Kapitalanlage-Immobilien in Bremerhaven: Zahlen, Lagen und eine ehrliche Rechnung

Andriy Bezborodko · 2026-10-13

Sie stoßen bei der Suche nach einer Kapitalanlage auf Wohnungen in Bremerhaven für rund 100.000 € und auf Inserate mit Renditen über 5 %. Das klingt nach einem Rechenvorteil. Ob er einer wird, entscheidet sich an Mieter, Haus und Lage.

Bremerhaven ist die zweite Stadt des Landes Bremen, eine Hafen- und Forschungsstadt an der Wesermündung. Anders als in der Stadt Bremen gilt hier keine Mietpreisbremse. Dafür ist die Arbeitslosigkeit deutlich höher als in Bremen, und es stehen mehr Wohnungen leer, als für Umzüge nötig wären.

Wir haben die Zahlen zusammengetragen und rechnen am Ende eine Wohnung durch.

01Bremerhaven in Zahlen

Alle Werte, die wir für die Einordnung verwenden, mit Quelle und Stand.

02Bevölkerung und Nachfrage

Bremerhaven hatte Ende 2025 amtlich 118.502 Einwohner, etwa so viele wie ein Jahr zuvor. Das Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung rechnet in seiner Raumordnungsprognose bis 2045 mit 6 % weniger Einwohnern als 2022. Für Darmstadt oder Offenbach erwartet dieselbe Prognose Wachstum. Bremerhaven gehört zu den Städten, die eher schrumpfen.

Wer in Bremerhaven wohnt, lebt oft allein. Beim Zensus 2022 waren 50,7 % der Haushalte Einpersonenhaushalte, ähnlich wie im Land Bremen insgesamt mit 48,7 %. Rund zwei Drittel der Wohnungen waren vermietet. Das ist ein Markt für kleine und mittlere Mietwohnungen.

Für Sie als Vermieter heißt das: Die Nachfrage ist da, aber sie ist wählerisch. Wohnungen in gefragten Lagen und in gutem Zustand vermieten sich, Wohnungen in Häusern mit Sanierungsstau oder in schwierigen Straßen stehen eher leer.

03Wirtschaft und Arbeitsmarkt

Bremerhaven lebt vom Hafen und von der Forschung. Das Containerterminal ist knapp 5 Kilometer lang und hat 14 Liegeplätze. Dazu kommen der Autoumschlag, der Fischereihafen, das Alfred-Wegener-Institut für Polar- und Meeresforschung und die Hochschule Bremerhaven mit 2.927 Studierenden im Wintersemester 2024/25.

Am 30.06.2025 arbeiteten 45.948 sozialversicherungspflichtig Beschäftigte in der Stadt, 42.700 Beschäftigte wohnten hier. 20.056 Menschen pendelten ein, 16.836 aus. Der Saldo ist klein. Bremerhaven zieht also weniger Arbeitskräfte von außen an als Städte wie Wolfsburg oder Darmstadt.

Die Arbeitslosenquote lag im September 2026 bei rund 14 %, deutlich über der Stadt Bremen mit 10,6 % und mehr als doppelt so hoch wie im Bund. Immerhin ist die Zahl der Arbeitslosen laut BIAJ gegenüber dem Vorjahr um 3,9 % gesunken. Für Vermieter bleibt das ein zentraler Punkt: Ein Teil der Mieter bezieht Sozialleistungen, und nicht jeder Haushalt kann eine Mieterhöhung tragen.

04Mieten, Kaufpreise und Mietrendite

Bei den Mieten liefert der Zensus 2022 den amtlichen Bezugspunkt. Die durchschnittliche Nettokaltmiete aller vermieteten Wohnungen lag bei 5,58 €/m². Neue Inserate liegen laut dem Portal immoportal.com im Schnitt bei 7,42 €/m², für Wohnungen der Baujahre 1970 bis 1999 bei 7,26 €/m² (Stand 01.10.2026). Der Abstand zwischen Altverträgen und neuen Mieten ist also groß.

Bei den Kaufpreisen ist die Lage dünn. Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Bremerhaven veröffentlicht in der frei verfügbaren Kurzfassung seines Berichts nur Fallzahlen und Umsätze. 2025 wechselten 495 gebrauchte Eigentumswohnungen den Besitzer, für zusammen 53,0 Mio. €. Das sind im Schnitt rund 107.000 € je Wohnung. Nach der Pressemitteilung der Stadt zum Bericht 2025 war der Preisindex für Eigentumswohnungen 2024 um 6 % gesunken, nach plus 7 % im Jahr davor.

Quadratmeterpreise gibt es nur aus Angebotsdaten. Laut immoportal.com kosten Wohnungen bis Baujahr 1969 rund 1.371 €/m², Wohnungen der Baujahre 1970 bis 1999 rund 1.694 €/m² (Stand 01.10.2026). Für eine Wohnung mit 65 m² ergäbe das rund 110.000 €, nah am Durchschnitt des Gutachterausschusses.

Aus Kaufpreis und Miete ergibt sich der Kaufpreisfaktor, also wie viele Jahresnettokaltmieten der Kaufpreis kostet. Der Kehrwert ist die Bruttomietrendite.

Die hohen Werte sind kein Geschenk. Sie sind der Preis für Leerstand, Mietausfallrisiko und alte Bausubstanz. Bei einem Haus von vor 1970 frisst eine größere Sanierung schnell mehrere Jahresmieten. Ihre eigene Zahl prüfen Sie mit dem Mietrendite-Rechner.

05Stadtteile im Überblick

Bremerhaven gliedert sich in neun Stadtteile. Amtliche Preise je Stadtteil liegen uns nicht vor, Angebotswerte nur für Mitte und Geestemünde. Die Tabelle ordnet die Stadtteile deshalb vor allem qualitativ ein.

In einer Stadt mit Leerstand ist die Mikrolage wichtiger als anderswo. Zwischen zwei Straßen im selben Stadtteil kann der Unterschied bei Vermietbarkeit und Mieterstruktur größer sein als zwischen zwei Stadtteilen.

06Regeln für Vermieter in Bremerhaven

In Bremerhaven gilt keine Mietpreisbremse. Das Land Bremen hat nur die Stadt Bremen als angespannten Wohnungsmarkt bestimmt, sowohl für die Mietpreisbremse als auch für die abgesenkte Kappungsgrenze. Mehr dazu auf unserer Seite zu Kapitalanlage-Immobilien in Bremen.

Für Bremerhaven heißt das: Bei einer neuen Vermietung ist die Miete frei vereinbar. Grenzen setzen nur das Verbot der Mietpreisüberhöhung (§ 5 Wirtschaftsstrafgesetz) und der Mietwucher. Bei einem laufenden Mietvertrag gilt die allgemeine Kappungsgrenze: Die Miete darf in drei Jahren um höchstens 20 % steigen und nie über die ortsübliche Vergleichsmiete. Begründen müssen Sie eine Erhöhung etwa mit Vergleichswohnungen, einem Gutachten oder einem Mietspiegel.

07Beispielrechnung: eine vermietete Wohnung in Bremerhaven

Nehmen wir Daniel, 39, ledig, angestellt mit einem zu versteuernden Einkommen von 60.000 €. Er kauft eine vermietete Eigentumswohnung mit 65 m², Baujahr 1975, in Geestemünde. Der Kaufpreis von 110.110 € entspricht dem Angebotsniveau dieses Baualters. Wir nehmen an, dass die Wohnung zu 7,26 €/m² vermietet ist, also auf dem Niveau neuer Inserate. Viele ältere Verträge liegen darunter. Der Name ist ausgedacht, die Zahlen sind ein Rechenbeispiel und keine Prognose.

Daniel zahlt in diesem Beispiel nach Steuern rund 69 € im Monat zu. Davon fließen 138 € in die Tilgung. Ohne Tilgung bliebe nach Steuern ein Überschuss von rund 68 € im Monat.

Das sieht günstig aus, hängt aber an zwei Annahmen: einer Miete auf Angebotsniveau und einer Wohnung, die keine größeren Reparaturen braucht. Wie Mieteinnahmen besteuert werden, erklärt unser Beitrag zu Mieteinnahmen versteuern.

Die Miete im bestehenden Vertrag bewegt die Rechnung am stärksten. Prüfen Sie vor dem Kauf genau, was der Mieter heute zahlt, seit wann er zahlt und ob es Rückstände gab.

08Chancen und Risiken in Bremerhaven

Für Bremerhaven sprechen belegbare Punkte. Die Einstiegspreise sind niedrig, eine Wohnung kostet im Schnitt rund 107.000 €. Die Bruttomietrendite liegt je nach Baujahr und Miete rechnerisch zwischen etwa 4 und über 6 %. Es gibt keine Mietpreisbremse, und rund die Hälfte der Haushalte sind Einpersonenhaushalte.

Dagegen stehen ebenso klare Punkte:

• Leerstand: 5,8 % beim Zensus 2022; eine Wohnung in schwacher Lage findet nicht automatisch einen Mieter.
• Arbeitsmarkt: rund 14 % Arbeitslosigkeit, höheres Risiko von Mietausfällen.
• Schrumpfende Prognose: 6 % weniger Einwohner bis 2045 laut BBSR.
• Alte Bausubstanz: viele Häuser von vor 1970; Sanierungen und Sonderumlagen können Jahresmieten kosten.
• Unsichere Preisdaten: Quadratmeterpreise nur aus Angeboten, der Preisindex des Gutachterausschusses schwankte zuletzt.
• Wiederverkauf: In einem Markt mit Leerstand kann ein Verkauf länger dauern.
• Zins und Leerstand: Ein höherer Anschlusszins erhöht die Zuzahlung, jeder Monat Leerstand kostet die volle Miete.

Welche Vor- und Nachteile eine Eigentumswohnung als Kapitalanlage allgemein hat, steht in unserem Beitrag Eigentumswohnung als Kapitalanlage.

09Weitere Standorte

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