Wachstumsregionen in Deutschland 2026: Woran Sie gute Standorte für Immobilien erkennen

Sie wollen eine Wohnung kaufen und vermieten, und Sie fragen sich, wo. In der eigenen Stadt sind die Preise hoch. Anderswo ist es günstiger, und auf manchen Listen steht eine Stadt, die Sie noch nie besucht haben.

Die Lage entscheidet bei einer vermieteten Wohnung über fast alles: ob Sie schnell einen Mieter finden, ob die Miete mit den Kosten mitwächst, ob Sie die Wohnung in 15 Jahren verkaufen können. Gleichzeitig wird kaum ein Begriff so locker verwendet wie „Wachstumsregion“.

Wir zeigen, woran Sie Wachstum mit amtlichen Zahlen erkennen, wie sich Bundesländer und 29 Städte unterscheiden und warum eine niedrige Kaufsumme in einer schrumpfenden Gegend teuer werden kann. Preisprognosen gibt es hier keine. Niemand kann seriös sagen, wo Wohnungen in zehn Jahren mehr wert sind.

01Was eine Wachstumsregion ausmacht

Eine Region wächst, wenn mehr Menschen dort wohnen wollen, als Wohnungen frei werden. Ob das so ist, lässt sich prüfen. Sechs Kriterien helfen dabei.

Für eine Kapitalanlage zählt die Zahl der Haushalte oft mehr als die der Einwohner. Eine Stadt mit gleichbleibender Bevölkerung kann mehr Wohnungen brauchen, wenn mehr Menschen allein leben. In Kiel waren Ende 2025 laut Stadt 59,0 % der Haushalte Einpersonenhaushalte, in Siegen laut Zensus 2022 47,3 %.

Der Leerstand ist die ehrlichste Zahl. Er zeigt, ob die Nachfrage die vorhandenen Wohnungen tatsächlich füllt. Ein Teil des Leerstands ist normal, weil Wohnungen zwischen zwei Mietern oder während einer Sanierung leer stehen. Fachleute sehen 2 bis 3 % oft als normale Reserve für Umzüge. Werte deutlich darüber sind ein Warnsignal, Werte darunter sprechen für einen angespannten Markt.

02Bundesländer im Vergleich

Die statistischen Ämter rechnen regelmäßig vor, wie sich die Bevölkerung entwickeln dürfte. Das sind Modellrechnungen mit Annahmen zu Geburten, Sterbefällen und Zuzug, keine Gewissheit. Für den groben Rahmen sind sie das beste, was es gibt.

Die Quellen stehen auf der jeweiligen Landesseite. Prognosen mit unterschiedlichem Basisjahr und Zieljahr sind nur grob vergleichbar. Für Rheinland-Pfalz und das Saarland entstehen die Seiten gerade.

Zwei Dinge fallen auf. Im Süden und Westen wachsen die Länder oder bleiben stabil, der Leerstand liegt bei 3 bis 4 %. In Sachsen, Sachsen-Anhalt und Thüringen stand 2022 fast jede zwölfte Wohnung leer, und die Prognosen gehen von weniger Einwohnern aus.

Das heißt aber nicht, dass jede ostdeutsche Stadt schrumpft. Leipzig hat laut Stadt in zehn Jahren rund 66.000 Einwohner gewonnen. Dresden und Rostock liegen beim Leerstand mit 4,1 % und 2,7 % weit unter ihrem Landesschnitt. Die Durchschnittszahl eines Landes sagt über eine einzelne Stadt wenig.

03Städte im Vergleich

Für 29 Städte haben wir amtliche Zahlen zusammengetragen. Die Tabelle zeigt Einwohner und Leerstand, die beiden Werte, die sich am besten vergleichen lassen. Kaufpreise, Mieten, Stadtteile und eine Beispielrechnung finden Sie auf der Seite der jeweiligen Stadt.

Einwohner zum 31.12.2025 laut Stadt oder Landesamt, Ausnahmen: Siegen Stand 31.12.2024, Wiesbaden Stand 30.09.2026. Leerstand laut Zensus 2022, Stichtag 15.05.2022; bei Augsburg, Kiel und Wiesbaden nennt die Stadtseite andere Quellen. Die Primärquellen stehen auf jeder Städteseite.

Weitere Städteseiten entstehen gerade, unter anderem für Essen, Duisburg, Mannheim, Erfurt, Mainz, Braunschweig, Freiburg, Aachen, Wuppertal, Potsdam, Würzburg, Lübeck, Oldenburg, Göttingen, Jena, Gelsenkirchen, Saarbrücken, Salzgitter, Kitzingen, Halberstadt und Troisdorf.

04Beispielrechnung: Teuer und wachsend oder günstig und schrumpfend?

In schrumpfenden Regionen sind Wohnungen günstig, und die Bruttomietrendite sieht verlockend aus. In wachsenden Städten zahlen Sie für jeden Euro Miete deutlich mehr. Was bleibt, wenn man Leerstand und Kosten abzieht?

Zwei gleich große Wohnungen, 60 m², beide vermietet. Die Zahlen sind ausgedacht und beschreiben keine bestimmte Stadt. Sie sind ein Rechenbeispiel und keine Prognose.

• Wohnung A in einer wachsenden Großstadt: 3.600 €/m², also 216.000 €, Miete 11 €/m², also 660 €. Wir rechnen mit 2 % Leerstand.
• Wohnung B in einer Kleinstadt mit sinkender Einwohnerzahl: 1.200 €/m², also 72.000 €, Miete 6 €/m², also 360 €. Wir rechnen mit 10 % Leerstand, also gut einem Monat ohne Miete pro Jahr.

Wichtig ist eine Kleinigkeit, die oft übersehen wird: Hausgeld, Verwaltung und Instandhaltung hängen an der Fläche und am Haus, nicht am Kaufpreis. Die günstige Wohnung kostet im Unterhalt fast genauso viel wie die teure.

Von 2,3 Prozentpunkten Vorsprung bei der Bruttorendite bleiben im Beispiel 0,8 Punkte übrig. Steht Wohnung B im Schnitt zwei bis drei Monate im Jahr leer, also 20 %, sinkt die Nettorendite auf 3,1 %.

Die Rechnung zeigt noch nicht das größte Risiko. In einer Region mit sinkender Nachfrage ist auch der Verkauf schwieriger. Wer in 15 Jahren verkaufen will, findet dort weniger Käufer. In einer wachsenden Stadt ist die Miete im Verhältnis zum Preis niedriger, dafür ist die Nachfrage nach Mietern und Käufern breiter. Beides ist eine Abwägung, keine Rechnung mit festem Ausgang.

05So prüfen Sie einen Standort Schritt für Schritt

Die meisten dieser Zahlen finden Sie auf unseren Städteseiten mit Quelle. Für die Mikrolage hilft nur ein Blick vor Ort oder eine Verwaltung, die das Haus kennt.

06Muss die Wohnung in meiner Nähe sein?

Viele Käufer möchten die Wohnung in der eigenen Region, um sie selbst ansehen zu können. Das ist verständlich. Eine Hausverwaltung übernimmt das Tagesgeschäft auch aus der Ferne, die Lage aber bleibt der wichtigste Faktor für Miete und Wiederverkauf. Wer weit weg kauft, sollte die Daten deshalb besonders gründlich prüfen.

Ausführlich haben wir das im Ratgeber Standortanalyse: Muss die Kapitalanlage in meiner Nähe sein? aufgeschrieben.

07Für wen welche Region passt

08Risiken: Was die Statistik nicht zeigt

• Prognosen sind Modelle: Bevölkerungsvorausberechnungen beruhen auf Annahmen zu Zuzug und Geburten. Zuwanderung kann sie in beide Richtungen deutlich verschieben.
• Daten altern: Der Leerstand aus dem Zensus 2022 ist über drei Jahre alt. In einzelnen Städten kann er sich seitdem verändert haben.
• Durchschnitt ist nicht Lage: Eine Stadt mit 3 % Leerstand kann Straßen mit 10 % haben und umgekehrt.
• Preise können fallen: Auch in wachsenden Städten sind die Kaufpreise 2023 gesunken, als die Zinsen stiegen. Wachstum schützt nicht vor Wertverlust.
• Mietregulierung: In vielen Wachstumsstädten gelten Mietpreisbremse und eine Kappungsgrenze von 15 % in drei Jahren (§ 558 Abs. 3 BGB). Mieterhöhungen sind dort begrenzt.
• Klumpenrisiko: Eine Wohnung hängt an einer Stadt. Ein großer Arbeitgeber, der Stellen abbaut, verändert die Nachfrage schneller als jede Prognose.

Geschrieben von

Andriy Bezborodko

Geschäftsführer der InvestImmo Gruppe

Schreibt über Steuern, AfA, Finanzierung und Kapitalanlage-Konzept.

Andriy ist Geschäftsführer der InvestImmo Gruppe und seit 2020 Unternehmer in der Immobilienwirtschaft. Seine Erfahrung aus Maklergeschäft, Immobilienmarketing und eigenen Investments prägt seinen Blick auf Immobilienauswahl und langfristige Investmentkonzepte. Die persönliche Anlegerberatung übernimmt sein Team.

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Diese Seite ist eine allgemeine Information und keine Anlage-, Steuer- oder Rechtsberatung. Alle Zahlen sind mit Quelle und Stand angegeben, die Beispielrechnung beruht auf offengelegten Annahmen und ist keine Prognose. Stand 13.10.2026.