Kaufpreisfaktor Tabelle 2026: was eine Wohnung in Jahresmieten kostet

Im Exposé steht „Kaufpreis: das 26-Fache der Jahresmiete“. Klingt nach einer Kennzahl, mit der man arbeiten kann. Aber ist 26 viel? Wenig? Und was heißt das für Ihr Konto?

Der Kaufpreisfaktor ist eine schnelle Kennzahl, um ein Angebot einzuordnen. Allein sagt er aber wenig. Erst zusammen mit dem Zins, den laufenden Kosten und der Frage, welche Miete hinter dem Faktor steht, wird er brauchbar. Genau das zeigt diese Tabelle.

01Was der Kaufpreisfaktor misst

Sie teilen den Kaufpreis durch die Jahreskaltmiete. Eine Wohnung für 210.000 € mit 700 € Kaltmiete im Monat (8.400 € im Jahr) hat einen Faktor von 25. Der Kehrwert ist die Bruttomietrendite: 1 geteilt durch 25 ergibt 4 %. Wie Sie den Faktor genau berechnen und welche Varianten es gibt, steht im Glossar unter Kaufpreisfaktor.

Zwei Dinge lässt die Zahl weg. Kaufnebenkosten kommen auf den Kaufpreis obendrauf. Eine Spanne von 8 bis 12 % kann als erste Rechenannahme dienen, muss aber anhand von Bundesland, Maklerkosten und den übrigen Erwerbskosten konkretisiert werden. Und die Rendite ist brutto, also vor Verwaltung, Instandhaltung und Mietausfall. Beides drückt die Rendite, die bei Ihnen ankommt.

02Die Tabelle: Faktor, Rendite und was nach dem Zins bleibt

Eine Einteilung wie „unter 20 günstig, über 30 teuer“ ist ohne Finanzierung, Kosten und Objektrisiken nicht belastbar. Die folgende Tabelle rechnet je 100.000 € Kaufpreis und zeigt, warum ein zweiter Blick nötig ist.

Zwei Schwellen fallen auf. Bei Faktor 0,85 ÷ 0,038 = rund 22,37 verbraucht der Zins genau das, was nach den angenommenen Kosten von der Miete übrig bleibt. Darüber zahlen Sie schon für die Zinsen zu. Einschließlich 2 % Tilgung liegt die rechnerische Grenze bei 0,85 ÷ 0,058 = rund 14,66. Ein niedriger Faktor allein sagt jedoch nichts über Leerstand oder den Zustand einer Wohnung aus.

Wie empfindlich die Rechnung auf den Zins reagiert, zeigt eine zweite Annahme: Bei 4,1 % statt 3,8 % sinkt die Zinsschwelle auf Faktor 0,85 ÷ 0,041 = rund 20,73. Das ist eine Sensitivitätsrechnung, keine Aussage über aktuelle Bankkonditionen. Ihr konkreter Zinssatz hängt unter anderem von Bonität, Beleihung und Zinsbindung ab. Durchschnittszinsen und einzelne Bankangebote können deshalb deutlich voneinander abweichen.

03Wie sich der Kaufpreisfaktor seit 2010 verändert hat

Seit 2010 gab es in Deutschland sowohl deutliche Preissteigerungen als auch Phasen sinkender Wohnimmobilienpreise. Der Kaufpreisfaktor bewegt sich jedoch nicht allein mit den Preisen: Entscheidend ist ihr Verhältnis zu den Mieten.

Ein Häuserpreisindex liefert keinen unmittelbar gemessenen Kaufpreisfaktor. Man kann ihn aber durch einen Index der tatsächlich gezahlten Mieten teilen und das Ergebnis mit 100 multiplizieren. Sind beide Reihen auf dasselbe Basisjahr normiert, entsteht ein indexbasiertes Preis-Miet-Verhältnis. Steigen die Preise schneller als die Mieten, steigt dieses Verhältnis. Wegen unterschiedlicher Erfassungsgrundlagen entspricht es nicht automatisch dem durchschnittlichen Faktor gehandelter Mietwohnungen.

Die folgende Beispielrechnung verwendet frei gewählte Indexstände für die Jahre 2010 bis 2025. Sie erklärt die Methode und bildet ausdrücklich nicht die tatsächliche Marktentwicklung in Deutschland ab.

In diesem Beispiel steigt der Preisindex von 2010 bis 2022 um rund 106 %, der Mietindex um rund 28 %. Das Verhältnis wächst dadurch um rund 61 %. Von 2022 bis 2024 sinkt der angenommene Preisindex, während der Mietindex weiter steigt; 2025 steigen im Beispiel beide Indizes. Das Preis-Miet-Verhältnis liegt 2025 rechnerisch 13,6 % unter dem Wert von 2022 und 39,5 % über dem Wert von 2010. Sämtliche Veränderungen sind aus den ungerundeten Verhältnissen berechnet.

Was heißt das für eine einzelne Wohnung? Eine Wohnung, die im Beispiel 2010 zum 20-Fachen der Jahresmiete verkauft wird, würde bei genau derselben Veränderung ihres eigenen Preis-Miet-Verhältnisses 2022 etwa das 32,3-Fache kosten und 2025 das 27,9-Fache. Das beschreibt keine tatsächlich beobachtete Durchschnittswohnung.

Die Modellrechnung veranschaulicht, dass Faktoren nicht nur steigen können. Höhere Zinsen können über eine veränderte Nachfrage Druck auf Kaufpreise ausüben; steigende Mieten senken bei unverändertem Kaufpreis den Faktor unmittelbar. Aussagen über die Häufigkeit bestimmter Faktoren in einzelnen Großstädten lassen sich auch aus tatsächlichen nationalen Indizes nicht ableiten. Mehr zur Preisseite lesen Sie in Wertsteigerung Immobilien, zur Mietseite in Mietpreisentwicklung.

04Kaufpreisfaktoren in 15 Städten

Für den Blick auf 15 Städte zeigt die folgende Tabelle, wie unterschiedliche Preis- und Mietannahmen den Faktor verändern. Es handelt sich ausschließlich um Beispielrechnungen für fiktive Wohnungen, nicht um Marktwerte oder eine Rangliste. Die Städtenamen bezeichnen den jeweiligen Rechenfall; sie enthalten keine Aussage über dort tatsächlich erzielbare Preise und Mieten. Sämtliche Kaufpreise und Mietbeträge sind frei gewählte Annahmen.

Gegenübergestellt werden eine angenommene Bestandsmiete und, soweit im Beispiel vorgesehen, eine angenommene Angebotsmiete bei Neuvermietung. Jeder Faktor ergibt sich aus dem Kaufpreis je Quadratmeter geteilt durch die mit zwölf multiplizierte monatliche Quadratmetermiete. Für einen realen Kauf zählt zunächst die Miete aus dem laufenden Mietvertrag. Ein Mietspiegelwert ist nicht zwingend die tatsächlich gezahlte Miete einer konkreten Wohnung.

Für den Abgleich eines tatsächlichen Angebots sind Grundstücksmarktberichte der Gutachterausschüsse, örtliche Mietspiegel und kommunale Wohnungsmarktberichte hilfreich. Dabei müssen Baujahr, Lage, Zustand, Vermietungsstatus und Preisart zusammenpassen. Ein Angebotspreis ist kein nachgewiesener Verkaufspreis; eine Angebotsmiete ist keine Vertragsmiete. Auch von Gutachterausschüssen veröffentlichte Faktoren sind nur dann unmittelbar vergleichbar, wenn Objektgruppe und Mietgrundlage übereinstimmen. Die Beispielwerte der Tabelle ersetzen diese objektbezogene Einordnung nicht.

Warum zwei Faktoren so weit auseinanderliegen

Im Dortmunder Rechenfall liegen zwischen beiden Werten mehr als acht Jahresmieten. Die Angebotsmiete ist das, was Vermieter bei einer Neuvermietung verlangen, nicht zwingend die erzielte oder rechtlich zulässige Miete. Eine vermietete Wohnung kaufen Sie dagegen mit dem laufenden Mietvertrag. Dessen Miete kann deutlich darunter liegen. Bei Erhöhungen im bestehenden Mietverhältnis sind unter anderem die ortsübliche Vergleichsmiete und die Kappungsgrenze relevant; bei Neuvermietungen kann die Mietpreisbremse gelten. Welche Regeln und Ausnahmen im Einzelfall greifen, klären Sie mit einem Rechtsanwalt.

05Beispielrechnung: gleiche Miete, zwei Preise

Herr Berger ist angestellt, ledig, und hat vor Berücksichtigung der Vermietung ein zu versteuerndes Einkommen von 60.000 €. Er vergleicht zwei vermietete Wohnungen mit derselben Kaltmiete von 700 € im Monat. Wohnung A kostet 180.000 € (Faktor 21,4), Wohnung B 240.000 € (Faktor 28,6). Der Name ist ausgedacht, die Zahlen sind ein Rechenbeispiel und keine Prognose.

Er finanziert den Kaufpreis voll zu angenommenen 3,8 % Zins mit 2 % Tilgung und zahlt die Nebenkosten von 10 % aus Eigenkapital: 18.000 € bei A und 24.000 € bei B. Die Rechnung setzt Zinsen und Tilgung vereinfachend auf den ursprünglichen Darlehensbetrag an. Nicht umlagefähige Kosten betragen im Modell 1.260 € im Jahr. Für die steuerlichen Modellzeilen wird zusätzlich unterstellt, dass dieser Betrag vollständig aus tatsächlich angefallenen, sofort abzugsfähigen Vermietungsaufwendungen besteht. Er ist weder das gesamte Hausgeld noch eine pauschal abzugsfähige Rücklagenzahlung. Einzahlungen in die Erhaltungsrücklage der Wohnungseigentümergemeinschaft sind nicht sofort steuerlich abzugsfähig; erst tatsächlich verausgabte Beträge können bei entsprechender steuerlicher Einordnung berücksichtigt werden. Die Einordnung klären Sie mit Ihrem Steuerberater.

Für die Steuerwirkung wird vereinfachend ein konstanter Entlastungssatz von 35 % auf den gesamten Vermietungsverlust angenommen. Das ist keine Berechnung der individuellen Einkommensteuer nach dem progressiven Tarif. Unterstellt wird außerdem, dass die Verluste vollständig mit anderem steuerpflichtigem Einkommen verrechnet werden können. Kirchensteuer und Solidaritätszuschlag sind nicht Bestandteil dieses Modells.

Vor Steuern zahlt Herr Berger bei Wohnung B jeden Monat 290 € mehr zu. Im vereinfachten Steuermodell gleicht die zusätzliche Entlastung gut ein Drittel dieses Unterschieds aus, weil höhere Zinsen und eine höhere Abschreibung den Verlust vergrößern. Danach bleiben rund 193 € im Monat Unterschied. Die Rechnung zeigt die Wirkung der Annahmen, nicht eine zugesicherte Steuerersparnis.

Ein Teil des Zuschusses ist Tilgung. Bei B tilgt er 1.200 € im Jahr mehr und reduziert damit seine Schulden stärker. Rechnet man die Tilgung heraus, bleibt im Nachsteuermodell bei A ein Plus von rund 1.304 €, bei B von rund 191 €. Mit angenommenen 4,1 % Zins statt 3,8 % liegt B vor Steuern bei −7.500 € im Jahr.

Wohnung B ist deshalb nicht automatisch schlechter. Bei rechtlich und wirtschaftlich realisierbarem Mietsteigerungspotenzial könnte sie einen Teil des Unterschieds über die Jahre aufholen. Darauf verlassen sollten Sie sich nicht. Rechnen Sie zuerst mit der Miete, die im Vertrag steht.

06Für wen ein niedriger oder hoher Faktor passt

07Risiken und Grenzen des Kaufpreisfaktors

Ein niedriger Faktor kann Risiken widerspiegeln. Ein geringer Kaufpreis im Verhältnis zur Miete kann mit Leerstand, schwacher Nachfrage oder hohem Instandhaltungsbedarf zusammenhängen. Die fiktiven Rechenfälle für Gelsenkirchen oder Chemnitz enthalten keine Aussage über das örtliche Risiko. Ein Monat Leerstand kostet bei gleichmäßiger Monatsmiete ein Zwölftel der Jahresmiete; laufende Eigentümerkosten können weiter anfallen. Ein niedriger Faktor ist deshalb nicht automatisch ein Schnäppchen.

Der Faktor kennt keine Kosten. Hausgeld, Erhaltungsrücklage, Sanierungsstau und Sonderumlagen tauchen nicht auf. Zwei Wohnungen mit Faktor 25 können sich um Hunderte Euro im Jahr unterscheiden. Prüfen Sie Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung und Protokolle der Eigentümerversammlung. Trennen Sie umlagefähige Ausgaben, nicht umlagefähige Kosten und Rücklagenzuführungen. Das Hausgeld ist nicht pauschal vollständig steuerlich abziehbar; die bloße Einzahlung in die Erhaltungsrücklage ist nicht sofort abzugsfähig. Welche Aufwendungen Sie wann geltend machen können, klären Sie mit Ihrem Steuerberater.

Zins und Faktor können zusammenhängen. Höhere Bauzinsen können die Zahlungsbereitschaft von Käufern senken und Druck auf Faktoren ausüben. Ein fallendes Preis-Miet-Verhältnis belegt für sich genommen jedoch keine alleinige Zinsursache; die illustrative Indexrechnung liefert ebenfalls keinen solchen Nachweis. Bei sinkenden Zinsen kann sich der Effekt umkehren; Mieten, Angebot und Nachfrage spielen ebenfalls eine Rolle. Wer zu einem hohen Faktor kauft, trägt beim späteren Verkauf ein Bewertungsrisiko. Mehr dazu im Ratgeber Wovon hängen Bauzinsen ab?.

Durchschnittswerte sind keine Angebote. Auch tatsächliche Marktdurchschnitte lassen sich nicht ungeprüft auf eine Wohnung übertragen. Die fiktiven Rechenfälle in der Städtetabelle ersetzen weder lokale Marktdaten noch eine Objektbewertung. Für eine konkrete Wohnung sind unter anderem vergleichbare Verkäufe, der amtliche Bodenrichtwert als Orientierung für den Grundstücksanteil, passende Mietspiegelwerte, der Mietvertrag und der Zustand des Hauses relevant. Der Bodenrichtwert ist kein unmittelbarer Preismaßstab für die gesamte Wohnung.

Geschrieben von

Nadeem Shahid

Investmentberater bei InvestImmo.de

Schreibt über Kapitalanlage-Immobilien, Neubau und Sanierung und Finanzierung.

Nadeem ist Kaufmann für Versicherungen und Finanzen, rund acht Jahre selbstständig in der Versicherungs- und Finanzbranche und seit 2024 auf Kapitalanlageimmobilien spezialisiert. Er schreibt über Neubau, Sanierung, Finanzierung und die laufenden Kosten vermieteter Immobilien.

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Dieser Ratgeber ersetzt keine Steuer- oder Rechtsberatung. Alle Zahlen sind Beispielrechnungen mit offengelegten Annahmen.