen und Castrop-Rauxel leben gut 156.000 Menschen auf gerade einmal 51 Quadratkilometern. Mit 3.039 Einwohnern je Quadratkilometer gehört Herne zu den am dichtesten besiedelten Städten Deutschlands.

Für Kapitalanleger ist vor allem das Preisniveau interessant. Eine gebrauchte Eigentumswohnung aus der Nachkriegszeit wechselte 2025 im Schnitt für rund 1.550 € pro Quadratmeter den Besitzer. Gleichzeitig zieht Herne mehr Menschen aus anderen Teilen Deutschlands an, als es verliert. Auf der anderen Seite stehen eine Arbeitslosenquote von über 12 %, ein sehr alter Wohnungsbestand und ein Mietniveau, das unter dem Ruhrgebietsschnitt der großen Nachbarn liegt. Wir legen alles nebeneinander und rechnen eine Wohnung mit den Zahlen des Gutachterausschusses durch.

01Herne in Zahlen

Alle Werte, die wir für die Einordnung verwenden, mit Quelle und Stand.

02Bevölkerung und Nachfrage

Ende 2025 hatte Herne amtlich 156.266 Einwohner. Das sind etwa so viele wie zehn Jahre zuvor. Der Vergleich ist allerdings unscharf, weil die Zahl für 2015 noch auf dem Zensus 2011 beruht und die neue auf dem Zensus 2022. Im letzten Jahr wuchs die Stadt um gut 400 Menschen.

Bemerkenswert ist, woher das Wachstum kommt. Anders als viele Ruhrgebietsstädte gewinnt Herne bei Umzügen innerhalb Deutschlands. 2024 zogen per Saldo rund 35 Menschen je 10.000 Einwohner mehr zu als fort. Ein naheliegender Grund sind die Wohnkosten: Wer in Bochum oder Dortmund arbeitet, findet in Herne günstigere Wohnungen in kurzer Entfernung. IT.NRW rechnet bis 2040 mit einer leicht wachsenden und bis 2050 mit einer fast unveränderten Einwohnerzahl (−0,5 %).

Für Vermieter zählt die Struktur. Beim Zensus 2022 waren 69,4 % der Wohnungen vermietet, nur gut ein Viertel wurde von Eigentümern selbst bewohnt. 47,3 % der Haushalte bestehen aus einer Person. Kleine und mittlere Wohnungen haben damit eine breite Mieterschaft.

Der Bestand ist alt. Fast 16.000 Wohnungen wurden vor 1919 gebaut, knapp 20.000 in den 1950er-Jahren. Seit 2016 sind laut Zensus nur rund 900 Wohnungen dazugekommen. Moderne, energetisch gute Wohnungen sind in Herne also knapp, alte Wohnungen ohne Sanierung haben es schwerer.

03Wirtschaft und Arbeitsmarkt

Herne liegt mitten im Ruhrgebiet, an der A42 und der A43, mit dem Rhein-Herne-Kanal und zwei Bahnhöfen in Herne und Wanne-Eickel. Am 30.06.2025 arbeiteten 52.391 sozialversicherungspflichtig Beschäftigte in der Stadt, 58.316 wohnten dort. Es pendeln deutlich mehr Menschen aus (36.991) als ein (31.039). Herne ist damit vor allem Wohnort für Beschäftigte in den Nachbarstädten.

Die Arbeitslosenquote lag 2025 im Jahresdurchschnitt bei 12,2 %, rund 16,8 % der Einwohner bezogen Leistungen der sozialen Mindestsicherung. Für Vermieter hat das zwei Folgen. Bei Mietern mit Bürgergeld übernimmt das Jobcenter die Miete nur bis zu einer Angemessenheitsgrenze, das deckelt die erzielbare Miete in einem Teil des Marktes. Und Mietausfälle und Mieterwechsel sind wahrscheinlicher als in Städten mit niedriger Arbeitslosigkeit.

Eine eigene Universität hat Herne nicht. Die Ruhr-Universität Bochum liegt aber in Pendeldistanz, ebenso die Hochschulen in Gelsenkirchen und Dortmund. Mit einer Nachfrage wie in einer klassischen Studentenstadt sollten Sie nicht rechnen, kleine Wohnungen werden eher von Berufstätigen und Älteren gesucht.

04Mieten, Kaufpreise und Mietrendite

Seit dem 01.01.2025 hat Herne zum ersten Mal einen qualifizierten Mietspiegel. Er gilt bis 31.12.2026 und beruht auf einer Befragung aus dem Jahr 2024. Für eine Wohnung zwischen 60 und 115 m² nennt er Basiswerte von 5,40 €/m² (Baujahr 1940 bis 1959), 5,54 €/m² (1960 bis 1969) und 6,17 €/m² (1985 bis 1999). Die Basis beschreibt eine einfache Wohnung ohne Bodenbelag und ohne Balkon. Zuschläge gibt es etwa für Laminat oder Fliesen (+0,29 €/m²), Balkon (+0,19 €/m²), Zentralheizung (+0,11 €/m²) und Wärmeschutzfenster (+0,15 €/m²). Eine übliche Wohnung aus den 1960er-Jahren mit diesen vier Merkmalen kommt so auf 6,28 €/m².

Die Angebotsmieten liegen höher. Das BBSR nennt für 2025 im Schnitt 7,68 €/m² für neu inserierte Wohnungen. In laufenden Verträgen zahlten Mieter beim Zensus 2022 im Schnitt nur 5,71 €/m².

Die Kaufpreise stammen aus dem Grundstücksmarktbericht 2026 des Gutachterausschusses, also aus echten Kaufverträgen. 2025 wurden 523 gebrauchte Wohnungen verkauft, 12 % mehr als im Vorjahr. Die Preise gaben leicht nach, um rund 2 %. Je nach Baujahr zahlten Käufer im Schnitt:

Aus Kaufpreis und Miete ergibt sich der Kaufpreisfaktor, sein Kehrwert ist die Bruttomietrendite.

Der Gutachterausschuss selbst ermittelt für vermietete Eigentumswohnungen einen Rohertragsfaktor von 20,6, das entspricht ebenfalls rund 4,9 %. Die Renditen sind höher als in den meisten Großstädten, ein Teil davon ist der Preis für die Risiken weiter unten. Ihre eigene Zahl prüfen Sie mit dem Mietrendite-Rechner.

05Stadtteile in Herne im Überblick

Herne besteht aus vier Stadtbezirken: Herne-Mitte, Wanne, Eickel und Sodingen. Bis 1975 waren Herne und Wanne-Eickel zwei Städte, das prägt bis heute zwei Zentren. Der Gutachterausschuss teilt das Stadtgebiet für Eigentumswohnungen in sechs Zonen und zeigt, wie stark die Lage den Preis bewegt. Grundlage ist ein Normobjekt: 65 m², Baujahr 1961, mittlere Lage, unvermietet.

Modellpreise: Immobilienrichtwert 1.480 €/m² mal Umrechnungskoeffizient der Zone laut Gutachterausschuss Herne, eigene Rechnung, Stand 19.10.2026. Keine Durchschnittspreise je Stadtteil.

Zwischen Horsthausen und Sodingen liegen beim gleichen Normobjekt rund 18 %. Dazu kommen die Wohnlage innerhalb der Zone (gute Lagen +5 %, einfache −5 %) und der Mietspiegel, der für Wohnlage 3 einen Zuschlag von 0,28 €/m² vorsieht. Die Wohnlage jeder Adresse steht im Wohnlagenverzeichnis des Mietspiegels.

06Regeln für Vermieter in Herne

Herne steht nicht in der Mieterschutzverordnung des Landes Nordrhein-Westfalen. Daraus folgt:

• Keine Mietpreisbremse: Bei einer Neuvermietung sind Sie nicht an 10 % über der Vergleichsmiete gebunden. Eine Miete weit über dem Mietspiegel ist am Herner Markt aber kaum durchzusetzen.
• Kappungsgrenze 20 %: Im laufenden Vertrag darf die Miete in drei Jahren um höchstens 20 % steigen, und nur bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete.
• Qualifizierter Mietspiegel: Bei jeder Mieterhöhung müssen Sie seine Werte nennen, auch wenn Sie die Erhöhung anders begründen. Die Spanne um den errechneten Wert reicht von −13,4 bis +13,8 %.

Beim Kauf zahlen Sie in Nordrhein-Westfalen 6,5 % Grunderwerbsteuer. Dazu kommen Notar und Grundbuch und je nach Objekt ein Makler. Bei einem Kaufpreis von 100.685 € sind es ohne Makler rund 8,7 % Nebenkosten. Ihre eigenen Kosten rechnet der Kaufnebenkosten-Rechner aus, die Notarpositionen erklärt unser Beitrag zu den Notarkosten.

07Beispielrechnung: eine vermietete Wohnung in Herne

Nehmen wir Daniel, 41, ledig, Industriemechaniker mit Meistertitel und einem zu versteuernden Einkommen von 60.000 €. Er kauft eine vermietete Wohnung mit 65 m², Baujahr 1965, für 100.685 €. Das entspricht dem Durchschnittspreis der Baujahre 1946 bis 1978 im Jahr 2025 (1.549 €/m²). Die Miete von 6,28 €/m² ist der Mietspiegelwert für diese Wohnung mit Bodenbelag, Balkon, Zentralheizung und Wärmeschutzfenstern. Der Name ist ausgedacht, die Zahlen sind ein Rechenbeispiel und keine Prognose.

Daniel zahlt nach Steuern rund 83 € im Monat zu. In die Tilgung fließen 126 € im Monat, ohne sie bliebe ein Plus von rund 43 €. Die Miete deckt in Herne also Zinsen und laufende Kosten, solange die Wohnung vermietet ist und keine größere Reparatur ansteht.

Genau das ist bei einem Haus aus den 1960er-Jahren die offene Frage. 110 € im Monat für Verwaltung und Rücklage sind eher knapp, wenn Dach, Fenster oder Heizung anstehen. Lesen Sie deshalb die Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen und prüfen Sie die Höhe der Erhaltungsrücklage. Wie Mieteinnahmen besteuert werden, erklärt unser Beitrag Mieteinnahmen versteuern.

Die Angebotsmiete von 7,68 €/m² ist für eine Wohnung aus den 1960er-Jahren kein verlässlicher Wert. Sie liegt rund 22 % über dem Mietspiegel und damit außerhalb seiner Spanne. In einer Stadt mit vielen Langzeitleerständen sollten Sie eher eine Reserve für Mieterwechsel einplanen als mit der Inseratsmiete rechnen.

Zum Vergleich: eine Neubauwohnung in Herne

Neubau ist in Herne selten. 2025 hat der Gutachterausschuss nur 11 Verkäufe neu gebauter Wohnungen ausgewertet, im Schnitt für 3.269 €/m² bei durchschnittlich 129 m². Die Neubaupreise gaben gegenüber dem Vorjahr um rund 8 % nach. Für Daniel rechnen wir eine 45-m²-Wohnung zu diesem Durchschnittspreis. Als Miete setzen wir 9,06 €/m² an: den Mietspiegelwert für 40 bis 55 m² der jüngsten Baujahre 2015 bis 2021 mit üblichen Zuschlägen inklusive Barrierearmut. Der Mietspiegel erlaubt, für Wohnungen ab 2022 darüber hinauszugehen. Neubauwohnungen, die nach dem 01.10.2014 erstmals vermietet wurden, wären ohnehin dauerhaft von einer Mietpreisbremse ausgenommen (§ 556f BGB).

Der Unterschied liegt vor allem in der Steuer. Vor Steuern zahlt Daniel beim Neubau mit −296 € im Monat doppelt so viel zu wie bei der Bestandswohnung, nach Steuern liegen beide fast gleichauf (−57 € gegenüber −83 €). Die Bruttorendite des Neubaus ist mit 3,3 % deutlich niedriger als die 4,9 % der Bestandswohnung, dafür fallen in den ersten Jahren in der Regel weniger Reparaturen an. Weil die degressive Abschreibung jedes Jahr kleiner wird, nimmt der Steuervorteil mit der Zeit ab.

Zusätzlich kann eine Sonderabschreibung nach § 7b EStG in Frage kommen, wenn unter anderem ein Effizienzhaus 40 mit QNG-Siegel vorliegt, die Baukosten höchstens 5.200 € je m² betragen und höchstens 4.000 € je m² als Bemessungsgrundlage angesetzt werden. In unserer Rechnung ist sie nicht enthalten. Wie beide Abschreibungen zusammenwirken, erklärt unser Beitrag zur Sonder-AfA und degressiven AfA, Ihre eigene Abschreibung rechnen Sie mit dem AfA-Rechner.

08Chancen und Risiken in Herne

Für Herne sprechen belegbare Punkte. Die Kaufpreise sind niedrig und gaben 2025 sogar leicht nach, die Miete deckt bei Durchschnittswerten Zinsen und Bewirtschaftung. Der neue qualifizierte Mietspiegel macht die Kalkulation nachprüfbar. Herne gewinnt Einwohner aus dem übrigen Bundesgebiet, und IT.NRW erwartet bis 2050 eine fast stabile Bevölkerung.

Dagegen stehen ebenso klare Punkte:

• Arbeitslosenquote 12,2 %: Mietausfall und Mieterwechsel sind wahrscheinlicher, ein Teil der Mieten ist durch Angemessenheitsgrenzen gedeckelt.
• Langzeitleerstand: Über die Hälfte der leeren Wohnungen stand beim Zensus ein Jahr oder länger leer.
• Alter Bestand: Viele Häuser von vor 1970, mit Bedarf an Dach, Fassade, Fenstern und Heizung.
• Wenig Kaufkraft: Das verfügbare Einkommen je Einwohner lag 2023 bei rund 22.100 € und damit niedrig.
• Hohe Kaufnebenkosten: 6,5 % Grunderwerbsteuer plus Notar, bei kleinen Kaufpreisen fast 9 %.
• Kaum Neubau: Nur 11 Neubauverkäufe 2025, der Neubau-Vergleich steht auf schmaler Basis.

Welche Vor- und Nachteile eine Eigentumswohnung als Kapitalanlage allgemein hat, steht in unserem Beitrag Eigentumswohnung als Kapitalanlage.

09Weitere Standorte

Weitere Städte in Nordrhein-Westfalen: Überblick Nordrhein-Westfalen · Aachen · Bergisch Gladbach · Bielefeld · Bocholt · Bochum · Bonn · Bottrop · Dortmund · Duisburg · Düsseldorf · Essen · Gelsenkirchen · Gütersloh · Hagen · Hamm · Iserlohn · Krefeld · Köln · Leverkusen · Moers · Mönchengladbach · Mülheim an der Ruhr · Münster · Neuss · Oberhausen · Paderborn · Recklinghausen · Remscheid · Rheine · Siegen · Solingen · Troisdorf · Witten · Wuppertal

Alle Standorte im Vergleich: Wo lohnt sich eine Kapitalanlage-Immobilie? Städte im Vergleich 2026 · Welches Bundesland eignet sich? Alle 16 im Vergleich

Geschrieben von

Herbert Gotschy

Investmentberater bei InvestImmo.de

Schreibt über Kapitalanlage-Immobilien, Kaufentscheidung und Wirtschaftlichkeit.

Herbert investiert seit 2023 selbst in Immobilien und ist seit 2024 in der Immobilienbranche aktiv. Seine Beratung verbindet die eigene Anlegerperspektive mit verständlichen Erklärungen und einer offenen Einordnung von Chancen und Risiken.

Alle Beiträge von Herbert Gotschy

Diese Seite ist eine allgemeine Information und keine Anlage-, Steuer- oder Rechtsberatung. Alle Zahlen sind Beispielrechnungen mit offengelegten Annahmen oder amtliche Werte mit genanntem Stand, Stand 19.10.2026.