Bauträgervertrag prüfen: worauf Sie vor dem Notartermin achten

Kevin Celentano · 2026-10-13

Sie haben eine Neubauwohnung reserviert. Der Notar schickt einen Vertragsentwurf mit 40 Seiten, dazu eine Baubeschreibung und einen Ratenplan. In zwei Wochen ist der Termin. Und Sie fragen sich, was davon Sie wirklich lesen müssen.

Die kurze Antwort lautet: vier Stellen. Der Ratenplan, der Fertigstellungstermin, die Baubeschreibung und die Regeln zur Abnahme. An diesen Stellen entscheidet sich, ob Sie nur für das zahlen, was gebaut ist, und ob ein Verzug den Bauträger etwas kostet oder nur Sie.

Wir gehen die Stellen der Reihe nach durch und rechnen an einem Beispiel, was die Bauzeit kostet. Am Ende steht eine Prüfliste für den Termin.

01Was ein Bauträgervertrag ist

Beim Kauf einer Bestandswohnung kaufen Sie etwas, das schon steht. Beim Bauträger kaufen Sie ein Versprechen. Der Bauträger verpflichtet sich, die Wohnung zu bauen und Ihnen das Eigentum am Grundstücksanteil zu verschaffen. Das Gesetz nennt das Bauträgervertrag (§ 650u BGB).

Für den Bau gilt Werkvertragsrecht, für den Grundstücksanteil Kaufrecht. Das hat praktische Folgen. Sie nehmen die Wohnung ab wie ein Bauherr, und Ihre Ansprüche wegen Mängeln am Bau verjähren erst fünf Jahre nach der Abnahme (§ 634a Abs. 1 Nr. 2 BGB). Bei einer gebrauchten Wohnung sind Mängelrechte dagegen meist ausgeschlossen.

Der Vertrag muss notariell beurkundet werden. Kaufen Sie als Verbraucher, soll der Notar Ihnen den Entwurf in der Regel zwei Wochen vor dem Termin schicken (§ 17 Abs. 2a BeurkG). Diese Zeit gehört Ihnen. Nutzen Sie sie für die vier Stellen unten.

02„Muss ich vor Fertigstellung zahlen?“ Der MaBV-Ratenplan

Die Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) legt fest, wann Geld fließen darf. Bevor Sie die erste Rate zahlen, müssen vier Dinge erfüllt sein (§ 3 Abs. 1 MaBV):

• Der Vertrag ist wirksam, und der Notar hat das bestätigt.
• Für Sie ist eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen.
• Die Lastenfreistellung ist gesichert. Die Bank des Bauträgers gibt Ihre Wohnung also aus ihrer Grundschuld frei, wenn Sie zahlen.
• Die Baugenehmigung ist erteilt oder der Baubeginn behördlich erlaubt.

Danach zahlen Sie in höchstens sieben Raten nach Bauabschnitten (§ 3 Abs. 2 MaBV). Die Verordnung nennt 13 Bauabschnitte, die zu sieben Raten zusammengefasst werden. Ein häufiger Plan sieht so aus:

Prüfen Sie im Entwurf, ob die Raten diesen Abschnitten folgen und ob keine Rate höher ist, als die MaBV zulässt. Weichen Abschnitte ab, fragen Sie den Notar, warum. Der Bauträger fordert jede Rate schriftlich an, meist mit Bestätigung eines Bauleiters. Sie dürfen den Bautenstand selbst prüfen oder prüfen lassen, bevor Sie zahlen.

Statt nach Raten kann der Bauträger auch eine Bürgschaft für alle Zahlungen stellen (§ 7 MaBV). Dann darf er Geld früher annehmen. Für Sie ist das nur so gut wie die Bank, die bürgt. Lassen Sie sich die Bürgschaft zeigen, bevor Sie zahlen.

03„Ist der Fertigstellungstermin festgeschrieben?“

Das Gesetz verlangt, dass der Vertrag verbindliche Angaben zum Zeitpunkt der Fertigstellung macht oder zur Dauer des Baus (§ 650k Abs. 3 BGB). Fehlen sie, gelten die Angaben aus der Baubeschreibung. Was genau im Vertrag steht, macht einen großen Unterschied.

Ohne Vertragsstrafe müssen Sie Ihren Schaden belegen, etwa entgangene Miete und zusätzliche Zinsen. Das geht, kostet aber Zeit und oft einen Anwalt. Unterscheiden Sie dabei Bezugsfertigkeit und vollständige Fertigstellung. Bezugsfertig ist die Wohnung, wenn Ihr Mieter einziehen kann. Fertig ist das Haus erst mit Außenanlagen und Restarbeiten.

04Baubeschreibung, Sonderwünsche und Abnahme

Die Baubeschreibung

Was nicht in der Baubeschreibung steht, schuldet der Bauträger nicht. Sie muss Ihnen vor dem Vertrag vorliegen (§ 650j BGB) und wird Teil des Vertrags. Ist sie unklar, gehen Zweifel zulasten des Bauträgers (§ 650k Abs. 2 BGB). Verlassen sollten Sie sich darauf nicht.

Für eine vermietete Wohnung achten Sie besonders auf Punkte, die Ihre Miete und Ihre Kosten bestimmen:

• Wohnfläche und Berechnungsart. Steht dort „nach Wohnflächenverordnung“? Wie werden Balkon und Terrasse angerechnet? Die Miete hängt an der Fläche.
• Heizung und Energiestandard. Welche Heizung, welcher Effizienzhaus-Standard? Davon hängen Nebenkosten und gegebenenfalls Förderung ab.
• Ausstattung. Bodenbeläge, Bad, Küche ja oder nein, Rollläden, Kellerraum, Stellplatz. Jede Lücke kostet Sie später Geld oder Miete.
• Formulierungen wie „gleichwertig“ oder „nach Wahl des Bauträgers“. Sie erlauben Austausch. Fragen Sie, was mindestens geschuldet ist.

Sonderwünsche

Wünsche über die Baubeschreibung hinaus vereinbaren Sie schriftlich, mit Preis und Auswirkung auf den Termin. Sonderwünsche sind eine häufige Begründung für Verzögerungen. Als Kapitalanleger fragen Sie sich bei jedem Wunsch, ob ein Mieter dafür mehr zahlt.

Die Abnahme

Mit der Abnahme erklären Sie, dass die Wohnung im Wesentlichen vertragsgemäß ist (§ 640 BGB). Danach müssen Sie Mängel beweisen, und die fünf Jahre Verjährung beginnen. Gehen Sie deshalb nicht allein durch die Wohnung. Ein Bausachverständiger findet in einer Stunde mehr als die meisten Käufer in einem Tag.

Bei einer Eigentumswohnung gibt es zwei Abnahmen. Ihre Wohnung (Sondereigentum) nehmen Sie selbst ab. Das Gemeinschaftseigentum, also Dach, Fassade, Treppenhaus und Technik, betrifft alle Käufer. Prüfen Sie im Vertrag, wer es abnimmt. Klauseln, nach denen ein vom Bauträger ausgesuchter Gutachter für Sie abnimmt, sehen Gerichte kritisch. Fragen Sie den Notar dazu.

05Beispielrechnung: was die Bauzeit kostet

Nehmen wir Julia. Sie ist 41, angestellt, ledig und hat ein zu versteuerndes Einkommen von 80.000 €. Sie kauft eine Neubauwohnung mit 65 m² für 300.000 € und finanziert den Kaufpreis voll. Die Nebenkosten zahlt sie aus Erspartem. Der Name ist ausgedacht, die Zahlen sind ein Rechenbeispiel und keine Prognose.

Die Raten fließen nach dem Plan oben. Die Bank zahlt sie aus, Julia zahlt in der Bauphase nur Zinsen, keine Tilgung. Für den Teil, den die Bank zugesagt, aber noch nicht ausgezahlt hat, berechnet sie nach sechs freien Monaten Bereitstellungszinsen.

Vor Steuern zahlt Julia im ersten Jahr rund 7.270 € aus eigener Tasche, ohne einen Euro Miete. Das Finanzamt beteiligt sich mit rund 3.300 €, weil die Zinsen als Werbungskosten zählen. Bis zur Übergabe nach 18 Monaten summieren sich Zinsen und Bereitstellungszinsen im Beispiel auf rund 12.540 €.

Nach der Übergabe wird es nicht automatisch leichter. Bei 13 €/m² bekommt Julia 845 € Kaltmiete im Monat. Dem stehen 900 € Zinsen, 375 € Tilgung und rund 60 € nicht umlagefähiges Hausgeld gegenüber. Vor Steuern fehlen jeden Monat rund 490 €. Die Tilgung baut zwar Vermögen auf, muss aber aus dem Gehalt kommen.

Und wenn der Bau ein halbes Jahr länger dauert?

Rund 10.360 € kostet Julia ein Verzug von sechs Monaten. Genau deshalb ist der Unterschied zwischen „voraussichtlich“ und „spätestens“ im Vertrag so viel wert. Rechnen Sie mit dem Kaufnebenkosten-Rechner aus, was Sie zusätzlich zum Kaufpreis bereithalten müssen.

Was kostet Ihr Kauf neben dem Kaufpreis? Kaufpreis, Bundesland und Grundschuld eingeben, und Sie sehen Notar, Grundbuch und Grunderwerbsteuer einzeln.

06Prüfliste vor dem Notartermin

Gehen Sie die Liste mit dem Notar durch. Er erklärt den Vertrag neutral, berät Sie aber nicht einseitig. Wer eine zweite Meinung möchte, lässt den Entwurf von einem Anwalt für Baurecht prüfen. Das kostet Geld, und bei einem sechsstelligen Kauf ist es gut angelegt.

07Für wen ein Neubau vom Bauträger passt

08Risiken: Was beim Bauträgerkauf schiefgehen kann

• Insolvenz des Bauträgers. Weil Sie nur nach Baufortschritt zahlen und eine Vormerkung haben, steht Ihrem Geld ein Gegenwert gegenüber. Den Rest muss aber jemand fertig bauen, und das kostet fast immer mehr als die offenen Raten. Dazu kommen Zeit und Anwaltskosten.
• Verzug. Wie das Beispiel zeigt, kostet ein halbes Jahr schnell fünfstellig. Ohne verbindlichen Termin tragen Sie das allein.
• Mängel. Neubauten haben Mängel, auch gute. Ohne sorgfältige Abnahme verlieren Sie Beweisvorteile.
• Zinsen. Ihr Kredit läuft schon in der Bauphase. Endet die Zinsbindung, kann die Anschlussfinanzierung teurer werden. Planen Sie eine ausreichend lange Zinsbindung.
• Vermietung. Nach der Übergabe muss ein Mieter gefunden werden. Rechnen Sie mit Leerstand von einigen Monaten, wenn viele Wohnungen im selben Haus gleichzeitig fertig werden.
• Instandhaltung und Wiederverkauf. Auch ein Neubau braucht eine Rücklage. Wer früh verkauft, konkurriert mit neueren Projekten.