Kapitalanlage-Immobilien in Lübeck: Zahlen, Lagen und eine ehrliche Rechnung

Romolo Marini · 2026-10-13

In Lübeck kostet eine gebrauchte Eigentumswohnung im Stadtteil Moisling im Schnitt 1.798 € pro Quadratmeter, in der Altstadt 4.634 €. Das ist mehr als das Zweieinhalbfache, in derselben Stadt. Wer hier eine Wohnung als Kapitalanlage sucht, entscheidet also weniger über die Stadt als über den Stadtteil.

Dazu kommt eine Besonderheit für Vermieter. In Schleswig-Holstein gibt es seit 2019 keine Mietpreisbremse mehr. Bei einer Neuvermietung sind Sie freier als in Hamburg, Bremen oder Hannover. Im laufenden Mietverhältnis gilt in Lübeck dagegen eine Kappungsgrenze von 15 %.

Wir haben die amtlichen Zahlen zusammengetragen, die Stadtteile verglichen und eine Wohnung durchgerechnet, gebraucht und neu gebaut.

01Lübeck in Zahlen

Die Tabelle bündelt die wichtigsten Daten. Jede Zahl hat eine Quelle und einen Stand.

Zwei Zeilen zeigen die Lage am Markt. Es steht kaum eine Wohnung leer, und jeden Tag kommen gut 20.000 Menschen mehr zur Arbeit nach Lübeck, als die Stadt verlassen. Dem steht eine Einwohnerzahl gegenüber, die laut Statistikamt seit 2016 praktisch unverändert ist.

02Bevölkerung und Nachfrage

Ende 2016 lebten in Lübeck laut Statistikamt Nord 216.712 Menschen, Ende 2024 waren es 216.889. Über acht Jahre ist das fast kein Unterschied. Das Melderegister der Stadt zählt etwas mehr, Ende 2025 waren es 223.261, so viele wie seit 1978 nicht mehr. Beide Zahlen zeigen dasselbe Muster: Lübeck wächst nur durch Zuzug. 2025 starben 3.071 Menschen und wurden 1.600 Kinder geboren.

Die Prognose der Hansestadt vom April 2025 rechnet bis 2045 mit rund 226.200 Einwohnern, also 3.000 mehr als Anfang 2025. Ohne Zuzug würde die Stadt bis dahin auf rund 193.400 Menschen schrumpfen. Der Anteil der über 67-Jährigen soll von 20,7 % auf 24,5 % steigen.

Mehr Haushalte trotz kaum mehr Einwohnern

Für Vermieter zählt die Zahl der Haushalte. Die Stadt rechnet bis 2045 mit einem Anstieg von 126.651 auf 129.670 Haushalte. Wachsen wird vor allem die Zahl der Einpersonenhaushalte, um 3.441 auf rund 72.000. Heute sind es nach unserer Rechnung aus diesen Zahlen rund 54 % aller Haushalte. Gefragt sind deshalb kleine und altersgerechte Wohnungen, mit Aufzug und wenig Stufen.

Wenig Leerstand, sinkender Neubau

Am Zensus-Stichtag 15.05.2022 standen 3.487 von 121.193 Wohnungen leer, 2,9 %. Bundesweit waren es 4,3 %. 2024 wurden laut IB.SH 695 Wohnungen fertig, weniger als im Schnitt der Vorjahre, und nur 475 neue genehmigt. Der Abstand zwischen Bedarf und Neubau dürfte damit eher wachsen.

03Wirtschaft und Arbeitsmarkt

Lübeck ist das Arbeitsplatzzentrum für einen großen Teil des östlichen Schleswig-Holsteins. 2024 pendelten 46.634 Beschäftigte zur Arbeit in die Stadt und 26.043 hinaus, ein Überschuss von gut 20.500. Die Zahl der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten stieg laut IB.SH von 2016 bis 2024 um 11 %.

Prägende Branchen sind Gesundheit und Medizintechnik mit dem Universitätsklinikum Schleswig-Holstein am Campus Lübeck und dem Medizintechnik-Hersteller Dräger, dazu Hafen und Logistik mit den Fährverbindungen nach Skandinavien, Lebensmittelindustrie und Tourismus. Die Universität zu Lübeck, die Technische Hochschule und die Musikhochschule bringen Studierende in die Stadt. Die Hansestadt sieht sich zudem als Zentrum der Fehmarnbelt-Achse Richtung Dänemark.

Arbeitslosigkeit

Im September 2026 waren in Lübeck 9.823 Menschen arbeitslos gemeldet, 189 weniger als ein Jahr zuvor. Die Quote lag bei 8,1 %. Das ist deutlich mehr als der Bundesschnitt von 6,4 %. Mehr als zwei Drittel der Arbeitslosen werden vom Jobcenter betreut. Für Sie als Vermieter heißt das: Prüfen Sie die Bonität neuer Mieter sorgfältig, und rechnen Sie bei einfachen Lagen mit einem höheren Risiko von Mietausfällen.

04Mieten, Kaufpreise und Mietrendite

Lübeck hat seit 01.02.2026 einen neuen qualifizierten Mietspiegel, Stichtag der Erhebung war der 01.05.2025. Die durchschnittliche Nettokaltmiete frei finanzierter Wohnungen liegt bei 8,69 € pro m², gegenüber 2023 ein Plus von 1,3 % im Jahr. In guter Wohnlage kommen 0,44 € hinzu, in einfacher Lage 0,47 € weg. Bei neuen Verträgen liegen die Mieten höher: Die Investitionsbank Schleswig-Holstein nennt für 2024 einen Median der Angebotsmieten von 10,29 € für Bestandswohnungen und 15,50 € für Neubauten.

Was Wohnungen kosten

Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Hansestadt Lübeck hat für 2025 723 Verkäufe gebrauchter Eigentumswohnungen registriert, so viele wie in keinem der fünf Vorjahre. Der Mittelwert lag bei 3.679 € pro m², bei einer durchschnittlichen Wohnfläche von 63 m². Das Preisniveau liegt damit laut Gutachterausschuss wieder etwa auf dem Stand von 2022. Neue Wohnungen wurden nur 59-mal verkauft, zu durchschnittlich 6.956 € pro m². Darin sind allerdings Ferienwohnungen enthalten, vor allem in Travemünde, die den Schnitt nach oben ziehen.

Kaufpreisfaktor und Bruttomietrendite: unsere Rechnung

Der Kaufpreisfaktor zeigt, wie viele Jahresnettokaltmieten Sie für eine Wohnung bezahlen, die Bruttomietrendite ist der Kehrwert. Wir rechnen mit dem stadtweiten Mittelwert von 3.679 € pro m².

Im stadtweiten Schnitt kommen Sie auf rund 3 %. Weil die Kaufpreise zwischen den Stadtteilen viel stärker schwanken als die Mieten, sieht die Rechnung je Stadtteil sehr unterschiedlich aus. Wo der Quadratmeter 2.500 € kostet, liegt die Bruttomietrendite bei 10 € Miete schon bei 4,8 %. Das ist aber kein Geschenk, sondern meist der Preis für eine einfachere Lage und ältere Gebäude. Ihre eigenen Zahlen rechnen Sie mit dem Mietrendite-Rechner durch.

05Stadtteile im Überblick

Lübeck hat zehn Stadtteile. Der Gutachterausschuss veröffentlicht für jeden die Kaufpreise im Weiterverkauf. Das macht Lübeck zu einer der wenigen Städte, in denen Sie die Lagen mit amtlichen Zahlen vergleichen können.

Kücknitz und Schlutup hatten 2025 nur vier und drei Verkäufe, zu wenige für eine Aussage. Die Mittelwerte stammen aus der Grundstücksmarktübersicht 2025 und enthalten alle Baujahre. Ein Teil des Preisunterschieds geht deshalb auch auf Alter und Zustand der verkauften Wohnungen zurück.

06Regeln für Vermieter in Lübeck

Als Vermieter haben Sie in Lübeck bei einer neuen Vermietung mehr Spielraum als in vielen anderen Großstädten. Im laufenden Mietverhältnis gelten dagegen strengere Regeln.

• Mietpreisbremse: gilt nicht. Schleswig-Holstein hat sie zum 30.11.2019 abgeschafft. Bei einer Neuvermietung sind Sie an die Grenze von 10 % über der Vergleichsmiete nicht gebunden. Unangemessen hohe Mieten bleiben trotzdem unzulässig (§ 5 Wirtschaftsstrafgesetz).
• Kappungsgrenze: In laufenden Mietverhältnissen darf die Miete in drei Jahren um höchstens 15 % steigen, und nur bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete. Die Landesverordnung gilt für Lübeck vom 01.05.2024 bis 30.04.2029.
• Grunderwerbsteuer: In Schleswig-Holstein beträgt sie 6,5 % des Kaufpreises, so viel wie in keinem anderen Land. Alle Details stehen auf unserer Seite zur Grunderwerbsteuer in Schleswig-Holstein.

Was heißt das konkret? Sie können bei einer Neuvermietung eine Marktmiete verlangen, zum Beispiel 10 € statt der Durchschnittsmiete des Mietspiegels von 8,69 €. Erhöhen dürfen Sie danach aber nur noch bis zur Vergleichsmiete, und höchstens um 15 % in drei Jahren. Eine hohe Anfangsmiete kann also lange auf demselben Stand bleiben.

Kaufnebenkosten in Schleswig-Holstein

Mit Notar und Grundbuch kommen Sie ohne Makler auf gut 8 % Nebenkosten. Bei 220.000 € Kaufpreis sind das rund 18.000 €, die meist aus Eigenkapital bezahlt werden. Die einzelnen Gebühren erklärt der Ratgeber zu den Notarkosten. Einen Überblick über das Land gibt die Seite Kapitalanlage-Immobilien in Schleswig-Holstein.

Was kostet Ihr Kauf in Schleswig-Holstein zusätzlich? Kaufpreis eingeben, Schleswig-Holstein wählen: Der Rechner zeigt Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch einzeln.

07Beispielrechnung: eine vermietete Wohnung in Lübeck

Nehmen wir Thomas, angestellter Ingenieur, ledig, mit einem zu versteuernden Einkommen von 85.000 €. Er kauft eine gebrauchte, vermietete Wohnung mit 60 m² zum stadtweiten Mittelwert des Gutachterausschusses von 3.679 € pro m². Das ergibt 220.740 €. Die Bank finanziert den Kaufpreis, die Nebenkosten von 18.167 € zahlt Thomas aus Eigenkapital. Als Miete setzen wir 10,00 € pro m² an, knapp unter dem Median der Angebotsmieten. Der Name ist ausgedacht, die Zahlen sind ein Rechenbeispiel und keine Prognose.

Thomas zahlt im ersten Jahr rund 465 € im Monat zu, nach der Steuer rund 227 €. Davon fließen 276 € in die Tilgung. Ohne Tilgung bliebe nach Steuern ein Plus von rund 585 € im Jahr. Weil sein Einkommen im Bereich des Spitzensteuersatzes liegt und der Verlust auch den Solidaritätszuschlag senkt, fällt die Steuerersparnis vergleichsweise hoch aus. Im Kaufjahr kann er zusätzlich die Grundschuldkosten von rund 1.210 € absetzen.

Was, wenn es schlechter läuft? Steht die Wohnung drei Monate leer, fehlen 1.800 € Miete, und das Hausgeld läuft weiter. Steigt der Zins bei der Anschlussfinanzierung um einen Prozentpunkt, kostet das bei einer Restschuld von 185.000 € rund 1.850 € mehr im Jahr. Wie Mieteinnahmen besteuert werden, erklärt unser Ratgeber Mieteinnahmen versteuern.

Zum Vergleich: eine Neubauwohnung in Lübeck

Wie sähe die Rechnung mit einer neu gebauten Wohnung aus? Der stadtweite Neubaupreis enthält Ferienwohnungen, deshalb rechnen wir mit dem Stadtteil St. Lorenz Süd. Dort lagen 14 Erstverkäufe 2025 bei durchschnittlich 5.238 € pro m², allerdings bei eher großen Wohnungen. Für 45 m² ergibt das 235.710 €. Grunderwerbsteuer (15.321 €) sowie Notar und Grundbuch (4.200 €) zahlt Thomas aus Eigenkapital. Als Miete nehmen wir den Median der Angebotsmieten für Neubauwohnungen 2024 von 15,50 € pro m². Eine Mietpreisbremse gibt es in Schleswig-Holstein ohnehin nicht, und Wohnungen, die nach dem 01.10.2014 erstmals genutzt und vermietet wurden, wären davon auch dauerhaft ausgenommen (§ 556f BGB).

Hier dreht sich das Ergebnis nach Steuern im ersten Jahr ins leichte Plus. Das liegt an drei Dingen: Die Abschreibung ist fast dreimal so hoch wie bei der gebrauchten Wohnung (10.156 € statt 3.803 €), die Neubaumiete liegt deutlich über der Bestandsmiete, und Thomas zahlt einen hohen Steuersatz. Vor Steuern zahlt er auch hier rund 412 € im Monat zu, kaum weniger als im Bestand. Die Bruttomietrendite liegt mit 3,6 % sogar etwas über den 3,3 % der Bestandswohnung, weil der Neubaupreis in St. Lorenz Süd unter dem stadtweiten Schnitt liegt.

Darauf verlassen sollten Sie sich nicht. Die degressive Abschreibung wird jedes Jahr vom kleineren Restwert gerechnet, die Steuerersparnis sinkt also. Mit geringerem Einkommen fällt sie ohnehin kleiner aus. Und ob eine 45-m²-Wohnung tatsächlich zum Durchschnittspreis großer Neubauwohnungen zu haben ist, müssen Sie im Einzelfall prüfen. Wer vor Fertigstellung kauft, trägt zudem das Risiko einer Bauverzögerung.

08Chancen und Risiken in Lübeck

Lübeck ist ein Standort mit knappem Wohnungsangebot und einer Bevölkerung, die kaum noch wächst. Beides gehört in die Rechnung.

Was für Lübeck spricht: Der Leerstand liegt bei 2,9 %, der Wohnungsbau ist rückläufig, und die Zahl der Haushalte soll weiter steigen. Die Stadt ist Arbeitsplatzzentrum der Region mit gut 20.000 mehr Einpendlern als Auspendlern. Eine Mietpreisbremse gibt es nicht. Der Gutachterausschuss veröffentlicht Preise je Stadtteil, Sie können Lagen also amtlich vergleichen.

Was dagegen spricht: Die amtliche Einwohnerzahl stagniert seit Jahren, ohne Zuzug würde die Stadt deutlich schrumpfen. Die Bevölkerung altert schnell. Die Arbeitslosenquote liegt bei 8,1 %. Die Grunderwerbsteuer von 6,5 % kostet viel Eigenkapital, und die Kappungsgrenze von 15 % bremst spätere Mieterhöhungen. In günstigen Stadtteilen ist das Vermietungsrisiko höher. Bei der Anschlussfinanzierung tragen Sie das Zinsrisiko, und auch in Lübeck kann eine Wohnung an Wert verlieren.

09Weitere Standorte

Weitere Städte in Schleswig-Holstein: Überblick Schleswig-Holstein · Kiel

Alle Standorte im Vergleich: Wo lohnt sich eine Kapitalanlage-Immobilie? Städte im Vergleich 2026 · Welches Bundesland eignet sich? Alle 16 im Vergleich