Flensburg liegt so weit im Norden, dass Dänemark näher ist als Hamburg. Für viele Anleger ist die Stadt deshalb ein weißer Fleck auf der Karte. Dabei ist sie das Zentrum einer ganzen Region und hat einen der engsten Mietmärkte in Schleswig-Holstein.

Mehr als die Hälfte der Haushalte sind Alleinlebende, der Leerstand ist gering, und die Kaufpreise liegen unter dem Landesschnitt. Gleichzeitig zahlen Sie beim Kauf 6,5 % Grunderwerbsteuer, und die Arbeitslosigkeit ist hoch.

Wir haben die verfügbaren amtlichen Zahlen zusammengetragen, sagen offen, wo es Lücken gibt, und rechnen eine vermietete Wohnung durch.

01Flensburg in Zahlen

Alle Werte, die wir für die Einordnung verwenden, mit Quelle und Stand.

02Bevölkerung und Nachfrage

Flensburg hatte Ende 2025 amtlich 95.568 Einwohner. Über zehn Jahre ist die Stadt deutlich gewachsen: Die durchgängige Reihe des Wegweisers Kommune zeigt 83.971 Einwohner 2013 und 92.667 im Jahr 2023, ein Plus von 10,4 %. Dass die amtliche Zahl heute höher liegt, hat mit dem Zensus 2022 zu tun, der die Einwohnerzahl auf eine neue Basis gestellt hat. Zuletzt ging sie leicht zurück, von 96.326 Ende 2024 auf 95.568 Ende 2025.

Bis 2040 erwartet die Bertelsmann Stiftung ein Plus von 5,0 % gegenüber 2020. Das Wachstum kommt vor allem von außen: Laut IB.SH ziehen jedes Jahr mehr junge Menschen zwischen 18 und 25 nach Flensburg als weg, im Schnitt der letzten fünf Jahre rund 1.000. Gleichzeitig sterben mehr Menschen, als geboren werden.

Für Vermieter ist die Haushaltsstruktur entscheidend. Beim Zensus 2022 lebten 53,7 % der Haushalte allein. 73,1 % der Wohnungen waren vermietet, nur 23,6 % wurden von ihren Eigentümern bewohnt. Flensburg ist eine ausgeprägte Mieterstadt.

Gebaut wird zu wenig, um das zu ändern. 2024 wurden 329 Wohnungen fertig, und genehmigt wurden nur noch 260, nach über 800 im Jahr 2018. Der Bauüberhang, also genehmigte, aber noch nicht fertige Wohnungen, lag bei 1.156.

03Wirtschaft und Arbeitsmarkt

Flensburg ist das Arbeitszentrum im Norden Schleswig-Holsteins. Am 30.06.2025 arbeiteten 46.361 sozialversicherungspflichtig Beschäftigte in der Stadt, aber nur 36.345 wohnten dort. Täglich pendeln 23.908 Menschen ein und 13.926 aus. Viele Arbeitskräfte wohnen in Nachbargemeinden wie Harrislee und Handewitt, die laut Pendleratlas der Statistischen Ämter auch die wichtigsten Ziele der Flensburger Auspendler sind. Pendler nach Dänemark erfasst diese Statistik nicht.

In Flensburg sitzen große öffentliche Arbeitgeber, darunter das Kraftfahrt-Bundesamt und die Marineschule Mürwik. Dazu kommen zwei Hochschulen, die Europa-Universität und die Hochschule Flensburg, die junge Menschen in die Stadt holen. Genau diese Gruppe sucht kleine, bezahlbare Wohnungen.

Die Kehrseite ist der Arbeitsmarkt. Die Arbeitslosenquote der Stadt lag im September 2026 bei 8,1 %, deutlich über dem Wert im umliegenden Kreis Schleswig-Flensburg mit 5,4 %. Gegenüber dem Vorjahr ist die Zahl der Arbeitslosen aber um 4,9 % gesunken. Für Vermieter bedeutet das: Ein Teil der Mieterschaft hat ein knappes Budget, und die Miethöhe hat Grenzen.

04Mieten, Kaufpreise und Mietrendite

Einen qualifizierten Mietspiegel haben wir für Flensburg nicht gefunden. Die verlässlichsten Mietzahlen kommen deshalb aus zwei amtlichen Quellen. Der Zensus 2022 zeigt das Niveau aller laufenden Mietverträge: im Schnitt 6,96 €/m² netto kalt. Das Mietenmonitoring der Investitionsbank Schleswig-Holstein (IB.SH) wertet neue Angebote aus. Der Median lag 2024 bei 9,00 €/m², für Neubauten bei 13,02 €/m².

Die IB.SH zeigt die Angebotsmieten auch nach Baujahr. Wohnungen der Baujahre 1950 bis 1978 wurden im Median für 7,99 €/m² angeboten, Wohnungen von 1979 bis 1999 für 8,53 €/m² und Wohnungen ab 2000 für 10,36 €/m². Kleine Wohnungen unter 40 m² erreichten 12,00 €/m², mehr als im Landesschnitt. Bei den übrigen Baujahren liegen die Angebotsmieten im Land rund 1 bis 1,60 €/m² höher als in Flensburg.

Bei den Kaufpreisen gibt es eine Lücke. Der Gutachterausschuss verkauft seinen Grundstücksmarktbericht, eine frei zugängliche Auswertung der tatsächlichen Kaufpreise für Wohnungen gibt es nicht. Wir nutzen deshalb Angebotspreise des Portals immoportal.com (Stand 01.10.2026): rund 2.100 €/m² für Wohnungen bis Baujahr 1969, 2.374 €/m² für 1970 bis 1999 und 3.144 €/m² für 2000 bis 2015. Gegenüber dem Vorjahr sind die Angebotspreise um rund 6 % gesunken.

Aus Kaufpreis und Miete ergibt sich der Kaufpreisfaktor, sein Kehrwert ist die Bruttomietrendite.

Die Spanne zeigt die wichtigste Frage beim Kauf: Welche Miete zahlt der Mieter heute? Mit einem älteren Vertrag nahe am Zensus-Schnitt bleibt die Rendite bei rund 3,5 %. Erst eine Miete auf Angebotsniveau bringt sie auf 4 % und mehr. Ihre eigene Zahl prüfen Sie mit dem Mietrendite-Rechner.

05Stadtteile im Überblick

Amtliche Preise oder Mieten je Stadtteil liegen für Flensburg nicht frei vor. Die Tabelle beschreibt deshalb nur den Charakter der Stadtteile.

Wie gut eine Adresse ist, beeinflusst in Flensburg die Miete stark. Laut immoportal.com liegen die Angebotspreise für Wohnungen in einfacher Lage bei rund 1.750 €/m², in guter Lage bei rund 3.460 €/m². Die Lage ist hier also ein größerer Preisfaktor als in vielen Städten im Süden.

06Regeln für Vermieter in Flensburg

In Schleswig-Holstein gilt keine Mietpreisbremse. Das Land hat die Verordnung 2019 aufgehoben. Bei einer neuen Vermietung ist die Miethöhe deshalb frei vereinbar. Grenzen setzen nur das Verbot der Mietpreisüberhöhung (§ 5 Wirtschaftsstrafgesetz) und der Mietwucher.

Bei einem laufenden Mietvertrag gilt dagegen eine abgesenkte Kappungsgrenze. Flensburg gehört zu den 62 Gemeinden, in denen die Miete in drei Jahren um höchstens 15 % statt 20 % steigen darf, und nie über die ortsübliche Vergleichsmiete. Die Landesverordnung gilt bis 30.04.2029. Ohne Mietspiegel müssen Sie eine Mieterhöhung mit drei Vergleichswohnungen, einem Gutachten oder einer Mietdatenbank begründen.

Beim Kauf zahlen Sie in Schleswig-Holstein 6,5 % Grunderwerbsteuer, einen der höchsten Sätze in Deutschland. Dazu kommen Notar und Grundbuch mit rund 1,8 % des Kaufpreises, wenn Sie finanzieren, und je nach Objekt ein Makler. Bei 154.310 € Kaufpreis sind das ohne Makler rund 8,3 % Nebenkosten. Ihre eigenen Kosten rechnet der Kaufnebenkosten-Rechner aus, die Notarpositionen erklärt unser Beitrag zu den Notarkosten.

07Beispielrechnung: eine vermietete Wohnung in Flensburg

Nehmen wir Jan, 38, ledig, Verwaltungsangestellter mit einem zu versteuernden Einkommen von 60.000 €. Er kauft eine vermietete Wohnung mit 65 m², Baujahr 1972, für 154.310 €. Das entspricht dem Angebotspreis für dieses Baujahr (2.374 €/m²). Die Miete liegt mit 7,99 €/m² auf dem Median der Angebotsmieten für Baujahre 1950 bis 1978. Der Name ist ausgedacht, die Zahlen sind ein Rechenbeispiel und keine Prognose.

Jan zahlt rund 158 € im Monat zu, nach Steuern. Gleichzeitig tilgt er 193 € im Monat. Ohne Tilgung bliebe nach Steuern ein Überschuss von rund 35 € im Monat.

Im Vergleich zu vielen Städten im Süden fällt die Zuzahlung niedriger aus, weil Kaufpreis und Miete näher beieinanderliegen. Die hohe Grunderwerbsteuer zahlt Jan allerdings sofort aus Eigenkapital. Steuerlich fließt sie nur anteilig und über Jahrzehnte über die Abschreibung zurück. Wie Mieteinnahmen besteuert werden, erklärt unser Beitrag Mieteinnahmen versteuern.

Zwei Punkte entscheiden die Rechnung: der Zins und die Miete, die heute tatsächlich im Vertrag steht. Liegt sie nur auf dem Niveau des Zensus-Durchschnitts, steigt die Zuzahlung vor Steuern um rund 67 € im Monat.

08Chancen und Risiken in Flensburg

Für Flensburg sprechen belegbare Punkte. Die Stadt ist in zehn Jahren um gut 10 % gewachsen, und mehr als die Hälfte der Haushalte lebt allein. Der Leerstand war beim Zensus gering, und gebaut wird weniger als früher. Als Arbeitszentrum der Region hat Flensburg rund 10.000 Einpendler mehr als Auspendler. Eine Mietpreisbremse gibt es nicht.

Dagegen stehen ebenso klare Punkte:

• Hohe Arbeitslosigkeit: 8,1 % im September 2026, deutlich mehr als im Umland.
• Niedrige Bestandsmieten: Laufende Verträge lagen beim Zensus im Schnitt bei 6,96 €/m².
• 6,5 % Grunderwerbsteuer: Die Kaufnebenkosten liegen bei über 8 % ohne Makler.
• Kappungsgrenze 15 %: Bestehende Mieten steigen nur langsam, ein Mietspiegel als einfache Begründung fehlt.
• Unklare Kaufpreise: Frei verfügbar sind nur Angebotspreise; der amtliche Marktbericht ist kostenpflichtig.
• Leichter Bevölkerungsrückgang 2025: Ein Jahr ist kein Trend, aber das Wachstum hängt an Zuzug.
• Zins und Leerstand: Ein höherer Anschlusszins erhöht die Zuzahlung, jeder Monat Leerstand kostet die volle Miete.

Welche Vor- und Nachteile eine Eigentumswohnung als Kapitalanlage allgemein hat, steht in unserem Beitrag Eigentumswohnung als Kapitalanlage.

09Weitere Standorte

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Geschrieben von

Romolo Marini

Investmentberater bei InvestImmo.de

Schreibt über Finanzierung und Steuern.

Romolo bringt beinahe 17 Jahre Bank- und Finanzierungserfahrung sowie die Führung von rund 145 Vertriebsmitarbeitenden in seine Arbeit ein. Er schreibt über Finanzierung, Steuern und Immobilienentscheidungen, die langfristig zum Leben passen.

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Diese Seite ist eine allgemeine Information und keine Anlage-, Steuer- oder Rechtsberatung. Alle Zahlen sind Beispielrechnungen mit offengelegten Annahmen oder amtliche Werte mit genanntem Stand, Stand 14.10.2026.