Sie haben sich für Bonn entschieden. Die nächste Frage ist, wo: Südstadt oder Beuel, Poppelsdorf oder Bad Godesberg, Duisdorf oder Tannenbusch? Bonn hat nur vier Stadtbezirke, aber innerhalb jedes Bezirks liegen sehr unterschiedliche Lagen nebeneinander. Der Stadtbezirk Bonn reicht von der Gründerzeit-Südstadt bis zu den Großsiedlungen im Norden, Bad Godesberg von den Villen am Rhein bis zu Pennenfeld.

Für Vermieter kommt ein zweiter Punkt hinzu. Der Bonner Mietspiegel fragt nicht nach dem Bezirk. Er rechnet mit der Wohnlage, die der Gutachterausschuss für jede Adresse in Punkten bewertet. In Bonn gilt außerdem die Mietpreisbremse. Wer in einer teuren Lage kauft, bezahlt deshalb viel mehr für die Wohnung, darf aber nur wenig mehr Miete verlangen.

Wir vergleichen die vier Stadtbezirke und alle 54 Richtwertlagen mit amtlichen Zahlen von Stadt und Gutachterausschuss. Ein Ranking gibt es nicht, und eine Wertung der Menschen, die dort leben, auch nicht. Am Ende rechnen wir dieselbe Wohnung in drei Lagen vor und nach Steuern durch.

01Bonn in vier Bezirken: die große Vergleichstabelle

Die Tabelle fasst die wichtigsten amtlichen Kennzahlen je Stadtbezirk zusammen. Einwohner, Haushalte, Arbeitsmarkt und Wohnungen stammen aus dem Strukturdatenatlas der Bonner Statistikstelle, die Kaufpreise aus den Immobilienrichtwerten des Gutachterausschusses.

Einwohner mit Hauptwohnsitz am 31.12.2025, ohne Personen in Sammelunterkünften für Geflüchtete, Veränderung gegenüber 31.12.2015. Arbeitslosenquote nach Berechnung der Statistikstelle zum 31.12.2025, nicht identisch mit der Quote der Agentur für Arbeit. SGB II: Personen in Bedarfsgemeinschaften je 1.000 Einwohner. Richtwerte: einfacher Mittelwert der Immobilienrichtwertzonen für Eigentumswohnungen zum 01.01.2026 (21 Zonen im Bezirk Bonn, 12 in Beuel, 16 in Bad Godesberg, 5 in Hardtberg), eigene Auswertung.

Zwei Dinge fallen auf. Die Bezirksmittel liegen nur rund 360 € je Quadratmeter auseinander, die Lagen innerhalb des Stadtbezirks Bonn dagegen über 2.300 €. Und Bonn wächst fast überall: Bad Godesberg hat seit 2015 um 9,2 % zugelegt, der Stadtbezirk Bonn um 7,2 %, Hardtberg um 7,0 %. Nur Beuel ist mit 2,5 % langsamer gewachsen.

02Kaufpreise je Bezirk und Lage: was die Richtwerte zeigen

Der Gutachterausschuss leitet aus den notariellen Kaufverträgen Immobilienrichtwerte ab. Für Eigentumswohnungen gibt es in Bonn 54 Zonen. Alle beziehen sich auf dasselbe Normobjekt: eine vermietete Wohnung, 46 bis 100 Jahre alt, 61 bis 110 m², gute Ausstattung, einfache bis mittlere Wohnlage. Damit sind die Lagen direkt vergleichbar.

Aussagekräftiger als die Bezirksmittel sind die einzelnen Lagen. Die höchsten Richtwerte haben die innenstadtnahen Viertel links des Rheins: Südstadt 4.350 €/m², Musikerviertel 3.860 €/m², Zentrum 3.830 €/m², Poppelsdorf 3.820 €/m² und das Bundesviertel 3.740 €/m². In Beuel liegen Beuel-Süd mit 3.670 €/m² und Vilich-Müldorf mit 3.550 €/m² vorn, in Bad Godesberg die Rheinlagen mit 3.390 bis 3.420 €/m².

Am unteren Ende stehen die Großsiedlungen im Bonner Norden und in Hardtberg: Tannenbusch-West 2.030 €/m², Medinghoven 2.410 €/m², Tannenbusch 2.440 €/m², Dransdorf 2.470 €/m². In Bad Godesberg liegt das Zentrum mit 2.630 €/m² unter den Rheinlagen, Pennenfeld mit 2.480 €/m² am niedrigsten.

Zum Vergleich mit tatsächlichen Verkäufen: Wohnungen aus den Jahren 1960 bis 1969 in mittlerer und guter Lage wurden 2025 im Schnitt für 2.960 €/m² verkauft (50 Fälle). Vermietete Wohnungen, die älter als 35 Jahre sind, kosteten 3.347 €/m². Gehandelt wird vor allem im Stadtbezirk Bonn (655 Kaufverträge für Wohnungs- und Teileigentum 2025), dann in Bad Godesberg (450), Beuel (287) und Hardtberg (196).

03Mieten: Wohnlage statt Bezirk

Bonn hat einen qualifizierten Mietspiegel, gültig seit 01.12.2024. Er arbeitet in Schritten: Basismiete nach Wohnfläche, Zuschlag nach Baujahr, Zuschlag nach Wohnlage, Zu- und Abschläge für Ausstattung. Für eine 55-m²-Wohnung beträgt die Basismiete 7,99 €/m², für Baujahre zwischen 1961 und 2004 gibt es keinen Baujahreszuschlag.

Die Wohnlage misst der Gutachterausschuss für jede Adresse in Punkten, von 0 bis 17,5. Daraus ergibt sich ein Zuschlag zwischen 0 und 2,00 € je Quadratmeter. Eine einfache Lage mit 6 Punkten bringt 0,69 €, eine mittlere mit 9 Punkten 1,03 €, eine gute mit 13 Punkten 1,49 €. Den Punktwert Ihrer Adresse zeigt die Wohnlagenkarte der Stadt.

Tatsächlich bezahlte Mieten liegen in Bonn oft über dem reinen Mietspiegelwert ohne Ausstattung. Der Gutachterausschuss nennt für vermietete Wohnungen, die älter als 35 Jahre sind und 2024/25 verkauft wurden, eine Miete von durchschnittlich 11,61 €/m² bei einem Kaufpreis von 3.347 €/m². Das sind rund 25 Jahresmieten oder gut 4 % Bruttomietrendite, stadtweit gerechnet. Laut Mietspiegel lag die durchschnittliche Nettokaltmiete im Oktober 2023 bei 9,94 €/m².

04Bevölkerung, Haushalte und Arbeitsmarkt je Bezirk

Für Vermieter zählt, wer in einem Bezirk wohnt und wie. Bonn wächst seit Jahren: von 320.820 Einwohnern Ende 2015 auf 342.152 Ende 2025, gezählt ohne Sammelunterkünfte.

Die meisten Alleinlebenden wohnen im Stadtbezirk Bonn. Dort sind 58,0 % aller Haushalte Einpersonenhaushalte. In der Innenstadt selbst sind es noch viel mehr: im Rheinviertel 75,6 %, im Münsterviertel 73,0 %, in Poppelsdorf 68,7 %. In Beuel, Bad Godesberg und Hardtberg ist es rund jeder zweite Haushalt, in den Siedlungen am Stadtrand wie Ückesdorf oder Vilich-Müldorf nur rund jeder dritte.

Zur Sozialstruktur nennen wir nur amtliche Zahlen. Die Arbeitslosenquote nach Berechnung der Stadt reichte Ende 2025 von 5,8 % in Beuel bis 8,7 % in Hardtberg. In Bedarfsgemeinschaften nach SGB II lebten 2024 in Beuel 58 von 1.000 Einwohnern, in Bad Godesberg 96 und in Hardtberg 110. Das beschreibt Unterschiede in der Mieterschaft, keine Qualität der Bezirke. Für Ihre Vermietung zählt der einzelne Haushalt, den Sie bei der Mieterauswahl prüfen.

05Vier Lagetypen für Kapitalanleger

Weil die Unterschiede in Bonn eher zwischen den Lagen als zwischen den Bezirken liegen, ordnen wir die 54 Richtwertlagen vier Typen zu. Jeder Typ passt zu anderen Anlegern.

Typ 1: Innenstadt, Südstadt und Universitätsviertel

Zentrum, Südstadt, Musikerviertel, Poppelsdorf, Kessenich, Endenich und das Bundesviertel liegen zwischen rund 3.400 und 4.350 €/m². Hier wohnen die meisten Alleinlebenden und viele der rund 30.000 Studierenden. Arbeitgeber wie Universität, Universitätsklinikum, Bundesministerien und UN-Einrichtungen sind nah. Der hohe Preis steht einem Mietspiegel gegenüber, der die Lage nur mit bis zu 2 € honoriert.

Typ 2: Beuel rechts des Rheins

Beuel liegt mit Richtwerten zwischen 2.720 €/m² in Neu-Vilich und 3.670 €/m² in Beuel-Süd im Mittel knapp unter dem Stadtbezirk Bonn. Beuel hat die niedrigste Arbeitslosenquote der vier Bezirke und ist seit 2015 am langsamsten gewachsen. Die Ortsteile sind gemischt aus altem Ortskern, Nachkriegssiedlung und Einfamilienhäusern, gut jeder zweite Haushalt ist ein Einpersonenhaushalt.

Typ 3: Bad Godesberg mit zwei Gesichtern

Bad Godesberg ist seit 2015 am stärksten gewachsen (+9,2 %). Die Lagen am Rhein, im Villenviertel und in Plittersdorf-West liegen bei 3.290 bis 3.420 €/m², das Zentrum bei 2.630 €/m², Pennenfeld bei 2.480 €/m². Die Arbeitslosenquote liegt über dem Stadtschnitt. Hier stehen sehr unterschiedliche Wohnlagen auf engem Raum.

Typ 4: Bonner Norden und Hardtberg

Tannenbusch, Dransdorf, Auerberg, Buschdorf und die Lagen in Hardtberg wie Duisdorf, Brüser Berg und Medinghoven liegen zwischen 2.030 und 3.280 €/m². Hier stehen viele Wohnungen aus den 1960er und 1970er Jahren, teils in Großsiedlungen. Hardtberg hat die höchste Quote an Arbeitslosen und SGB-II-Beziehern der vier Bezirke. Ein niedriger Kaufpreis bedeutet hier nicht automatisch mehr Ertrag.

06Beispielrechnung: dieselbe Wohnung in drei Lagen

Nehmen wir Jonas. Er ist angestellt, ledig und hat ein zu versteuerndes Einkommen von 60.000 €. Er kauft eine vermietete Zwei-Zimmer-Wohnung mit 55 m² aus den 1960er Jahren und vergleicht drei Lagen: Poppelsdorf im Stadtbezirk Bonn, Duisdorf in Hardtberg und Tannenbusch im Bonner Norden. Der Name ist ausgedacht, die Zahlen sind ein Rechenbeispiel und keine Prognose.

Als Kaufpreis nehmen wir den Immobilienrichtwert der Lage. Als Miete setzen wir den Mietspiegel an: Basismiete 7,99 €/m² plus 1,03 € für eine mittlere Wohnlage mit 9 Punkten, also 9,02 €/m² in allen drei Lagen. Liegt die Adresse in einer besseren oder schlechteren Wohnlage, ändert sich die Miete um einige Cent bis gut einen Euro. Bei einer Neuvermietung wären bis zu 10 % mehr erlaubt.

Jonas legt in allen drei Lagen jeden Monat Geld dazu. In Poppelsdorf sind es nach Steuern rund 410 €, davon sind rund 350 € Tilgung, die seine Restschuld senkt. In Tannenbusch sind es rund 170 € bei rund 225 € Tilgung.

Warum ist Poppelsdorf so viel teurer im Unterhalt? Der Kaufpreis liegt dort rund 57 % über Tannenbusch, die Miete nach Mietspiegel ist bei gleicher Wohnlage gleich. Selbst wenn Poppelsdorf als gute Lage mit 13 Punkten gilt, steigt die Miete nur um 46 Cent je Quadratmeter, also um gut 300 € im Jahr.

Die Rechnung zeigt keine Empfehlung für eine Lage. Sie zeigt, wie stark der Kaufpreis das Ergebnis bestimmt, wenn der Mietspiegel die Miete eng begrenzt. Wohnungen mit einer höheren Bestandsmiete, wie sie der Gutachterausschuss im Schnitt beobachtet, rechnen sich besser. In Tannenbusch ist der Zuschuss am kleinsten, dafür tragen Sie mehr Vermietungsrisiko. Wie hoch die Steuerersparnis bei Ihrem Einkommen ausfällt, zeigt der Ratgeber Mieteinnahmen versteuern.

07Risiken bei der Lagewahl in Bonn

Jede Lage hat eigene Risiken. Einige gelten für alle.

• Durchschnitt statt Einzelfall: Innerhalb des Stadtbezirks Bonn liegen Richtwertzonen über 2.300 €/m² auseinander. Der Bezirksdurchschnitt ist ein Startpunkt, kein Preis für Ihre Wohnung.
• Mietpreisbremse und Mietspiegel: Die Verordnung gilt bis 31.12.2029, die Kappungsgrenze von 15 % in drei Jahren bis 28.02.2030. Die Wohnlage der Adresse bestimmt die Vergleichsmiete mit.
• Arbeitsmarkt: Bonn hängt stark an Bund, Vereinten Nationen, Wissenschaft und wenigen großen Konzernen. Verlagerungen von Behörden nach Berlin würden die Nachfrage treffen. Die Arbeitslosenquote lag im September 2026 bei 7,5 %.
• Bevölkerung: Das Land rechnet für Bonn bis 2050 mit 3,4 % mehr Einwohnern. Das ist eine Prognose, keine Zusage, und die Bezirke wachsen unterschiedlich schnell.
• Zinsen: Bei Bruttorenditen zwischen 2,8 und 4,4 % trifft jeder Prozentpunkt Zinsänderung die Rechnung stark.
• Alter Bestand: Viele Wohnungen der 1950er bis 1970er Jahre brauchen neue Fenster, Leitungen oder Heizungen. Das trifft Rücklage und Hausgeld.
• Großsiedlungen: In großen Wohnanlagen hängen Kosten und Zustand stark von der Eigentümergemeinschaft ab. Prüfen Sie Protokolle und Wirtschaftsplan.

08Weitere Standorte

Die Zahlen zu ganz Bonn, die Vermieterregeln und eine Neubau-Rechnung finden Sie auf unserer Seite Kapitalanlage-Immobilien in Bonn. Die Bezirke der Nachbarstadt vergleichen wir in Köln für Kapitalanleger: Alle 9 Bezirke im Vergleich. Weitere Städte in Nordrhein-Westfalen stehen im Überblick Nordrhein-Westfalen, alle Städte im Städtevergleich 2026.

Geschrieben von

Romolo Marini

Investmentberater bei InvestImmo.de

Schreibt über Finanzierung und Steuern.

Romolo bringt beinahe 17 Jahre Bank- und Finanzierungserfahrung sowie die Führung von rund 145 Vertriebsmitarbeitenden in seine Arbeit ein. Er schreibt über Finanzierung, Steuern und Immobilienentscheidungen, die langfristig zum Leben passen.

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Diese Seite ist eine allgemeine Information und keine Anlage-, Steuer- oder Rechtsberatung. Alle Zahlen sind mit Quelle und Stand angegeben, die Beispielrechnung beruht auf offengelegten Annahmen und ist keine Prognose. Stand 15.10.2026.