Bau-Turbo (§ 246e BauGB): was er erlaubt und was er für Vermieter heißt

Ihr Mehrfamilienhaus hat drei Geschosse, der Bebauungsplan erlaubt genau drei. Ein viertes für zwei Dachwohnungen kann eine Planänderung oder eine andere planungsrechtliche Zulassung erfordern. Seit dem 30. Oktober 2025 gibt es mit dem Bau-Turbo nach § 246e des Baugesetzbuchs eine zusätzliche Möglichkeit, Wohnungsbau zuzulassen.

Für Vermieter ist das in zwei Richtungen interessant. Sie können unter bestimmten Voraussetzungen selbst schneller Wohnraum schaffen. Und auf dem Grundstück neben Ihrer Wohnung kann mehr entstehen, als der Bebauungsplan vorsieht. Wir erklären beides und rechnen eine Aufstockung durch.

01Was § 246e BauGB erlaubt

Die Vorschrift heißt im Gesetz „Befristete Sonderregelung für den Wohnungsbau“. Sie gehört zum Gesetz zur Beschleunigung des Wohnungsbaus und zur Wohnraumsicherung und ist am 30. Oktober 2025 in Kraft getreten.

Im Kern ermöglicht § 246e mit Zustimmung der Gemeinde Abweichungen von den Regeln des Baugesetzbuchs und der darauf beruhenden Vorschriften. Das betrifft zum Beispiel Festsetzungen eines Bebauungsplans zur Zahl der Geschosse oder zur Art der Nutzung. Drei zentrale Voraussetzungen sind zu beachten; sie ersetzen keine vollständige Prüfung des Vorhabens.

Im Außenbereich ist die Anwendung räumlich begrenzt: Erforderlich ist der gesetzlich bestimmte Zusammenhang mit bebauten beziehungsweise beplanten Bereichen (Abs. 3). Die genaue Abgrenzung ist für das Grundstück zu prüfen. Die Befristung bis 31.12.2030 betrifft die Anwendung der Sonderregelung, nicht die Geltungsdauer einer auf dieser Grundlage erteilten Genehmigung (Abs. 4). Deren eigene Geltungs- und Erlöschensfristen bleiben zu beachten. Lassen Sie die planungsrechtlichen Voraussetzungen für Ihr Grundstück bei Bedarf durch einen im Baurecht tätigen Rechtsanwalt beurteilen.

02Zustimmung der Gemeinde: drei Monate

Wie die Zustimmung läuft, regelt § 36a BauGB. Maßgeblich sind die städtebaulichen Vorstellungen der Gemeinde. Eine Zustimmung kann mit Verpflichtungen des Bauherrn verbunden werden, etwa zu Grünflächen, Wohnungsgrößen oder geförderten Wohnungen, soweit dies rechtlich zulässig ist.

Gemeinden können eigene Leitlinien für ihre Zustimmung festlegen. Fragen Sie vor jeder Planung beim Bauamt nach, ob solche Leitlinien bestehen und welche Anforderungen für Ihr Grundstück gelten.

03Was der Bau-Turbo nicht ändert

Der Name klingt nach freier Fahrt. Das ist er nicht.

Landesbauordnung gilt weiter. Abstandsflächen, Brandschutz, Stellplätze und Barrierefreiheit richten sich insbesondere nach dem jeweiligen Landesrecht. § 246e schafft keine allgemeine Ausnahme von diesen Anforderungen. Auch weitere einschlägige Vorschriften bleiben zu beachten.

Kosten und Zinsen bleiben. Der Bau-Turbo kann planungsrechtliche Verfahren erleichtern. Er senkt nicht automatisch Baukosten oder Finanzierungszinsen. Hohe Kosten können die Umsetzung trotz Genehmigung verhindern. Eine Genehmigung allein macht aus einem Vorhaben deshalb noch kein finanzierbares Bauprojekt. Dafür brauchen Sie eine tragfähige Finanzierung, eine belastbare Kostenplanung und die erforderlichen Baukapazitäten.

Nachbarn können Rechtsschutz suchen. Die Zustimmung der Gemeinde ist grundsätzlich im Zusammenhang mit der Zulassungsentscheidung überprüfbar. Ob Nachbarn erfolgreich gegen eine Baugenehmigung vorgehen können, hängt insbesondere von einer möglichen Verletzung eigener nachbarschützender Rechte ab. Nicht jede Beeinträchtigung von Interessen genügt dafür. Lassen Sie konkrete Rechtsschutzmöglichkeiten durch einen Rechtsanwalt beurteilen.

Es gibt keine automatische Zulassung. Der Bau-Turbo verschafft keinen voraussetzungslosen Anspruch auf Zustimmung oder Genehmigung. Ohne die erforderliche Zustimmung beziehungsweise Zustimmungsfiktion steht dieser Zulassungsweg nicht offen; andere planungsrechtliche Möglichkeiten sind gesondert zu prüfen.

04Wirkt der Bau-Turbo schon?

Ein Anstieg der Baugenehmigungen allein zeigt nicht, welchen Anteil der Bau-Turbo daran hat. Gesamtzahlen erfassen auch Vorhaben, die auf anderen planungsrechtlichen Grundlagen genehmigt werden. Zudem beeinflussen Finanzierung, Baukosten, Nachfrage und bereits länger vorbereitete Projekte die Entwicklung. Für eine aussagekräftige Bilanz kommt es darauf an, welche Vorhaben tatsächlich über § 246e zugelassen werden, ob sich ihre Verfahren verkürzen und wie viele davon umgesetzt werden.

Auch Genehmigung und Fertigstellung sind auseinanderzuhalten. Nach der Zulassung folgen Finanzierung, Vergabe und Bau; einzelne Vorhaben lassen sich schneller verwirklichen als andere. Ein vereinfachtes Genehmigungsverfahren kann daher früher wirken als in der Zahl der bezugsfertigen Wohnungen sichtbar wird. Die Angebotswirkung bleibt zeitversetzt und projektabhängig. Die Bilanz aus Fertigstellungen und Bedarf behandelt der Ratgeber Wohnungsbau 2026.

05Rechenbeispiel: zwei Wohnungen auf dem Dach

Herr Kaya besitzt ein Mehrfamilienhaus mit sechs Wohnungen. Er ist ledig und hat vor dem zusätzlichen Vermietungsergebnis ein zu versteuerndes Einkommen von 90.000 €. Mit Zustimmung der Gemeinde und der erforderlichen Genehmigung stockt er um ein Geschoss mit zwei Wohnungen von zusammen 120 m² auf. Der Name ist ausgedacht; die folgende Beispielrechnung ist vereinfacht und keine Prognose.

Die Kosten setzen wir mit 4.200 €/m² einschließlich Planung an, also 504.000 €. Herr Kaya bringt 30 % Eigenkapital, also 151.200 €, ein und finanziert 352.800 € zu einem angenommenen Zins von 3,8 % mit 2 % anfänglicher Tilgung. Die neuen Wohnungen vermietet er für monatlich 13,50 €/m² kalt. Kosten, Zins und Miete sind ausschließlich Annahmen für dieses Beispiel.

Für die vereinfachte Jahresrechnung wenden wir Zins und anfängliche Tilgung auf die ursprüngliche Darlehenssumme an. Bei einem monatlich bedienten Annuitätendarlehen verschiebt sich die Aufteilung zwischen Zins und Tilgung bereits im ersten Jahr. Die Tabelle ist deshalb kein exakter Tilgungsplan. Die nicht umlagefähigen Kosten werden mit 10 % der Kaltmiete angesetzt. Für die steuerliche Beispielrechnung wird unterstellt, dass dies tatsächlich angefallene, sofort abzugsfähige Aufwendungen sind. Rücklagenzuführungen sind darin nicht enthalten. Einzahlungen in die Erhaltungsrücklage einer Wohnungseigentümergemeinschaft sind nicht sofort abzugsfähig; maßgeblich sind tatsächlich verausgabte, steuerlich berücksichtigungsfähige Kosten, nicht das gesamte Hausgeld.

Für die Abschreibung unterstellen wir, dass das Bestandsgebäude zwischen 1925 und 2022 fertiggestellt wurde und die Aufstockung steuerlich nachträgliche Herstellungskosten dieses Gebäudes darstellt, nicht ein eigenständiges neues Gebäude. Die gesamten 504.000 € werden als abschreibungsfähige Herstellungskosten angesetzt. Daraus ergibt sich im Modell eine lineare Abschreibung von 2 % nach § 7 Abs. 4 EStG. Die Entlastung bei der Einkommensteuer berechnen wir vereinfacht mit 42 % des steuerlichen Verlusts. Solidaritätszuschlag und Kirchensteuer bleiben unberücksichtigt. Die tatsächliche Einordnung und Bemessungsgrundlage sollten Sie mit Ihrem Steuerberater klären.

Vor Steuern ergibt sich ein monatlicher Zuschuss von rund 247 €. Nach der modellhaften Einkommensteuerentlastung sind es rund 38 €. Die Steuerentlastung steht dabei nicht automatisch jeden Monat als Liquidität zur Verfügung. In der vereinfachten Rechnung werden im Jahr 7.056 € getilgt. Das Verhältnis der angenommenen Baukosten zur jährlichen Kaltmiete liegt bei 25,9, also rund 26 Jahresmieten; es ist kein vollständiger Renditeindikator.

Die Rechnung reagiert empfindlich auf Änderungen. Bei 4,1 % statt 3,8 % Zins und weiterhin 2 % anfänglicher Tilgung steigt der Zuschuss vor Steuern auf rund 335 € monatlich. Nach der mit 42 % berechneten Einkommensteuerentlastung sind es unter ansonsten gleichen Annahmen rund 89 €. Liegen die Baukosten 10 % höher und wird der gesamte Mehrbetrag von 50.400 € zusätzlich zu 3,8 % Zins und 2 % anfänglicher Tilgung finanziert, kommen rund 244 € monatlicher Kapitaldienst vor Steuern hinzu. Weitere Kostenänderungen sind darin nicht berücksichtigt. Der Bau-Turbo kann das Verfahren erleichtern; die Wirtschaftlichkeit muss das Projekt selbst liefern.

06Der Bau-Turbo nebenan: was Käufer einer Bestandswohnung prüfen sollten

Der Bebauungsplan zeigt die planungsrechtlichen Festsetzungen für das Nachbargrundstück. Schon bisher konnten jedoch unter gesetzlichen Voraussetzungen Ausnahmen, Befreiungen oder Planänderungen möglich sein. Bis Ende 2030 schafft § 246e einen zusätzlichen Weg für Abweichungen. Mit Zustimmung der Gemeinde und bei Erfüllung der weiteren Voraussetzungen kann nebenan dichter oder höher gebaut werden. Wie Sie einen Plan lesen, steht im Ratgeber Bebauungsplan lesen.

07Für wen der Bau-Turbo interessant ist

08Risiken und Grenzen

Baukosten und Bauzeit. Aufstockungen können Überraschungen bei Statik, Dach und Leitungen bergen. Die im Beispiel betrachteten 10 % Mehrkosten sind nur ein Szenario, kein allgemein ausreichender Sicherheitspuffer. Lassen Sie einen projektbezogenen Puffer ermitteln. Während der Bauzeit können bereits Zinsen anfallen, bevor die neuen Wohnungen Mieteinnahmen bringen.

Zinsen. Das Beispiel rechnet mit angenommenen 3,8 %. Maßgeblich für Ihre Entscheidung sind konkrete Finanzierungsangebote für das Vorhaben. Vergleichen Sie dabei nicht nur den Zinssatz, sondern auch Zinsbindung, Tilgung, Bereitstellungszinsen und Auszahlungsvoraussetzungen. Jeder zusätzliche Zehntelprozentpunkt erhöht die rechnerischen Jahreszinsen auf die anfängliche Darlehenssumme von 352.800 € um 352,80 €. Mehr dazu in Wovon hängen Bauzinsen ab?.

Befristung. Wer ein Projekt erst 2030 beginnt, muss die zeitlichen Voraussetzungen besonders sorgfältig prüfen. Der bloße Beginn der Planung oder die Antragstellung sichert die Anwendung der Sonderregelung nicht automatisch. Eine rechtzeitig erteilte Genehmigung unterliegt weiterhin ihren eigenen Geltungsfristen. Lassen Sie die rechtlichen Fristen für Ihr Vorhaben durch einen Rechtsanwalt beurteilen.

Vermietung. Neue Wohnungen müssen zu der kalkulierten Miete Mieter finden. § 556f BGB enthält eine Ausnahme von der Mietpreisbremse für Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet werden. Ob die neu geschaffenen Wohnungen die Voraussetzungen erfüllen, ist konkret zu prüfen. Für spätere Mieterhöhungen gelten die Regeln des jeweiligen Mietvertrags und der einschlägigen gesetzlichen Vorschriften. Bei Erhöhungen nach § 558 BGB sind insbesondere ortsübliche Vergleichsmiete und Kappungsgrenze relevant; für Staffel- oder Indexmieten gelten andere Regeln. Lassen Sie Zweifelsfragen zur Mietgestaltung durch einen Rechtsanwalt klären.

Steuer. Die Abschreibung einer Aufstockung hängt unter anderem von ihrer steuerlichen Einordnung, dem maßgeblichen Fertigstellungszeitpunkt und der Bemessungsgrundlage ab. Die im Beispiel angesetzten 2 % gelten für die dort unterstellten nachträglichen Herstellungskosten eines zwischen 1925 und 2022 fertiggestellten Bestandsgebäudes. Entsteht steuerlich ein eigenständiges neues Gebäude, kann eine andere Behandlung erforderlich sein. Auch die persönliche Steuerwirkung und der Zeitpunkt der Entlastung können von der Modellrechnung abweichen. Besprechen Sie Abschreibung, Kostenabzug und Liquiditätsplanung mit Ihrem Steuerberater.

Geschrieben von

Michael Pauker

Investmentberater bei InvestImmo.de

Schreibt über Finanzierung und Kalkulation, Steuern und Pflegeimmobilien.

Michael verbindet seine Erfahrung als Banker und ehemaliger Portfolio Manager im Family Office mit der Praxis als eigener Immobilieninvestor. Er schreibt über belastbare Kalkulationen, Finanzierung, Risiken und strategischen Portfolioaufbau.

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Dieser Ratgeber ersetzt keine Steuer- oder Rechtsberatung. Alle Zahlen sind Beispielrechnungen mit offengelegten Annahmen.