Kapitalanlage-Immobilien in Potsdam: Zahlen, Lagen und eine ehrliche Rechnung

Michael Pauker · 2026-10-13

Potsdam hat in zehn Jahren gut 17.000 Einwohner gewonnen. Die Stadt liegt eine halbe Stunde von Berlin entfernt, hat eine Universität, Forschungsinstitute und Schlösser, die jedes Jahr Hunderttausende Gäste anziehen. Für Kapitalanleger klingt das nach einem Selbstläufer. Ganz so einfach ist es nicht.

Denn der Ruf hat die Preise längst erreicht. Eine gebrauchte Wohnung in mittlerer Lage kostete 2025 im Mittel 3.865 € pro Quadratmeter, eine neue rund 7.600 €. Dazu kommen in Brandenburg 6,5 % Grunderwerbsteuer, fast doppelt so viel wie in Bayern. Der Gutachterausschuss hat für vermietete Wohnungen einen durchschnittlichen Kaufpreisfaktor von 30,9 ermittelt.

Wir haben die amtlichen Zahlen zusammengetragen und eine Wohnung durchgerechnet, gebraucht und neu gebaut.

01Potsdam in Zahlen

Die Tabelle zeigt die wichtigsten Daten mit Quelle und Stand. Wo die Stadt und das Statistikamt unterschiedlich zählen, steht das dabei.

Die Rohertragsfaktor-Zeile ist für Anleger die wichtigste. Sie zeigt, dass vermietete Wohnungen in Potsdam im Schnitt für knapp 31 Jahresmieten verkauft wurden. Das entspricht einer Bruttomietrendite von rund 3,2 %, noch vor allen Kosten.

02Bevölkerung und Nachfrage

Ende 2015 zählte das Statistikamt 167.745 Potsdamer, Ende 2025 waren es 185.137. Das sind gut 10 % mehr in zehn Jahren. Das Wachstum hat sich aber deutlich verlangsamt: 2025 kamen nur noch 383 Einwohner hinzu. Seit 2020 sterben in Potsdam mehr Menschen, als geboren werden, 2025 waren es 478 mehr. Die Stadt wächst nur noch durch Zuzug.

Die neue Bevölkerungsprognose der Stadt vom März 2026 rechnet bis Ende 2040 mit rund 12.300 zusätzlichen Einwohnern, auf gut 200.000. Die Vorgängerprognose von 2020 hatte noch fast 218.000 erwartet. Das Durchschnittsalter soll von 43,3 auf 45,2 Jahre steigen, die Zahl der Menschen ab 65 um gut ein Fünftel.

Wer in Potsdam eine Wohnung sucht

Laut Melderegister gab es Ende 2025 106.029 Haushalte, davon 56.250 Einpersonenhaushalte. Das sind 53,1 %. Dahinter stehen Studierende, Berufseinsteiger und zunehmend ältere Alleinstehende. An der Universität waren im Wintersemester 2025/26 19.652 Studierende eingeschrieben, an der Fachhochschule 3.578 und an der Filmuniversität Babelsberg 965.

Wie knapp der Markt ist, zeigt eine Zahl der Stadt: Ende 2025 waren 2.369 Wohnberechtigungsscheine offen, 1.673 davon als dringend eingestuft. Gemeint sind Haushalte, die Anspruch auf eine geförderte Wohnung haben und keine finden.

Kaum Leerstand

Am Zensus-Stichtag 15.05.2022 standen nur 2.706 von 101.544 Wohnungen leer, 2,7 %. Bundesweit waren es 4,3 %. 2025 wurden 933 Wohnungen fertig, für 1.119 weitere gab es Baugenehmigungen. Neue Quartiere entstehen vor allem im Bornstedter Feld und im Entwicklungsbereich Krampnitz im Norden der Stadt.

03Wirtschaft und Arbeitsmarkt

Potsdam ist eine Stadt der Verwaltung, der Wissenschaft und der Medien. Als Landeshauptstadt beherbergt sie Landtag, Ministerien und viele Landesbehörden. Dazu kommen die Universität, das Hasso-Plattner-Institut, mehrere große Forschungsinstitute, etwa auf dem Telegrafenberg, und die Medienstadt Babelsberg mit Filmstudio und Filmuniversität. Am 30.06.2025 arbeiteten 89.474 sozialversicherungspflichtig Beschäftigte in der Stadt.

Dazu kommt Berlin als Arbeitsmarkt vor der Haustür. Mit der Regionalbahn sind es vom Hauptbahnhof bis Berlin-Mitte rund 25 Minuten. Diese Nähe stützt die Nachfrage. Sie hat aber auch eine Kehrseite: Wer in Berlin eine bezahlbare Wohnung findet, zieht nicht zwingend nach Potsdam.

Arbeitslosigkeit

Im September 2026 waren in Potsdam 6.413 Menschen arbeitslos gemeldet, die Quote lag bei 6,2 %. Ein Jahr zuvor waren es 6,1 %. Das entspricht etwa dem Bundesschnitt von 6,4 %. Im Jahresdurchschnitt 2025 lag die Quote ebenfalls bei 6,1 %. Für eine wohlhabende Landeshauptstadt ist das kein niedriger Wert, und er zeigt, dass nicht jeder Potsdamer Haushalt hohe Mieten tragen kann.

04Mieten, Kaufpreise und Mietrendite

Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Landeshauptstadt Potsdam wertet alle Kaufverträge aus und veröffentlicht die Ergebnisse kostenlos. 2025 wurden 746 Eigentumswohnungen verkauft, 30 % mehr als im Vorjahr. Die Preise blieben laut Gutachterausschuss im Bestand weitgehend stabil.

Die Lage macht in Potsdam einen großen Unterschied. Bei Wohnungen gleichen Baualters liegen zwischen einfacher und guter Lage fast 2.500 € pro Quadratmeter. Bei den Baujahren 1960 bis 1990 handelt es sich überwiegend um Plattenbauten aus der DDR-Zeit.

Was die Mieten hergeben

Seit 25.06.2026 gilt der neue qualifizierte Mietspiegel, ausgewertet aus 35.882 Wohnungen. Er unterscheidet erstmals nach Energieeffizienzklasse und nennt je nach Baualter sehr unterschiedliche Mittelwerte. Für eine Wohnung mit 45 bis 60 m² sind es zum Beispiel 6,30 € bei Baujahr 1971 bis 1990, 9,48 € bei Baujahr 1991 bis 2008 mit guter Energieklasse und 16,58 € bei Baujahr ab 2021. In der Stichprobe des Gutachterausschusses lag die Nettokaltmiete vermieteter Eigentumswohnungen im Schnitt bei 9,90 €.

Kaufpreisfaktor und Bruttomietrendite: unsere Rechnung

Der Kaufpreisfaktor zeigt, wie viele Jahresnettokaltmieten Sie für eine Wohnung bezahlen, die Bruttomietrendite ist der Kehrwert. Wir rechnen mit dem Median von 3.865 € pro m² für gebrauchte Wohnungen der Baujahre 1991 bis 2022 in mittlerer Lage.

Unsere Rechnung landet fast genau beim Wert des Gutachterausschusses. Eine Bruttomietrendite um 3 % heißt: Bei Zinsen von 3,8 % kann die Miete die Zinsen eines voll finanzierten Kaufs nicht decken. Wer in Potsdam kauft, setzt auf eine verlässliche Vermietung in einem knappen Markt und nicht auf laufende Überschüsse. Ihre Zahlen rechnen Sie mit dem Mietrendite-Rechner durch.

05Stadtteile im Überblick

Potsdam ist in 32 Stadtteile gegliedert, von der Innenstadt bis zu den eingemeindeten Dörfern im Norden. Laut Gutachterausschuss entfielen 2025 rund 71 % aller Wohnungsverkäufe auf die Stadtteile Potsdam, Babelsberg und Drewitz. Preise je Stadtteil veröffentlicht er nach Wohnlagen, nicht nach Stadtteilen. Die Tabelle zeigt deshalb Einwohner und eine qualitative Einordnung.

Die Einwohnerzahlen stammen aus dem Melderegister der Stadt. Der Entwicklungsbereich Krampnitz im Norden ist ein neues Quartier auf einem ehemaligen Kasernengelände, in dem 2025 erste sanierte Wohnungen verkauft wurden.

06Regeln für Vermieter in Potsdam

Potsdam gehört zu den 36 Brandenburger Gemeinden mit angespanntem Wohnungsmarkt. Die meisten anderen liegen im Berliner Umland.

Für Ihre Kalkulation heißt das: Bei einer Wohnung mit Baujahr 1991 bis 2008, 45 bis 60 m² und guter Energieklasse liegt der Mietspiegel-Mittelwert bei 9,48 € pro m². Bei einer Neuvermietung dürfen Sie damit höchstens rund 10,43 € verlangen, sofern keine Ausnahme greift.

Kaufnebenkosten in Brandenburg

Die Grunderwerbsteuer in Brandenburg beträgt 6,5 % des Kaufpreises. Bei einer Wohnung für 231.900 € sind das 15.074 €, in Bayern wären es 8.117 €. Mit Notar und Grundbuch kommen Sie ohne Makler auf gut 8 % Nebenkosten. Wie sich die Gebühren zusammensetzen, erklärt der Ratgeber zu den Notarkosten. Einen Überblick über das Land gibt die Seite Kapitalanlage-Immobilien in Brandenburg.

Was kostet Ihr Kauf in Brandenburg zusätzlich? Kaufpreis eingeben, Brandenburg wählen: Der Rechner zeigt Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch einzeln.

07Beispielrechnung: eine vermietete Wohnung in Potsdam

Nehmen wir Nadine, angestellt, ledig, mit einem zu versteuernden Einkommen von 68.000 €. Sie kauft eine gebrauchte, vermietete Wohnung mit 60 m², Baujahr 2000, in mittlerer Lage zum Median-Preis des Gutachterausschusses von 3.865 € pro m². Das ergibt 231.900 €. Die Bank finanziert den Kaufpreis, die Nebenkosten von 19.274 € zahlt Nadine aus Eigenkapital. Als Miete setzen wir 10,40 € pro m² an, knapp unter der Grenze der Mietpreisbremse. Der Name ist ausgedacht, die Zahlen sind ein Rechenbeispiel und keine Prognose.

Nadine zahlt im ersten Jahr rund 491 € im Monat zu, nach der Steuer rund 276 €. Davon fließen 290 € in die Tilgung. Rechnet man die Tilgung heraus, bleibt nach Steuern ein kleines Plus von rund 170 € im Jahr. Das zeigt, wie knapp die Rechnung ist. Im Kaufjahr kann sie zusätzlich die Grundschuldkosten von rund 1.330 € als Werbungskosten absetzen.

Was, wenn es schlechter läuft? Steht die Wohnung drei Monate leer, fehlen 1.872 € Miete, und das Hausgeld läuft weiter. Steigt der Zins bei der Anschlussfinanzierung um einen Prozentpunkt, kostet das bei einer Restschuld von 195.000 € rund 1.950 € mehr im Jahr. Wie Mieteinnahmen besteuert werden, zeigt der Ratgeber Mieteinnahmen versteuern.

Zum Vergleich: eine Neubauwohnung in Potsdam

Wie sähe Nadines Rechnung mit einer neu gebauten Wohnung aus? Der Gutachterausschuss nennt für Erstverkäufe ab Baujahr 2023 in mittlerer Lage einen Median von 7.580 € pro m² aus 28 Verkäufen. Für 45 m² ergibt das 341.100 €. Grunderwerbsteuer (22.172 €) sowie Notar und Grundbuch (5.328 €) zahlt sie aus Eigenkapital, zusammen 27.500 €. Als Miete nehmen wir den Mietspiegel-Mittelwert für Baujahre ab 2021 und 45 bis 60 m² von 16,58 € pro m². Die Mietpreisbremse gilt dafür nicht, denn Wohnungen, die nach dem 01.10.2014 erstmals genutzt und vermietet wurden, sind dauerhaft ausgenommen (§ 556f BGB).

Die Abschreibung ist im ersten Jahr fast viermal so hoch wie bei der gebrauchten Wohnung (14.677 € statt 3.998 €), und in einem neuen Haus fällt anfangs meist weniger Instandhaltung an. Dafür kostet der Quadratmeter fast doppelt so viel, und allein die Grunderwerbsteuer liegt bei über 22.000 €. Die Bruttomietrendite sinkt auf 2,6 % statt 3,2 %. Vor Steuern zahlt Nadine hier rund 829 € im Monat zu statt 491 €, nach Steuern rund 212 € statt 276 €. Die degressive Abschreibung wird jedes Jahr vom kleineren Restwert berechnet, die Steuerersparnis sinkt also in den Folgejahren. Und je höher der Kredit, desto stärker trifft sie ein Zinsanstieg bei der Anschlussfinanzierung.

08Chancen und Risiken in Potsdam

Potsdam verbindet einen sehr knappen Wohnungsmarkt mit hohen Einstiegskosten. Beides gehört in Ihre Entscheidung.

Was für Potsdam spricht: Die Einwohnerzahl ist in zehn Jahren um gut 10 % gestiegen, und die Stadt rechnet bis 2040 mit weiterem Wachstum. Der Leerstand liegt bei 2,7 %, Tausende Haushalte warten auf eine geförderte Wohnung. Universität, Forschung, Verwaltung und die Nähe zu Berlin sorgen für Nachfrage. Der Gutachterausschuss veröffentlicht detaillierte Kaufpreise, Sie können also gut vergleichen.

Was dagegen spricht: Die Bruttomietrendite liegt laut Gutachterausschuss bei rund 3,2 %, im Neubau noch darunter. Die Grunderwerbsteuer von 6,5 % kostet Sie bei jedem Kauf viel Eigenkapital. Mietpreisbremse und Kappungsgrenze von 15 % begrenzen die Miete. Das Wachstum hat sich verlangsamt, die Bevölkerung altert. Die Arbeitslosenquote liegt bei 6,2 %. Und auch hier gilt: Bei der Anschlussfinanzierung tragen Sie das Zinsrisiko, und eine Wohnung kann an Wert verlieren.

09Weitere Standorte

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