Bergisch Gladbach grenzt direkt an Köln und ist für viele, die dort arbeiten, der Wohnort mit mehr Grün und mehr Platz. Das merkt man an den Zahlen: wenig Leerstand, große Wohnungen, viele Eigentümer und eine Mietpreisbremse, die das Land hier für nötig hält.

Für Anleger heißt das: Die Nachfrage ist da, aber sie hat ihren Preis. Gebrauchte Wohnungen kosten je nach Stadtteil zwischen rund 2.000 und über 3.500 €/m², Neubauten über 5.500 €/m². Wir legen die Zahlen des Gutachterausschusses offen und rechnen eine gebrauchte Wohnung und einen Neubau durch.

01Bergisch Gladbach in Zahlen

Alle Werte, die wir für die Einordnung verwenden, mit Quelle und Stand. Werte, die es nur für den Rheinisch-Bergischen Kreis gibt, sind als Kreiswert gekennzeichnet.

02Bevölkerung und Nachfrage

Bergisch Gladbach hatte Ende 2025 amtlich 111.174 Einwohner, fast genau so viele wie 2015 (111.366). Die Stadt ist in den letzten Jahren leicht gewachsen, laut Deutschlandatlas zwischen 2019 und 2024 im Mittel um 0,14 % pro Jahr. Der Rheinisch-Bergische Kreis gewinnt deutlich Einwohner durch Umzüge innerhalb Deutschlands, vor allem aus Köln.

Für die Stadt selbst liegt uns keine eigene Prognose vor. Für den Kreis rechnet IT.NRW bis 2030 mit fast gleichbleibender und bis 2050 mit einer um 4,5 % sinkenden Einwohnerzahl, weil die Bevölkerung älter wird. Wachstum ist hier also kein Selbstläufer, auch wenn der Zuzug aus Köln anhält.

Bergisch Gladbach ist eine Stadt der Eigentümer. 47 % der Wohnungen wurden beim Zensus 2022 von ihren Eigentümern bewohnt, nur 51 % waren vermietet. Die Wohnungen sind im Schnitt fast 99 m² groß. Das Angebot an kleinen Mietwohnungen ist entsprechend begrenzt, und das stützt die Mieten.

Der Bestand stammt zu einem großen Teil aus den 1960er- und 1970er-Jahren, zusammen über 23.000 Wohnungen. Neubau gibt es, aber nicht viel: 2025 wurden 85 neu gebaute Eigentumswohnungen erstmals verkauft.

03Wirtschaft und Arbeitsmarkt

Bergisch Gladbach ist vor allem Wohnort. Am 30.06.2025 wohnten 43.129 sozialversicherungspflichtig Beschäftigte in der Stadt, aber nur 35.124 arbeiteten dort. Es pendeln 29.702 Menschen aus und 21.697 ein, ein Saldo von rund 8.000. Die meisten Auspendler dürften nach Köln fahren, eine genaue Aufteilung nach Zielorten haben wir nicht ausgewertet.

Im Rheinisch-Bergischen Kreis lag die Arbeitslosenquote 2025 im Jahresdurchschnitt bei 6,2 %, eine eigene Quote für die Stadt liegt uns nicht vor. Das verfügbare Einkommen der privaten Haushalte lag 2023 bei rund 32.900 € je Einwohner. Zum Vergleich: In Hagen waren es rund 23.900 €.

Für Vermieter bedeutet das eine zahlungskräftige Mieterschaft, aber auch hohe Erwartungen an Zustand und Ausstattung. Wer hier vermietet, konkurriert mit gepflegten Eigentumswohnungen und Häusern im Grünen.

04Mieten, Kaufpreise und Mietrendite

Bergisch Gladbach hat einen Mietspiegel, den Haus und Grund, der Mieterverein und die Rheinische Immobilienbörse herausgeben, Stand 01.01.2024. Der Gutachterausschuss druckt einen Auszug für Wohnungen um 100 m² ab: Baujahr 1961 bis 1976 in mittlerer Lage 6,80 bis 8,40 €/m², Baujahr 1977 bis 1989 in mittlerer Lage 7,60 bis 9,00 €/m², Baujahr 2005 bis 2017 in mittlerer Lage 9,10 bis 10,00 €/m². Kleinere Wohnungen liegen in der Regel darüber.

Was tatsächlich gezahlt wird, zeigt eine zweite Auswertung des Gutachterausschusses. In 66 Wohnungen, die 2025 vermietet verkauft wurden, lag die Nettokaltmiete im Schnitt bei 10,40 €/m², bei einem Kaufpreis von 2.960 €/m². Bei 80 neu gebauten Wohnungen lag der Mietansatz bei 11,90 €/m² und der Kaufpreis bei 5.620 €/m². Inserate im Kreis lagen 2025 laut BBSR im Schnitt bei 10,69 €/m².

Die Kaufpreise für gebrauchte Wohnungen stiegen 2025 deutlich, in kleinen und mittleren Wohnanlagen um rund 13 %. Neue Wohnungen wurden um rund 7 % teurer. Die Zahl der Verkäufe von Eigentumswohnungen stieg um 40 %.

Aus Kaufpreis und Miete ergibt sich der Kaufpreisfaktor, sein Kehrwert ist die Bruttomietrendite.

Mit den tatsächlich gezahlten Mieten kommt eine gebrauchte Wohnung auf gut 4 %. Muss die Miete bei einem Mieterwechsel auf das Mietspiegelniveau sinken, sind es eher 3,5 %. Ihre eigene Zahl prüfen Sie mit dem Mietrendite-Rechner.

05Stadtteile im Überblick

Für Bergisch Gladbach veröffentlicht der Gutachterausschuss ungewöhnlich genaue Zahlen je Stadtteil. Die Tabelle zeigt die Bodenwerte für Ein- und Zweifamilienhausgrundstücke als Maß für die Lage und, wo vorhanden, Kaufpreise für Eigentumswohnungen 2025.

Der Unterschied zwischen den Stadtteilen ist groß. Für ein Einfamilienhausgrundstück zahlen Sie in Refrath rund doppelt so viel wie in Herkenrath. Bei Eigentumswohnungen in großen Anlagen mit über 60 Wohnungen lagen die Preise 2025 zum Teil unter 2.000 €/m².

06Regeln für Vermieter in Bergisch Gladbach

Bergisch Gladbach steht in der Mieterschutzverordnung des Landes Nordrhein-Westfalen. Daraus folgen drei Regeln:

• Mietpreisbremse bis 31.12.2029: Bei einer Neuvermietung darf die Miete höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Ausgenommen sind unter anderem Wohnungen, die nach dem 01.10.2014 erstmals genutzt und vermietet wurden, die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung und eine höhere Vormiete.
• Kappungsgrenze 15 % bis 28.02.2030: Im laufenden Mietvertrag darf die Miete in drei Jahren um höchstens 15 % steigen, und nur bis zur Vergleichsmiete.
• Kündigungssperrfrist acht Jahre: Wird eine vermietete Wohnung in Eigentum umgewandelt und verkauft, kann der Käufer erst nach acht Jahren wegen Eigenbedarfs kündigen.

Beim Kauf zahlen Sie in Nordrhein-Westfalen 6,5 % Grunderwerbsteuer. Dazu kommen Notar und Grundbuch und je nach Objekt ein Makler. Bei 192.400 € Kaufpreis sind es ohne Makler rund 8,3 % Nebenkosten. Ihre eigenen Kosten rechnet der Kaufnebenkosten-Rechner aus, die Notarpositionen erklärt unser Beitrag zu den Notarkosten.

07Beispielrechnung: eine vermietete Wohnung in Bergisch Gladbach

Nehmen wir Julia, 42, ledig, Projektleiterin mit einem zu versteuernden Einkommen von 60.000 €. Sie kauft eine vermietete Wohnung mit 65 m² für 192.400 €. Preis und Miete entsprechen dem Durchschnitt der vermieteten Wohnungen, die 2025 in Bergisch Gladbach verkauft wurden: 2.960 €/m² und 10,40 €/m². Der Name ist ausgedacht, die Zahlen sind ein Rechenbeispiel und keine Prognose.

Julia zahlt nach Steuern rund 163 € im Monat zu. In die Tilgung fließen 241 € im Monat, ohne sie bliebe ein kleines Plus von rund 78 €. Die Miete deckt Zinsen und Bewirtschaftung, solange sie auf dem heutigen Niveau bleibt.

Genau das ist die offene Frage. Wie Mieteinnahmen besteuert werden, erklärt unser Beitrag Mieteinnahmen versteuern.

Der Zins bewegt die Rechnung am stärksten. Gleich danach folgt die Frage, ob die heutige Miete nach einem Mieterwechsel wieder erzielbar ist. Wer hier kauft, sollte beides prüfen: die Zinsbindung und die Herleitung der Miete.

Zum Vergleich: eine Neubauwohnung in Bergisch Gladbach

Was ändert sich, wenn Julia stattdessen eine neu gebaute Wohnung mit 45 m² kauft? Der Gutachterausschuss hat für 80 erstverkaufte Wohnungen 2025 einen Durchschnitt von 5.620 €/m² und einen Mietansatz von 11,90 €/m² ermittelt. Für 45 m² ergibt das 252.900 €. Grunderwerbsteuer (16.439 €) sowie Notar und Grundbuch (4.200 €) zahlt sie aus Eigenkapital.

Die Abschreibung ist im ersten Jahr mehr als dreimal so hoch wie bei der gebrauchten Wohnung (10.888 € statt 3.316 €), und Instandhaltung fällt in den ersten Jahren meist kaum an. Der Quadratmeter kostet aber fast doppelt so viel, und die Bruttomietrendite liegt mit 2,5 % deutlich unter der gebrauchten Wohnung. Nach Steuern zahlt Julia rund 193 € im Monat zu, etwa 30 € mehr als beim Bestand. Wohnungen, die nach dem 01.10.2014 erstmals vermietet wurden, sind dauerhaft von der Mietpreisbremse ausgenommen (§ 556f BGB), das ist in Bergisch Gladbach ein echter Unterschied. Die Steuerersparnis wird in den Folgejahren kleiner, weil die degressive Abschreibung vom Restwert gerechnet wird.

08Chancen und Risiken in Bergisch Gladbach

Für Bergisch Gladbach sprechen belegbare Punkte. Der Leerstand ist mit 2,8 % niedrig, die Wohnungen sind gefragt, und die Stadt liegt direkt an Köln. Der Kreis hat hohe Haushaltseinkommen und gewinnt Einwohner durch Zuzug. Der Gutachterausschuss veröffentlicht genaue Preise je Stadtteil, was die Prüfung eines Angebots erleichtert.

Dagegen stehen ebenso klare Punkte:

• Mietpreisbremse: Bei Neuvermietung im Bestand höchstens 10 % über der Vergleichsmiete.
• Kappungsgrenze 15 %: Laufende Mieten steigen nur langsam.
• Kündigungssperrfrist acht Jahre bei umgewandelten Wohnungen.
• Steigende Kaufpreise: 2025 bis zu 13 % mehr, die Mieten können dem nicht in gleichem Tempo folgen.
• Sinkende Prognose für den Kreis: minus 4,5 % bis 2050.
• Zinsrisiko: Ein Prozentpunkt mehr beim Anschlusszins kostet bei 192.400 € Darlehen rund 160 € im Monat.

Welche Vor- und Nachteile eine Eigentumswohnung als Kapitalanlage allgemein hat, steht in unserem Beitrag Eigentumswohnung als Kapitalanlage.

09Weitere Standorte

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Geschrieben von

Eduard Winter

Investmentberater bei InvestImmo.de

Schreibt über Steuern, AfA, Bestandsimmobilien und Portfolioaufbau.

Eduard hat seit 2020 sieben eigene Immobilien gekauft und mehr als 150 Mandanten begleitet. Er schreibt über Steuerhebel, Objektunterlagen und Portfolioaufbau – mit ehrlichen Zahlen statt Schönrechnerei.

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Diese Seite ist eine allgemeine Information und keine Anlage-, Steuer- oder Rechtsberatung. Alle Zahlen sind Beispielrechnungen mit offengelegten Annahmen oder amtliche Werte mit genanntem Stand, Stand 16.10.2026.