Immobilienblase in Deutschland: was die Daten 2026 zeigen

Andriy Bezborodko · 2026-10-14

Sie überlegen, eine Wohnung zu kaufen, oder Sie besitzen schon eine. Und überall lesen Sie, die Preise seien zu hoch und die Blase werde bald platzen. Andere schreiben das Gegenteil. Beide Seiten haben meist eines gemeinsam: Sie nennen keine Zahlen, die Sie selbst nachprüfen können.

Wir machen es umgekehrt. Wir nehmen die vier Merkmale, an denen Ökonomen eine Blase erkennen, und legen die amtlichen Zeitreihen daneben. Eine Vorhersage finden Sie hier nicht. Die Daten zeigen, wo der Markt heute steht, nicht, wo er morgen steht.

01Was eine Immobilienblase ausmacht

Eine Blase ist mehr als „teuer“. Ökonomen sprechen davon, wenn sich Preise von dem lösen, was sie tragen sollte: Mieten, Einkommen und Zinsen. Dazu kommt fast immer viel billiger Kredit und die Erwartung, dass es immer weiter nach oben geht. Platzt eine Blase, fallen die Preise nicht nur, sie fallen schnell und weit, oft mit Notverkäufen.

Für eine nüchterne Prüfung reichen vier Fragen.

Wir gehen die vier Punkte der Reihe nach durch.

02Merkmal 1: Preise und Mieten

Das Statistische Bundesamt misst die Preise für Wohnimmobilien mit dem Häuserpreisindex. Eurostat veröffentlicht dieselbe Reihe für Deutschland mit dem Basisjahr 2015. Daneben steht ein Index der tatsächlich gezahlten Mieten. Teilt man den einen durch den anderen, sieht man, wie viel ein Käufer für einen Euro Miete bezahlt.

Von 2010 bis 2022 haben sich die Preise fast verdoppelt (+96 %), die Mieten stiegen im selben Zeitraum um 18 %. Das Verhältnis von Preis zu Miete lag 2022 rund 66 % über dem Wert von 2010. Seitdem ist es wieder gesunken, weil die Preise fielen und die Mieten weiter stiegen. 2025 lag es noch rund 45 % über 2010.

Was heißt das? Der Markt hat einen großen Teil der Übertreibung aus der Niedrigzinszeit abgebaut, aber nicht alles. Wer heute kauft, zahlt im Verhältnis zur Miete weniger als 2022 und mehr als 2010.

03Merkmal 2: Zinsen und Kredite

Warum die Preise ab Mitte 2022 fielen, sieht man an einer einzigen Zahl. Im Januar 2022 kostete ein Wohnungsbaukredit mit 5 bis 10 Jahren Zinsbindung laut Bundesbank effektiv 1,19 %. Ende 2023 waren es 3,80 %, im August 2026 3,81 %.

Mit derselben Monatsrate bekommt ein Käufer heute fast die Hälfte weniger Kredit. Dass die Preise darauf fielen, ist kein Zeichen einer platzenden Blase, sondern die normale Reaktion auf teureres Geld. Bemerkenswert ist eher, dass sie nur um 12,9 % fielen.

Ein Grund dafür steckt in der Art, wie Deutschland finanziert. Von den neuen Wohnungsbaukrediten im August 2026 hatten nach der Bundesbank-Statistik fast 78 % eine Zinsbindung von mehr als fünf Jahren. Wer 2021 für zehn Jahre festgeschrieben hat, zahlt bis 2031 seinen alten Zins. Notverkäufe wegen steigender Raten, wie in den USA ab 2007, blieben deshalb weitgehend aus.

04Merkmal 3: Preise nach Abzug der Inflation

Ein Preisanstieg von 10 % ist wenig wert, wenn gleichzeitig alles andere um 10 % teurer wird. Rechnet man die Inflation heraus, sieht der Rückgang deutlich größer aus. Real lagen die Preise 2025 rund 16 % unter 2022.

Real liegen die Preise heute etwa da, wo sie Ende der 2010er-Jahre standen. Eine Blase im Sinne immer weiter abhebender Preise ist in dieser Kurve nicht zu sehen. Ein hohes Niveau gegenüber 2010 ist es trotzdem.

05Merkmal 4: Regionen

Der Durchschnitt verdeckt viel. Im 2. Quartal 2026 sanken die Preise für Eigentumswohnungen in den sieben größten Städten leicht, in kreisfreien Großstädten außerhalb dieser Metropolen stiegen sie.

Quelle: Statistisches Bundesamt, Pressemitteilung Nr. 336 vom 24.09.2026, vorläufige Werte.

Ein privates Institut misst das Blasenrisiko ausdrücklich auf Kreisebene. Der empirica-Blasenindex sah im 2. Quartal 2026 in 272 von 400 Kreisen ein mäßiges bis hohes Risiko, das sind weniger als auf dem Höhepunkt Ende 2021. Unter den zwölf größten Städten stufte empirica Hamburg und Bremen hoch ein, Dortmund gering. Das bundesweite „Rückschlagpotenzial“ aus dem Verhältnis von Kaufpreis und Miete schätzte empirica auf 18 %, nach 20 % ein Jahr zuvor. Das ist ein Modellwert, keine Vorhersage.

06Was das für Ihre Rechnung bedeutet

Ob die Gesamtheit der deutschen Wohnungen überbewertet ist, können Sie nicht ändern. Was Sie in der Hand haben, ist der Preis der einen Wohnung, die Sie kaufen. Und der wirkt sich viel direkter auf Ihr Ergebnis aus als jede Marktdebatte.

Nehmen wir zwei gleich große Wohnungen mit gleicher Miete, einmal für 3.500 € und einmal für 2.800 € je Quadratmeter. Die Zahlen sind ein Rechenbeispiel und keine Prognose.

Beide Wohnungen kosten im ersten Jahr Geld, das ist bei Zinsen um 3,8 % und Kaufpreisen über dem 20-Fachen der Jahresmiete normal. Ein Teil der Zuzahlung fließt in die Tilgung und baut Vermögen auf. Der Unterschied zwischen A und B beträgt aber 186 € im Monat, über zehn Jahre über 22.000 €, nur wegen des Einkaufspreises.

Den Faktor aus Kaufpreis und Jahresmiete können Sie für jedes Angebot selbst ausrechnen, mehr dazu im Glossar unter Kaufpreisfaktor. Für Ihre eigene Wohnung rechnet der Mietrendite-Rechner.

Was bringt Ihre Wohnung im Verhältnis zum Preis? Geben Sie Kaufpreis, Nebenkosten und Miete ein.

07Wer sich mit der Blasenfrage beschäftigen sollte

08Risiken und Grenzen dieser Daten

Indizes zeigen Durchschnitte. Ihre Wohnung kann sich anders entwickeln, auch gegen den Trend. Die Werte für das 2. Quartal 2026 sind vorläufig, das Statistische Bundesamt hat das 1. Quartal gerade um 0,2 Prozentpunkte nach unten korrigiert.

Das Verhältnis von Preis zu Miete sagt nichts darüber, welches Verhältnis „richtig“ ist. Bei niedrigen Zinsen sind höhere Faktoren tragbar als bei hohen. Steigen die Zinsen weiter, kann Druck auf die Preise entstehen, sinken sie, kann der Faktor auch wieder steigen.

Für Sie als Eigentümer bleiben die bekannten Risiken einer vermieteten Wohnung: Leerstand und Mietausfall, steigende Zinsen bei der Anschlussfinanzierung, Instandhaltung und Sanierungspflichten. Mehr zum Zinsrisiko im Glossar unter Zinsänderungsrisiko.