Sie haben sich für Bremen entschieden. Jetzt kommt die Frage, an der sich die Rechnung entscheidet: Viertel oder Vegesack, Schwachhausen oder Walle, Findorff oder Osterholz? Zwischen dem teuersten und dem günstigsten Stadtteil liegt bei gebrauchten Wohnungen der Faktor zwei.

Die Mieten folgen diesem Abstand nur zum Teil. Bremen hat eine Mietpreisbremse, und selbst die Inserate liegen zwischen Blumenthal und Walle nur gut 4 € auseinander. Wer in Schwachhausen kauft, bezahlt also vor allem die Lage.

Wir vergleichen hier alle Bremer Stadtteile mit amtlichen Zahlen von Gutachterausschuss, Baubehörde und Statistischem Landesamt. Bremen ist dabei gut ausgestattet: Das jährliche Monitoring der Baubehörde weist Kaufpreise und Angebotsmieten für jeden Stadtteil aus. Ein Ranking gibt es nicht. Am Ende rechnen wir dieselbe Wohnung in drei Stadtteilen vor und nach Steuern durch.

01Bremen in Stadtbezirken und Stadtteilen: die große Vergleichstabelle

Bremen gliedert sich in fünf Stadtbezirke und 23 Stadtteile. Die Kaufpreise stammen vom Gutachterausschuss, die Angebotsmieten aus der Marktdatenbank, die die Baubehörde für ihr Monitoring auswertet, der Leerstand aus dem Zensus 2022.

Kaufpreise: Median der Kaufverträge über gebrauchte Eigentumswohnungen 2024 je Stadtteil, Gutachterausschuss für Grundstückswerte Bremen, veröffentlicht im Monitoring Wohnen und Bauen 2025. Veränderung des Medians gegenüber 2020 in €/m². Angebotsmieten: Median der Inserate 2024 ohne Erstbezug. Leerstand: Zensus 2022, auf ganze Prozent gerundet. Für Borgfeld, Blockland, Seehausen, Strom und Häfen liegen keine Werte vor.

Zwei Muster fallen auf. Die teuren Stadtteile bilden einen Ring um die Innenstadt nach Nordosten: von Findorff über Schwachhausen und die Östliche Vorstadt bis Oberneuland. Und ausgerechnet in Findorff, Schwachhausen und Horn-Lehe lagen die Preise 2024 leicht unter 2020, während sie in fast allen anderen Stadtteilen gestiegen sind, am stärksten in Oberneuland, Mitte, Gröpelingen und Woltmershausen.

02Kaufpreise je Stadtteil: was der Gutachterausschuss zeigt

Der Gutachterausschuss wertet jeden notariellen Kaufvertrag aus. Die Baubehörde veröffentlicht daraus jedes Jahr den Median je Stadtteil. Für 2024 lag er stadtweit bei 2.310 €/m², rund 9 % über 2020 und rund 11 % unter dem Höchststand von 2022.

Neuere Stadtteilwerte gibt es noch nicht. Der Grundstücksmarktbericht 2026 nennt für 2025 einen stadtweiten Durchschnitt von rund 2.520 €/m² im Weiterverkauf, 7 % mehr als im Vorjahr. Die Zahl ist ein Mittelwert, kein Median, und liegt deshalb etwas höher. Rechnen Sie bei aktuellen Käufen eher mit leicht höheren Preisen als in der Tabelle.

Wichtig ist auch, was verkauft wird. Rund die Hälfte der gebrauchten Wohnungen sind umgewandelte Mietwohnungen, meist aus dem sozialen Wohnungsbau der 1960er und 70er Jahre. Sie kosteten 2024 im Median 2.171 €/m², von Anfang an als Eigentum gebaute Wohnungen 2.500 €/m². Die meisten umgewandelten Wohnungen wurden in Schwachhausen und Osterholz verkauft, aus den Beständen großer Wohnungsunternehmen.

Ein Stadtteilmedian ist kein Preis für Ihre Wohnung. Schwachhausen reicht von Altbau-Etagen im Bremer Haus bis zu Wohnanlagen der 1970er Jahre. Baujahr, Zustand und Rücklage verschieben den Wert stärker als der Stadtteil.

03Mieten: was Inserate zeigen und was erlaubt ist

Die Baubehörde wertet jedes Jahr rund 6.500 Mietinserate aus. 2024 lag der Median bei Wiedervermietung stadtweit bei 10,42 €/m². Am höchsten lag er in Walle mit der Überseestadt (12,77 €/m²), in Findorff (11,73 €/m²) und in der Neustadt (11,67 €/m²), am niedrigsten in Blumenthal (8,72 €/m²), Vegesack (8,89 €/m²) und Burglesum (9,14 €/m²).

Diese Angebotsmieten dürfen Sie bei einer älteren Wohnung nicht ohne Weiteres verlangen. In ganz Bremen gilt bis 31.12.2029 die Mietpreisbremse: Bei einer Neuvermietung darf die Miete höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Ausgenommen sind Neubauten ab Oktober 2014, umfassend modernisierte Wohnungen und eine höhere Vormiete.

Die Lage wirkt im Mietspiegel also über die Wohnlageklasse, die für jede Adresse festgelegt ist, nicht über den Stadtteil. Innerhalb eines Stadtteils können verschiedene Klassen gelten. Die Klasse Ihrer Adresse zeigt der Online-Rechner des Mietspiegels.

04Bevölkerung, Haushalte und Leerstand

Für Vermieter zählt, wer in einem Stadtteil wohnt und wie. Die Einwohnerzahlen veröffentlicht das Statistische Landesamt je Stadtbezirk: Ende 2024 lebten im Bezirk Ost 230.578 Menschen, in Süd 131.961, in Nord 106.172, in West 98.993 und in Mitte 18.567. Insgesamt hatte Bremen Ende 2025 588.413 Einwohner.

Die Haushaltsstruktur unterscheidet sich stark. Stadtweit sind 54,1 % der Haushalte Ein-Personen-Haushalte. In den innenstadtnahen Ortsteilen wie Altstadt, Bahnhofsvorstadt, Ostertor, Steintor und Teilen der Neustadt sind es 60 bis 73 %. In Borgfeld, Oberneuland, Osterholz, Habenhausen und Arsten liegt der Anteil zwischen 32,5 und 40 %. Kleine Wohnungen finden ihre Mieter also vor allem im Zentrum.

Zur Sozialstruktur nennen wir nur amtliche Zahlen. Der Anteil der Menschen unter 65 Jahren mit Regelleistungen zum Lebensunterhalt reichte 2024 je Ortsteil von 1,7 % bis 34,6 %. Das beschreibt Unterschiede in der Mieterschaft, keine Qualität der Stadtteile. Für Ihre Vermietung zählt der einzelne Haushalt, den Sie bei der Mieterauswahl prüfen.

05Vier Stadtteiltypen für Kapitalanleger

Statt eines Rankings ordnen wir die Stadtteile vier Typen zu. Jeder Typ passt zu anderen Anlegern.

Typ 1: der Ring um die Innenstadt und der Nordosten

Mitte, Östliche Vorstadt, Schwachhausen, Findorff, Horn-Lehe und Oberneuland liegen zwischen rund 2.600 und 3.000 €/m². Hier stehen viele Bremer Häuser und Altbauten, hier liegen Universität und Bürgerpark in der Nähe, und hier wurden die meisten Wohnungen verkauft. Seit 2020 haben die Preise in Schwachhausen, Findorff und Horn-Lehe leicht nachgegeben.

Typ 2: Neustadt, Walle und Woltmershausen

Die Stadtteile links und rechts der Weser im Westen der Innenstadt liegen zwischen rund 2.100 und 2.450 €/m². Hier entstehen die großen neuen Quartiere: die Überseestadt in Walle und das Tabakquartier in Woltmershausen. Die Neustadt liegt nah an der Hochschule Bremen. Die Angebotsmieten gehören zu den höchsten der Stadt, auch wegen vieler Neubauten in den Inseraten.

Typ 3: Vahr, Osterholz, Hemelingen, Obervieland und Huchting

Diese Stadtteile im Osten und Süden liegen zwischen rund 1.750 und 2.190 €/m². Großsiedlungen der 1960er und 70er Jahre prägen Teile davon, daneben gibt es Reihenhaus- und Einfamilienhausgebiete. Die Preise sind seit 2020 um 100 bis 250 € gestiegen. Viele umgewandelte Mietwohnungen stammen von hier.

Typ 4: Gröpelingen und Bremen-Nord

Gröpelingen, Burglesum, Vegesack und Blumenthal haben die niedrigsten Preise der Stadt, zwischen rund 1.460 und 1.890 €/m², und die niedrigsten Angebotsmieten. Bremen-Nord liegt im Nordwesten der Stadt an der Weser. Die Preise sind seit 2020 um 200 bis 290 € gestiegen. Ein niedriger Kaufpreis bedeutet nicht automatisch mehr Ertrag, wenn die Miete ebenfalls niedrig ist.

06Beispielrechnung: dieselbe Wohnung in drei Stadtteilen

Nehmen wir Nina. Sie ist angestellt, ledig und hat ein zu versteuerndes Einkommen von 60.000 €. Sie kauft eine vermietete Zwei-Zimmer-Wohnung mit 55 m², gebaut zwischen 1950 und 1990, und vergleicht drei Stadtteile: die Östliche Vorstadt, Walle und Gröpelingen. Der Name ist ausgedacht, die Zahlen sind ein Rechenbeispiel und keine Prognose.

Als Kaufpreis nehmen wir den Median des Gutachterausschusses im Stadtteil. Als Miete setzen wir den Mietspiegel-Durchschnitt von rund 7,69 €/m² an, mit dem Zu- oder Abschlag einer typischen Wohnlage: plus 10,8 % in der Östlichen Vorstadt, ohne Zuschlag in Walle, minus 8,2 % in Gröpelingen. Welche Klasse für eine Adresse gilt, steht im Mietspiegel.

Nina legt in allen drei Stadtteilen jeden Monat Geld dazu. In der Östlichen Vorstadt sind es nach Steuern rund 275 €, davon sind 268 € Tilgung, die ihre Restschuld senkt. In Walle und Gröpelingen sind es rund 145 bis 165 € bei 173 bis 195 € Tilgung. Ohne Tilgung gerechnet läge sie dort leicht im Plus.

Warum ist das Viertel so viel teurer im Unterhalt? Der Kaufpreis liegt um 37 % über Walle, die Miete laut Mietspiegel nur um 11 %. Walle und Gröpelingen liegen dagegen nah beieinander: Der niedrigere Kaufpreis in Gröpelingen wird von der niedrigeren Miete fast ausgeglichen.

Die Rechnung zeigt keine Empfehlung für einen Stadtteil. Sie zeigt, wie stark der Kaufpreis je Quadratmeter das Ergebnis bestimmt, wenn der Mietspiegel die Miete begrenzt. Wie hoch die Steuerersparnis bei Ihrem Einkommen ausfällt, zeigt der Ratgeber Mieteinnahmen versteuern.

07Risiken bei der Stadtteilwahl in Bremen

Jeder Stadtteil hat eigene Risiken. Einige gelten für alle.

• Durchschnitt statt Einzelfall: Stadtteilmediane mischen Altbau, Nachkriegsbau und umgewandelte Mietwohnungen. Ihre Wohnung kann deutlich darüber oder darunter liegen.
• Mietspiegel und Mietpreisbremse: Die erlaubte Miete liegt oft 2 bis 3 € unter den Inseraten. Die Mietpreisbremse gilt bis 31.12.2029, die Kappungsgrenze von 15 % bis 31.08.2029.
• Zinsen: Bei Bruttorenditen zwischen 3,5 und 4,5 % trifft jeder Prozentpunkt Zinsänderung die Rechnung stark.
• Große Wohnanlagen: Viele umgewandelte Wohnungen stammen aus Siedlungen der 1960er und 70er Jahre. Sanierungen an Fassade, Fenstern und Heizung zahlen alle Eigentümer gemeinsam.
• Neue Quartiere: Überseestadt und Tabakquartier bringen über Jahre zusätzliches Angebot. Das betrifft auch ältere Wohnungen in der Nachbarschaft.
• Arbeitsmarkt: Die Arbeitslosenquote der Stadt Bremen lag im September 2026 bei 10,6 %. Mietausfälle sind in Stadtteilen mit vielen Transferhaushalten wahrscheinlicher, aber nicht auf sie beschränkt.
• Daten mit Verzögerung: Die Stadtteilpreise beziehen sich auf 2024. Seitdem sind die Preise stadtweit wieder gestiegen.

08Weitere Standorte

Die Zahlen zu ganz Bremen, die Vermieterregeln und eine Neubau-Rechnung finden Sie auf unserer Seite Kapitalanlage-Immobilien in Bremen. Die Bezirke der Nachbarstadt Hannover vergleichen wir in Hannover für Kapitalanleger: Alle 13 Bezirke im Vergleich, alle Städte im Städtevergleich 2026 und alle Länder im Bundesländervergleich.

Geschrieben von

Andriy Bezborodko

Geschäftsführer der InvestImmo Gruppe

Schreibt über Steuern, AfA, Finanzierung und Kapitalanlage-Konzept.

Andriy ist Geschäftsführer der InvestImmo Gruppe und seit 2020 Unternehmer in der Immobilienwirtschaft. Seine Erfahrung aus Maklergeschäft, Immobilienmarketing und eigenen Investments prägt seinen Blick auf Immobilienauswahl und langfristige Investmentkonzepte. Die persönliche Anlegerberatung übernimmt sein Team.

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Diese Seite ist eine allgemeine Information und keine Anlage-, Steuer- oder Rechtsberatung. Alle Zahlen sind mit Quelle und Stand angegeben, die Beispielrechnung beruht auf offengelegten Annahmen und ist keine Prognose. Stand 14.10.2026.