Mietpreisentwicklung 2026: Mietpreisindex, Mietindex und was bei Vermietern ankommt

Moe Afonso · 2026-10-14

Sie vermieten eine Wohnung oder wollen eine kaufen. In der Zeitung steht, die Mieten stiegen kräftig, Portale melden Rekorde in Köln und Hamburg. Ihre eigene Mieterin zahlt aber seit drei Jahren dasselbe. Beides kann gleichzeitig stimmen.

Der Grund ist, dass es nicht die eine Miete gibt. Es gibt die Mieten, die in laufenden Verträgen gezahlt werden, und die Mieten, die in neuen Anzeigen verlangt werden. Beide werden mit eigenen Indizes gemessen, und beide entwickeln sich unterschiedlich schnell.

01Zwei Mieten, zwei Indizes

Wenn von „dem Mietindex“ die Rede ist, meint das Statistische Bundesamt die Nettokaltmieten im Verbraucherpreisindex. Darin stecken alle laufenden Mietverhältnisse, also vor allem Verträge, die seit Jahren bestehen. Angebotsmieten dagegen stammen aus Inseraten und zeigen, was bei einer neuen Vermietung verlangt wird.

Für einen Vermieter mit langjährigem Mieter zählt vor allem die linke Spalte. Wer eine Wohnung kauft und neu vermietet, schaut auf die rechte, muss aber die Grenzen der Mietpreisbremse beachten.

02Der Mietindex des Statistischen Bundesamts

Der Index der Nettokaltmieten hat das Basisjahr 2020 = 100. Ein Wert von 111,9 heißt, dass die Kaltmieten in bestehenden Verträgen im Schnitt 11,9 % höher sind als 2020.

Über die Jahre sieht man ein sehr ruhiges Bild. Seit 2015 lag die jährliche Steigerung der Wohnungsmieten immer zwischen 1,2 % und 2,2 %. Selbst 2022, als die Inflation auf 8,7 % sprang, stiegen die Mieten in laufenden Verträgen nur um 1,7 %.

Die Kehrseite ist wichtig für Vermieter. Seit 2020 sind die Verbraucherpreise um 26,6 % gestiegen, die Bestandsmieten um 11,9 %. Nach Abzug der Inflation sind die Mieten in laufenden Verträgen also um rund 12 % gesunken. Gleichzeitig wurden Handwerker, Verwaltung und Versicherung teurer, die Sie als Vermieter tragen.

03Angebotsmieten in den großen Städten

Bei neuen Vermietungen sieht es anders aus. Das Kiel Institut wertet für den GREIX-Mietpreisindex Inserate aus 37 Städten und Regionen aus. Im 2. Quartal 2026 lagen die Angebotsmieten dort im Schnitt bei 14,30 € je Quadratmeter, 3,0 % höher als ein Jahr zuvor.

Quelle: Kiel Institut für Weltwirtschaft, GREIX-Mietpreisindex 2. Quartal 2026, Veröffentlichung vom 22.07.2026.

Neubauwohnungen wurden im Schnitt für 19,00 € angeboten, Bestandswohnungen für 13,90 €. Der Abstand von 5,10 € je Quadratmeter erklärt, warum Neubau-Kapitalanlagen mit höheren Mieten kalkuliert werden, aber auch höhere Kaufpreise haben. Berlin ist die einzige der acht größten Städte mit sinkenden Angebotsmieten im Jahresvergleich.

04Warum Bestandsmieten langsamer steigen

Dass laufende Mieten nur um rund 2 % im Jahr steigen, ist kein Zufall. Das Mietrecht erlaubt Erhöhungen nur auf bestimmten Wegen und in Grenzen.

Die Bundesregierung plant, die Indexmiete in Gebieten mit Mietpreisbremse zu begrenzen. Der Entwurf (Bundestagsdrucksache 21/6807) sieht vor, Steigerungen über 3 % im Jahr nur zur Hälfte weiterzugeben. Er ist noch nicht beschlossen, die Anhörung im Rechtsausschuss ist am 14.10.2026. Welche Regeln für Sie gelten, zeigt unser Ratgeber Mieterhöhung: Regeln und Fristen.

05Mietindex ist nicht Indexmiete

Ein häufiger Irrtum betrifft die Indexmiete. Sie richtet sich nicht nach dem Mietindex, sondern nach dem Verbraucherpreisindex für alle Waren und Dienstleistungen. In den letzten Jahren war das ein großer Unterschied, weil die allgemeinen Preise viel schneller stiegen als die Mieten.

Mit Indexmiete wäre die Miete in zwei Jahren um 35,60 € gestiegen, entlang des Mietindex um 24,68 €. Das klingt nach wenig, summiert sich aber. Andersherum gilt es auch: In Jahren mit sehr niedriger Inflation, wie 2016 mit 0,4 %, bleibt eine Indexmiete fast stehen. Den eigenen Fall rechnet der Indexmiete-Rechner.

06Was die Mietentwicklung für Ihre Rechnung bedeutet

Bei einer vermieteten Wohnung entscheidet die Mietsteigerung über zehn Jahre spürbar mit, ob sich der Kauf trägt. Ein ehrlicher Weg ist, mehrere Annahmen nebeneinanderzustellen statt eine einzige als Erwartung zu setzen.

Nehmen wir eine Wohnung mit 650 € Kaltmiete im Monat, also 7.800 € im Jahr. Die Steigerungsraten sind Annahmen und keine Prognose. 1,9 % entspricht der Steigerung der Bestandsmieten im letzten Jahr.

Zwischen „keine Steigerung“ und 3 % liegen über zehn Jahre 11.418 € Mieteinnahmen. Das ist viel, aber weniger, als viele erwarten. Und es ist kein Gewinn, denn Instandhaltung, Verwaltung und nicht umlagefähige Kosten steigen in derselben Zeit mit.

07Für wen die Zahlen besonders wichtig sind

08Risiken und Grenzen

Ein bundesweiter Index sagt wenig über Ihre Straße. Die Spanne zwischen Berlin (−0,8 %) und Köln (+6,0 %) bei den Angebotsmieten zeigt, wie weit Städte auseinanderliegen. Für Ihre Wohnung zählen Mietspiegel, Lage und Zustand.

Angebotsmieten sind Wunschpreise aus Inseraten, nicht die tatsächlich vereinbarten Mieten. Und keine dieser Reihen sagt, wie sich Mieten künftig entwickeln. Gesetzesänderungen wie die geplante Kappung der Indexmiete können die Spielräume verändern.

Für Vermieter kommen die üblichen Risiken hinzu: Leerstand zwischen zwei Mietern, Mietausfall, Streit über Mieterhöhungen und steigende Kosten, die Sie nicht umlegen dürfen. Welche das sind, steht im Ratgeber nicht umlagefähige Nebenkosten.