Remscheid ist eine der wenigen Städte im Bergischen Land, die in den letzten zehn Jahren gewachsen sind. Gleichzeitig kostet eine gebrauchte Wohnung hier oft weniger als 1.700 € pro Quadratmeter. Für Anleger, die eine Wohnung suchen, deren Miete die Finanzierung zum großen Teil trägt, ist das zunächst eine gute Ausgangslage.

Die Kehrseite sieht man im Bestand. Ein großer Teil der Wohnungen stammt aus der Zeit vor 1970, und fast 1.600 Wohnungen standen beim Zensus ein Jahr oder länger leer. Wir legen auf dieser Seite die Zahlen des Gutachterausschusses offen und zeigen, wie sich eine vermietete Wohnung und ein Neubau rechnen.

01Remscheid in Zahlen

Alle Werte, die wir für die Einordnung verwenden, mit Quelle und Stand.

02Bevölkerung und Nachfrage

Remscheid hatte Ende 2025 amtlich 113.333 Einwohner. Zehn Jahre zuvor waren es 109.499, ein Plus von 3,5 %. Im letzten Jahr ging die Zahl allerdings um rund 500 Menschen zurück. Der Zuwachs kam aus Zuzügen: 2024 zogen per Saldo mehr Menschen aus anderen deutschen Regionen nach Remscheid, als die Stadt verließen.

IT.NRW rechnet bis 2040 mit einer fast unveränderten Einwohnerzahl und bis 2050 mit einem Minus von 0,7 %. Remscheid steht damit stabiler da als die meisten Städte im Ruhrgebiet und im Bergischen Land. Mit wachsender Nachfrage sollten Sie trotzdem nicht rechnen, eher mit einer gleichbleibenden.

Für Vermieter zählt die Struktur. Beim Zensus 2022 waren 60,8 % der Wohnungen vermietet, 43,7 % der Haushalte bestanden aus einer Person. Remscheid hat mehr Familien und mehr selbst nutzende Eigentümer (36 %) als typische Großstädte.

Der Bestand ist alt. Über 8.000 Wohnungen stammen aus der Zeit vor 1919, gut 23.000 aus den 1950er- und 1960er-Jahren. Nach 2010 sind nur wenige Wohnungen dazugekommen. Das prägt die Kaufpreise, die Mieten und den Sanierungsbedarf.

03Wirtschaft und Arbeitsmarkt

Remscheid ist eine Industriestadt mit langer Tradition in der Werkzeug- und Metallverarbeitung. Am 30.06.2025 arbeiteten 46.354 sozialversicherungspflichtig Beschäftigte in der Stadt, 44.004 wohnten dort. Es pendeln etwas mehr Menschen ein (22.173) als aus (19.823). Die Stadt ist also nicht nur Wohnort für Pendler nach Wuppertal oder Köln, sondern selbst ein Arbeitsort.

Die Arbeitslosenquote lag 2025 im Jahresdurchschnitt bei 8,4 %. Das ist mehr als im Ennepe-Ruhr-Kreis oder im Kreis Wesel (je 7,3 %), aber deutlich weniger als in Hagen (12,3 %). Eine Hochschule gibt es in Remscheid nicht, eine Nachfrage nach Studentenwohnungen spielt deshalb keine Rolle.

Eine Industriestadt hängt stärker an einzelnen Branchen als eine Verwaltungs- oder Universitätsstadt. Wer in Remscheid vermietet, vermietet vor allem an Beschäftigte aus Industrie, Handwerk und Dienstleistung, mit eher mittleren Einkommen.

04Mieten, Kaufpreise und Mietrendite

Remscheid hat einen qualifizierten Mietspiegel, der seit dem 01.02.2025 gilt und als Online-Rechner auf der Seite der Stadt verfügbar ist. Für die Kalkulation nutzen wir eine zweite, sehr direkte Quelle: Der Gutachterausschuss wertet aus, welche Mieten in den Wohnungen gezahlt wurden, die 2025 vermietet verkauft wurden. Bei 43 Verkäufen lag die Nettokaltmiete im Schnitt bei 6,40 €/m².

Inserate liegen höher. Das BBSR nennt für 2025 eine durchschnittliche Angebotsmiete von 7,69 €/m². Beim Zensus 2022 zahlten Mieter in laufenden Verträgen im Schnitt 5,78 €/m².

Die Kaufpreise stammen aus dem Grundstücksmarktbericht 2026, also aus echten Kaufverträgen. Der Gutachterausschuss gliedert sie nach Baujahr: Wohnungen aus den 1950er-Jahren kosteten 2025 im Schnitt 1.460 €/m², aus den 1970er-Jahren 1.670 €/m², aus den 1990er-Jahren 2.150 €/m². Neubauwohnungen lagen bei 4.210 €/m², allerdings nur bei fünf Verkäufen. Insgesamt stiegen die Preise um rund 3 %.

Aus Kaufpreis und Miete ergibt sich der Kaufpreisfaktor, sein Kehrwert ist die Bruttomietrendite.

Die realistische Spanne für eine gebrauchte Wohnung liegt bei 4 bis 4,6 %. Die 5,5 % setzen voraus, dass Sie die Miete aus Inseraten auch tatsächlich bekommen. Ihre eigene Zahl prüfen Sie mit dem Mietrendite-Rechner.

05Stadtbezirke im Überblick

Remscheid gliedert sich in vier Stadtbezirke. Amtliche Mieten oder Kaufpreise je Bezirk veröffentlicht der Gutachterausschuss nicht. Er weist aber eine Besonderheit gesondert aus: den Henkelshof, drei Hochhäuser mit bis zu 18 Etagen und rund 490 Wohnungen aus den Jahren 1973 bis 1977. Dort kosteten Wohnungen 2025 im Schnitt 1.720 €/m².

Beim Kauf zählt in Remscheid neben der Lage vor allem das Baujahr und der Zustand des Hauses. Zwischen einer Wohnung aus den 1950er-Jahren und einer aus den 1990er-Jahren liegen im Schnitt fast 700 €/m².

06Regeln für Vermieter in Remscheid

Remscheid steht nicht in der Mieterschutzverordnung des Landes Nordrhein-Westfalen. Daraus folgt:

• Keine Mietpreisbremse: Bei einer Neuvermietung sind Sie nicht an 10 % über der Vergleichsmiete gebunden. Der Markt setzt trotzdem Grenzen.
• Kappungsgrenze 20 %: Im laufenden Vertrag darf die Miete in drei Jahren um höchstens 20 % steigen, und nur bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete.
• Qualifizierter Mietspiegel 2024: Er ist der Maßstab für jede Mieterhöhung im laufenden Vertrag, seine Werte müssen Sie bei einem Erhöhungsverlangen nennen.

Beim Kauf zahlen Sie in Nordrhein-Westfalen 6,5 % Grunderwerbsteuer. Dazu kommen Notar und Grundbuch und je nach Objekt ein Makler. Bei 109.720 € Kaufpreis sind es ohne Makler rund 8,5 % Nebenkosten, weil die festen Notargebühren bei kleinen Kaufpreisen stärker ins Gewicht fallen. Ihre eigenen Kosten rechnet der Kaufnebenkosten-Rechner aus, die Notarpositionen erklärt unser Beitrag zu den Notarkosten.

07Beispielrechnung: eine vermietete Wohnung in Remscheid

Nehmen wir Sandra, 44, ledig, Industriekauffrau mit einem zu versteuernden Einkommen von 60.000 €. Sie kauft eine vermietete Wohnung mit 65 m² für 109.720 €. Preis und Miete entsprechen dem Durchschnitt der vermieteten Wohnungen, die 2025 in Remscheid verkauft wurden: 1.688 €/m² und 6,40 €/m². Der Name ist ausgedacht, die Zahlen sind ein Rechenbeispiel und keine Prognose.

Sandra zahlt nach Steuern rund 103 € im Monat zu. In die Tilgung fließen 137 € im Monat, ohne sie bliebe ein kleines Plus von rund 35 €. Die Miete deckt also Zinsen und laufende Kosten, solange die Wohnung vermietet ist und das Haus keine größere Sanierung braucht.

Eine Frage sollten Sie sich dabei ehrlich stellen: Reichen 110 € im Monat für Verwaltung und Rücklage bei einem Haus aus den 1960er- oder 1970er-Jahren? Ein Blick in die Protokolle der Eigentümerversammlung und den Wirtschaftsplan zeigt, was ansteht. Wie Mieteinnahmen besteuert werden, erklärt unser Beitrag Mieteinnahmen versteuern.

Zins und Miete wiegen in Remscheid ähnlich schwer. Wer die Zinsbindung lang wählt, nimmt das größte Risiko aus der Rechnung. Das zweitgrößte ist ein längerer Leerstand.

Zum Vergleich: eine Neubauwohnung in Remscheid

Was ändert sich, wenn Sandra stattdessen eine neu gebaute Wohnung mit 45 m² kauft? Der Gutachterausschuss hat für Neubauwohnungen 2025 einen Durchschnitt von 4.210 €/m² ermittelt, allerdings aus nur fünf Verkäufen mit im Schnitt 115 m². Für 45 m² ergibt das 189.450 €. Grunderwerbsteuer (12.314 €) sowie Notar und Grundbuch (3.438 €) zahlt sie aus Eigenkapital. Eine eigene Neubaumiete veröffentlicht der Gutachterausschuss nicht. Wir setzen deshalb die durchschnittliche Angebotsmiete aller Baujahre von 7,69 €/m² an. Für einen Neubau ist das eher die Untergrenze.

Die Abschreibung ist im ersten Jahr mehr als viermal so hoch wie bei der gebrauchten Wohnung (8.165 € statt 1.894 €), und Instandhaltung fällt in den ersten Jahren meist kaum an. Der Kaufpreis je m² ist aber zweieinhalbmal so hoch, und die Bruttomietrendite sinkt mit unserer Mietannahme auf 2,2 %. Nach Steuern zahlt Sandra rund 184 € im Monat zu, gut 80 € mehr als beim Bestand. Liegt die tatsächliche Neubaumiete höher, verbessert sich die Rechnung um rund 45 € im Monat je Euro Miete pro Quadratmeter. Wohnungen, die nach dem 01.10.2014 erstmals vermietet wurden, sind dauerhaft von der Mietpreisbremse ausgenommen (§ 556f BGB), in Remscheid gilt sie ohnehin nicht. Die Steuerersparnis wird in den Folgejahren kleiner, weil die degressive Abschreibung vom Restwert gerechnet wird.

08Chancen und Risiken in Remscheid

Für Remscheid sprechen belegbare Punkte. Die Einwohnerzahl ist seit 2015 gewachsen, die Prognose bis 2050 fast stabil. Die Stadt ist selbst ein Arbeitsort mit mehr Ein- als Auspendlern. Die Kaufpreise sind niedrig, die Miete deckt bei Durchschnittswerten Zinsen und Bewirtschaftung, und es gibt einen qualifizierten Mietspiegel.

Dagegen stehen ebenso klare Punkte:

• Langzeitleerstand: Mehr als die Hälfte der leeren Wohnungen stand beim Zensus ein Jahr oder länger leer.
• Alter Bestand: Viele Häuser von vor 1970 mit Sanierungsbedarf an Dach, Fassade und Heizung.
• Arbeitslosenquote 8,4 %: höher als im Ennepe-Ruhr-Kreis (7,3 %).
• Abhängigkeit von der Industrie: Eine schwache Konjunktur in Metall und Werkzeugbau trifft den lokalen Arbeitsmarkt direkt.
• Hohe Nebenkosten beim Kauf: 6,5 % Grunderwerbsteuer plus Notar, bei kleinen Kaufpreisen rund 8,5 %.
• Zinsrisiko: Ein Prozentpunkt mehr beim Anschlusszins kostet bei 109.720 € Darlehen rund 91 € im Monat.

Welche Vor- und Nachteile eine Eigentumswohnung als Kapitalanlage allgemein hat, steht in unserem Beitrag Eigentumswohnung als Kapitalanlage.

09Weitere Standorte

Weitere Städte in Nordrhein-Westfalen: Überblick Nordrhein-Westfalen · Aachen · Bergisch Gladbach · Bielefeld · Bochum · Bonn · Bottrop · Dortmund · Duisburg · Düsseldorf · Essen · Gelsenkirchen · Gütersloh · Hagen · Hamm · Krefeld · Köln · Leverkusen · Moers · Mönchengladbach · Mülheim an der Ruhr · Münster · Neuss · Oberhausen · Paderborn · Recklinghausen · Siegen · Solingen · Troisdorf · Witten · Wuppertal

Alle Standorte im Vergleich: Wo lohnt sich eine Kapitalanlage-Immobilie? Städte im Vergleich 2026 · Welches Bundesland eignet sich? Alle 16 im Vergleich

Geschrieben von

Eduard Winter

Investmentberater bei InvestImmo.de

Schreibt über Steuern, AfA, Bestandsimmobilien und Portfolioaufbau.

Eduard hat seit 2020 sieben eigene Immobilien gekauft und mehr als 150 Mandanten begleitet. Er schreibt über Steuerhebel, Objektunterlagen und Portfolioaufbau – mit ehrlichen Zahlen statt Schönrechnerei.

Alle Beiträge von Eduard Winter

Diese Seite ist eine allgemeine Information und keine Anlage-, Steuer- oder Rechtsberatung. Alle Zahlen sind Beispielrechnungen mit offengelegten Annahmen oder amtliche Werte mit genanntem Stand, Stand 16.10.2026.