Notartermin beim Wohnungskauf: Ablauf und Vorbereitung

Kevin Celentano · 2026-10-14

Der Termin steht. In zwei Wochen sitzen Sie beim Notar, gegenüber der Verkäufer oder ein Vertreter des Bauträgers. Der Entwurf liegt als PDF in Ihrem Postfach. Dreißig Seiten Juristendeutsch, dazu eine Teilungserklärung.

Viele Käufer lesen den Entwurf erst am Abend vorher. Dann ist es für die meisten Fragen zu spät. Mit der Unterschrift beim Notar ist der Kauf bindend. Was danach noch geändert werden soll, braucht die Zustimmung der anderen Seite.

Dieser Ratgeber zeigt, was Sie in den zwei Wochen davor klären, was Sie mitbringen, wie der Termin abläuft und was er kostet.

01Vor dem Termin: die zwei Wochen mit dem Entwurf

Ein Kaufvertrag über eine Immobilie ist nur wirksam, wenn ein Notar ihn beurkundet (§ 311b Abs. 1 BGB). Damit Sie als Verbraucher nicht überrumpelt werden, schreibt das Beurkundungsgesetz eine Vorbereitungszeit vor.

Wichtig dabei: Die Frist beginnt erst, wenn der Entwurf vom Notar kommt. Ein Vertragstext, den Ihnen ein Makler oder Bauträger schickt, zählt nicht. Fragen Sie im Zweifel beim Notariat nach, wann der Entwurf verschickt wurde.

Nutzen Sie die zwei Wochen für drei Dinge.

Wie Sie die Klauseln eines Kaufvertrags im Einzelnen prüfen, zeigt der Ratgeber Kaufvertrag einer Eigentumswohnung prüfen. Beim Neubau gilt zusätzlich der Ratgeber Bauträgervertrag prüfen.

02Was Sie zum Notartermin mitbringen

Die meisten Daten hat das Notariat schon aus dem Datenblatt, das Sie vorher ausgefüllt haben. Mitbringen sollten Sie trotzdem:

Bei einer vermieteten Eigentumswohnung sollten Sie außerdem vorher gesehen haben: den aktuellen Mietvertrag, den Nachweis über die Mietkaution, die letzte Jahresabrechnung und den Wirtschaftsplan der Gemeinschaft sowie die Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen. Mitbringen müssen Sie diese Unterlagen nicht. Aber was darin steht, muss zum Vertrag passen.

03So läuft der Notartermin ab

Der Ablauf ist in fast jedem Notariat gleich. Planen Sie ein bis zwei Stunden ein, wenn Kaufvertrag und Grundschuld im selben Termin beurkundet werden.

Auch eine Absage vor dem Termin ist nicht immer kostenlos. Hat der Notar in Ihrem Auftrag schon einen Entwurf erstellt, kann er dafür eine Gebühr verlangen. Wer das zahlt, steht oft in der Reservierungsvereinbarung oder im Notarauftrag. Mehr dazu im Ratgeber Notarkosten beim Immobilienkauf.

04Persönlich zum Notar oder mit Vollmacht?

Wenn Sie nicht selbst kommen, gibt es zwei Wege.

Vollmacht vorher. Sie erteilen einer Vertrauensperson, etwa Ihrem Ehepartner, eine Vollmacht. Für das Grundbuchamt muss Ihre Unterschrift darunter notariell beglaubigt sein (§ 29 GBO). Das geht bei jedem Notar in Ihrer Nähe.

Genehmigung danach. Ein Vertreter erklärt im Termin für Sie, und Sie genehmigen den Vertrag später. Auch Ihre Genehmigung muss notariell beglaubigt werden. Bis dahin ist der Vertrag schwebend unwirksam.

Den Vertrag sollten Sie in beiden Fällen selbst gelesen haben. Die Vorbereitungszeit gilt für Sie, nicht nur für Ihren Vertreter.

05Was der Notartermin kostet

Notar- und Grundbuchgebühren sind gesetzlich festgelegt, nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG). Verhandeln lassen sie sich nicht. Sie hängen vom Kaufpreis und von der Höhe der Grundschuld ab.

Nehmen wir Familie Brandt. Sie kauft eine vermietete Wohnung für 200.000 € und finanziert 160.000 € über eine Bank. Der Name ist ausgedacht, die Rechnung folgt dem Gesetz, die Auslagen sind geschätzt.

Rund 3.300 € entsprechen etwa 1,65 % des Kaufpreises. Den größeren Posten bildet meist die Grunderwerbsteuer, je nach Bundesland 3,5 bis 6,5 %. Mit dem Kaufnebenkosten-Rechner sehen Sie alle Posten für Ihren Fall.

Was kostet Ihr Kauf neben dem Kaufpreis? Kaufpreis, Bundesland und Grundschuld eingeben.

06Was nach dem Notartermin passiert

Mit der Unterschrift gehört Ihnen die Wohnung noch nicht. Eigentümer werden Sie erst mit der Eintragung im Grundbuch. Bis dahin arbeitet der Notar eine feste Reihenfolge ab.

Wie lange diese Schritte dauern und ab wann Ihnen die Miete zusteht, erklärt der Ratgeber Grundbucheintragung: Ablauf und Dauer.

07Checkliste: Was Sie den Notar fragen sollten

• Ab welchem Tag gehen Besitz, Nutzen und Lasten über, und ab wann steht mir die Miete zu?
• Wer trägt bereits beschlossene, aber noch nicht abgerufene Sonderumlagen?
• Wird die Mietkaution an mich übertragen, und ist das im Vertrag geregelt?
• Was passiert, wenn der Verkäufer Hausgeld schuldig geblieben ist?
• Welche Lasten stehen in Abteilung II des Grundbuchs, und bleiben sie bestehen?
• Bis wann muss ich den Kaufpreis zahlen, und was passiert bei Verzug?

08Risiken und Grenzen

• Ohne Finanzierungszusage unterschreiben. Der Kaufpreis wird fällig, egal ob die Bank zahlt. Fehlt das Geld, drohen Verzugszinsen und Schadensersatz.
• Unterlagen nicht gelesen. Der Notar prüft die rechtliche Form, nicht ob Miete, Hausgeld und Zustand der Wohnung zu Ihrer Rechnung passen. Das bleibt Ihre Aufgabe.
• Reservierung vor dem Termin. Zahlungen vor der Beurkundung sind nur in engen Grenzen wirksam vereinbart. Prüfen Sie jede Reservierungsvereinbarung genau.
• Die Wohnung selbst. Mit der Unterschrift übernehmen Sie die Risiken einer Kapitalanlage: Leerstand, wenn der Mieter auszieht, höhere Zinsen nach Ende der Zinsbindung, Instandhaltung im Haus und in der Wohnung. Rechnen Sie das vorher durch.