Wohnung kaufen von privat: was Sie sparen und was Sie selbst prüfen

Sie haben eine Wohnung gefunden, die der Eigentümer selbst inseriert. Wenn für Sie tatsächlich keine Pflicht zur Zahlung einer Maklerprovision oder zur Übernahme von Maklerkosten besteht, entfällt die Käuferprovision. Der direkte Draht zum Verkäufer kann Vorteile haben, macht den Kauf aber nicht automatisch günstiger. Bei 250.000 € Kaufpreis beträgt eine beispielhaft angenommene Provision von 3,57 % insgesamt 8.925 €.

Ein Makler kann Unterlagen beschaffen, Angaben abgleichen und Verhandlungen begleiten; Umfang und Qualität der Leistungen unterscheiden sich. Beim Privatkauf müssen Sie diese Aufgaben selbst organisieren. Auch mit Makler bleibt eine eigene Prüfung wichtig. Wer sie weglässt, riskiert Mehrkosten, die eine eingesparte Provision übersteigen.

01Was beim Privatkauf anders ist

Der rechtliche Ablauf ist derselbe wie mit Makler. Er umfasst einen notariellen Kaufvertrag und die Abwicklung bis zur Eigentumsumschreibung. Der Notar koordiniert die vertraglichen Sicherungen für Zahlung und Grundbucheintragung; er garantiert weder den wirtschaftlichen Erfolg noch den Zustand der Wohnung. Was sich ändert, sind die Rollen davor.

Der direkte Kontakt kann Vorteile haben. Sie können aus erster Hand erfahren, warum verkauft wird, wie die Eigentümergemeinschaft arbeitet und was zuletzt repariert wurde. Prüfen Sie solche Angaben anhand der Unterlagen. Eine emotionale Bindung des Verkäufers kann die Preisvorstellung beeinflussen; entscheidend bleiben Vergleichswerte und Zustand.

02Was Sie sparen: die Rechnung

Seit Ende 2020 gelten beim Kauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern durch Verbraucher besondere Regeln: Hat nur der Verkäufer den Makler beauftragt und soll der Käufer Maklerkosten übernehmen, muss der Verkäufer mindestens in gleicher Höhe verpflichtet bleiben (§ 656d BGB). Der Anspruch gegen den Käufer wird erst fällig, wenn der Verkäufer gezahlt hat und dies nachgewiesen ist. Hat sich der Makler von beiden Seiten eine Provision versprechen lassen, müssen die Verpflichtungen gleich hoch sein (§ 656c BGB). Eine alleinige Beauftragung durch den Käufer ist damit nicht pauschal gleichzusetzen. Ob ein Kapitalanleger als Verbraucher handelt, hängt vom Einzelfall ab. Lassen Sie Zweifelsfragen zur Provisionspflicht von einem Rechtsanwalt klären.

Die Höhe der Maklerprovision ist nicht gesetzlich auf einen festen Prozentsatz begrenzt. Beispielrechnung, vereinfacht: Eine angenommene Gesamtprovision von 7,14 % inklusive Umsatzsteuer ergibt bei hälftiger Teilung 3,57 % je Seite. Für das folgende Beispiel werden deshalb 3,57 % Käuferprovision angenommen, nicht als gesetzlicher Höchstsatz.

Christina kauft eine vermietete Wohnung in Bayern für 250.000 €. Verglichen werden ein Kauf mit Makler und ein Kauf direkt vom Eigentümer ohne Provisionspflicht. Beim Privatkauf beauftragt sie für angenommene 900 € einen Bausachverständigen, der Wohnung und Gemeinschaftseigentum ansieht. Christina ist eine fiktive Käuferin; die Rechnung ist ein vereinfachtes Beispiel. Eine solche Prüfung kann auch beim Kauf mit Makler sinnvoll sein. Hier werden die Sachverständigenkosten nur beim Privatkauf angesetzt, um zu zeigen, wie zusätzliche eigene Prüfungskosten die Provisionsersparnis verringern.

Unter diesen Annahmen sind beim Privatkauf 8.025 € weniger für Nebenkosten aufzubringen. Werden diese vollständig aus Eigenkapital bezahlt, sinkt dessen Bedarf entsprechend. Bei gleichen Sachverständigenkosten in beiden Varianten wäre die Differenz dagegen die volle angenommene Provision von 8.925 €.

Müsste Christina die Provision mitfinanzieren, entsprächen 8.925 € bei angenommenen 3,8 % Zins und 1,5 % anfänglicher Tilgung rund 473 € jährlicher Annuität vor Steuern. Die Tilgung ist dabei Rückzahlung des Darlehens, kein Zinsaufwand. Bezogen auf die tatsächliche Kostendifferenz von 8.025 € im Beispiel wären es unter denselben Annahmen rund 425 € jährlich. Bei alternativ angenommenen Zinsen von 4,0 % bis 4,2 % steigt die Rate bei unveränderter anfänglicher Tilgung entsprechend. Diese Zinssätze dienen ausschließlich der Beispielrechnung.

Steuerlich gehört eine Erwerbsprovision bei einer vermieteten Wohnung grundsätzlich zu den Anschaffungskosten. Nur der dem Gebäude zugeordnete Anteil kann über die Gebäudeabschreibung berücksichtigt werden; der Bodenanteil wird nicht abgeschrieben. Bei angenommenen 75 % Gebäudeanteil und einer im Einzelfall anwendbaren Abschreibung von 2 % ergeben 8.925 € × 75 % × 2 % jährlich 133,875 €, gerundet 134 €, zusätzliche Abschreibung für ein volles Jahr. Gebäudeanteil und Abschreibungssatz sind keine allgemeingültigen Vorgaben.

Beispielrechnung, vereinfacht: Bei einem angenommenen Grenzsteuersatz von 40 % ergeben sich aus dem ungerundeten Abschreibungsbetrag von 133,875 € rechnerisch 53,55 € Einkommensteuerentlastung pro vollem Jahr. Solidaritätszuschlag und Kirchensteuer bleiben unberücksichtigt. Wer keine Provision zahlt, hat daraus auch keine Anschaffungskosten für die Abschreibung. Die tatsächliche Steuerwirkung hängt von den persönlichen Verhältnissen ab; die einmalige Ersparnis von 8.025 € vor Steuern lässt sich nicht unmittelbar mit einer jährlichen Steuerentlastung vergleichen. Lassen Sie die Kaufpreisaufteilung, den Abschreibungssatz und die persönliche Steuerwirkung von einem Steuerberater beurteilen.

03Welche Unterlagen Sie selbst anfordern

Beim Privatkauf kann ein vollständiges Exposé mit Anlagen fehlen. Fordern Sie die Unterlagen schriftlich an, am besten als Liste per E-Mail. Fehlende Unterlagen oder verzögerte Antworten sollten Sie klären; sie beweisen für sich genommen keine Unredlichkeit. Die letzten vier Positionen der folgenden Liste betreffen vermietete Wohnungen.

Die Pflicht, den Energieausweis spätestens bei der Besichtigung vorzulegen, ist grundsätzlich in § 80 Abs. 4 Gebäudeenergiegesetz (GEG) geregelt. Gesetzliche Ausnahmen sind zu beachten. Die Unterlagen der Eigentümergemeinschaft bekommt der Verkäufer beim Verwalter. Bitten Sie um eine Vollmacht, wenn Sie sie selbst anfordern möchten; als Kaufinteressent haben Sie kein allgemeines eigenständiges Einsichtsrecht in diese Unterlagen.

Für die Vermietungsrechnung gilt: Nicht umlagefähiges Hausgeld ist nicht automatisch vollständig sofort steuerlich abziehbar. Einzahlungen in die Erhaltungsrücklage der Wohnungseigentümergemeinschaft sind nicht sofort abzugsfähig. Erst tatsächliche, steuerlich berücksichtigungsfähige Ausgaben können nach den jeweils geltenden Regeln angesetzt werden. Besprechen Sie die steuerliche Zuordnung mit Ihrem Steuerberater.

04Der Ablauf in sechs Schritten

05Den Preis prüfen, wenn kein Makler vergleicht

Ein Makler kann Vergleichsdaten beitragen, muss aber nicht sämtliche örtlichen Verkaufspreise kennen. Beim Privatkauf organisieren Sie den Abgleich selbst. Drei Quellen helfen dabei.

Gutachterausschuss. Wenden Sie sich an den für die Lage zuständigen Gutachterausschuss; die Zuständigkeitsgebiete unterscheiden sich regional. Diese Ausschüsse führen Kaufpreissammlungen auf Grundlage übermittelter Kaufverträge. Verfügbare Grundstücksmarktberichte können Durchschnittspreise je Quadratmeter für Eigentumswohnungen nach Baujahr und Lage enthalten. Manche Berichte sind kostenlos, andere kostenpflichtig. Einzelne Kaufpreisdaten sind nicht uneingeschränkt öffentlich zugänglich.

Ertragsseite. Teilen Sie den Kaufpreis durch die Jahreskaltmiete. Bei 250.000 € und 800 € monatlicher Kaltmiete ergibt das 250.000 € ÷ 9.600 € = rund 26. Vergleichen Sie diesen Faktor mit vergleichbaren Angeboten in derselben Lage. Liegt er deutlich darüber, ist der Angebotspreis je Euro Jahreskaltmiete höher. Angebotsdaten sind jedoch keine tatsächlich erzielten Verkaufspreise; Zustand, Mietverhältnisse und Kosten müssen ebenfalls vergleichbar sein.

Bankbewertung. Ihre Bank bewertet die Wohnung im Rahmen der Kreditprüfung. Liegt der für die Finanzierung angesetzte Wert weit unter dem Kaufpreis, kann zusätzliches Eigenkapital erforderlich werden. Das ist ein Anlass, den Preis und die Bewertungsannahmen zu hinterfragen, aber allein kein Beweis für einen überhöhten Marktpreis.

06Risiken beim Kauf von privat

Gewährleistung kann ausgeschlossen sein. Beim Verkauf gebrauchter Wohnungen können private Verkäufer die Sachmängelhaftung vertraglich weitgehend ausschließen. Entscheidend ist der konkrete Vertrag; „wie besichtigt“ ist nicht automatisch ein umfassender Haftungsausschluss. Auf einen Ausschluss kann sich der Verkäufer nicht berufen, soweit er einen Mangel arglistig verschwiegen oder eine Garantie für die Beschaffenheit übernommen hat (§ 444 BGB). Eine bloße Beschreibung ist nicht ohne Weiteres eine solche Garantie. Dokumentieren Sie relevante Angaben zum Zustand und lassen Sie unklare Vertragsklauseln von einem Rechtsanwalt prüfen.

Vorkasse-Betrug. Eine mögliche Betrugsmasche bei Privatinseraten: Der angebliche Eigentümer ist im Ausland, die Wohnung sehr günstig, und vor der Besichtigung soll eine Kaution oder Reservierungsgebühr fließen. Diese Kombination ist ein Warnsignal, kein Beweis allein aufgrund eines Auslandswohnsitzes. Überweisen Sie keine solchen Vorabzahlungen an den vermeintlichen Verkäufer. Den Kaufpreis zahlen Sie erst nach Beurkundung und notarieller Fälligkeitsmitteilung entsprechend dem Vertrag. Der Notar prüft Identität und Grundbuchverhältnisse; prüfen Sie auch Zahlungsanweisungen und ungewöhnliche Änderungen der Bankverbindung sorgfältig.

Unrealistischer Preis. Auch ein provisionsfreies Angebot kann überteuert sein. Prüfen Sie Vergleichspreise anhand der Berichte des zuständigen Gutachterausschusses oder zulässiger Auskünfte aus Kaufpreissammlungen. Eine Ersparnis von 8.000 € bei den Nebenkosten ist schnell aufgebraucht, wenn der Preis 15.000 € zu hoch ist.

Die Wohnung selbst. Leerstand, steigende Zinsen bei der Anschlussfinanzierung, Instandhaltung und Sonderumlagen treffen Sie beim Privatkauf genauso. Rechnen Sie den Cashflow vor Steuern mit vorsichtigen Annahmen, bevor Sie den Notar beauftragen.

Geschrieben von

Herbert Gotschy

Investmentberater bei InvestImmo.de

Schreibt über Kapitalanlage-Immobilien, Kaufentscheidung und Wirtschaftlichkeit.

Herbert investiert seit 2023 selbst in Immobilien und ist seit 2024 in der Immobilienbranche aktiv. Seine Beratung verbindet die eigene Anlegerperspektive mit verständlichen Erklärungen und einer offenen Einordnung von Chancen und Risiken.

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Dieser Ratgeber ersetzt keine Steuer- oder Rechtsberatung. Alle Zahlen sind Beispielrechnungen mit offengelegten Annahmen.