Kapitalanlage-Immobilien in Bremen: Zahlen, Stadtteile und eine ehrliche Rechnung

Moe Afonso · 2026-10-13

Bremen steht selten oben auf der Liste, wenn Anleger über Städte sprechen. Hamburg ist teurer und bekannter, Hannover liegt näher an vielen Käufern. Trotzdem lohnt der Blick: Gebrauchte Wohnungen kosteten 2025 im Schnitt rund 2.520 €/m², und Mietwohnungen sind knapp.

Ob das reicht, entscheiden Zahlen. Bremen hat dafür gute Quellen: einen Gutachterausschuss, einen qualifizierten Mietspiegel und ein jährliches Monitoring der Baubehörde, das die Angebotsmieten jedes Stadtteils auswertet. Wir haben diese Daten zusammengetragen, jede mit Quelle und Stand.

Zum Schluss rechnen wir zwei Wohnungen durch, eine gebrauchte und eine neue. Beide Rechnungen zeigen auch, was monatlich aus Ihrer Tasche kommt.

01Bremen in Zahlen

Die Tabelle fasst zusammen, was für eine vermietete Wohnung zählt. Die vollständigen Quellen stehen am Ende der Seite.

Zwei Werte stechen heraus. Der Leerstand ist niedrig, und die Arbeitslosigkeit ist hoch. Beides gehört zu Bremen, und beides fließt in unsere Einschätzung ein.

02Bevölkerung und Nachfrage

Bremen wächst langsam, aber stetig. Ende 2025 lebten 588.413 Menschen mit Hauptwohnsitz in der Stadt, rund 2.100 mehr als ein Jahr zuvor. Zehn Jahre früher waren es 557.464. Ein Teil dieses Abstands geht allerdings auf einen Methodenwechsel zurück, weil die Zahlen heute auf dem Zensus 2022 statt auf dem Zensus 2011 beruhen.

Für eine Mietwohnung zählt die Zahl der Haushalte. Davon gab es 2024 in Bremen 308.313. In 54,1 % lebt eine Person allein, in weiteren 25,3 % leben zwei. Die Stadt selbst schreibt, dass kleine Wohnungen in allen Preisklassen stark gefragt sind. Für Wohnungen bis 50 m² lag die Neuvertragsmiete 2024 im Median bei 11,90 €/m², höher als bei jeder anderen Größe.

Der Leerstand passt zu diesem Bild. Am Zensus-Stichtag 15.05.2022 standen 9.827 Wohnungen leer, das sind 3,2 %. Länger als ein Jahr leer war nur rund 1 % der Wohnungen. Der Rest war kurzzeitiger Leerstand, etwa beim Mieterwechsel. Die Wohnungsunternehmen berichten von einer Fluktuation von nur 7 bis 8 % im Jahr, weil Mieter wegen der hohen Neuvertragsmieten seltener umziehen.

03Wirtschaft und Arbeitsmarkt

Bremen ist eine Industrie- und Hafenstadt. Größter privater Arbeitgeber ist das Mercedes-Benz-Werk in Sebaldsbrück mit rund 10.500 Beschäftigten. Dazu kommen der Klinikverbund Gesundheit Nord mit rund 8.000, der Logistiker BLG mit rund 5.000, Airbus mit rund 4.500 und das Stahlwerk von ArcelorMittal mit rund 3.400 Beschäftigten. Diese Zahlen der Wirtschaftsförderung haben allerdings den Stand 2022.

Die Stadt ist Arbeitsort für das ganze Umland. Am 30.06.2025 arbeiteten 302.219 sozialversicherungspflichtig Beschäftigte in Bremen. 132.508 von ihnen pendelten ein, nur 52.419 Bremer arbeiteten außerhalb. Das ergibt einen Überschuss von rund 80.000 Pendlern. Einige davon würden lieber in der Stadt wohnen, wenn sie eine passende Wohnung fänden.

Mit 38.249 Studierenden im Wintersemester 2024/25 ist das Land Bremen auch Hochschulstandort. Knapp 18.000 davon sind an der Universität eingeschrieben, die übrigen an weiteren Hochschulen in Bremen und Bremerhaven.

Die Kehrseite ist deutlich. Im September 2026 lag die Arbeitslosenquote in der Stadt Bremen bei 10,6 %, im Land bei 11,2 %. Das ist der höchste Wert aller Bundesländer, der Bundesschnitt lag bei 6,4 %. Für Sie als Vermieter heißt das: Ein Teil der Mieter hat ein knappes Budget. Das setzt der Miethöhe Grenzen, vor allem in den günstigeren Stadtteilen.

04Mieten, Kaufpreise und Mietrendite

In Bremen klaffen zwei Mieten weit auseinander. Der Mietspiegel, der die Mieten laufender Verträge abbildet, lag 2024 im Mittel bei 7,37 €/m². Zum 01.01.2026 wurde er mit der Inflation um 4,39 % fortgeschrieben, das ergibt rund 7,69 €/m². Neu angebotene Wohnungen kosteten 2024 dagegen im Median 10,81 €/m², im ersten Halbjahr 2025 bereits 11,17 €/m².

Die Baubehörde nennt das einen Lock-in-Effekt. Wer eine günstige alte Miete hat, zieht nicht um. Dadurch kommen weniger Wohnungen auf den Markt, und die angebotenen werden teurer. Seit 2020 sind die Angebotsmieten in Bremen um 23 % gestiegen.

Bei den Kaufpreisen lief es anders herum. Nach dem Höchststand 2022 fielen die Preise gebrauchter Wohnungen, 2024 lag der Median bei 2.310 €/m². 2025 zogen sie wieder an: Laut Gutachterausschuss kostete eine weiterverkaufte Eigentumswohnung im Schnitt rund 2.520 €/m², etwa 7 % mehr als im Vorjahr. Neubauwohnungen im Erstverkauf kosteten rund 5.370 €/m², 8,8 % weniger als 2024.

Aus Preis und Miete ergibt sich der Kaufpreisfaktor, also die Zahl der Jahresmieten, die Sie für die Wohnung zahlen. Sein Kehrwert ist die Bruttomietrendite vor allen Kosten.

Alle drei Zeilen sind unsere eigene Rechnung mit Durchschnittswerten. Die Spanne zeigt, worauf es ankommt: Eine vermietete Wohnung mit einer alten, niedrigen Miete bringt deutlich weniger als die Angebotsmiete vermuten lässt. Ob Sie die Miete später anheben können, begrenzen Mietpreisbremse und Kappungsgrenze. Für eine konkrete Wohnung hilft der Mietrendite-Rechner.

05Stadtteile im Überblick

Das Monitoring der Baubehörde weist für jeden Stadtteil den Median der Angebotsmieten 2024 aus. Für die Kaufpreise gebrauchter Wohnungen nennt es Preisgruppen. Die Unterschiede sind groß, und sie folgen einem klaren Muster: Je näher am Zentrum und je weiter im Nordosten, desto teurer.

Auch der Mietspiegel kennt die Lage. Je nach Wohnlageklasse gibt es einen Abschlag von bis zu 14 % oder einen Zuschlag von bis zu 17,7 %. Noch stärker wirkt das Baujahr: Wohnungen der Jahre 2012 bis 2019 liegen 24,3 % über dem Referenzwert der Baujahre 1975 bis 1983. Lage und Haus zählen in Bremen also gleichermaßen.

06Regeln für Vermieter in Bremen

Das Land Bremen hat die Stadt als Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt bestimmt. Das hat zwei Folgen für Ihre Miete.

• Mietpreisbremse: Bei einer Neuvermietung darf die Miete die ortsübliche Vergleichsmiete um höchstens 10 % übersteigen. Die Mietpreisbremse gilt nach der Landesverordnung vom November 2025 bis zum 31.12.2029. Ausgenommen sind unter anderem Neubauten, die nach dem 01.10.2014 erstmals genutzt und vermietet wurden, und Wohnungen nach einer umfassenden Modernisierung.
• Kappungsgrenze: Im laufenden Mietverhältnis darf die Miete in drei Jahren um höchstens 15 % steigen, und nie über die ortsübliche Vergleichsmiete. Die abgesenkte Kappungsgrenze gilt vom 01.09.2024 bis zum 31.08.2029.

Die Vergleichsmiete ermitteln Sie über den qualifizierten Mietspiegel. Er gilt bis zum 31.12.2027 und hat einen Online-Rechner, in dem Sie Adresse, Baujahr und Ausstattung eingeben.

07Beispielrechnung: eine vermietete Wohnung in Bremen

Nehmen wir Jana, 38, angestellt, ledig, mit einem zu versteuernden Einkommen von 60.000 €. Sie kauft eine gebrauchte, vermietete Zwei-Zimmer-Wohnung mit 60 m² für 150.000 €, also 2.500 €/m². Das liegt knapp unter dem Durchschnitt des Gutachterausschusses. Der Name ist ausgedacht, die Zahlen sind ein Rechenbeispiel und keine Prognose.

Die Miete setzen wir mit 8,50 €/m² an, also 510 € im Monat. Das liegt über dem Mietspiegel-Durchschnitt und deutlich unter der Angebotsmiete, so wie es bei einem laufenden Mietvertrag üblich ist. Jana finanziert den Kaufpreis voll und zahlt die Nebenkosten aus eigenem Geld.

Jana legt also rund 163 € im Monat drauf, nach Steuern. Davon fließen 188 € in die Tilgung, ihr Vermögen wächst also, während sie zuzahlt. Im ersten Jahr kommt einmalig ein kleiner Steuervorteil hinzu, weil die Kosten der Grundschuld von rund 890 € sofort abziehbar sind.

Woran liegt die Zuzahlung? Die Miete bringt 4,1 % des Kaufpreises, die Zinsen kosten 3,8 %. Nach Hausgeld und Tilgung bleibt ein Minus. Positiv wird der Cashflow erst mit mehr Eigenkapital oder einer höheren Miete. Wie Mieteinnahmen versteuert werden, erklärt der Ratgeber Mieteinnahmen versteuern.

Zum Vergleich: eine Neubauwohnung in Bremen

Jetzt kauft Jana stattdessen eine neue Wohnung mit 45 m² vom Bauträger und vermietet sie als Erste. Neubauwohnungen kosteten 2025 laut Gutachterausschuss im Schnitt rund 5.370 €/m². Für die Miete nehmen wir 12,55 €/m², den Median der Erstbezugs-Angebote 2024 aus dem Monitoring der Baubehörde. Einkommen, Zins und Tilgung bleiben gleich.

Nach Steuern zahlt Jana hier rund 154 € im Monat zu, etwa so viel wie bei der gebrauchten Wohnung. Vor Steuern ist das Minus allerdings mehr als doppelt so groß, und erst die Abschreibung, die im ersten Jahr viermal so hoch ist, gleicht das aus. Weil die degressive Abschreibung vom Restwert rechnet, sinkt sie jedes Jahr; den Verlauf zeigt der AfA-Rechner. Der Quadratmeter kostet gut doppelt so viel, die Bruttomietrendite liegt bei 2,8 % statt 4,1 %. Dafür setzen wir für ein neues Haus eine kleinere Rücklage an, und die Mietpreisbremse gilt für die erste Vermietung nicht (§ 556f BGB). Die Kappungsgrenze von 15 % gilt bei späteren Erhöhungen trotzdem. Die Kosten der Grundschuld von rund 1.330 € sind auch hier im ersten Jahr sofort abziehbar.

08Chancen und Risiken in Bremen

Bremen ist kein Selbstläufer, aber ein Standort mit nachvollziehbaren Stärken. Die Nachfrage nach Mietwohnungen ist hoch, das Angebot knapp. Beim Preis gebrauchter Wohnungen liegt Bremen laut LBS-Preisspiegel 2024 im Mittelfeld vergleichbar großer Städte. 2025 wechselten 3.388 Eigentumswohnungen den Besitzer, gut 22 % mehr als im Vorjahr. Ein reger Handel erleichtert einen späteren Verkauf, sagt aber nichts über dessen Preis.

Die Schwächen sind ebenso belegt. Die Arbeitslosenquote ist die höchste aller Länder, die Bevölkerung wächst nur durch Zuwanderung, und Mietpreisbremse wie Kappungsgrenze begrenzen die Miete bis 2029. Rund drei Viertel der Wohngebäude wurden laut Zensus vor 1979 gebaut, 43,8 % allein zwischen 1949 und 1978. Das bedeutet Sanierungsbedarf, etwa bei Heizung und Dämmung.

Die allgemeinen Vor- und Nachteile dieser Anlageform beschreibt der Ratgeber Eigentumswohnung als Kapitalanlage: Vor- und Nachteile.

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