Sie haben sich für Düsseldorf entschieden. Jetzt kommt die Frage nach dem Stadtteil: Oberkassel oder Bilk, Pempelfort oder Rath? Zwischen den Bezirken liegen laut Gutachterausschuss bis zu 2.450 € je Quadratmeter.

Die erlaubte Miete folgt diesem Abstand kaum. Düsseldorf hat eine Mietpreisbremse, und der Mietspiegel gibt selbst für Oberkassel höchstens 15 % Zuschlag. In Rath oder Eller sind es 3 bis 5 % Abschlag. Wer im teuren Bezirk kauft, bezahlt also vor allem die Lage.

Wir vergleichen hier alle zehn Stadtbezirke mit amtlichen Zahlen der Stadt und des Gutachterausschusses. Ein Ranking gibt es nicht. Am Ende rechnen wir dieselbe Wohnung in drei Bezirken vor und nach Steuern durch.

01Düsseldorf in zehn Bezirken: die große Vergleichstabelle

Die Tabelle fasst die wichtigsten amtlichen Kennzahlen je Bezirk zusammen. Einwohner, Haushalte und Arbeitslosenanteil stammen aus den Stadtbezirksprofilen der Stadt (Stand 31.12.2025), die Kaufpreise sind Immobilienrichtwerte des Gutachterausschusses zum 01.01.2026.

Einwohner mit Hauptwohnung, Stand 31.12.2025. Saldo = Wanderungs- und Geburtensaldo 2025. Wohnungen Stand 31.12.2024. Arbeitslosenanteil an den Erwerbspersonen laut Stadt, nicht direkt mit der Quote der Agentur für Arbeit vergleichbar. Immobilienrichtwerte für eine typische gebrauchte Wohnung von 60 bis 120 m² je Richtwertzone, Median aller Zonen im Bezirk, eigene Auswertung.

Zwei Muster fallen auf. Fast das ganze Wachstum des Jahres 2025 entfällt auf die Bezirke 1 und 3 rund um die Innenstadt. Und die Preise sinken vom Rhein und der Innenstadt nach Osten und Süden ab, am stärksten bis Garath.

02Kaufpreise je Bezirk: was die Immobilienrichtwerte zeigen

Durchschnittspreise je Stadtbezirk veröffentlicht der Düsseldorfer Gutachterausschuss nicht. Er beschließt aber jedes Jahr Immobilienrichtwerte: einen Quadratmeterpreis für eine typische Eigentumswohnung in jeder von 124 Zonen der Stadt. Wir haben diese Werte den Bezirken zugeordnet.

Ein Immobilienrichtwert ist kein Durchschnitt gezahlter Preise. Er beschreibt eine typische Wohnung der Zone mit festem Baujahr und 60 bis 120 m². Die meisten Zonen sind auf Häuser der Baujahre 1955 bis 1985 bezogen. Für den Vergleich der Lagen eignet er sich gut, für den Preis einer bestimmten Wohnung nicht.

Innerhalb eines Bezirks liegen die Zonen teils weit auseinander. In Bezirk 4 reicht die Spanne von 3.400 €/m² am Handweiser in Heerdt bis 9.600 €/m² am Kaiser-Friedrich-Ring in Niederkassel. In Bezirk 9 liegen Holthausen-Mitte (2.900 €/m²) und das Benrather Schlossufer (5.200 €/m²) nebeneinander.

Der Grundstücksmarktbericht 2026 bestätigt das Bild. Er nennt als typische Richtwerte 2.700 bis 4.300 €/m² für einfache Lagen wie Garath, Rath, Reisholz und Lierenfeld, 3.700 bis 5.500 €/m² für mittlere bis gute Lagen wie Flingern, Benrath und Mörsenbroich und 5.400 bis 9.600 €/m² für hochwertige Lagen wie Oberkassel und die Altstadt. Im Jahr 2025 wurden Vorkriegswohnungen um 2,3 % günstiger, Nachkriegswohnungen um 1,1 % teurer.

03Mieten: was der Mietspiegel je Stadtteil erlaubt

Die Stadt Düsseldorf veröffentlicht keine Mieten je Stadtbezirk. Der Mietspiegel, gültig ab 01.08.2026, arbeitet mit Baujahr, Wohnlage und Zu- oder Abschlägen für einzelne Stadtquartiere. Für eine Wohnung aus den Jahren 1961 bis 1976 nennt er im Mittel 9,34 €/m² in mittlerer und 10,69 €/m² in guter Wohnlage.

Quelle: Mietspiegel für die Landeshauptstadt Düsseldorf, gültig ab 01.08.2026. Alle übrigen Stadtteile ohne Quartierszuschlag.

In Düsseldorf gilt die Mietpreisbremse bis 31.12.2029, die abgesenkte Kappungsgrenze von 15 % in drei Jahren bis 28.02.2030. Ausgenommen sind Wohnungen, die nach dem 01.10.2014 erstmals genutzt und vermietet wurden. Der Gutachterausschuss nennt für vermietete Nachkriegswohnungen der Baujahre 1948 bis 1974 einen mittleren Ertragsfaktor von 28,8 Jahresmieten.

04Bevölkerung und Haushalte je Bezirk

Düsseldorf wuchs 2025 leicht. Gewachsen ist aber fast nur die Mitte der Stadt. Bezirk 1 gewann durch Zuzug und Geburten 1.735 Einwohner, Bezirk 3 gewann 1.030. Die Bezirke 4 bis 10 hatten jeweils ein Minus von 107 bis 365 Einwohnern, teils durch Wegzug, teils weil dort mehr Menschen starben als geboren wurden.

Bezirk 3 ist mit 123.550 Einwohnern der größte und mit 19,5 % der Einwohner zwischen 18 und 30 Jahren der jüngste. Dort liegen die Heinrich-Heine-Universität in Bilk und das Ausgehviertel Unterbilk. Bezirk 1 folgt mit 17,4 %.

Die Haushaltsstruktur trennt die Bezirke deutlich. In Bezirk 1 leben in 63,6 % der Haushalte Menschen allein, in Bezirk 3 in 63,2 %, in Bezirk 2 in 58,7 %. In Kaiserswerth und Umgebung (Bezirk 5) sind es 42,4 %, in Garath und Hellerhof (Bezirk 10) 40,2 %.

Zur Sozialstruktur nennen wir nur amtliche Zahlen. Der Arbeitslosenanteil an den Erwerbspersonen reichte Ende 2025 von 5,7 % in Bezirk 5 bis 14,5 % in Bezirk 10. Der Anteil öffentlich geförderter Wohnungen lag zwischen 1,0 % in Bezirk 1 und 6,4 % in Bezirk 10. Beides beschreibt Unterschiede in der Mieterschaft, keine Qualität der Bezirke. Für Ihre Vermietung zählt das Einkommen des einzelnen Haushalts, das Sie bei der Mieterauswahl prüfen.

05Vier Bezirkstypen für Kapitalanleger

Statt eines Rankings ordnen wir die zehn Bezirke vier Typen zu. Jeder Typ passt zu anderen Anlegern.

Typ 1: Innenstadt und citynahe Viertel

Die Bezirke 1, 2 und 3 reichen von der Altstadt über Pempelfort und Flingern bis Bilk. Hier leben rund 280.000 Menschen, fast zwei Drittel der Haushalte sind Einpersonenhaushalte. Die Richtwerte liegen zwischen 4.400 und 5.250 €/m², und nur hier wuchs die Bevölkerung 2025 spürbar.

Typ 2: linksrheinisch und der Norden am Rhein

Bezirk 4 mit Oberkassel und Niederkassel hat den höchsten Richtwert der Stadt und den höchsten Mietspiegelzuschlag. Bezirk 5 mit Kaiserswerth, Stockum und Wittlaer ist ruhiger, familiärer und hat die niedrigste Arbeitslosigkeit. Beide Bezirke verloren 2025 leicht Einwohner.

Typ 3: östliche Wohnbezirke

Rath, Unterrath und Mörsenbroich (Bezirk 6), Gerresheim und Grafenberg (Bezirk 7) sowie Eller und Lierenfeld (Bezirk 8) liegen bei 3.600 bis 4.000 €/m². Hier überwiegen Nachkriegsbauten, die Haushalte sind größer. Für Rath, Lierenfeld und Eller nennt der Mietspiegel 3 bis 5 % Abschlag.

Typ 4: der Süden

Bezirk 9 reicht von Wersten bis Benrath und Urdenbach, Bezirk 10 umfasst die Großsiedlung Garath und Hellerhof. Die Spanne ist groß: Benrath und Urdenbach liegen bei 3.750 bis 5.200 €/m², Garath bei 2.700 bis 2.800 €/m². In Bezirk 10 sind Arbeitslosenanteil und Anteil geförderter Wohnungen am höchsten. Ein niedriger Kaufpreis bedeutet dort nicht automatisch mehr Rendite.

06Beispielrechnung: dieselbe Wohnung in drei Bezirken

Nehmen wir Jonas. Er ist angestellt, ledig und hat ein zu versteuerndes Einkommen von 60.000 €. Er kauft eine vermietete Zwei-Zimmer-Wohnung mit 55 m² aus den 1960er Jahren und vergleicht Bezirk 1 (etwa Pempelfort), Bezirk 3 (etwa Bilk) und Bezirk 6 (etwa Rath). Der Name ist ausgedacht, die Zahlen sind ein Rechenbeispiel und keine Prognose.

Die Kaufpreise sind die Mediane der Immobilienrichtwerte je Bezirk. Bei der Miete rechnen wir mit dem Mietspiegel plus 10 % nach Mietpreisbremse: in Bezirk 1 gute Wohnlage (10,69 €/m²), in Bezirk 3 mittlere Wohnlage (9,34 €/m²), in Rath mittlere Wohnlage mit 4 % Quartiersabschlag (8,97 €/m²).

Jonas legt in allen drei Bezirken jeden Monat Geld dazu. In Bezirk 1 sind es nach Steuern rund 570 €, davon sind rund 480 € Tilgung, die seine Restschuld senkt. In Rath sind es rund 350 € bei rund 335 € Tilgung.

Warum ist Bezirk 1 im Unterhalt so viel teurer? Der Kaufpreis liegt um 44 % über Rath, die erlaubte Miete nur um 19 %. Die höhere Abschreibung und die höheren Zinsen senken die Steuer stärker, den Abstand gleicht das aber nicht aus.

Zwischen Bezirk 3 und Rath ist der Abstand bei der Miete noch kleiner. Bilk kostet rund 20 % mehr je Quadratmeter, die erlaubte Miete ist nur rund 4 % höher. Wie hoch die Steuerersparnis bei Ihrem Einkommen ausfällt, zeigt der Ratgeber Mieteinnahmen versteuern.

Die Rechnung ist keine Empfehlung für einen Bezirk. Sie zeigt, wie stark der Kaufpreis das Ergebnis bestimmt, wenn der Mietspiegel die Lage nur wenig belohnt. In der Innenstadt kaufen Sie eine sehr breite Nachfrage, in Rath einen günstigeren Einstieg mit genauerer Prüfung von Haus und Mietern. Die Zahlen der ganzen Stadt, eine Neubau-Rechnung und die Regeln für Vermieter finden Sie auf der Seite Kapitalanlage-Immobilien in Düsseldorf.

07Risiken bei der Bezirkswahl in Düsseldorf

Jeder Bezirk hat eigene Risiken. Einige gelten für alle.

• Richtwert statt Kaufpreis: Immobilienrichtwerte beschreiben eine typische Wohnung der Zone. Zustand, Etage, Größe und Baujahr verschieben den Preis Ihrer Wohnung oft um 20 % und mehr.
• Große Spannen im Bezirk: In Bezirk 4 liegen zwischen der günstigsten und der teuersten Zone 6.200 €/m². Der Bezirksmedian ersetzt nicht den Blick auf die Straße.
• Mietspiegel und Mietpreisbremse: Die Neuvermietung ist bis Ende 2029 begrenzt, Mieterhöhungen im Bestand bis Februar 2030 auf 15 % in drei Jahren.
• Zinsen: Bei Bruttorenditen zwischen 2,7 und 3,2 % trifft jeder Prozentpunkt Zinsänderung die Rechnung stark.
• Instandhaltung: Mehr als die Hälfte der Wohnungen in Wohngebäuden stammt aus der Zeit bis 1962. Fenster, Heizung und Leitungen belasten dort die Rücklage.
• Neubau in der Nachbarschaft: Der Bauüberhang lag laut NRW.BANK Ende 2024 bei 8.797 genehmigten, noch nicht fertigen Wohnungen. Neue Quartiere bringen zusätzliches Angebot.
• Wohnraumschutz: Kurzzeitvermietung braucht eine Wohnraum-ID, Leerstand über sechs Monate gilt als Zweckentfremdung.

08Weitere Standorte

Die Zahlen zu ganz Düsseldorf, die Vermieterregeln und eine Neubau-Rechnung finden Sie auf unserer Seite Kapitalanlage-Immobilien in Düsseldorf. Die Bezirke der Nachbarstadt vergleicht unsere Analyse Köln für Kapitalanleger. Weitere Städte in Nordrhein-Westfalen stehen im Überblick Nordrhein-Westfalen, alle Städte im Städtevergleich 2026.

Geschrieben von

Kevin Celentano

Investmentberater bei InvestImmo.de

Schreibt über Kaufprozess, Notar und Grundbuch und Vermietung.

Kevin verbindet zwölf Jahre Vertriebserfahrung mit neun Jahren Spezialisierung auf Immobilien und mehr als 500 Beratungen. Er schreibt über Objektqualität, Standortrisiken und einen sicheren Weg vom ersten Vergleich bis zum Kauf.

Alle Beiträge von Kevin Celentano

Diese Seite ist eine allgemeine Information und keine Anlage-, Steuer- oder Rechtsberatung. Alle Zahlen sind mit Quelle und Stand angegeben, die Beispielrechnung beruht auf offengelegten Annahmen und ist keine Prognose. Stand 14.10.2026.