Witten liegt an der Ruhr zwischen Bochum und Dortmund und gehört zum Ennepe-Ruhr-Kreis. Die Stadt hat eine private Universität, viel Grün im Ruhrtal und kurze Wege in zwei große Arbeitsmärkte. Für Anleger klingt das nach einem soliden Wohnstandort.

Die Zahlen sind gemischter. Die Einwohnerzahl sinkt seit Jahren, fast jeder zweite Haushalt lebt allein, und die Preise sind moderat. Wir legen die Zahlen des Gutachterausschusses offen und rechnen eine gebrauchte Wohnung und einen Neubau durch.

01Witten in Zahlen

Alle Werte, die wir für die Einordnung verwenden, mit Quelle und Stand. Werte, die es nur für den Ennepe-Ruhr-Kreis gibt, sind als Kreiswert gekennzeichnet.

02Bevölkerung und Nachfrage

Witten hatte Ende 2025 amtlich 91.474 Einwohner. 2015 waren es 96.700. Ein Teil des Unterschieds geht auf den Zensus 2022 zurück, der die Einwohnerzahlen neu berechnet hat. Aber auch danach sank die Zahl weiter, im letzten Jahr um rund 330 Menschen. Laut Deutschlandatlas schrumpfte Witten zwischen 2019 und 2024 im Mittel um 0,4 % pro Jahr.

Für die Stadt selbst liegt uns keine eigene Prognose vor. Für den Ennepe-Ruhr-Kreis rechnet IT.NRW bis 2050 mit einem Minus von 4,9 %. Wer in Witten kauft, sollte also nicht auf eine wachsende Nachfrage setzen, sondern auf eine gute Wohnung in gefragter Lage.

Für Vermieter ist die Haushaltsstruktur der stärkste Punkt. 48,5 % der Haushalte bestanden beim Zensus 2022 aus einer Person, 65,9 % der Wohnungen waren vermietet. Kleine und mittlere Wohnungen haben damit eine breite Mieterschaft, von Studierenden über Berufstätige bis zu älteren Menschen.

Der Bestand ist alt. Über 12.000 Wohnungen stammen aus der Zeit vor 1950, über 20.000 aus den 1950er- und 1960er-Jahren. Im ganzen Ennepe-Ruhr-Kreis wurden 2025 nur 61 neu gebaute Eigentumswohnungen verkauft, in früheren Jahren waren es rund 140.

03Wirtschaft und Arbeitsmarkt

Witten ist stärker Wohnort als Arbeitsort. Am 30.06.2025 wohnten 37.086 sozialversicherungspflichtig Beschäftigte in der Stadt, 32.936 arbeiteten dort. Es pendeln 22.900 Menschen aus und 18.750 ein. Bochum und Dortmund sind über Bahn und Autobahn schnell erreichbar.

Eine eigene Arbeitslosenquote für Witten liegt uns nicht vor. Im Ennepe-Ruhr-Kreis lag sie 2025 im Jahresdurchschnitt bei 7,3 %, deutlich unter dem Wert der Nachbarstadt Hagen mit 12,3 %.

In Witten sitzt die private Universität Witten/Herdecke, eine amtliche Studierendenzahl haben wir nicht ausgewertet. Dazu kommt die Nähe zur Ruhr-Universität Bochum. Studierende sind damit eine Zielgruppe für kleine Wohnungen, aber nicht die tragende Säule des Marktes.

04Mieten, Kaufpreise und Mietrendite

Witten hat einen eigenen Mietspiegel. Der Gutachterausschuss nennt für die Mietspiegel im Ennepe-Ruhr-Kreis eine Spanne: Für eine Wohnung mit 60 bis 90 m² in mittlerer Lage liegen die Mieten bei Baujahr 1970 bis 1989 zwischen 5,00 und 8,50 €/m², ab Baujahr 2010 zwischen 6,00 und 11,50 €/m².

Genauer ist eine zweite Auswertung des Gutachterausschusses. In 53 vermieteten Wohnungen aus den Jahren 1975 bis 1994, die im Kreis 2024 und 2025 verkauft wurden, lag die Nettokaltmiete im Schnitt bei 6,80 €/m². Bei 61 Neubauwohnungen lag der Mietansatz bei 10,70 €/m². Inserate im Kreis lagen 2025 laut BBSR im Schnitt bei 8,15 €/m², beim Zensus 2022 zahlten Mieter in Witten in laufenden Verträgen 5,88 €/m².

Für die Kaufpreise in Witten nutzen wir die Gebäudefaktoren des Gutachterausschusses, also typische Preise für eine Normwohnung nach Baujahr. Sie liegen bei 2.000 €/m² für Baujahr 1950 bis 1974, 1.850 €/m² für 1975 bis 1984, 2.250 €/m² für 1985 bis 1994 und 2.700 €/m² für 2000 bis 2009. Neubauwohnungen kosteten im Kreis im Schnitt 4.490 €/m².

Aus Kaufpreis und Miete ergibt sich der Kaufpreisfaktor, sein Kehrwert ist die Bruttomietrendite.

Realistisch sind für eine gebrauchte Wohnung 4 bis 4,6 %. Die 5,3 % setzen voraus, dass Sie die Miete aus Inseraten auch bekommen. Ihre eigene Zahl prüfen Sie mit dem Mietrendite-Rechner.

05Stadtteile im Überblick

Amtliche Mieten oder Kaufpreise je Stadtteil veröffentlicht der Gutachterausschuss für Witten nicht. Die Immobilienrichtwerte für einzelne Zonen können Sie kostenlos über BORIS NRW abrufen. Die Tabelle beschreibt den Charakter.

Beim Kauf zählen in Witten Lage und Baujahr. Wohnungen aus den Jahren 2000 bis 2009 kosten im Schnitt rund 850 €/m² mehr als Wohnungen aus den Jahren 1975 bis 1984, die Mieten unterscheiden sich weniger stark.

06Regeln für Vermieter in Witten

Witten steht nicht in der Mieterschutzverordnung des Landes Nordrhein-Westfalen. Daraus folgt:

• Keine Mietpreisbremse: Bei einer Neuvermietung sind Sie nicht an 10 % über der Vergleichsmiete gebunden.
• Kappungsgrenze 20 %: Im laufenden Vertrag darf die Miete in drei Jahren um höchstens 20 % steigen, und nur bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete laut Mietspiegel.
• Mietspiegel als Maßstab: Mieterhöhungen im laufenden Vertrag begründen Sie mit dem Wittener Mietspiegel oder mit Vergleichswohnungen.

Beim Kauf zahlen Sie in Nordrhein-Westfalen 6,5 % Grunderwerbsteuer. Dazu kommen Notar und Grundbuch und je nach Objekt ein Makler. Bei 120.250 € Kaufpreis sind es ohne Makler rund 8,5 % Nebenkosten. Ihre eigenen Kosten rechnet der Kaufnebenkosten-Rechner aus, die Notarpositionen erklärt unser Beitrag zu den Notarkosten.

07Beispielrechnung: eine vermietete Wohnung in Witten

Nehmen wir Stefan, 39, ledig, Pflegefachmann mit Leitungsfunktion und einem zu versteuernden Einkommen von 60.000 €. Er kauft eine vermietete Wohnung mit 65 m², Baujahr 1980, für 120.250 €. Das entspricht dem Gebäudefaktor des Gutachterausschusses für Witten (1.850 €/m²). Als Miete setzen wir 6,80 €/m² an, den Durchschnitt vermieteter Wohnungen dieser Baujahre im Kreis. Der Name ist ausgedacht, die Zahlen sind ein Rechenbeispiel und keine Prognose.

Stefan zahlt nach Steuern rund 115 € im Monat zu. In die Tilgung fließen 150 € im Monat, ohne sie bliebe ein kleines Plus von rund 36 €. Die Miete trägt also Zinsen und laufende Kosten, nicht aber die Tilgung.

Wo liegt der Spielraum? Vor allem bei der Miete. Wie Mieteinnahmen besteuert werden, erklärt unser Beitrag Mieteinnahmen versteuern.

Zins und Miete bewegen die Rechnung fast gleich stark. Weil es keine Mietpreisbremse gibt, kann eine modernisierte Wohnung bei einem Mieterwechsel näher an die Angebotsmiete heranrücken. Eine unsanierte Wohnung eher nicht.

Zum Vergleich: eine Neubauwohnung in Witten

Was ändert sich, wenn Stefan stattdessen eine neu gebaute Wohnung mit 45 m² kauft? Der Gutachterausschuss hat für Neubauwohnungen im Ennepe-Ruhr-Kreis mit Witten einen Durchschnitt von 4.490 €/m² ermittelt, die Hälfte der Verkäufe lag zwischen 4.320 und 4.640 €/m². Das ergibt 202.050 €. Grunderwerbsteuer (13.133 €) sowie Notar und Grundbuch (3.819 €) zahlt er aus Eigenkapital. Als Miete setzen wir 10,70 €/m² an, den Mietansatz des Gutachterausschusses für Neubauwohnungen im Kreis.

Die Abschreibung ist im ersten Jahr gut viermal so hoch wie bei der gebrauchten Wohnung (8.712 € statt 2.075 €), und Instandhaltung fällt in den ersten Jahren meist kaum an. Der Quadratmeter kostet zweieinhalbmal so viel, die Bruttomietrendite sinkt auf 2,9 %. Nach Steuern zahlt Stefan rund 121 € im Monat zu, fast genauso viel wie beim Bestand. Wohnungen, die nach dem 01.10.2014 erstmals vermietet wurden, sind dauerhaft von der Mietpreisbremse ausgenommen (§ 556f BGB), in Witten gilt sie ohnehin nicht. Die Steuerersparnis wird in den Folgejahren kleiner, weil die degressive Abschreibung vom Restwert gerechnet wird.

08Chancen und Risiken in Witten

Für Witten sprechen belegbare Punkte. Fast jeder zweite Haushalt lebt allein, das stützt die Nachfrage nach kleinen Wohnungen. Der Leerstand liegt mit 3,7 % im mittleren Bereich, die Kaufpreise sind moderat, und Bochum und Dortmund sind schnell erreichbar. Der Markt für Eigentumswohnungen hat 2025 deutlich angezogen, mit 30 % mehr Verkäufen im Kreis.

Dagegen stehen ebenso klare Punkte:

• Sinkende Einwohnerzahl: seit 2015 rund 5.200 Einwohner weniger (teils durch die Neuberechnung im Zensus 2022), Prognose für den Kreis bis 2050 minus 4,9 %.
• Alter Bestand: Viele Wohnungen von vor 1970, mit entsprechendem Sanierungsbedarf.
• Kaum Neubau: Nur 61 Neubauverkäufe im ganzen Kreis 2025.
• Hohe Nebenkosten beim Kauf: 6,5 % Grunderwerbsteuer plus Notar, rund 8,5 % bei unserem Beispiel.
• Zinsrisiko: Ein Prozentpunkt mehr beim Anschlusszins kostet bei 120.250 € Darlehen rund 100 € im Monat.

Welche Vor- und Nachteile eine Eigentumswohnung als Kapitalanlage allgemein hat, steht in unserem Beitrag Eigentumswohnung als Kapitalanlage.

09Weitere Standorte

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Geschrieben von

Eduard Winter

Investmentberater bei InvestImmo.de

Schreibt über Steuern, AfA, Bestandsimmobilien und Portfolioaufbau.

Eduard hat seit 2020 sieben eigene Immobilien gekauft und mehr als 150 Mandanten begleitet. Er schreibt über Steuerhebel, Objektunterlagen und Portfolioaufbau – mit ehrlichen Zahlen statt Schönrechnerei.

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Diese Seite ist eine allgemeine Information und keine Anlage-, Steuer- oder Rechtsberatung. Alle Zahlen sind Beispielrechnungen mit offengelegten Annahmen oder amtliche Werte mit genanntem Stand, Stand 16.10.2026.