Wovon hängen Bauzinsen ab? Einflussfaktoren und Szenarien

Ihre Zinsbindung endet in einem Jahr, oder Sie wollen eine Wohnung kaufen. Angenommen, Sie hören in den Nachrichten von einer Leitzinserhöhung der Europäischen Zentralbank und die Bank nennt Ihnen 4,1 %. Sie fragen sich, ob Warten etwas bringt.

Bauzinsen folgen keinem einzelnen Schalter. Sie setzen sich aus mehreren Bausteinen zusammen, deren Entwicklung sich anhand von Bundesbank-Daten untersuchen lässt. Eine Vorhersage machen wir nicht. Wir erläutern die Einflussfaktoren und rechnen durch, was verschiedene Zinssätze für eine vermietete Wohnung bedeuten. Die Zinssätze in unseren Beispielen sind Rechenannahmen, keine aktuellen Marktangebote.

01Die drei Bausteine eines Bauzinses

Eine Bank muss ihre Kreditvergabe refinanzieren und die damit verbundenen Zins- und Liquiditätsrisiken steuern. Dafür nutzt sie beispielsweise Einlagen, Pfandbriefe oder andere Kapitalmarktinstrumente. Sie muss nicht jedes zehnjährige Darlehen einzeln mit einer gleich langen Finanzierung hinterlegen. Ihre Refinanzierungs- und Absicherungskosten bilden einen wichtigen Baustein des Kreditzinses.

Veränderte Refinanzierungskosten können einen erheblichen Teil einer Zinsbewegung erklären. Wenn langfristige Kapitalmarktzinsen steigen, kann sich die Finanzierung neuer Darlehen für Banken verteuern – auch ohne zeitgleiche Leitzinsänderung. Auch Risikoaufschläge, Kosten und Margen können sich verändern. Ihre jeweiligen Anteile lassen sich aus einem Vergleich mit Bundesanleiherenditen allein nicht bestimmen.

02Leitzins und Bauzins: der häufigste Irrtum

Die EZB setzt mehrere Leitzinsen. Dazu gehören der Einlagesatz sowie die Zinssätze für Hauptrefinanzierungsgeschäfte und die Spitzenrefinanzierungsfazilität. Sie beeinflussen insbesondere kurzfristige Geldmarktzinsen und damit auch variable Kredite und Einlagenzinsen. Für ein Darlehen mit zehn Jahren Zinsbindung sind zusätzlich langfristige Markterwartungen und Refinanzierungsbedingungen wichtig.

Wenn Anleger erwarten, dass die Inflation hoch bleibt und die EZB die Zinsen länger erhöht hält, können sie für zehnjährige Anleihen höhere Renditen verlangen. Das kann vor einer EZB-Entscheidung geschehen. Umgekehrt können Bauzinsen steigen, obwohl die EZB einen Leitzins senkt.

03Was die Daten der Bundesbank zeigen

Die Bundesbank veröffentlicht Zeitreihen zu Renditen beziehungsweise Zinsstrukturkurven für Bundeswertpapiere und zu Effektivzinsen neuer Wohnungsbaukredite. Für einen belastbaren Vergleich müssen die gewählten Reihen, Laufzeiten, Monatsstände und Berechnungsmethoden zusammenpassen. Eine aus der Zinsstrukturkurve abgeleitete Zehnjahresrendite ist nicht ohne Weiteres mit der Rendite einer bestimmten zehnjährigen Bundesanleihe gleichzusetzen.

Die folgende Beispielrechnung zeigt, wie sich der Abstand rechnerisch ergibt. Sämtliche Zinssätze sind frei gewählte Annahmen; die Beispiele bilden weder historische Jahreswerte noch aktuelle Marktkonditionen ab.

Für einen tatsächlichen Marktvergleich eignen sich etwa die Bundesbank-Reihen zur Zinsstruktur börsennotierter Bundeswertpapiere und zu Effektivzinssätzen neuer Wohnungsbaukredite an private Haushalte. Die Reihe SUD118 erfasst die Kategorie mit anfänglicher Zinsbindung von über fünf bis zehn Jahren. Jahresmittel sollten aus vergleichbaren Monatswerten für denselben Zeitraum gebildet werden; ein einzelner Monatswert ist kein Jahresdurchschnitt.

Die Beispiele E und F verdeutlichen: Bei derselben angenommenen Bundesanleiherendite können unterschiedliche Bauzinsen und damit unterschiedliche Abstände entstehen. Daraus lässt sich jedoch weder die tatsächliche Bankmarge noch ableiten, welchen Anteil höherer Refinanzierungskosten Banken weitergegeben haben. Die Reihen messen unterschiedliche Instrumente, und der Kreditdurchschnitt kann sich auch durch die Zusammensetzung des Neugeschäfts verändern.

Eine weitere rein rechnerische Annahme verdeutlicht die Größenordnung: Bei einer Bundesanleiherendite von 3,50 % und einem Abstand von einem Prozentpunkt ergäben sich 4,50 %. Das ist weder ein Preismodell für ein konkretes Darlehen noch eine Prognose. Auch Durchschnittszinsen für unterschiedliche Zinsbindungen müssen getrennt betrachtet werden. Sie ersetzen kein individuelles Finanzierungsangebot.

04Was Ihren persönlichen Zins bestimmt

Der Bundesbank-Durchschnitt bezieht sich auf das erfasste Neugeschäft der jeweiligen Kredit- und Zinsbindungskategorie. Ihr Angebot kann darüber oder darunter liegen.

Beleihungsauslauf. Entscheidend ist das Verhältnis des Darlehens zum von der Bank angesetzten Beleihungswert, nicht einfach zum Kaufpreis. Ein niedrigerer Beleihungsauslauf kann günstigere Konditionen ermöglichen. Wer 60 % des Kaufpreises finanziert, hat deshalb nicht automatisch einen Beleihungsauslauf von 60 %. Eine Finanzierung von Kaufpreis und Nebenkosten kann höhere Risikoaufschläge auslösen; deren Höhe hängt vom Einzelfall ab.

Zinsbindung. Eine längere Zinsbindung kann mehr kosten, muss es aber nicht; unter anderem kommt es auf die Zinsstruktur und das Angebot an. Vergleichen Sie deshalb mehrere Bindungsfristen mit ansonsten gleichen Finanzierungsannahmen. Eine längere Bindung sichert den vereinbarten Sollzins länger und verringert für diesen Zeitraum die Unsicherheit über die Zinsbelastung.

Bonität und Objekt. Einkommen, bestehende Kredite und SCHUFA-Auskunft sowie Lage und Zustand der Wohnung fließen in die Bewertung ein. Hoher örtlicher Leerstand kann die Risikoeinschätzung der Bank verschlechtern.

Tilgung und Sondertilgung. Höhere Anfangstilgung reduziert die Restschuld schneller und kann die Risikoeinschätzung beeinflussen. Sondertilgungsrechte können einen Zinsaufschlag kosten; entscheidend sind die Vertragsbedingungen.

05Szenarien: was ein anderer Zins für eine vermietete Wohnung heißt

Herr Yilmaz ist eine fiktive Beispielperson. Er kaufte 2016 eine vermietete Wohnung für 250.000 €. Die angenommenen Erwerbsnebenkosten von 25.000 € zahlte er aus Eigenkapital; den Kaufpreis finanzierte er mit 1,5 % Sollzins, 2 % Anfangstilgung und zehn Jahren Zinsbindung. Unterstellt werden 120 gleich hohe, nachschüssige Monatsraten, monatliche Zinsberechnung und keine Sondertilgungen oder zusätzlichen Kreditkosten. Die Monatsrate beträgt auf Cent gerundet 729,17 €; gerechnet wird ohne Zwischenrundung.

Für die Anschlussfinanzierung nehmen wir 800 € monatliche Kaltmiete und 1.440 € jährlich tatsächlich gezahlte, nicht umlagefähige laufende Kosten an. Für die steuerliche Modellrechnung wird zusätzlich unterstellt, dass diese Kosten im betreffenden Jahr vollständig abzugsfähig sind. Einzahlungen in die Erhaltungsrücklage der Wohnungseigentümergemeinschaft sind darin nicht enthalten: Sie sind nicht sofort abzugsfähig. Erst tatsächlich verwendete Mittel können bei Vorliegen der steuerlichen Voraussetzungen berücksichtigt werden; das gesamte Hausgeld ist nicht pauschal abziehbar. Welche Aufwendungen Sie absetzen können, klären Sie mit Ihrem Steuerberater.

Herr Yilmaz ist im Beispiel ledig und hat ohne das Vermietungsergebnis ein zu versteuerndes Einkommen von 60.000 €. Für die vereinfachte Darstellung der Steuerwirkung nehmen wir eine Entlastung von pauschal 35 % des steuerlichen Vermietungsverlusts an und unterstellen, dass dieser vollständig mit anderen Einkünften verrechnet werden kann. Dieser Prozentsatz ist eine Rechenannahme, kein aus dem Einkommen abgeleiteter persönlicher Steuersatz. Namen und Zahlen dienen ausschließlich der Modellrechnung, nicht einer Prognose.

Bisher zahlt er rund 729 € monatlich. Die Anschlussfinanzierung hängt unter anderem vom neuen Sollzins, der Tilgung, der Laufzeit und möglichen Gebühren ab. Für den Vergleich rechnen wir mit einer auf volle Euro gerundeten Restschuld von 196.092 €, halten die Anfangstilgung bei 2 % dieser Restschuld konstant und variieren nur den Sollzins. Zusätzliche Gebühren fallen im Beispiel nicht an. Die Szenariozinssätze sind Sollzinsen und deshalb nicht mit den Effektivzinsen im vorherigen Vergleich gleichzusetzen.

Bei unveränderter Miete und unveränderten laufenden Kosten beträgt der jährliche Fehlbetrag während der alten Zinsbindung 590 €, also rund 49 € im Monat. Bei 3,8 % Anschlusszins und erneut 2 % Anfangstilgung sind es rund 268 €, bei 5,5 % rund 546 € monatlich vor Steuern. Finanzierungskosten können bei entsprechendem Zusammenhang mit der Vermietung steuerlich berücksichtigt werden; Tilgungszahlungen dagegen nicht. Daneben können abzugsfähige laufende Kosten und Abschreibung das steuerliche Ergebnis beeinflussen. Das steuerliche Vermietungsergebnis ist daher nicht mit dem Zahlungsfehlbetrag gleichzusetzen. Die steuerliche Behandlung Ihrer Finanzierung besprechen Sie mit Ihrem Steuerberater.

Falls die Bank entsprechende Konditionen anbietet, könnte er die Rate auch bei rund 729 € halten. Bei 3,8 % Sollzins bliebe dann nur eine Anfangstilgung von rund 0,66 % der Restschuld pro Jahr. Bei dauerhaft unverändertem Zins und gleicher Rate würde die Rückzahlung noch mehrere Jahrzehnte dauern. Die höhere verbleibende Restschuld erhöht die Belastung durch spätere Zinsänderungen.

Und beim Neukauf?

Für ein neues Darlehen über 250.000 € mit 2 % Anfangstilgung erhöht ein halber Prozentpunkt zusätzlicher Sollzins die anfängliche Monatsrate um rund 104 €. Bei 3,0 % sind es gerundet 1.042 €, bei 3,8 % 1.208 €, bei 4,5 % 1.354 € und bei 5,5 % 1.563 € im Monat. Zusätzliche Kreditkosten sind dabei nicht berücksichtigt. Wie sich ein niedrigerer Kaufpreis gegen einen höheren Zins rechnet, zeigt der Ratgeber Immobilienpreise sinken: kaufen oder warten?.

06Für wen das Zinsthema besonders zählt

07Risiken und Grenzen

Niemand kennt den Zins in zehn Jahren. Die Szenariotabelle zeigt Annahmen, keine Erwartung. In einer vereinfachten Rechnung erhöhen zwei Prozentpunkte zusätzlicher Sollzins bei 250.000 € Darlehen und unveränderter Anfangstilgung die anfängliche Monatsrate um rund 417 €. Prüfen Sie Ihre Anschlussfinanzierung auch mit höheren Zinsen und veränderten Einnahmen oder Kosten. Das Glossar Zinsänderungsrisiko erklärt mögliche Begrenzungen.

Forward-Darlehen können einen Aufschlag kosten. Wer heute einen Zins für eine spätere Anschlussfinanzierung vereinbart, zahlt je nach Angebot und Vorlaufzeit einen Aufschlag. Ob sich das finanziell lohnt, hängt von den gesamten Vertragskosten und den später verfügbaren Vergleichsangeboten ab, nicht bloß davon, ob der Zins steigt. Planungssicherheit kann unabhängig davon einen Wert haben.

Ein kleiner Abstand ist keine verlässliche Kalkulationsgrundlage. Selbst wenn der Abstand zwischen Bauzins und Bundesanleiherendite zeitweise gering ist, muss das nicht so bleiben. Dieser Abstand ist weder eine feste Größe noch die Bankmarge. Finanzierungskosten, Risikoaufschläge, Wettbewerb und die Zusammensetzung des Kreditneugeschäfts können ihn verändern.

Steuer kann den Zuschuss verringern, beseitigt aber nicht das Risiko. Abzugsfähige höhere Zinsen können die Einkommensteuer reduzieren, erhöhen aber zunächst die Zahlung. Die Wirkung hängt unter anderem vom steuerpflichtigen Einkommen und der steuerlichen Behandlung der Ausgaben ab. Bei geringerem Einkommen kann die Entlastung kleiner ausfallen; sie muss zudem nicht zeitgleich mit den monatlichen Zahlungen verfügbar sein. Lassen Sie den tatsächlichen Effekt von Ihrem Steuerberater berechnen.

Zinsen und Preise können zusammenhängen. Höhere Finanzierungskosten können die Nachfrage und damit Kaufpreise unter Druck setzen. Zinsen sind aber nicht der einzige Einflussfaktor: Auch Einkommen, Wohnungsangebot, Lage und Objektzustand spielen eine Rolle. Niedrigere Preise können Käufern helfen, aber Eigentümer belasten, die verkaufen müssen. Mehr zum Verhältnis von Preis und Miete lesen Sie in der Kaufpreisfaktor-Tabelle.

Geschrieben von

Herbert Gotschy

Investmentberater bei InvestImmo.de

Schreibt über Kapitalanlage-Immobilien, Kaufentscheidung und Wirtschaftlichkeit.

Herbert investiert seit 2023 selbst in Immobilien und ist seit 2024 in der Immobilienbranche aktiv. Seine Beratung verbindet die eigene Anlegerperspektive mit verständlichen Erklärungen und einer offenen Einordnung von Chancen und Risiken.

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Dieser Ratgeber bietet allgemeine Informationen und ersetzt keine individuelle Finanzierungs-, Steuer- oder Anlageberatung. Die Szenariozinssätze sind Annahmen, keine Prognose. Steuerliche und rechtliche Fragen zu Ihrem Einzelfall klären Sie mit Ihrem Steuerberater beziehungsweise Rechtsanwalt.