Kapitalanlage-Immobilien in Cottbus: Zahlen, Lagen und eine ehrliche Rechnung

Kevin Celentano · 2026-10-13

Cottbus ist seit Jahren die Stadt, an der sich zeigen soll, ob der Kohleausstieg in der Lausitz gelingt. Die Bahn hat ein neues ICE-Werk gebaut, das Land gründet eine Medizinische Universität. Gleichzeitig hat die Stadt seit 1990 fast ein Drittel ihrer Einwohner verloren.

Für einen Kapitalanleger stellt sich deshalb eine einfache Frage: Reichen die neuen Arbeitsplätze, um den Wohnungsmarkt zu tragen? Die Antwort steht nicht in Werbeprospekten, sondern in den Zahlen von Gutachterausschuss, Mietspiegel und Zensus.

Wir haben sie zusammengetragen und rechnen am Ende eine gebrauchte und eine neue Wohnung durch, mit der Zuzahlung vor und nach Steuern.

01Cottbus in Zahlen

Alle Werte, die wir für die Einordnung verwenden, mit Quelle und Stand.

02Bevölkerung und Nachfrage

Cottbus hatte Ende 2025 amtlich 95.140 Einwohner. Beim Zensus 2011 waren es noch 99.984, beim Zensus 2022 nur 93.926. Seitdem ist die Zahl leicht gestiegen, um 1,3 %. Im Jahr 2025 blieb sie fast gleich.

Die Prognose ist weniger freundlich. Das BBSR rechnet für Cottbus bis 2045 mit 9 % weniger Einwohnern als 2022, für den umliegenden Landkreis Spree-Neiße sogar mit 21 %. Schon heute ist mehr als jeder vierte Cottbuser 65 Jahre oder älter. Für Vermieter kann das zweierlei bedeuten: weniger junge Mieter, aber mehr Nachfrage nach kleinen, gut erreichbaren Wohnungen mit Aufzug.

Wie wohnen die Cottbuser? 53,5 % der Haushalte bestanden beim Zensus 2022 aus einer Person. 71,8 % der Wohnungen waren vermietet, nur knapp ein Viertel wurde von den Eigentümern selbst bewohnt.

Die Nachfrage ist also nicht verschwunden, aber sie ist wählerisch. Ein günstiger Quadratmeterpreis hilft nicht, wenn die Wohnung zu dem Teil des Bestands gehört, den niemand mehr mieten will.

03Wirtschaft und Strukturwandel

Cottbus ist das Zentrum der brandenburgischen Lausitz. Am 30.06.2025 arbeiteten 48.737 sozialversicherungspflichtig Beschäftigte in der Stadt, davon kamen 23.480 als Einpendler von außerhalb. Nur 12.772 Cottbuser arbeiteten außerhalb.

Der Strukturwandel bringt belegbare neue Arbeitsplätze. Die Deutsche Bahn hat im Januar 2024 in Cottbus ein neues Instandhaltungswerk für ICE-Züge in Betrieb genommen. Laut Land Brandenburg sollen dort bis 2026 rund 1.200 Industrie- und Ausbildungsplätze entstehen. Am 01.07.2024 wurde die Medizinische Universität Lausitz – Carl Thiem gegründet. Zum Wintersemester 2026/27 sollen die ersten Studierenden beginnen, im Endausbau sollen rund 1.200 Menschen in Cottbus Medizin studieren.

Die Arbeitslosenquote der Stadt lag 2025 im Jahresdurchschnitt bei 8,3 %, im Agenturbezirk Cottbus im September 2026 bei 6,0 %. Dazu kommt die Brandenburgische Technische Universität Cottbus-Senftenberg mit rund 7.500 Studierenden an beiden Standorten.

Die Kehrseite: Die Region hängt noch stark an der Braunkohle, und der Ausstieg ist im Kohleverstromungsbeendigungsgesetz bis spätestens 2038 festgelegt. Wie viele der neuen Arbeitsplätze dauerhaft in Cottbus bleiben und wie viele Beschäftigte tatsächlich in die Stadt ziehen statt zu pendeln, lässt sich heute nicht belegen. Planen Sie mit dem, was heute an Mieten erzielt wird, nicht mit dem, was der Strukturwandel verspricht.

04Mieten, Kaufpreise und Mietrendite

Cottbus hat seit Ende 2024 einen qualifizierten Mietspiegel, erhoben zum Stichtag 01.03.2024. Er unterscheidet nach Baujahr, Wohnungsgröße, Modernisierung und Energieeffizienzklasse des Gebäudes. Das ist ungewöhnlich und für Anleger wichtig: Ein Haus mit schlechtem Energieausweis erzielt laut Mietspiegel oft spürbar weniger Miete.

Die meisten Tabellenfelder liegen zwischen rund 4,60 und 7,40 €/m². Für eine 40 m² große, unsanierte Wohnung aus dem Jahr 1955 nennt der Mietspiegel zum Beispiel 5,51 €/m², mit einer Spanne von 5,01 bis 6,10 €/m². Die höchsten Werte von 9,30 bis 9,70 €/m² gelten für energieeffiziente Wohnungen der Klasse A bis B. Neue Inserate lagen 2025 laut BBSR im Schnitt bei 7,97 €/m², beim Zensus 2022 zahlten Mieter im Durchschnitt 5,58 €/m².

Aus Kaufpreis und Miete lässt sich der Kaufpreisfaktor rechnen, der Kehrwert ist die Bruttomietrendite. Wir haben beides für drei Wohnungstypen mit den belegten Mieten gerechnet.

Das Bild ist eindeutig. Wohnungen in gutem Zustand sind in Cottbus nicht mehr billig im Verhältnis zur Miete. Die rechnerisch höchste Rendite bieten Plattenbauwohnungen, also genau das Segment, in dem der Leerstand am größten ist und der Sanierungsbedarf oft hoch. Eine hohe Bruttorendite ist hier vor allem ein Preis für Risiko. Ihren eigenen Fall rechnen Sie mit dem Mietrendite-Rechner.

05Stadtteile im Überblick

Der Gutachterausschuss veröffentlicht für Cottbus keine Wohnungspreise je Stadtteil. Wir beschreiben die Lagen deshalb qualitativ. Wie hoch die Miete einer bestimmten Wohnung sein darf, ergibt sich aus dem Mietspiegel und nicht aus dem Stadtteil.

Für Kapitalanleger kommen eher sanierte Altbauten und Wohnanlagen ab den 1990er-Jahren in Frage. Achten Sie dabei auf die Energieeffizienzklasse, weil sie im Cottbuser Mietspiegel die Miete direkt beeinflusst.

06Regeln für Vermieter in Cottbus

In Cottbus gilt keine Mietpreisbremse. Die brandenburgische Verordnung von 2025 erfasst vor allem Potsdam und Gemeinden im Berliner Umland. Bei einer Neuvermietung ist die Miethöhe frei vereinbar, begrenzt nur durch das Verbot der Mietpreisüberhöhung (§ 5 Wirtschaftsstrafgesetz) und den Mietwucher.

Bei einem laufenden Vertrag gilt die allgemeine Kappungsgrenze von 20 % in drei Jahren. Die abgesenkte Grenze von 15 % gilt in Brandenburg nur in 36 Gemeinden, Cottbus gehört nicht dazu. Die Miete darf nie über die ortsübliche Vergleichsmiete laut Mietspiegel steigen.

Beim Kauf zahlen Sie in Brandenburg 6,5 % Grunderwerbsteuer, einer der höchsten Sätze in Deutschland. Dazu kommen Notar und Grundbuch mit rund 1,8 bis 2,0 % des Kaufpreises, wenn Sie finanzieren. Bei 143.520 € Kaufpreis sind das zusammen rund 12.150 € oder 8,5 %, ohne Makler. Rechnen Sie Ihren Fall mit dem Kaufnebenkosten-Rechner nach, die Positionen beim Notar erklärt unser Beitrag zu den Notarkosten.

07Beispielrechnung: eine vermietete Wohnung in Cottbus

Nehmen wir Tobias, 44, ledig, angestellt mit einem zu versteuernden Einkommen von 60.000 €. Er kauft eine vermietete Wohnung mit 60 m² in einem Gebäude aus den 1990er-Jahren. Der Kaufpreis von 143.520 € entspricht dem Durchschnitt 2025 für solche Wohnungen. Als Miete setzen wir 6,50 €/m² an: mehr als der Zensus-Durchschnitt von 5,58 €/m², weniger als die Angebotsmiete von 7,97 €/m². Der Name ist ausgedacht, die Zahlen sind ein Rechenbeispiel und keine Prognose.

Tobias zahlt nach Steuern rund 210 € im Monat zu. 179 € davon sind Tilgung, also eigenes Vermögen. Ohne Tilgung bleibt eine Lücke von rund 30 € im Monat.

Warum rechnet sich eine günstige Stadt nicht besser? Weil in Cottbus nicht nur die Kaufpreise niedrig sind, sondern auch die Mieten. Bei einem Zins von 3,8 % übersteigen die Zinsen die Miete schon im ersten Jahr. Wie Mieteinnahmen besteuert werden, erklärt unser Beitrag zu Mieteinnahmen versteuern.

Der Zins bewegt die Rechnung in Cottbus stärker als die Miete. Und weil der Leerstand hier höher ist als in vielen anderen Städten, sollten Sie Leerstandsmonate als echte Möglichkeit einplanen.

Zum Vergleich: eine Neubauwohnung in Cottbus

Was ändert sich, wenn Tobias stattdessen eine neu gebaute Wohnung kauft? Wir nehmen 45 m² zum Durchschnittspreis, den der Gutachterausschuss 2025 für den Erstverkauf neuer Wohnungen ermittelt hat: 4.265 €/m². Das ergibt 191.925 €. Grunderwerbsteuer (12.475 €) sowie Notar und Grundbuch (3.438 €) zahlt Tobias aus Eigenkapital. Als Miete setzen wir 9,50 €/m² an. Das entspricht den höchsten Werten im Mietspiegel 2024, die für energieeffiziente Wohnungen gelten.

Gegenüber der gebrauchten Wohnung ist die Abschreibung im ersten Jahr mehr als dreimal so hoch (8.270 € statt 2.477 €), und in den ersten Jahren fällt meist weniger Instandhaltung an. Dafür kostet der Quadratmeter fast das Doppelte, und die Bruttomietrendite sinkt auf rund 2,7 % statt 3,3 %. Vor Steuern zahlt Tobias rund 474 € im Monat zu, nach Steuern rund 136 €. Die Steuerersparnis sinkt in den Folgejahren, weil die degressive Abschreibung vom Restwert rechnet. In einer Stadt mit wenigen Neubauverkäufen ist außerdem schwer abzuschätzen, zu welchem Preis sich eine solche Wohnung später wieder verkaufen lässt. Eine Mietpreisbremse gilt in Cottbus nicht. Für Wohnungen, die nach dem 01.10.2014 erstmals genutzt und vermietet wurden, wäre sie nach § 556f BGB ohnehin dauerhaft nicht anzuwenden.

08Chancen und Risiken in Cottbus

Für Cottbus sprechen belegbare Punkte. Die Einwohnerzahl ist seit dem Zensus 2022 nicht weiter gesunken. Bahn, Land und Hochschulen schaffen neue Arbeitsplätze und Studienplätze. Die Kaufpreise liegen weit unter denen im Berliner Umland, und ohne Mietpreisbremse sind Sie bei einer Neuvermietung in der Miethöhe frei.

Die Risiken wiegen in Cottbus schwerer als in wachsenden Städten:

• Schrumpfende Region: Das BBSR erwartet bis 2045 minus 9 % in der Stadt und minus 21 % im Landkreis Spree-Neiße.
• Dauerleerstand: 6,4 % Leerstand, fast zwei Drittel davon seit über einem Jahr.
• Niedrige Mieten: Meist 5 bis 7 €/m² laut Mietspiegel; die Bruttorendite gut erhaltener Wohnungen liegt nur bei 3 bis 4 %.
• Strukturwandel mit offenem Ausgang: Neue Arbeitsplätze sind angekündigt und teils entstanden, wie viele Menschen dafür in die Stadt ziehen, ist offen.
• Hohe Grunderwerbsteuer: 6,5 % erhöhen die Kaufnebenkosten auf rund 8,5 %.
• Energieeffizienz: Gebäude mit schlechter Effizienzklasse erzielen laut Mietspiegel weniger Miete und können Sanierungskosten auslösen.
• Wiederverkauf: Bei wenigen Verkäufen im Jahr kann ein Verkauf länger dauern oder nur mit Abschlag gelingen.

Welche Vor- und Nachteile eine Eigentumswohnung als Kapitalanlage allgemein hat, steht in unserem Beitrag Eigentumswohnung als Kapitalanlage.

09Weitere Standorte

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