Kapitalanlage-Immobilien in Kiel

Moe Afonso · 2026-10-13

Sie suchen eine vermietete Wohnung als Kapitalanlage, und Kiel steht auf Ihrer Liste. Vielleicht, weil die Preise deutlich unter Hamburg liegen. Vielleicht, weil Sie gehört haben, dass dort kaum eine Wohnung leer steht.

Beides stimmt, aber beides ist nur die halbe Wahrheit. Kiel hat wenig Leerstand und keine Mietpreisbremse. Dafür liegen die Mieten im Bestand niedrig, und beim Kauf fallen 6,5 % Grunderwerbsteuer an, einer der höchsten Sätze in Deutschland.

Wir haben die amtlichen Zahlen zusammengetragen, Kaufpreisfaktor und Mietrendite selbst gerechnet und eine gebrauchte und eine neue Wohnung bis nach Steuern durchgespielt.

01Kiel in Zahlen

Die wichtigsten Daten für Vermieter in einer Tabelle. Wo es keine aktuelle Stadtzahl gibt, steht das Jahr der letzten amtlichen Auswertung dabei.

Zwei Dinge fallen sofort auf. Zwischen Mietspiegel und Angebotsmiete liegen rund 1,60 €/m². Und der Neubau kostet mehr als doppelt so viel wie eine Wohnung aus den 1960er Jahren. Beides prägt die Rechnung weiter unten.

02Bevölkerung und Nachfrage

Kiel ist in den vergangenen zehn Jahren nur wenig gewachsen. Ende 2025 waren 250.551 Menschen mit Hauptwohnsitz gemeldet, 828 weniger als ein Jahr zuvor. Zwei Drittel der Stadtteile verloren Einwohner, darunter die Wik und Mettenhof. Gewonnen haben unter anderem Ellerbek, Südfriedhof und die Vorstadt.

Seit 2022 sterben in Kiel jedes Jahr rund 700 Menschen mehr, als geboren werden. Ausgeglichen hat das bisher der Zuzug, vor allem von 18- bis 24-Jährigen. Im Mittel der Jahre 2020 bis 2024 zogen rund 3.300 Menschen dieses Alters mehr zu als weg. Bei den 25- bis 39-Jährigen war es umgekehrt: Viele verlassen die Stadt nach Studium oder Ausbildung wieder.

Zur Zukunft gibt es zwei amtliche Sichten. Das Land rechnet für Kiel bis 2040 mit 0,5 % weniger Einwohnern als Ende 2024. Die Stadt selbst rechnet bis 2033 mit 254.000 Menschen, wenn geförderte Bauprojekte ausfallen, und mit 267.300, wenn alle geplanten Wohnungen gebaut werden. Prognosen sind keine Gewissheit. Sie zeigen aber, dass niemand mit einem kräftigen Wachstum rechnet, das von allein kommt.

Für Vermieter zählt vor allem, wie die Menschen wohnen:

• 59,0 % der Haushalte bestehen aus einer Person (Ende 2025). Das ist ein sehr hoher Wert und stützt die Nachfrage nach kleinen Wohnungen.
• 74 % der Wohnungen waren im Zensus 2022 vermietet, nur 24 % wurden von den Eigentümern selbst bewohnt.
• Rund 2 % Leerstand im Zensus 2022. Das Bundesinstitut BBSR nennt Kiel in einem Atemzug mit Berlin und Münster unter den Städten mit dem niedrigsten Leerstand in Deutschland.

Der Neubau hat zuletzt angezogen. 2024 wurden 1.387 Wohnungen fertig, im Mittel der Jahre davor waren es 746. Mehr neue Wohnungen entlasten den Markt etwas. Für Sie als Vermieter einer Bestandswohnung heißt das: Die Konkurrenz um Mieter wächst vor allem im oberen Preissegment.

03Wirtschaft und Arbeitsmarkt

Kiel ist Landeshauptstadt und das Arbeitsmarktzentrum für Rendsburg-Eckernförde und Plön. 2024 pendelten 64.891 Menschen zur Arbeit nach Kiel, 31.472 pendelten hinaus. Der Überschuss von 33.419 ist seit Jahren stabil. Die Zahl der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten stieg von 2016 bis 2024 um 14 % auf 100.244.

Die Wirtschaft ruht auf vier Säulen: Verwaltung, Gesundheit, Wissenschaft und Schiffbau. Neben der Landesverwaltung und der Stadt gehören das Universitätsklinikum Schleswig-Holstein, die Christian-Albrechts-Universität und die Werften zu den großen Arbeitgebern. Thyssenkrupp Marine Systems baut in Kiel U-Boote, German Naval Yards Marineschiffe. Ein amtliches Ranking mit Beschäftigtenzahlen haben wir nicht gefunden, deshalb nennen wir hier keine Zahlen.

Die Arbeitslosenquote liegt mit 8,0 % deutlich über dem Landesschnitt von 5,7 % (beide September 2026). Das ist typisch für eine Großstadt, die viele Menschen mit Grundsicherung versorgt: 71 % der Arbeitslosen betreut das Jobcenter. Für Vermieter heißt das, auf Bonität und Mietvertrag genau zu achten, vor allem in einfachen Lagen.

Ein stabiler Faktor sind die Hochschulen. Im Wintersemester 2024/25 studierten in Kiel 33.767 Menschen, davon 24.925 an der Universität und 7.817 an der Fachhochschule. Das sind rund 136 Studierende je 1.000 Einwohner. Die Zahl ist seit dem Höchststand 2022/23 um rund 2.100 gesunken. Wer auf Studierende als Mieter setzt, sollte das im Blick behalten.

04Mieten, Kaufpreise und Mietrendite

Die verlässlichste Mietquelle ist der qualifizierte Mietspiegel 2025. Er gilt seit 01.04.2025 und beruht auf den Mieten zum Stichtag 01.10.2024. Der Durchschnitt liegt bei 8,41 €/m² netto kalt.

Kiel rechnet den Mietspiegel anders als viele Städte. Es gibt eine Basismiete je Wohnungsgröße, dazu Zu- und Abschläge in Prozent. Für eine 60-m²-Wohnung beträgt die Basis 8,07 €/m². Baujahr 1961 bis 1977 zieht 9 % ab, eine Einbauküche bringt 9 % dazu, ein modernisiertes Bad 5 %, eine gute Wohnlage 5 % und eine einfache Lage minus 12 %. Eine Wohnung aus den Jahren 2020 bis 2024 bekommt 51 % Zuschlag.

Neue Mietverträge liegen höher. Die Investitionsbank Schleswig-Holstein hat für 2024 rund 6.300 Angebote ausgewertet und kommt im Bestand auf einen Median von 10,05 €/m², bei Neubauwohnungen auf 15,37 €/m². Das sind Angebotspreise, keine vereinbarten Mieten.

Bei den Kaufpreisen ist der Gutachterausschuss Kiel genauer als viele andere: Er weist den Durchschnitt nach Baujahr aus, jeweils für Wohnungen mit 60 bis 100 m². 2025 kosteten weiterverkaufte Wohnungen:

Die größte Gruppe sind die Wohnungen der Nachkriegszeit. Hier hat sich der Preis seit 2023 nicht bewegt. Im Mittel aller Weiterverkäufe kostete eine Wohnung 2025 rund 217.000 € bei 69 m², das sind nach unserer Rechnung rund 3.150 €/m².

Was heißt das für die Rendite? Wir teilen den Kaufpreis durch die Jahresmiete und erhalten den Kaufpreisfaktor. Der Kehrwert ist die Bruttomietrendite.

Gut 20 bis 25 Jahresmieten im Bestand sind für eine Landeshauptstadt moderat. Der Unterschied zwischen Mietspiegel und Angebotsmiete zeigt aber, worauf es ankommt: Bei einer schon vermieteten Wohnung zahlt der Mieter oft weniger als ein neuer Mieter zahlen würde. Ob und wie schnell Sie die Miete anheben dürfen, regelt die Kappungsgrenze. Ihre eigenen Zahlen prüfen Sie mit dem Mietrendite-Rechner.

05Stadtteile im Überblick

Kiel hat 30 Stadtteile. Der Gutachterausschuss veröffentlicht für 2025 Durchschnittspreise weiterverkaufter Wohnungen je Stadtteil. Die Fallzahlen sind teils klein, ein einzelnes teures Haus kann den Wert verschieben.

Die Spanne ist groß. In Ravensberg kostet der Quadratmeter fast doppelt so viel wie in Mettenhof. Die niedrigen Preise am Ostufer und in Mettenhof sehen auf dem Papier nach hoher Rendite aus. Dort ist aber auch das Risiko von Mietausfall und Leerstand höher, und große Wohnanlagen haben oft hohe Rücklagen und Sonderumlagen.

Für die Miete zählt die Wohnlage im Mietspiegel. Sie reicht von einfach (minus 12 %) bis sehr gut (plus 16 %) und steht für jede Straße im Straßenverzeichnis des Mietspiegels.

Bei der Infrastruktur ist ein Projekt prägend: Kiel plant eine Stadtbahn mit einem Netz von 35,8 km. Die erste Strecke soll von Wellingdorf auf dem Ostufer bis zur Universität führen. Bauen will die Stadt ab 2030, fahren soll die Bahn ab 2034 (Stadt Kiel, Broschüre 2025). Ob der Zeitplan hält, ist offen.

06Regeln für Vermieter in Kiel

Für Vermieter gelten in Kiel weniger Regeln als in Hamburg, aber mehr als vor 2024.

• Mietpreisbremse: gilt in Kiel nicht. Schleswig-Holstein hat sie zum 30.11.2019 abgeschafft. Bei einer neuen Vermietung sind Sie an die Grenze der ortsüblichen Vergleichsmiete plus 10 % also nicht gebunden. Unangemessen hohe Mieten bleiben trotzdem unzulässig (§ 5 Wirtschaftsstrafgesetz).
• Kappungsgrenze: In laufenden Mietverhältnissen darf die Miete in drei Jahren um höchstens 15 % steigen, und nur bis zur Vergleichsmiete. Die Landesverordnung gilt für Kiel vom 01.05.2024 bis 30.04.2029.
• Zweckentfremdung: Seit 01.10.2024 gilt eine Satzung der Stadt, befristet bis 30.09.2029. Wer eine Wohnung mehr als zwölf Wochen im Jahr als Ferienwohnung vermietet oder sie länger als sechs Monate ununterbrochen leer stehen lässt, braucht eine Genehmigung.
• Grunderwerbsteuer: In Schleswig-Holstein beträgt sie 6,5 % des Kaufpreises. Alle Sätze stehen auf unserer Seite zur Grunderwerbsteuer in Schleswig-Holstein.

Mit Notar und Grundbuch kommen Sie ohne Makler auf Kaufnebenkosten von gut 8 %. Bei 150.000 € Kaufpreis sind das rund 12.600 €. Wie sich Notar- und Grundbuchkosten zusammensetzen, zeigt unser Ratgeber zu den Notarkosten.

Was kostet der Kauf in Schleswig-Holstein zusätzlich? Kaufpreis eingeben, Schleswig-Holstein wählen: Der Rechner zeigt Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch einzeln.

07Beispielrechnung: eine vermietete Wohnung in Kiel

Nehmen wir Jana, 38, ledig, angestellt, mit einem zu versteuernden Einkommen von 65.000 € im Jahr. Sie kauft in Kiel eine vermietete Zweizimmerwohnung mit 60 m², Baujahr 1965, für 150.000 €. Das entspricht dem Durchschnittspreis des Gutachterausschusses für diese Baujahre. Der Name ist ausgedacht, die Zahlen sind ein Rechenbeispiel und keine Prognose.

Die Miete beträgt 8,47 €/m². So viel ergibt der Mietspiegel für diese Wohnung in normaler Lage mit Einbauküche und modernisiertem Bad. Die Kaufnebenkosten bezahlt Jana aus Eigenkapital: 9.750 € Grunderwerbsteuer und rund 2.821 € für Notar und Grundbuch, zusammen 12.571 €. Den Kaufpreis finanziert die Bank.

Vor Steuern legt Jana jeden Monat rund 229 € drauf, nach Steuern rund 132 €. Davon fließen 188 € in die Tilgung. Ohne Tilgung gerechnet bleibt nach Steuern ein kleines Plus von rund 55 € im Monat.

Warum spart sie nicht mehr Steuern? Ihr Verlust aus der Vermietung ist mit knapp 2.930 € klein, weil die Miete im Verhältnis zum Kaufpreis ordentlich ist. Je höher Ihr Einkommen, desto mehr bringt jeder Euro Verlust. Mehr dazu im Ratgeber Mieteinnahmen versteuern.

Der größte Hebel ist die Miete. Gelingt bei einem Mieterwechsel eine Miete auf Angebotsniveau von rund 10 €/m², steigen die Einnahmen um gut 90 € im Monat. Bei einer laufenden Miete geht das wegen der Kappungsgrenze nur schrittweise.

Zum Vergleich: eine Neubauwohnung in Kiel

Was ändert sich, wenn Jana eine neu gebaute Wohnung kauft? Wir nehmen 45 m² zum Durchschnittspreis, den der Gutachterausschuss für Erstverkäufe im Neubau 2025 ermittelt hat: 5.700 €/m². Das ergibt 256.500 €. Grunderwerbsteuer (16.672 €) sowie Notar und Grundbuch (rund 4.200 €) zahlt sie wieder aus Eigenkapital, zusammen 20.872 €. Als Miete setzen wir den Median der Neubau-Angebote 2024 an, 15,37 €/m² (IB.SH). Für Wohnungen, die nach dem 01.10.2014 erstmals genutzt und vermietet wurden, würde eine Mietpreisbremse dauerhaft nicht gelten (§ 556f BGB). In Kiel gibt es sie ohnehin nicht.

Die Abschreibung ist im ersten Jahr mehr als viermal so hoch wie bei der gebrauchten Wohnung (11.042 € statt 2.425 €), und in einem neuen Haus fällt in den ersten Jahren meist wenig Instandhaltung an. Dafür kostet der Quadratmeter mehr als das Doppelte, und die Bruttomietrendite sinkt auf 3,2 % statt 4,1 %. Vor Steuern zahlt Jana hier rund 495 € im Monat zu, nach Steuern rund 79 €. Setzt man statt der Angebotsmiete den Mietspiegelwert für neue Wohnungen an (rund 13,88 €/m² mit Einbauküche), sind es nach Steuern rund 122 €. Weil die degressive Abschreibung jedes Jahr vom Restwert gerechnet wird, sinkt die Steuerersparnis in den Folgejahren.

08Chancen und Risiken einer Wohnung in Kiel

Kiel ist kein Wachstumsmarkt wie Leipzig und kein teurer Markt wie Hamburg. Die Argumente auf beiden Seiten lassen sich belegen.

Was für Kiel spricht: Der Leerstand gehört zu den niedrigsten in Deutschland. Mehr als die Hälfte der Haushalte besteht aus einer Person, drei von vier Wohnungen sind vermietet, und rund 34.000 Studierende suchen kleine Wohnungen. Eine Mietpreisbremse gibt es nicht. Gebrauchte Wohnungen kosten weniger als 25 Jahresmieten nach Mietspiegel, das ist für eine Landeshauptstadt eher niedrig.

Was dagegen spricht:

• Hohe Kaufnebenkosten: 6,5 % Grunderwerbsteuer, mit Notar und Grundbuch gut 8 %. Das Geld steckt im Kauf und kommt beim Verkauf nicht zurück.
• Niedrige Bestandsmieten: Der Mietspiegel liegt im Schnitt bei 8,41 €/m². Die Kappungsgrenze von 15 % bremst, wie schnell Sie an die Angebotsmiete herankommen.
• Keine Wachstumsdynamik: Die Einwohnerzahl ist 2025 gesunken, die Landesprognose rechnet bis 2040 mit einem leichten Minus.
• Arbeitslosigkeit über dem Landesschnitt: 8,0 % im September 2026, in einfachen Lagen mit entsprechendem Mietausfallrisiko.
• Abhängigkeit von Einzelbranchen: Werften und Marine hängen an Rüstungsaufträgen. Die Hochschulen hängen an Studierendenzahlen, die zuletzt leicht gesunken sind.
• Zinsänderung: Steigt der Zins nach der Zinsbindung, steigt die monatliche Belastung.
• Instandhaltung: Die günstigen Wohnungen stammen meist aus den 1950er bis 1970er Jahren. Dach, Fassade und Heizung bezahlen Sie über Rücklage oder Sonderumlage.

Vor- und Nachteile einer vermieteten Eigentumswohnung unabhängig von der Stadt finden Sie im Ratgeber Eigentumswohnung als Kapitalanlage.

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